Acórdão nº 1610/03.0TBMAI.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 06 de Maio de 2010
| Data | 06 Maio 2010 |
| Órgão | http://vlex.com/desc1/1997_01,Supreme Court of Justice (Portugal) |
S Privacidade: 1 Meio Processual: REVISTA Decisão: NEGADA REVISTA Sumário : I- Tendo sido convencionado no contrato-promessa outorgado pelas ora partes, que o imóvel que a Reconvinte prometia vender e a Reconvinda prometia comprar, tinha a área de 6.000 metros quadrados, como vem fixado no facto 1º, e tendo o pédio referido a área efectiva ( real) de 5.166,62 m2, é evidente que alterado está o objecto do negócio, tudo se passando como se de outro objecto se tratasse.
II- Na verdade, a Autora/ Reconvinda não prometeu adquirir um prédio com a área de 5.166,62 m2, mas sim e expressamente de 6.000 m2 o que é totalmente diferente.
III- Trata-se, na verdade, de um aliud e não de um simples minus, isto é, de uma realidade diferente da que foi objecto da prometida compra e venda e não apenas de uma realidade «inferior em dimensão», como parece sugerir a Recorrente ao alegar que «a existir erro ele é juridicamente irrelevante» ou ainda que «a discrepância de área é irrelevante em sede de incumprimento do contrato promessa..».
IV- Esta evidência é tanto mais vincada, quando, como acontece no caso sub judicio, provado vem que «A Ré sabia que a Autora celebrou o contrato promessa com vista à implementação de um projecto imobiliário no bem objecto de tal contrato» e «sabendo também que as características e áreas de construção pretendidas pela Autora estavam intrinsecamente relacionadas com a dimensão do imóvel declarada pela Ré no contrato promessa».
Decisão Texto Integral: Acordam no SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA: RELATÓRIO AA - Empreendimentos Imobiliários, S.A., instaurou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum ordinário, contra BB - Construção Civil. Lda, ambas com os sinais dos autos, pedindo que se declare judicialmente a resolução do contrato-promessa junto aos autos por incumprimento culposo da Ré e, em consequência, que a Ré seja condenada a pagar-lhe a quantia de Esc. 80.000.000$00 (€ 399.038,32), bem como os respectivos juros que se vencerem desde a citação até efectivo cumprimento, à taxa de 7 %.
Alegou, para tanto e em síntese, que por contrato-promessa outorgado em 19 de Abril de 2001, a Ré prometeu vender-lhe, para construção imobiliária, um edifício de rés-do-chão, armazém com dois pavilhões, com a área coberta de 1350 m2 e descoberta de 4650 m2 (área total de 6.000 m2), na Vila …., n° ..., freguesia de …, concelho de Vila do Conde, nos termos e com as condições constantes do documento de fIs. 7 e ss. da Providência Cautelar apensa.
Afirmou já ter pago, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de Esc. 40.000.000$00.
Alegou, ainda, que após a outorga do dito contrato-promessa, contactou um gabinete de arquitectura para a implementação de um empreendimento imobiliário.
E que tal gabinete, após levantamento topográfico, constatou que a área total do terreno era inferior à constante de tal contrato em cerca de 871 m2 (ou cerca de 17 % menos do que aquilo que a Ré prometera vender), medindo somente 5.129,248 m2.
Entende que a diferença entre a área prometida vender e a área real é significativa, comprometendo definitivamente o projecto imobiliário a empreender no terreno e alterando irreversivelmente as condições do contrato-promessa outorgado, nomeadamente o preço por metro quadrado.
Acrescentou que as circunstâncias de o imóvel se desenvolver em dois perfis distintos, ter implementada uma construção de cerca de 1.350 m2 e ser de considerável extensão, impediu que tivesse uma efectiva noção da sua área correcta.
Mais alegou que, posteriormente, contactou os responsáveis sociais da Ré no sentido de resolverem a discrepância de áreas, tendo-se estes mostrado disponíveis para adquirir na zona limítrofe ao imóvel os 870 m2 em falta.
Aditando que, tendo presente tal promessa, notificou a Ré para comparecer em data, hora e local para a realização da escritura, mas que a dita escritura pública não se realizou por culpa exclusiva da Ré, que não providenciou pela regularização da área do terreno prometido vender.
Acrescentou ainda que, posteriormente, a Ré, por nova notificação judicial avulsa, procedeu à marcação de nova data para a realização da escritura, a qual novamente não se realizou por a área do terreno prometido vender ser inferior à constante do contrato-promessa.
Considerou que a Ré incorreu em incumprimento definitivo, o qual legitimou a sua resolução. E que, por esse motivo, por carta de 5 de Novembro de 2002 e com o teor de fls. 19 da Providência Cautelar Apensa procedeu à resolução do contrato-promessa dos autos.
Considerou também ter direito a receber o dobro do sinal que prestou, no montante de Esc. 80.000.000$00.
Citada, a Ré contestou e deduziu reconvenção, contrapondo, em resumo, que adquiriu o imóvel em causa no âmbito da liquidação do activo da massa falida da sociedade comercial "CC- Comércio de Máquinas Agrícolas, Lda".
Disse que prometeu vender à Autora o prédio em causa tal como o adquiriu à massa falida.
Aditou que, independentemente da eventual aludida discrepância de área, a Autora prometeu comprar-lhe aquele prédio com a composição, implantação e área que realmente tem.
E, ainda, que a Autora prometeu comprar o prédio bem sabendo de todas as suas características. Bem como que do dito contrato faz parte integrante uma planta topográfica, na qual estão fixados os limites do imóvel.
Mais acrescentou que a Autora sabia que o imóvel tinha eventualmente uma área real que não correspondia com a que constava da descrição predial, o que inclusivamente se depreende da locução "aproximadamente" constante da Cláusula 1ª do Contrato-Promessa.
Considera que a eventual discrepância de área é irrelevante em sede de incumprimento do contrato-promessa.
E, supletivamente, que no caso de eventualmente se entender que a eventual discrepância de área confere algum direito à Autora, sempre se deverá entender que o seu comportamento contraditório (nos termos acima invocados) traduz um "venire contra factum proprium".
Sustenta, em sede de Reconvenção, que a Autora não procedeu à marcação da escritura para o dia 28/05/2001, tal como estava contratualmente fixado.
Considera que esta somente procedeu à marcação da escritura para o dia 28/05/2002, mas acabou por se recusar a celebrá-la.
Acrescenta que a Autora adoptou igual procedimento em 29/10/2002.
Entende que, ao proceder desta forma, a Autora entrou em mora. E ainda que todo o seu comportamento é demonstrativo da sua falta de vontade em cumprir o contrato.
Defende especificamente que o seu acto unilateral de resolução, por que ilegal e ineficaz, corresponde a uma declaração inequívoca que não pretende cumprir o contrato-promessa.
Afirma ter fundamentos para resolver o contrato-promessa com base no não cumprimento definitivo por parte da Autora/Reconvinda. E que, consequentemente, por aplicação da cláusula penal, tem direito a receber desta a quantia de Esc. 50.000.000$00, acrescida de juros de mora. Ou, se assim se não entender, terá direito a fazer seu o sinal recebido, no montante de Esc. 40.000.000$00.
Remata pedindo que a presente acção seja julgada totalmente improcedente.
Mais peticiona que os pedidos reconvencionaís sejam julgados procedentes, e, consequentemente: a) Que se declare ilegal e ineficaz a resolução do contrato-promessa efectuada pela Autora/Reconvinda; b) Que se declare resolvido o contrato-promessa de compra e venda, em virtude do incumprimento definitivo por parte da Autora/Reconvinda; c) Que a Autora/Reconvinda seja condenada a pagar-lhe, por aplicação da cláusula penal preceituada (cláusula nona do contrato-promessa), a quantia de € 249.398,95, declarando-se a compensação quanto à quantia de € 199.519,16, entregue como sinal e princípio de pagamento; d) Que a Autora/Reconvinda seja condenada a pagar-lhe a quantia de € 2.197,60, correspondente aos juros de mora vencidos até à data de instauração da presente acção e, ainda, dos que se vencerem desde essa data e até pagamento integral.
e) Subsidiariamente, no caso de se entender não aplicar a aludida cláusula penal, que a Autora seja condenada, por aplicação do disposto no art. 442°, n° 2, do C.Civil, na perda do sinal pago a seu favor.
Após a legal tramitação, foi realizado o julgamento...
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