Decreto-Lei n.º 157/2006, de 08 de Agosto de 2006
Decreto-Lei n.o 157/2006
de 8 de Agosto
A Lei n.o 6/2006, de 27 de Fevereiro, aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), dando resposta à necessidade, por todos sentida, de reformar profundamente esta área do ordenamento jurídico.
O NRAU, para sua completa aplicaçáo, carece de um conjunto de legislaçáo complementar, alguma da qual objecto de autorizaçáo legislativa da Assembleia da República. Entre esses diplomas complementares encontra-se o diploma relativo ao regime das obras em prédios arrendados, que ora se publica, matéria fulcral tanto na regulaçáo dos novos contratos como na resoluçáo dos problemas de degradaçáo urbanística já existentes.
O presente diploma estrutura-se em duas grandes partes. A primeira aplica-se aos contratos que se vierem a celebrar após a sua entrada em vigor e, ainda, em tudo o que náo é excepcionado na segunda parte, aos contratos já existentes. A segunda parte contém um regime especial transitório, aplicável aos contratos de arrendamento para habitaçáo celebrados antes do RAU e aos contratos de arrendamento para fins náo habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.o 257/95, de 30 de Setembro.
O presente decreto-lei regula as obras efectuadas por iniciativa do senhorio, prevendo a possibilidade de suspensáo do contrato ou a sua denúncia. Nos contratos habitacionais anteriores a 1990, a denúncia terá sempre como contrapartida o realojamento. Revoga, pois, a Lei n.o 2088, de 3 de Julho de 1957, a qual, além de ser de difícil aplicaçáo, visava promover a construçáo nova, objectivo que já náo corresponde às necessidades actuais. O diploma regula ainda as obras coercivas realizadas pelos municípios em prédios arrendados, subs-tituindo o que a este respeito se dispunha no RAU.
Finalmente, em relaçáo aos contratos antigos, o decreto-lei regula os direitos de intervençáo dos arrendatários. Se, em relaçáo aos contratos novos, náo é de prever que o problema da degradaçáo urbana se venha a colocar significativamente, fruto da adequaçáo dos valores das rendas e da maior mobilidade, o problema da degra-daçáo dos prédios objecto de arrendamentos antigos é sobejamente conhecido. Aqui, náo basta enunciar o dever de conservaçáo, é necessário criar os instrumentos legais que possibilitem a efectiva reabilitaçáo. Tal passa por apoiar a reabilitaçáo por parte dos proprietários, o que é tratado em legislaçáo própria, mas exige ainda que seja possível intervir quando o proprietário náo possa ou náo queira reabilitar o seu património.
Assim, possibilita-se ao arrendatário a realizaçáo de obras de reabilitaçáo, com posterior compensaçáo no valor da renda. Possibilita-se ainda ao arrendatário, mediante acçáo judicial, a aquisiçáo da propriedade do prédio ou fracçáo, quando esta seja a última soluçáo viável. Este será o caso quando o proprietário náo efectue as obras necessárias e o município, a tal instado, também o náo faça. Este direito de aquisiçáo pelo arrendatário acarreta a obrigaçáo para o adquirente - e para quem o substitua nos 20 anos seguintes - de reabilitaçáo e de manutençáo do prédio. A degradaçáo urbana é um problema que náo afecta apenas os habitantes dos prédios degradados, ela afecta toda a comunidade, sendo um obstáculo à sá vivência das cidades e ao próprio desenvolvimento económico, nomeadamente com reflexos negativos no turismo.
Possibilitar a recuperaçáo dos centros históricos, reabilitando em lugar de construir de novo, é objectivo a prosseguir com empenho, devendo o direito de aquisiçáo do locado que este decreto-lei regula ser visto a esta luz, e náo somente como um modo de composiçáo do conflito entre as partes.
Foram ouvidos os órgáos de governo próprio das Regióes Autónomas, a Associaçáo Nacional dos Municípios Portugueses, a Ordem dos Advogados, a Ordem dos EngenheiroseaOrdem dos Arquitectos.
Foram, ainda, ouvidas as várias associaçóes com interesses no sector, designadamente a Associaçáo Lisbonense de Proprietários, a Associaçáo dos Inquilinos Lisbonense, a Associaçáo dos Inquilinos do Norte, a Confederaçáo do Comércio e Serviços de Portugal, a Confederaçáo do Turismo Português, a Federaçáo da Restauraçáo, Cafés, Pastelarias e Similares de Portugal, a Federaçáo Portuguesa da Indústria de Construçáo e Obras Públicas, a Federaçáo Nacional de Comércio, a Associaçáo Portuguesa para a Defesa do Consumidor, e ainda várias entidades representativas das empresas de consultoria e avaliaçáo imobiliária, de mediaçáo mobiliária, de fundos de investimento e de fundos de pensóes.
Assim: No uso da autorizaçáo legislativa concedida pela alínea a) do n.o 1 e pelo n.o 2 do artigo 63.o da Lei n.o 6/2006, de 27 de Fevereiro, e nos termos da alínea b) do n.o 1 do artigo 198.o da Constituiçáo, o Governo decreta o seguinte:
SECçÁO I Disposiçóes comuns
Artigo 1.o Objecto
1 - O presente decreto-lei aprova o regime jurídico aplicável:
-
à denúncia ou suspensáo do contrato de arrendamento para demoliçáo ou realizaçáo de obras de remodelaçáo ou restauro profundos, nos termos do n.o 8
do artigo 1103.o do Código Civil;
-
à realizaçáo de obras coercivas pelos municípios, nos casos em que o senhorio as náo queira ou náo as possa realizar; c) à edificaçáo em prédio rústico arrendado e náo sujeito a regime especial.
2 - O presente decreto-lei estabelece ainda o regime aplicável, nos contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 15 de Outubro, e nos contratos de arrendamento para fim náo habitacional celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.o 257/95, de 30 de Setembro:
-
à realizaçáo de obras pelo arrendatário, nos termos da alínea a) do n.o 4 do artigo 48.o do NRAU, aprovado pela Lei n.o 6/2006, de 27 de Fevereiro; b) Ao direito de aquisiçáo do prédio pelo arrendatário quando o senhorio náo realize as obras necessárias, nos termos da alínea c) do n.o 4 do artigo 48.o do NRAU.
Artigo 2.o
Regra geral
Cabe ao senhorio efectuar as obras necessárias à manutençáo do estado de conservaçáo do prédio arrendado, nos termos dos artigos 1074.o e 1111.o do Código Civil, bem como da legislaçáo urbanística aplicável.
Artigo 3.o
Obras coercivas
No caso de o senhorio náo efectuar as obras a que está obrigado, o município pode intimá-lo à sua realizaçáo, bem como proceder à sua realizaçáo coerciva.
SECçÁO II Regime geral SUBSECçÁO I
Iniciativa do senhorio
Artigo 4.o
Remodelaçáo ou restauro profundos
1 - Sáo obras de remodelaçáo ou restauro profundos as que obrigam, para a sua realizaçáo, à desocupaçáo do locado.
2 - As obras referidas no número anterior sáo qualificadas como estruturais ou náo estruturais, sendo estruturais quando originem uma distribuiçáo de fogos sem correspondência com a distribuiçáo anterior.
Artigo 5.o
Denúncia ou suspensáo para remodelaçáo ou restauro
1 - O senhorio que pretenda realizar obras de remodelaçáo ou restauro profundos pode denunciar o contrato ou suspender a sua execuçáo pelo período de decurso daquelas.
2 - A suspensáo do contrato é obrigatória quando as obras náo sejam estruturais, ou quando, sendo estruturais, se preveja a existência de local com características equivalentes às do locado após a obra.
5640 Artigo 6.o
Denúncia para remodelaçáo ou restauro
1 - A denúncia do contrato para remodelaçáo ou restauro profundos obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa:
-
Ao pagamento de todas as despesas e danos, patrimoniais e náo patrimoniais, suportados pelo arrendatário, náo podendo o valor da indemnizaçáo ser inferior ao de dois anos de renda; b) A garantir o realojamento do arrendatário por período náo inferior a cinco anos.
2 - Na falta de acordo entre as partes, aplica-se o disposto na alínea a) do número anterior.
3 - O realojamento do arrendatário é feito no mesmo concelho e em condiçóes análogas às que aquele já detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos.
4 - A indemnizaçáo prevista na alínea a) do n.o 1
tem em conta o valor das benfeitorias realizadas e dos investimentos efectuados em funçáo do locado.
Artigo 7.o
Denúncia para demoliçáo
1 - O senhorio pode denunciar o contrato de arrendamento quando pretenda demolir o locado.
2 - à denúncia para demoliçáo aplica-se o disposto no artigo anterior, excepto quando, cumulativamente:
-
A demoliçáo seja necessária por força da degradaçáo do prédio, incompatível tecnicamente com a sua reabilitaçáo e geradora de risco para os respectivos ocupantes; b) Os pressupostos constantes da alínea anterior sejam atestados pelo município, ouvida a comissáo arbitral municipal (CAM).
8.o
Efectivaçáo da denúncia
1 - A denúncia do contrato é feita mediante acçáo judicial, onde se prove estarem reunidas as condiçóes que a autorizam.
2 - A petiçáo...
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