Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto de 2012
Lei n.º 31/2012 de 14 de agosto Procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro A Assembleia da República decreta, nos termos da alí- nea
c) do artigo 161.º da Constituição, o seguinte: Artigo 1.º Objeto A presente lei aprova medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamento urbano, nomeadamente:
a) Alterando o regime substantivo da locação, desig- nadamente conferindo maior liberdade às partes na es- tipulação das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento;
b) Alterando o regime transitório dos contratos de ar- rendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos con- tratos para o novo regime, num curto espaço de tempo;
c) Criando um procedimento especial de despejo do local arrendado que permita a célere recolocação daquele no mercado de arrendamento.
Artigo 2.º Alteração ao Código Civil Os artigos 1048.º, 1054.º, 1055.º, 1069.º, 1072.º, 1080.º, 1083.º, 1084.º, 1085.º, 1087.º, 1094.º a 1098.º, 1100.º a 1103.º, 1106.º e 1110.º do Código Civil, aprovado pelo Decreto -Lei n.º 47 344, de 25 de novembro de 1966, e alterado pelos Decretos -Leis n. os 67/75, de 19 de fevereiro, 201/75, de 15 de abril, 261/75, de 27 de maio, 561/76, de 17 de julho, 605/76, de 24 de julho, 293/77, de 20 de julho, 496/77, de 25 de novembro, 200 -C/80, de 24 de junho, 236/80, de 18 de julho, 328/81, de 4 de dezembro, 262/83, de 16 de junho, 225/84, de 6 de julho, e 190/85, de 24 de junho, pela Lei n.º 46/85, de 20 de setembro, pelos Decretos -Leis n. os 381 -B/85, de 28 de setembro, e 379/86, de 11 de novembro, pela Lei n.º 24/89, de 1 de agosto, pelos Decretos -Leis n. os 321 -B/90, de 15 de outubro, 257/91, de 18 de julho, 423/91, de 30 de outubro, 185/93, de 22 de maio, 227/94, de 8 de setembro, 267/94, de 25 de ou- tubro, e 163/95, de 13 de julho, pela Lei n.º 84/95, de 31 de agosto, pelos Decretos -Leis n. os 329 -A/95, de 12 de dezembro, 14/96, de 6 de março, 68/96, de 31 de maio, 35/97, de 31 de janeiro, e 120/98, de 8 de maio, pelas Leis n. os 21/98, de 12 de maio, e 47/98, de 10 de agosto, pelo Decreto -Lei n.º 343/98, de 6 de novembro, pelas Leis n. os 59/99, de 30 de junho, e 16/2001, de 22 de junho, pelos Decretos -Leis n. os 272/2001, de 13 de outubro, 273/2001, de 13 de outubro, 323/2001, de 17 de dezembro, e 38/2003, de 8 de março, pela Lei n.º 31/2003, de 22 de agosto, pelos Decretos -Leis n. os 199/2003, de 10 de setembro, e 59/2004, de 19 de março, pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, pelo Decreto -Lei n.º 263 -A/2007, de 23 de julho, pela Lei n.º 40/2007, de 24 de agosto, pelos Decretos -Leis n. os 324/2007, de 28 de setembro, e 116/2008, de 4 de julho, pelas Leis n. os 61/2008, de 31 de outubro, e 14/2009, de 1 de abril, pelo Decreto -Lei n.º 100/2009, de 11 de maio, e pelas Leis n. os 29/2009, de 29 de junho, 103/2009, de 11 de setembro, 9/2010, de 31 de maio, e 23/2010, de 30 de agosto, passam a ter a seguinte redação: «Artigo 1048.º [...] 1 — O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da ação declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º 2 — O locatário só pode fazer uso da faculdade refe- rida no número anterior uma única vez, com referência a cada contrato. 3 — . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 — Ao direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido extrajudicialmente, é aplicável, com as necessárias adap- tações, o disposto nos n. os 3 e 4 do artigo 1084.º Artigo 1054.º [...] 1 — Findo o prazo do arrendamento, o contrato renova -se por períodos sucessivos se nenhuma das par- tes se tiver oposto à renovação no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei. 2 — . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Artigo 1055.º [...] 1 — . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
a) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
b) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
c) 30 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a três meses e inferior a um ano;
d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando -se de prazo inferior a três meses. 2 — A antecedência a que se refere o número ante- rior reporta -se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.
Artigo 1069.º [...] O contrato de arrendamento urbano deve ser cele- brado por escrito.
Artigo 1072.º 1 — . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 — . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
a) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
b) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
c) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
d) Se a ausência se dever à prestação de apoios con- tinuados a pessoas com deficiência com grau de inca- pacidade superior a 60 %, incluindo a familiares.
Artigo 1080.º [...] As normas sobre a resolução, a caducidade e a denún- cia do arrendamento urbano têm natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário.
Artigo 1083.º [...] 1 — . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 — . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
a) A violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
b) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio;
d) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
e) A cessão, total ou parcial, temporária ou perma- nente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio. 3 — É inexigível ao senhorio a manutenção do ar- rendamento em caso de mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n. os 3 a 5 do artigo seguinte. 4 — É ainda inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato, não sendo aplicável o disposto nos n. os 3 e 4 do artigo seguinte. 5 — É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato.
Artigo 1084.º [...] 1 — (Anterior n.º 2.) 2 — A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista nos n. os 3 e 4 do artigo anterior bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida. 3 — A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de paga- mento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, nos termos do n.º 3 do artigo anterior, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês. 4 — O arrendatário só pode fazer uso da faculdade referida no número anterior uma única vez, com refe- rência a cada contrato. 5 — Fica sem efeito a resolução fundada na opo- sição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública se, no prazo de um mês, cessar essa oposição.
Artigo 1085.º [...] 1 — . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 — O prazo referido no número anterior é reduzido para três meses quando o fundamento da resolução seja o previsto nos n. os 3 ou 4 do artigo 1083.º 3 — (Anterior n.º 2.) Artigo 1087.º [...] A desocupação do locado, nos termos do artigo 1081.º, é exigível após o decurso de um mês a contar da reso- lução se outro prazo não for judicialmente fixado ou acordado pelas partes.
Artigo 1094.º [...] 1 — . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 — . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 — No silêncio das partes, o contrato considera -se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos.
Artigo 1095.º [...] 1 — . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 — O prazo referido no número anterior não pode ser superior a 30 anos, considerando -se automaticamente reduzido ao referido limite quando o ultrapasse. 3 — (Revogado.) Artigo 1096.º [...] 1 — Salvo estipulação em contrário, o contrato cele- brado com prazo certo renova -se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, sem prejuízo do disposto no número seguinte. 2 — Salvo estipulação em contrário, não há lugar a renovação automática nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias. 3 — Qualquer das partes pode opor -se à renovação, nos termos dos artigos seguintes.
Artigo 1097.º [...] 1 — O senhorio pode impedir a renovação automá- tica do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:
a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
b) 120 dias, se o prazo...
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