Acórdão nº 0320333 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 12 de Outubro de 2004
| Magistrado Responsável | MARQUES DE CASTILHO |
| Data da Resolução | 12 de Outubro de 2004 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto Relatório B.....
intentou acção com processo sumário de despejo contra C....., ambos já melhor identificados com os sinais dos autos na qual pede seja declarada a caducidade do contrato de arrendamento e consequentemente condenado o R. a entregar à A. o locado decorridos que se mostram à data da propositura da acção sobre o óbito da arrendatária nos termos do artigo 1053º do Código Civil.
Citado o R. apresentou contestação na qual deduziu além do mais matéria de excepção peremptória, inominada, da impossibilidade de cessação do contrato de arrendamento: a )- pela ineficácia da recusa do novo arrendamento; b )- pelo direito a exercer a preferência na compra do arrendado.
Conclui, pela improcedência do pedido formulado pela A. e pela sua absolvição, tendo a A. respondido.
O Mmº Juiz do Tribunal a quo considerando, face aos elementos constantes dos autos, poder conhecer de mérito proferiu o correspondente despacho saneador-sentença no qual se estruturou com a seguinte factualidade que considerou provada e assente que passamos a reproduzir em nota de rodapé [
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Por contrato verbal anterior a 1960, D..... deu de arrendamento a E....., para habitação, pela renda mensal de 550$00, os 1°,2° e 3° andares do prédio sito na Rua....., nºs.. a .., freguesia da....., ....., descrito na C. Reg. Predial sob o n° ...., com inscrição de aquisição a favor do falecido marido da A. e inscrito na matriz sob o art°292 (cfr. Documentos juntos a fls. 5 e 6 dos autos, aqui tidos por inteiramente reproduzidas).
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A posição contratual da senhoria veio a transmitir-se à A. e a de inquilina veio a transmitir-se, por óbito da primeira arrendatária, em 30 de Outubro de 1973, a sua filha F....., que por sua vez veio a falecer em 20 de Outubro de 2001, no estado de casada com o R. C cfr. documentos juntos a fls. 7 e 8 cujo teor aqui se tem por inteiramente reproduzido ).
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Por carta datada de 6 de Novembro de 2001 o Réu cônjuge da última arrendatária comunicou à A. que pretendia exercer o direito a novo arrendamento, nos termos do art°90 do RAU (documento junto a fls. 9 aqui considerado integralmente reproduzido).
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A A. enviou ao R. uma carta datada de 30 de Novembro de 2001 com o seguinte teor ". . . Em resposta à sua carta de 06/11/01 , venho comunicar-lhe que está à venda o prédio onde tem a sua habitação na Rua....., ../.., pelo que o Senhor C..... não tem direito ao arrendamento que eu aqui lhe recuso, nos termos do art. 93º, Alínea a) do RA U . . ." cfr. doc. junto a fls. 10 que aqui se tem por inteiramente reproduzido ).
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A Associação dos Inquilinos do Norte de Portugal enviou à A. a carta datada de 17 de Dezembro de 2001, junta a fls. 7, solicitando-lhe que enviasse ao R. os elementos essenciais da venda do prédio para este exercer o direito de preferência na alienação C documento de fls. aqui dado por inteiramente reproduzido).
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A A. enviou ao Réu uma carta datada de 25 de Janeiro de 2002 com o seguinte teor "Em resposta a carta da Associação dos Inquilinos do Norte de Portugal, datada de 17 de Dezembro último e dado ter interesse na aquisição do prédio que está à venda, conforme minha comunicação anterior, venho informá-lo das condições do negócio, a saber: Preço da venda do prédio: 25.000.000$00 ou 124.699.41 Euros Prazo de pagamento: a pronto.
Aproveito para informar que sobre o prédio não existem quaisquer ónus ou obrigações... "(documento junto a fls. 12 que aqui se tem por integralmente reproduzido ).
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O R. não respondeu.] para melhor facilidade expositiva e de compreensão do objecto do presente recurso, julgando improcedente a acção e consequentemente absolvido o Réu do pedido.
Inconformada, veio a A., tempestivamente, interpor o presente recurso tendo nas alegações para o efeito apresentadas aduzido a seguinte matéria conclusiva que passamos a transcrever: "1° Muito bem se decidiu na douta sentença em recurso que caducou o contrato de arrendamento a que os autos se referem com o falecimento da última arrendatária que era cônjuge do réu e que, apesar de este ter exercido o direito a novo arrendamento, via pela qual lhe assistia o direito de permanecer no locado até que fosse outorgado o novo contrato, a autora lhe recusou tal faculdade, pelo facto de ter a pretensão de vender o prédio, não colhendo a tese do réu ao afirmar que a recusa a novo arrendamento é ineficaz por a pretensão de venda não ser contemporânea da caducidade.
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Mas porque à autora foi solicitado o envio ao réu dos elementos essenciais da venda para que pudesse exercer o direito de preferência e a autora comunicou por carta o preço da venda de 25.000.000$00 ou seja 124.699,41 €, a pagar a pronto, não existindo quaisquer ónus ou obrigações, a douta sentença em recurso decidiu que, apesar de ter por certo que o réu não exerceu o seu direito de preferência dentro do prazo de 8 dias, a carta da autora deveria conter, nos termos do artigo 97° nº3 do RAU e 416°nº1 do Código Civil, "todos os elementos susceptíveis de influir na formação da sua vontade, nomeadamente a indicação do comprador, ... bem como a data da realização da venda", pelo que " sucumbe a pretensão da A." e "procede a defesa do réu, pois ele ainda está em tempo de exercer o seu direito de preferência", "após a correcta comunicação pela autora de todos os elementos essenciais do contrato de compra e venda".
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Dispõe, porém, o artigo 97°nº3 do RAU que se aplique o artigo 416° do C. Civil com as devidas adaptações e o artigo 96° nº2 do RAU que os direitos de indemnização e reocupação do fogo conferidos à pessoa que teria o direito ao novo arrendamento podem "ser exercidos nos casos em que, desocupado o fogo com fundamento na alínea a) e e) do artigo 93°, o senhorio não realize a venda nos 12 meses seguintes... ", pelo que a lei confere, assim, à autora o prazo de 12 meses após a desocupação do fogo para realizar a venda, e não faz qualquer sentido que se exija a indicação do comprador e a data da realização da venda para possibilitar o exercício do direito de preferência da pessoa que teria o direito ao novo arrendamento.
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O artigo 96° não teria qualquer sentido ou utilidade prática se à pessoa que teria o direito a novo arrendamento não fosse imposta a desocupação e entrega do prédio inteiramente devoluto, em vez de continuar a ocupá-lo, como se tivesse título para tanto, o que a douta sentença acaba por reconhecer ao réu, julgando improcedente a acção.
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O artigo 96° ao conferir à autora o prazo de 12 meses para realizar a venda é incompatível com a exigência da indicação, antes da desocupação, do potencial comprador e da data da venda e nunca o réu pretendeu saber quem era o comprador e a data da venda, questão apenas levantada pela douta sentença, cingindo-se a defesa do réu praticamente ao seu direito a novo arrendamento, como resulta dos artigos 12°. e 13°. da douta contestação.
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E foi o réu informado de todo os elementos que, in casu, são susceptíveis de modelar a sua vontade negocial (cfr. 97°. do RAU e 416º-418°. do CC).
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De resto, neste particular direito legal de preferência do titular de direito a novo arrendamento (cfr. 97° do RAU), a identidade do comprador seria irrelevante, pois ao contrário de outras preferências legais (v.g. compropriedade, direito do arrendatário em geral - arts 47°- 49° do RAU) não se vislumbram quaisquer relações de coexistência jurídica e de facto entre o réu/preferente e o potencial comprador - pois, ou ele exerce o seu direito e se torna proprietário do imóvel (desejavelmente) desonerado e devoluto, ou abdica.
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E são, inquestionavelmente, essas vislumbradas relações futuras que justificam a inclusão da identidade do potencial adquirente no elenco de elementos a transmitir ao preferente.
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O essentialia negotii deve ser apreciado face às circunstâncias do caso concreto - Ac. da Rel. de Coimbra de 18/4/86, na C.J. 1986,2°, pág. 106 - e tem sido salientada a irrelevância do local e data da celebração do contrato - Ac. da Rel. do Porto de 12/10/99.
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De resto, a autora só está vinculada pelo prazo imperativo legal de um ano para proceder à venda do imóvel (cfr. artigo 96°, 2º do RAU).
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A comunicação para preferir com o preço e a forma de pagamento a pronto, foi regularmente efectuada pela autora e o direito legal de preferência que assistira ao réu já caducou, pois o seu prazo de caducidade, que começou a correr a partir do momento que este foi inteirado daqueles elementos essenciais do negócio já atingiu o seu termo, nos termos do artigo 97° nº3 do RAU e 416°nº2 do C. Civil.
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A douta sentença em recurso violou os citados artigos 96° nº2, 97°nº3 do RAU e 416°- 418° do C. Civil.
Termina pedindo que seja concedido provimento ao recurso revogando-se a sentença recorrida, julgando-se procedente a acção e condenando-se o réu no pedido.
Foram apresentadas contra-alegações do apelado C..... nas quais para além do mais pede a ampliação do âmbito do recurso na...
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