Acórdão nº 0530793 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 10 de Março de 2005 (caso NULL)
| Magistrado Responsável | FERNANDO BAPTISTA |
| Data da Resolução | 10 de Março de 2005 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto I. RELATÓRIO: No 5º Juízo Cível do Tribunal Judicial da Comarca de Vila Nova de Famalicão, veio B............... - .........., Ldª., com sede e estabelecimento na Rua ..............., nº ....., em Vila Nova de Famalicão, instaurar contra C.................. e esposa D..............., residentes na Rua ..........., ....., ......., Vila Nova de Famalicão, acção declarativa de condenação sob a forma ordinária Pede: Que os RR. sejam condenados a pagarem-lhe a quantia de 80.000 euros, bem como o que se vier a liquidar em execução de sentença, conforme o alegado nos arts 30 e 31 da p.i., e ainda declarar-se que o crédito que os aqui RR. detém sobre a mesma, referido no artigo 34º da p.i., se encontra compensado, tudo com juros legais, desde a citação e com custas e demais legal.
Alega: Que por escrito particular os RR. lhe prometeram arrendar uma loja que veio a verificar posteriormente, com a concordância destes, não reunir as condições para o fim previsto, tendo, por isso, sido alvo de fiscalizações, processos contra-ordenacionais, vendo limitada a sua actividade comercial; que nunca os RR. reduziram a escritura pública o contrato prometido; que sofreu, portanto, prejuízos vários.
Que, tendo acordado com os réus na rescisão do contrato em Maio de 2002 e no pagamento àqueles de 3750 euros, veio a obter novo local para a sua actividade, com despesas acrescidas e renovadas.
Citados, os RR. excepcionaram com a má fé contratual, abuso de direito e caso julgado, descrevendo a sua versão da evolução da relação negocial que mantiveram com a A., e impugnaram os factos invocados pela mesma. Concluíram pela procedência das excepções deduzidas e pela improcedência da acção, com a condenação da A. como litigante de má fé.
Em réplica, a A. manteve os argumentos iniciais.
No despacho saneador foi apreciada a excepção de caso julgado, considerada improcedente.
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento com observância das formalidades legais, tendo-se fixado a matéria de facto nela provada em despacho que passou sem reclamação.
A final foi proferida sentença, julgando-se improcedente a acção e declarando-se nulo e inválido o contrato de arrendamento comercial celebrado entre as partes em 1999.01.01.1999, absolvendo-se os RR. dos pedidos formulados pela A.
Inconformada com o assim sentenciado, veio a Autora recorrer, apresentando alegações que remata com as seguintes CONCLUSÕES: "Da matéria dada como provada, em que resultam claros e significativos prejuízos para a apelante, é patente que tal deve-se à conduta dos apelados, que não cumpriram de modo minimamente diligente as obrigações assumidas no contrato referido nos autos, daí que, nomeadamente nos termos do artigo 289º do Código Civil, incumbiria aos apelados ressarcirem a apelante de tais prejuízos e como tal serem os mesmos condenados, pelo que a sentença recorrida violou designadamente a norma jurídica em vigor, e como tal deve ser revogada".
Contra-alegaram os apelados, sustentando a manutenção do sentenciado, com a consequente improcedência da apelação.
Foram colhidos os vistos legais.
Cumpre decidir, nada obstando ao conhecimento do mérito do recurso.
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FUNDAMENTAÇÃO II. 1. AS QUESTÕES: Tendo presente que: - O objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (arts. 684º, nº3 e 690º, nºs 1 e 3, do C. P. Civil); - Nos recursos se apreciam questões e não razões; - Os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido, as questões suscitadas pela apelante são: Se, declarada (oficiosamente) a nulidade do contrato de arrendamento sub judice, pode haver lugar à atribuição de uma indemnização a favor do arrendatário, a pagar pelo senhorio, designadamente os resultantes de prejuízos decorrentes de incumprimento da relação contratual que existiu entre ambos; Se da factualidade apurada resultam danos indemnizáveis à autora e em que medida.
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2. OS FACTOS No tribunal recorrido deram-se como provados os seguintes factos: Os Réus, intitulando-se donos de uma loja comercial correspondente à fracção designada pelas letras "AV", com o nº 99 A, e sita no rés-do-chão do prédio urbano, vulgarmente conhecido por "Centro Comercial E..........", localizado na Rua ................, da freguesia e cidade de Vila Nova de Famalicão, em escrito datado de 1.1.99, titulado de "Contrato de Arrendamento Comercial", declararam dá-la de arrendamento à A. B..........., ............., Ldª., para a comercialização de lotarias e outros jogos de aposta, brinquedos, bugigangas e artesanato (não lhe podendo dar outro fim), pelo prazo de um ano, sucessivamente renovável por iguais períodos, com início em 1.2.99, mediante o pagamento da renda anual de 1.140.000$00, a pagar em duodécimos mensais de 95.000$00, no primeiro dia útil do mês anterior a que dissesse respeito.
A Autora, fez notificar judicialmente os Réus, para reduzirem a escritura pública de arrendamento o contrato celebrado em 01/01/1999, a ocorrer no 2º Cartório Notarial desta cidade, em 23/02/2000.
Os aqui RR. intentaram em 2001/09/27 uma acção a aqui Autora pedindo a resolução do contrato de arrendamento e a condenação desta a despejar a loja comercial arrendada, correspondente à fracção designada pelas letras "AV", do art.1291º, urbano, com o nº 99-A, sita no Centro Comercial E........, Rua ............., da freguesia e concelho de V.N. Famalicão, ou seja, a loja identificada no art. 1º da petição inicial desta acção.
Fundamenta-se a referida acção na falta de pagamento de rendas por parte da B................, desde Dezembro de 2000, ou seja, na altura em que foi proposta a acção já estavam em dívida 10 meses de renda, cujo montante mensal era de 95.000$00 (95.000$00x10=950.000$00).
A aqui a Autora contestou alegando que o contrato de arrendamento era inválido, uma vez que os AA. não dispunham de licença de utilização da fracção arrendada, e que por isso também não era possível reduzir o contrato a escritura pública, ao contrário do que os AA: se tinham comprometido aquando da sua assinatura.
Tal situação vinha a causar-lhe numerosos prejuízos.
Ora a acção em causa (proc. nº ..../2001-1º Juízo Cível deste Tribunal) terminou por transacção celebrada em 2002/04/16 perante a Meritíssima Juíza.
Nessa altura já a arrendatária B.................... tinha em dívida rendas correspondentes a 17 meses, ou seja, o montante de 1.615.000$00 (95.000$00x17).
Apesar de continuar a ocupar o arrendamento e ter o estabelecimento aberto para fazer os seus negócios, nomeadamente de venda de lotarias e de registo de totobola e totoloto.
Ambas as partes aceitaram transaccionar pelo montante 750.000$00.
Perdendo logo os senhorios desde logo a quantia de 960.000$00 de rendas, atendendo ao facto de que a arrendatária só teria de entregar o arrendado em 2002/05/15.
Aceitando ainda os senhorios receber aquela quantia de 750.000$00 em 3 prestações de 250.000$00 cada uma (15/05/2002, 15/06/2002, e 30/06/2002).
E também pagar as custas em dívida na proporção de metade.
Os RR intentaram uma acção executiva contra os aqui RR. e F.................. com vista a receber a quantia no âmbito da acção nº 528/2001.
Na referida acção executiva foram penhorados bens a F................. .
A loja em causa se encontrava apta à exploração de lotarias e outros jogos de aposta e ao comércio de brinquedos, bugigangas e artesanato, excepto no que respeita à existência de licença de utilização.
Os RR reconheceram perante a A. que o local não tinha licença de utilização.
E tal devia-se ao facto de o prédio a loja se encontrava inserida, não oferecer as necessárias condições de segurança, habitabilidade e outras, que permitissem a concessão pela Câmara Municipal da referida licença de utilização.
A Autora, por falta de tais requisitos, via-se impedida de obter licenças camarárias, tais como para publicidade, abertura ao público em horários diversos.
O prédio onde a loja arrendada se encontra inserida, que se encontra constituído em regime de propriedade horizontal, a partir de certa altura, deixou de ter em funcionamento casas de banho minimamente apropriadas para a utilização dos colaboradores da Autora e da sua clientela.
A cobertura da loja arrendada apresentava problemas de impermeabilização, o que fazia com que ocorressem no interior da aludida loja infiltrações de águas pluviais.
A Autora foi alvo de - pelo menos - um auto de contra-ordenação, levantado pela fiscalização municipal, conforme os Réus tiveram conhecimento e reconheceram.
A Autora mandou executar tectos, instalação eléctrica, balcões, reclames luminosos, toldos, e outros mobiliários, à medida e em função do espaço daquela loja.
A Autora despendeu quantia em concreto não apurada.
A Autora somente explorou no local o comércio de lotarias e outros jogos de aposta.
Apesar das sucessivas promessas dos Réus, os meses iam passando e os problemas, nomeadamente a obtenção da licença de utilização...
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