Decreto-Lei n.º 69/2019
| Coming into Force | 01 Julho 2019 |
| Data de publicação | 22 Maio 2019 |
| ELI | https://data.dre.pt/eli/dec-lei/69/2019/05/22/p/dre/pt/html |
| Section | Serie I |
| Órgão | Presidência do Conselho de Ministros |
Decreto-Lei n.º 69/2019
de 22 de maio
Em Portugal, o deficiente funcionamento do setor do arrendamento habitacional conduziu a um desequilíbrio estrutural na habitação. Ao contrário do que sucedeu na generalidade dos países da União Europeia, onde os regimes de ocupação do parque habitacional se mantiveram equilibrados facultando às famílias alternativas no acesso à habitação, em Portugal foi fortemente privilegiado o regime de habitação própria face ao de arrendamento, por diversas razões, designadamente a escassez de oferta, a existência de disfuncionalidades no mercado de arrendamento, a facilidade de obtenção de crédito hipotecário, a disponibilização de apoios do Estado à compra de habitação e aspetos culturais que valorizam a propriedade.
Em resultado, 73 % dos alojamentos familiares clássicos de residência habitual em Portugal são ocupados pelos proprietários, o endividamento dos agregados familiares para aquisição de habitação assume valores muito elevados e os agregados familiares encontram-se numa situação pouco favorável à mobilidade, o que reduz as suas opções e dificulta a sua adaptação a alterações nas dinâmicas pessoais e profissionais.
Por todas estas razões, é fundamental promover um reequilíbrio no setor da habitação em termos de regimes de ocupação, fortalecendo e promovendo o arrendamento habitacional, tornando-o numa alternativa efetiva e segura para os agregados familiares, capaz de proporcionar estabilidade e segurança tanto para os proprietários como para os arrendatários.
No entanto, existem vários obstáculos, tanto do lado da oferta como da procura, à dinamização do arrendamento habitacional e, mais ainda, de um segmento de oferta para arrendamento a preços acessíveis face aos rendimentos dos agregados familiares.
No âmbito destes obstáculos incluem-se, do lado da oferta, a perceção de risco significativo, em particular quanto ao incumprimento do pagamento das rendas e de danos no locado e, do lado da procura, a disparidade entre os preços das rendas praticados e os rendimentos das famílias e a ausência de proteção contra quebras de rendimento.
Os riscos associados à oferta estão na origem da imposição de restrições na seleção dos arrendatários e da exigência de garantias onerosas, agravando, por essa via, a dificuldade de acesso à habitação por parte dos agregados familiares. Com efeito, frequentemente, os agregados familiares vêm-se confrontados com o facto de a aquisição de habitação própria ser a única alternativa viável, sendo que o mercado não proporciona alternativas para os que não têm capacidade financeira para tal. Neste contexto, é fundamental promover a disponibilização de instrumentos que visem reduzir os riscos no arrendamento e incentivar, por esta via, o surgimento de uma oferta alargada de habitação para arrendamento a preços reduzidos.
O Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, que cria o Programa de Arrendamento Acessível, procura justamente incentivar o surgimento de uma oferta alargada de habitação para arrendamento a preços reduzidos, não só mediante a concessão de benefícios fiscais como contrapartida à redução do preço de renda, mas também por via da redução do risco associado aos contratos celebrados no seu âmbito. Para este fim, prevê um conjunto de mecanismos de minimização do risco, designadamente através do estabelecimento de uma taxa de esforço máxima de 35 % do rendimento mensal dos agregados, da suspensão por 5 anos do acesso ao programa dos senhorios ou arrendatários que incumpram com as disposições do mesmo, e da previsão de contratos de seguro que garantam a cobertura dos riscos mais significativos associados tanto à oferta como à procura, designadamente a falta de pagamento da renda, a quebra involuntária de rendimentos do agregado habitacional e os danos no locado.
A existência destes seguros no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível é um fator relevante para o reforço da segurança de todos quantos aderem a este programa: para os arrendatários, na medida em que beneficiam de uma proteção contra situações involuntárias de quebra de rendimentos, mantendo-se o contrato durante o período necessário para a superação do problema ou para a redefinição da sua situação habitacional; e para os senhorios, na medida em que se garante o pagamento das rendas em falta e de uma indemnização em caso de danos no locado. Este sistema concorre ainda para minimizar as dificuldades de acesso à habitação na medida em que, por via da contratação de seguros que cubram os riscos referidos, se dispensa os arrendatários da apresentação das garantias comuns, como a fiança ou a prestação de caução.
O desenvolvimento destes seguros no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível constitui, ainda, uma oportunidade para o mercado de arrendamento em geral, facilitando o surgimento de uma oferta alargada de seguros, que desejavelmente poderão estar disponíveis fora do programa, contribuindo para o desenvolvimento global do setor do arrendamento urbano.
Foi promovida a audição da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões, do Conselho Nacional do Consumo e da Associação Portuguesa de Seguradores.
Assim:
No uso da autorização legislativa concedida pela Lei n.º 2/2019, de 9 de janeiro, e nos termos das alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
CAPÍTULO I
Disposições gerais
Artigo 1.º
Objeto
O presente decreto-lei estabelece o regime dos contratos de seguro de arrendamento acessível no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível, previstos no artigo 7.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio.
Artigo 2.º
Âmbito
1 - O disposto no presente decreto-lei aplica-se aos contratos de arrendamento previstos nas alíneas a) e c) do n.º 1 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio.
2 - Aplicam-se ao presente decreto-lei as definições constantes do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio.
3 - No âmbito do presente decreto-lei, as disposições relativas a contratos de arrendamento para habitação são aplicáveis, com as devidas adaptações, ao subarrendamento para o mesmo fim.
Artigo 3.º
Garantias obrigatórias
Nos contratos de arrendamento previstos no n.º 1 do artigo anterior é obrigatória, nos termos e com as exceções previstas no presente decreto-lei, a celebração de contratos de seguro de arrendamento acessível que assegurem cada uma das garantias seguintes, até ao limite do capital seguro:
a) Indemnização por falta de pagamento da renda, garantindo o pagamento ao senhorio das quantias devidas a título...
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