Acórdão nº 1908/06-3 de Tribunal da Relação de Évora, 23 de Novembro de 2006
| Magistrado Responsável | EDUARDO TENAZINHA |
| Data da Resolução | 23 de Novembro de 2006 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Évora |
* PROCESSO Nº 1908/06 ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA *"A" e mulher "B", residentes em …, …, …, instauraram (16.4.2002) na Comarca de …, contra "C", divorciada, residente na …, …, …, …, "D" e marido "E", residentes na Rua …, nº …, …, …, e "F" e marido "G", residentes na …, lote …, …, …, uma acção declarativa sumária que em resumo fundamentam nos seguintes factos: Os A.A. são os donos de uma fracção autónoma designada pela letra "D", rés-do-chão esquerdo do prédio urbano em propriedade horizontal sito na Rua …, …, … (inscrito na matriz sob o art. 1108° e descrito na Conservatória Reg. Predial de … sob o nº 38394 - fls. 168 v. do Livro B-97) que no dia 1.7.1982 arrendaram - para o exercício do comércio - à sociedade "H", autorizando a respectiva sublocação. No dia 16.3.1993 o arrendatário trespassou o estabelecimento comercial aí instalado à ora Ré "C" que por sua vez trespassou no dia 27.7.2001 às ora também Rés "D" e "F", contrato este que consideram inexistente.
Posteriormente o local foi objecto de divisão em três espaços que foram sublocados, desconhecendo os A.A. a quem e quais as retribuições, onde os sublocatários instalaram estabelecimentos comerciais próprios onde passaram a exercer actividade comercial que as Rés nunca exerceram - e passou a chamar-se "I" - cobrando a sublocadora retribuições superiores ao permitido por lei.
Terminam pedindo: - Que seja declarado inexistente o contrato de trespasse celebrado no dia 27.7.2001; - A resolução do contrato de arrendamento (que celebraram com a sociedade "H", com fundamento em as retribuições ou rendas cobradas aos sublocatários serem superiores ao legalmente previsto, e o consequente despejo da fracção autónoma em alusão.
Contestaram separadamente "F" e marido "G", e "D" e marido "E".
Excepcionaram a incompetência territorial por ser competente o Tribunal Judicial da Comarca de … que fora convencionado. Impugnaram os factos alegando que tomaram o arrendamento da fracção autónoma em alusão para instalação de um "Centro Comercial", o que levou a que os A.A. tivessem autorizado a sublocação - que vieram a fazer com o seu pleno conhecimento, já que lhes foi previamente comunicado por carta com A/R - e que cobrassem as respectivas retribuições pelos valores que livremente acordassem, continuando a fazer a gestão e exploração do espaço desse centro comercial. Pediram a condenação dos A.A. como litigantes de má-fé em indemnização de € 2.500,00.
Contestou a Ré "C" por excepção alegando a sua ilegitimidade. Por impugnação alegou que o arrendamento se destinou à instalação de um centro comercial que o primeiro arrendatário instalou procedendo às respectivas obras, e que no local se dedicou durante oito anos à exploração dos espaços para o comércio. Reconvencionou a condenação dos A.A no pagamento da quantia de € 174.579,00 por benfeitorias que efectuou.
Os A.A. replicaram.
No despacho saneador o Mmo. Juiz julgou improcedentes as excepções e julgou nula a reconvenção por falta de causa de pedir e absolveu da instância os AA.
Foi seleccionada a matéria de facto assente e organizada a base instrutória.
I - Do despacho proferido sobre a reconvenção recorreu de agravo a Ré "C", alegou e formulou as seguintes conclusões: a) O despacho recorrido não considerou que a recorrente expôs na sua contestação/reconvenção os factos constitutivos da causa de pedir; b) O conhecimento de tais questões é essencial à decisão; c) A sua omissão constitui nulidade, por violação das normas processuais de que o Juiz pode e deve socorrer-se para que se cumpra a lei processual (arts. 201º e 508º Cód. Proc. Civil); d) A recorrente deve ser convidada ao aperfeiçoamento da reconvenção (art 508° nºs 2 a 6 Cód. Proc. Civil).
Contra-alegaram os A.A. e formularam as seguintes conclusões: a) O douto despacho recorrido não merece reparo, está bem fundamentado e de acordo com a lei; b) Outra decisão não poderá ser senão a de considerar o pedido reconvencional inepto, e por consequência nulo com todas as consequências; O Mmº. Juiz proferiu despacho de sustentação.
Por óbito da Ré "C" foi habilitado "J" (v. apenso nº 152-A/2002).
Teve lugar uma audiência de discussão e julgamento.
Na 1ª instância foram julgados provados os seguintes factos: 1) Os A.A. são donos da fracção autónoma designada pela letra "D", rés-do-chão esquerdo do prédio urbano sito na Rua …, …, inscrito na matriz sob o art. 1108° e descrito na Conservatória Reg. Predial de … sob onº 38394 a fls. 168 v. do Livro B-97; 2) Por escritura pública celebrada no dia 1.7.1982 no Cartório Notarial de …, os A.A. e "H" acordaram em os primeiros cederem à segunda o gozo e fruição da fracção autónoma referida na anterior alínea 1) e destinada a comércio, pelo período de um ano, prorrogável por iguais períodos, mediante a contrapartida monetária mensal de 80.000$00; 3) Consta da cláusula 4a da escritura referida na anterior alínea 2) que "o arrendado destina-se a nele ser instalado um centro comercial"; 4) Consta da cláusula 5ª da escritura referida na anterior alínea 2) que "a inquilina fica autorizada a sublocar total ou parcialmente o arrendado"; 5) Por escrito datado de 27.7.2001, com as assinaturas reconhecidas presencialmente no Notário, a Ré "C" (através de procurador) e as Rés "D" e "F" acordaram em a primeira ceder às segundas o estabelecimento comercial instalado na fracção referida na anterior alínea 1) mediante a contrapartida monetária de 35.000.000$00, sendo 8.000.000$00 referente "à cedência do direito ao arrendamento" e 27.000.000$00 "referentes aos móveis, equipamentos, utensílios, divisórias, mercadorias e demais recheio existente no estabelecimento comercial em causa".
6) A fracção autónoma referida na anterior alínea 1) foi dividida em três espaços, tendo aí sido instalados dois estabelecimentos comerciais de artesanato e um consultório de dentista; 7) À data do acordo referido na anterior alínea 5) a contrapartida monetária mensal paga pelas Rés referidas nessa alínea 5) aos A.A. pelo gozo e fruição da totalidade da fracção referida na alínea 1) era de € 1. 072,17; 8) Após a divisão referida na anterior alínea 6) e em momento anterior ao acordo referido na alínea 5), as Rés (arrendatárias) cederam a "K" o gozo e fruição de um dos espaços referidos na alínea 6) mediante a contrapartida monetária mensal de € 1.331,79; 9) Após a divisão referida na anterior alínea 6) e em momento anterior ao acordo referido na alínea 5), as Rés (arrendatárias) cederam a "L" o gozo e fruição de um outro dos espaços referidos nessa alínea 6), mediante a contrapartida monetária mensal de € 299,28; 10) Após a divisão referida na anterior alínea 6) e em momento anterior ao acordo referido na alínea 5) as Rés (arrendatárias) cederam a "M" o gozo e fruição de um outro, ainda, dos espaços referidos nessa alínea 6), mediante a contrapartida monetária mensal de € 1504,01; 11) Foram as pessoas, a quem foram (sub) cedidos pelas Rés o gozo e fruição dos diversos espaços da fracção referida na anterior alínea 1), que neles instalaram os seus próprios estabelecimentos comerciais, comprando todo o mobiliário e equipamento necessário para o efeito; 12) Nenhuma das Rés exerceu qualquer actividade comercial nos espaços em que foi dividida a fracção autónoma nos termos referidos na alínea 6); 13) Os AA. conheciam a ocupação do espaço por diferentes pessoas, desconhecendo embora as características dos acordos celebrados entre essas pessoas e os arrendatários; 14) Foi a arrendatária "H" que construiu as divisórias, instalou montras, instalou iluminação nas lojas e corredores e adquiriu alguns móveis; 15) Pelo menos durante algum tempo a Ré "C" providenciou pela prestação de serviços de limpeza nas áreas de uso comum de todos os lojistas; l6) Inicialmente o pagamento da água e electricidade era suportado pela Ré "C", posteriormente, o pagamento da luz começou a ser fraccionado pelos lojistas e incluído na contraprestação paga por cada um; 17) A Ré "C", por negócio jurídico de características não concretamente apuradas, denominado pelas partes como "trespasse", celebrado no dia 16.3.1993, assumiu a posição jurídica de "H" no negócio descrito nas anteriores alíneas 2) a 4).
Aplicando a lei aos factos o Mmo. Juiz considerou o contrato celebrado entre os A.A. e "H" como de arrendamento comercial e que se verificavam os fundamentos previstos pelo art. 64° nº 1 alíneas f) e g) R.A.U. (Dec. Lei nº 321-B/90, 15- Out.) para a respectiva resolução, julgou ineficaz o contrato a que foi chamado "trespasse" celebrado entre a Ré "C" e as Rés "D" e "F", resolvido o contrato de arrendamento entre os A.A. e a mesma Ré "C" e condenou os R.R. ao imediato e consequente respectivo despejo.
Considerou porém que os AA. não agiram com abuso do direito e que não litigaram com má-fé.
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Recorreu de apelação o R.
"J", alegou e formulou as seguintes conclusões: a) Sempre foi do conhecimento dos A.A. que o espaço objecto do locado se encontrava a ser explorado para fins comerciais; b) Sempre foi do conhecimento dos A.A., dando o seu consentimento, aprovação e nunca se opondo, que o inicial locatário havia trespassado o locado ao ora apelante; c) Por outro lado sempre foi do conhecimento dos A.A. que a ora apelante trespassou o estabelecimento comercial, nos mesmos termos...
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