Decreto-Lei n.º 77/99, de 16 de Março de 1999
Decreto-Lei n.º 77/99 de 16 de Março A actividade de mediação imobiliária encontra-se regulada pelo Decreto-Lei n.º 285/92, de 19 de Dezembro.
Face a uma actividade em contínua expansão e às crescentes expectativas dos consumidores, justifica-se a actualização dos requisitos inerentes ao exercício da actividade. Aproveita-se ainda para aperfeiçoar os aspectos colhidos da experiência entretanto verificada.
Com efeito, constatando-se um significativo aumento do exercício clandestino da actividade de mediação imobiliária, com os inevitáveis inconvenientes e prejuízos daí decorrentes, quer na perspectiva dos agentes económicos legalmente habilitados, quer na perspectiva dos consumidores, urge instituir os mecanismos legais adequados a uma maior clarificação deste regime e ao reforço da sua fiscalização.
Salientam-se, assim, em relação à anterior legislação as seguintes soluções normativas: O reforço da capacidade empresarial das entidades mediadoras ao permitir-lhes o exercício de outras actividades comerciais, estabelecendo-se, contudo, a individualização da actividade de mediação imobiliária, a fim de possibilitar a sua eficaz fiscalização; Pretende-se que todas as entidades adoptem a forma societária, principalmente após a criação da sociedade unipessoal, instituto jurídico que se tem revelado particularmente adequado ao são desenvolvimento das pequenas empresas, de acordo, aliás, com a tendência que se tem vindo a verificar neste sector, a fim de possibilitar, também, a sua fiscalização; Consagra-se maior exigência de requisitos para o ingresso na actividade, agora baseados na idoneidade e capacidade profissional dos seus responsáveis, bem como na capacidade financeira da empresa, demonstrada pela exigência de capitais próprios positivos; Estabelece-se a forma de identificação das empresas, dos seus representantes e dos seus prestadores de serviços; Clarifica-se o momento e estabelecem-se as condições em que é devida a remuneração pela actividade de mediação imobiliária, questões que no domínio da anterior legislação motivaram inúmeras reclamações por parte dos consumidores; Reforça-se o sistema das garantias, estabelecendo-se, para além do seguro de responsabilidade civil já existente, uma caução para reembolso de quantias indevidamente recebidas; Cria-se uma comissão arbitral com representação dos diversos interesses em presença, como meio mais expedito para reembolso de quantias indevidamente recebidas; Estabelecem-se novos deveres das empresas, quer para com os interessados, quer para com o organismo licenciador, tornando-se, em consequência, mais abrangente o regime contra-ordenacional; Instituem-se novas sanções acessórias, incluindo o alargamento a novas situações de interdição do exercício da actividade e o encerramento dos estabelecimentos, quando a gravidade da situação o justifique.
Foram ouvidas as associações representativas do sector e o Instituto do Consumidor.
Assim: Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta, para valer como lei geral da República, o seguinte: CAPÍTULO I Disposições gerais Artigo 1.º Âmbito 1 - O exercício da actividade de mediação imobiliária fica sujeito ao regime estabelecido no presente diploma.
2 - O exercício da actividade de mediação imobiliária por sociedades com sede efectiva noutro Estado da Comunidade Europeia está igualmente sujeito ao presente diploma sempre que a actividade incida sobre imóveis situados em Portugal.
Artigo 2.º Noção de empresa de mediação imobiliária Considera-se empresa de mediação imobiliária aquela que tenha por actividade principal a definida no artigo 3.º do presente diploma.
Artigo 3.º Objecto da actividade 1 - A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu arrendamento e trespasse, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos respectivos imóveis.
2 - No âmbito dos contratos de mediação imobiliária as empresas podem ainda prestar serviços relativos à obtenção de documentação conducente à concretização dos negócios visados e que não estejam legalmente atribuídos em exclusivo a outras profissões.
3 - Para efeitos do disposto no presente artigo, interessado será o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação.
Artigo 4.º Restrição ao âmbito do objecto social Às empresas de mediação imobiliária está vedado o exercício da actividade comercial de compra e venda de bens imóveis.
Artigo 5.º Requisitos de ingresso e manutenção na actividade 1 - A concessão e manutenção da licença depende do preenchimento cumulativo pelos requerentes dos seguintes requisitos: a) Ser sociedade comercial, ou outra forma de cooperação de sociedades, com sede efectiva num Estado membro da União Europeia, que tenha por objecto e actividade principal o exercício da actividade de mediação imobiliária e a denominação nos termos estipulados no n.º 1 do artigo 7.º; b) Ter a situação regularizada perante a administração fiscal e a segurança social; c) Um dos administradores, gerentes ou directores deve possuir a capacidade profissional nos termos do disposto no artigo 6.º; d) Prestar as garantias exigidas no artigo 24.º; e) Deter capital próprio positivo; f) Os administradores, gerentes ou directores da sociedade requerente devem possuir idoneidade comercial.
2 - Para efeitos do disposto na alínea e) do número anterior, o capital próprio é determinado nos termos estabelecidos pelo Plano Oficial de Contabilidade (POC) em vigor.
3 - Para efeitos do disposto na alínea f) do n.º 1 não são consideradas comercialmente idóneas as pessoas relativamente às quais se verifique: a) Proibição legal do exercício do comércio; b) Inibição do exercício do comércio por ter sido declarada falência, enquanto não for levantada a inibição e decretada a reabilitação; c) Terem sido gerentes ou administradores de uma empresa de mediação punida com três coimas pela prática dolosa dos ilícitos de mera ordenação social previstos na alínea c) do n.º 1 do artigo 32.º; d) Terem sido gerentes ou administradores de uma empresa de mediação imobiliária punida com duas coimas pela prática dolosa dos ilícitos de mera ordenação social previstos na alínea b) do n.º 1 do artigo 32.º; e) Terem sido gerentes ou administradores de uma empresa de mediação imobiliária punida com uma coima pela prática dolosa do ilícito de mera ordenação social previsto na alínea a) do n.º 1 do artigo 32.º, desde que fique demonstrada a violação habitual de um dos deveres estipulados no artigo 18.º e no n.º 3 do artigo 19.º, no exercício ilegal da actividade de mediação imobiliária; f) Terem sido gerentes ou administradores de uma empresa de mediação imobiliária punida com a sanção acessória de interdição do exercício da actividade, nos termos previstos na alínea b) do n.º 1 do artigo 33.º, durante o período desta interdição; g) Terem sido gerentes ou administradores de uma empresa punida com uma coima por práticas restritivas da concorrência; h) Condenação, com trânsito em julgado, pela prática de concorrência ilícita ou desleal; i) Condenação, com trânsito em julgado, não suspensa na sua execução, por crime doloso contra o património, em pena igual ou superior a 1 ano de prisão; j) Condenação, com trânsito em julgado, pela prática dos crimes referidos no artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 325/95, de 2 de Dezembro, relativo ao branqueamento de capitais e de outros bens provenientes dos crimes nele indicados.
4 - As condenações referidas nas alíneas c), d), e), g) e h) do número anterior não relevam após o decurso do prazo de dois anos contados do cumprimento integral das obrigações decorrentes da aplicação da última sanção.
Artigo 6.º Da capacidade profissional 1 - Para efeitos da alínea c) do n.º 1...
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