Acórdão nº 0721586 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 09 de Maio de 2007
| Magistrado Responsável | VIEIRA E CUNHA |
| Data da Resolução | 09 de Maio de 2007 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Os Factos Recurso de apelação interposto na acção de despejo com forma ordinária nº…./04.4TVPRT, da .ª Vara Cível do Porto (.ª Secção).
Autora - B………., Ldª.
Ré - C………., Ldª.
Pedido Que se declare resolvido o contrato de arrendamento e se condenem os RR. a despejar imediatamente o local arrendado e a entregá-lo à Autora, completamente livre e devoluto de pessoas e coisas.
Pedido Reconvencional Que a Autora seja condenada a, no prazo máximo de 30 dias, realizar todas as obras de conservação exteriores do locado, de modo a permitir o pleno uso do mesmo pela Ré para os fins a que se destina, particularmente as obras referidas no artº 59º da P.I.
Que, caso tal obrigação não seja cumprida, seja a Ré autorizada a realizar as referidas obras e ficar condenada a Autora a pagar todas as quantias que forem despendidas pela Ré na realização das ditas obras, quantia global a liquidar em execução de sentença.
Que seja a Autora condenada a restituir à Ré todas as quantias por ela pagas a título de rendas, desde Julho de 2003 até à data em que, após a realização das obras, possa a Ré ocupar e utilizar o locado para os fins a que este se destina, e que, em Outubro de 2004, montam à quantia global de € 1.265,60.
Pedido Reconvencional Subsidiário Que seja a Autora condenada no pagamento das benfeitorias e despesas que a Ré despendeu no locado, a que se referem os artºs 13º a 17º da Contestação, em montante não inferior a € 10.000.
Tese do Autor Por contrato escrito de 8/2/78, a Ré recebeu de arrendamento um prédio urbano sito na Rua ………., nº…, na freguesia de ……….., da cidade do Porto, para efeitos de instalação de um estabelecimento de ensino.
Desde meados do ano 2000 que o locado se encontra completamente abandonado, nenhuma actividade sendo ali exercida; a actividade da Ré vem sendo exercida noutro local, pelo que tal facto integra a causa de resolução do contrato do artº 64º al.h) R.A.U.
Tese dos Réus Fez uso do locado até Maio de 2004.
O imóvel arrendado tem graves problemas a nível de empenas, muros exteriores, telhado (o que causava frequentes inundações por águas pluviais), portas e janelas exteriores, anexos em ruínas e logradouro, revestimentos exteriores, azulejos, estruturas das varandas e marquises, daí que não restasse à Ré outra alternativa que não fosse suspender a respectiva actividade no locado.
A Ré deu conhecimento à Autora da situação, solicitando a realização de obras de reparação e conservação.
Sentença Na decisão final de 1ª instância, a Mmª Juiz "a quo" considerou a acção procedente, por provada, ordenando o despejo do locado, e improcedente, por não provada, a reconvenção deduzida.
Conclusões do Recurso de Apelação (resenha) 1 - Os quesitos 1º, 2º, 3º, 7º e 9º deveriam ter recebido resposta negativa.
2 - Os quesitos 10º, 21º, 33º, 34º e 35º deveriam ter recebido resposta positiva.
3 - Existe contradição entre a al.D) da Especificação e a resposta aos qq. 1º, 7º e 9º.
4 - Existe contradição entre os factos considerados provados nas al. C) da Matéria Assente e resposta ao q. 36º e, de outro lado, os factos não provados, designadamente o q. 35º.
5 - Da alteração pretendida resultará a forçosa improcedência da acção, por não preenchimento da previsão do artº 64º al.h) R.A.U.
6 - Em todo o caso, corria pelo senhorio a obrigação de realizar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis para assegurar o gozo da coisa locada, de harmonia com o fim contratual, quer se tratasse de pequenas ou grandes reparações, do desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro.
7 - Era ao senhorio que cabia realizar as obras exteriores do locado, obras que não realizou - factos provados sob N), O), P), Q), S), T), V), W) e X) - o que determinou que no imóvel se tornasse impossível o exercício da actividade da locatária - cf. als. R) e U) - pelo que ele senhorio se encontra em mora.
8 - O inquilino não pode ser compelido à realização de obras que cabem ao senhorio.
9 - A Apelada sabia do estado em que o imóvel se encontrava - factos provados sob C) e Y) - o que aliás sempre seria facilmente recognoscível do exterior.
10 - A conduta do senhorio sempre seria sindicável por via da proibição do genérico venire contra factum proprium.
11 - Ao não julgar a acção improcedente e procedente o pedido reconvencional (formulado em via principal) a sentença violou o disposto nos artºs 1031º al.b) C.Civ. e 64º nº1 al.h) R.A.U.
Por contra-alegações, a Autora pugna pela confirmação do decidido.
Factos Apurados A - A Ré tomou de arrendamento em 8/2/78, para instalação de um estabelecimento de ensino, o prédio urbano sito na Rua ………., nº …, da freguesia de ………., Porto, por um prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos, com início em 1/1/78 e pela renda anual de 72.000$00, paga em duodécimos de 6.000$00. [al. A) - da matéria assente] B - Por contrato de compra e venda outorgado em 6 de Junho de 2003 a A. adquiriu aos herdeiros de D………., o imóvel sucedendo na posição de locador. [al. B) - da matéria assente] C - Em 13 de Julho de 2004, a Ré dirigiu à A. a carta registada com aviso de recepção, junta a fls. 36 a 38, solicitando a realização de "obras, reparação e conservação urgente" no arrendado. [al. C) - da matéria assente] D - Pelo menos, desde Maio de 2004 que a Ré suspendeu a sua actividade no locado. [al. D) - da matéria assente] E - A Ré exerceu no locado a sua actividade comercial desde a data da outorga do contrato de arrendamento até meados de 2000. [resposta ques. 1º, 7º e 9º da base instrut.] F - Desde então, nenhum professor lecciona no locado, nenhum aluno tem ali aulas ou explicações. [resposta ques. 2º da base instrut.] G - O jardim envolvente ao edifício encontra-se cheio de ervas bravas e silvas e as árvores não são podadas. [resposta ques. 3º da base instrut.] H - Também um anexo existente no logradouro, encontra-se sem telhado e sem janelas. [resposta ques. 4º da base instrut.] e outro encontra-se fechado, tendo as zonas de acesso ao mesmo, com as ervas que entretanto cresceram. [resposta ques. 5º da base instrut.] I - Os acessos que dão directamente para o logradouro adjacente, encontram-se sujos e abandonados. [resposta ques. 6º da base instrut.] J - Na realidade, a Ré não cessou a sua actividade, encontrando-se a exercê-la num outro imóvel, sito na mesma Rua ………. . [resposta ques. 8º da base instrut.] K - A...
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