Acórdão nº 4968/2004-1 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 08 de Julho de 2004

Magistrado ResponsávelANDRÉ DOS SANTOS
Data da Resolução08 de Julho de 2004
EmissorCourt of Appeal of Lisbon (Portugal)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa 1 Relatório Santander Imovest - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, S. A., anteriormente denominada "M. C. Imovest - Sociedade Gestora de Fundos de Investimentos Imobiliários, S. A. instaurou acção declarativa, com forma ordinária, contra Tecnidata - Serviços e Equipamentos de Informática, S. A. , pedindo: A condenação da Ré no pagamento da quantia de 129.285.500$00,ou, subsidiariamente, a condenação da Ré no pagamento da quantia de 119.801.328$00, acrescida de juros vincendos, à taxa de 12%, sobre 20.413.500$00 de rendas devidas na sequência do contrato de arrendamento por escritura de 25/7/97, entre a Ré e a anterior proprietária "Imocris" das fracções autónomas CJ e CL do prédio urbano sito na Rua Amilcar Cabral nºs 17, 17Ae 17B em Lisboa,, com destino a escritório, armazéns e venda ao público, pelo prazo de 5 anos, com início em 1/7/97 sendo a renda, em Maio de 98 actualizada para 3.325.758$00 mensais e, em Maio de 99, para 3.402.250$00.

A Ré não pagou as rendas relativas aos meses de Julho de 99 a Dezembro de 99, no valor de 20.413.500$00, a que acrescem 10.206.750$00, relativas à indemnização pela mora no pagamento das rendas vencidas e não pagas; ou, se assim não se entender, aos 20.413.500$00 de rendas em dívida, acrescem juros de mora, à taxa de 12%, sendo os vencidos em 2/12/99, de 722.578$00.

A Ré deve ainda as rendas que se venceram desde Dezembro de 99 até Maio de 2002, no montante de 98.665.250$00.

* 2. Citada, a Ré contestou, alegando, em síntese, que. por carta de 29/3/99, recebida pela A. em 31/3/99, revogou contrato e não o denunciou, como lho permite o n° 4 do Art. 100° do RAU, revogação essa válida e à qual a A. não deduziu oposição, passando a deter o locado desde 30/7/99.

Por excepção, diz que o contrato em causa consubstancia um contrato de arrendamento comercial, de duração limitada, por cinco anos; e que só o outorgou no pressuposto de que a lei lhe permitia revogar o contrato, a qualquer momento, desde que o fizesse com 90 dias de antecedência; a entender-se que o contrato não é de duração limitada, deve ser declarado nulo por erro sobre o seu objecto.

Do mesmo modo, reconhecendo-se a natureza comercial do contrato, sem duração efectiva, o mesmo é nulo, por violação do Art. 51°- do RAU; bem como seria nula a cláusula 3ª do contrato, ao permitir a denúncia do contrato, por qualquer das partes, com a antecedência mínima de 180 dias, por violação do Art. 68°- do RAU e 1055°- do C.C.; e, sendo nula tal cláusula, o contrato é inválido. A cláusula 5º n°- 2, consubstancia um ilícito de especulação, por estipular uma caução superior a 1 mês de renda. O n°- 4 da cláusula 5! é ilegal, por não fixar limite máximo de encargos, como preceitua o n°- 2 do Art.- 422º do RAU.

A A. entrou no gozo do locado em 30/6/99, tendo, desde essa data, obtido os respectivos rendimentos e proveitos das fracções.

Não tem fundamento legal a indemnização de 50% das rendas peticionadas; a taxa de juro de mora só poderia ser de 7%, por a de 12% apenas se aplicar às relações entre empresas comerciais, o que não é o caso.

Em reconvenção pede: A condenação da A. a devolver-lhe o cheque nº 8902732968, sacado sobre a Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo e; A declaração de nulidade da cláusula 5a n° 4 do contrato e a condenação da A. a repetir-lhe o indevidamente pago pela Ré, à administração do condomínio onde se inserem as fracções, no valor de 4.856.067$00 e juros.

Condenar a A. a pagar à Ré uma indemnização pelo dano que causou à imagem da Ré com a instauração da acção, a liquidar em execução de sentença.

* A A. replicou, defendendo que o contrato em causa não é um contrato de duração limitado, pelo que não se lhe aplicam os Arts 117° e 118° e 98 a 1002 do RAU, mas, antes, o art. 5º e 68°- do RAU e 1055° do CC.

Impugna que tenha retirado qualquer benefício do locado desde a entrega das fracções pela Ré, por as mesmas carecerem de avultadas obras. Que a taxa de juros moratórios é de 12%, por as partes serem empresas comerciais.

Não é ilegal a cláusula 5º do contrato de arrendamento relativa ao pagamento das despesas das fracções e respectivos encargos de condomínio.

Pugna pela improcedência do pedido reconvencional * Saneado o processo fixados os factos assentes e a base instrutória procedeu-se a julgamento.

Decidida a matéria de facto, foi proferida sentença na qual se decidiu: Julgar a acção parcialmente procedente e, consequentemente, condenar-se a Ré a pagar à A. a quantia de 15.310.125$00 (10.206.750$00 a título de três meses de rendas em dívida e, 5.103.375$00 pela mora no pagamento de tais rendas) absolvendo-se do restante peticionado.

Julgar improcedentes as excepções de nulidade do contrato; Julgar improcedente o pedido de restituição à Ré do cheque de 3.000.000$00, n°-8902732968, sacado sobre a Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo, deduzido em reconvenção; Julgar procedente a excepção de nulidade da cláusula 5 nº2 4 do contrato de arrendamento, mas, julgar improcedente o pedido de condenação da A. no pagamento de 4.856.067$00 deduzido em reconvenção; Julgar improcedente o pedido de condenação da A. a pagar indemnização à Ré, a liquidar em execução de sentença, deduzida em reconvenção.

* Da decisão proferida A Autora interpôs recurso, recebido a fls 241, como apelação.

Juntas as alegações, a fls 244, a Apelante formulou as seguintes: CONCLUSÕES:

  1. A douta sentença recorrida, ao atribuir ao contrato de arrendamento sub judice a natureza de contrato de duração limitada, não considerou, nem valorou, como se impunha, factos provados nos autos que afastam por si só tal qualificação.

B) Constitui requisito essencial do contrato de arrendamento com duração limitada que, da cláusula inserta no texto, conste que as partes pretenderam celebrá-lo no regime especial previsto no artigo 117° do RAU, com indicação do prazo para a sua duração efectiva; C) Tal cláusula não consta do teor do contrato de arrendamento em causa, nem do subsequente documento particular; D) A A. ora Recorrente fundamentou o seu pedido na existência e validade de um contrato de arrendamento não habitacional celebrado entre a R. e a primitiva senhoria, pelo prazo de 5 anos, sucessivamente prorrogáveis por períodos de dois anos, nos termos da legislação em vigor, destinando-se o locado ao...

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