Acórdão nº 983/15.6T8AMT-F.P1 de Tribunal da Relação do Porto, 11-03-2021
| Judgment Date | 11 March 2021 |
| Acordao Number | 983/15.6T8AMT-F.P1 |
| Year | 2021 |
| Court | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Processo n.º 983/15.6T8AMT-P.P1.
Por decisão de 21/07/2015, proferida no processo n.º 983/15.6T8AMT, a correr termos na comarca do Porto Este, Amarante, instância central, secção de comércio, juiz 3, foi declarada a insolvência de B…, Lda. com sede na Rua …, n.º …, …..‐…, ….
Em 09/09/2015 o administrador de insolvência procedeu à apreensão de bens da massa insolvente, consistindo em catorze verbas referentes a bens imóveis entre os quais consta a seguinte – verba n.º 6:
. fração designada pela letra «G», r/c e andar, Bloco B, o segundo da direita para a esquerda, destinado a habitação, com tipologia T3, com garagem e um arrumo na cave e um terraço no r/c, com área bruta privativa de 280,90 m2, do prédio urbano sito na Rua …, …, …, descrita na C. R. P. de Paredes sob o n.º 003/20010424-G, freguesia …, inscrita na matriz predial urbana da freguesia de Paredes sob o n.º 8500-G com o valor patrimonial atual de 240 777,58 EUR, determinado em 2013.
Mais se refere no auto que, sobre o imóvel, impendem os seguintes encargos - (hipotecas e penhoras) e um arrendamento -:
a). ap. 17 de 22/06/2001 - hipoteca voluntária até ao montante máximo assegurado de 1.81.801,03 EUR, a favor de C…, SA;
b). ap. 14 de 30/10/2002 - hipoteca voluntária até ao montante máximo assegurado de 1.005.000 EUR, a favor de C…, SA;
c). ap. 6 de 30/01/2004 - hipoteca voluntária até ao montante máximo assegurado de 454.930 EUR, a favor de C…, SA;
d). Contrato de arrendamento, de 02/08/2004, celebrado com D…, SA;
e). ap. 2 de 03/07/2007 - penhora pela quantia exequenda de 46.194,87 EUR, promovida por E…, SA;
f). ap. 21 de 08/09/2008 - penhora pela quantia exequenda de 5.844,85 EUR, promovida por F…, SA;
g). ap. 4169 de 21/12/2010 - penhora pela quantia exequenda de 1 800 376,98 EUR, promovida por Banco G…, SA;
h). ap. 3515 de 06/12/2013 - penhora pela quantia exequenda de 61.233,18 EUR, promovida por Fazenda Nacional.
. está assente que possui contrato de arrendamento válido e em vigor relativamente à verba 6;
. os inquilinos poderão exercer o seu direito de preferência desde que o contrato de arrendamento tenha sido celebrado há mais de dois anos o que sucede, ou seja, desde 02/08/2004;
. nada do que estipula a lei em relação ao exercício do direito de preferência foi cumprido aquando da venda da fração em causa, não lhe tendo sido permitido, enquanto arrendatário, exercer o seu direito de preferência;
. durante o decurso dos autos, sempre pagou a renda à massa insolvente, que a aceitou não a recusando, através de depósitos na conta daquela;
. a insolvente arrendou o imóvel, no estado de «tosco, sem qualquer acabamento interior, pelo que se encontra impossibilitada a sua normal utilização», tendo o arrendatário sido autorizado a proceder às obras necessárias e destinadas aos acabamentos da fração;
. tais obras, como comunicado aos autos, importaram na quantia de 270.550 EUR;
. nos termos do artigo 1074.º, n.º 5, do C. C., «salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé»;
. a insolvente autorizou a execução das obras;
. as obras em causa foram de melhoramento e acabamento da habitação, sendo assim benfeitorias necessárias, tendo direito a ser indemnizado.
Termina pedindo o reconhecimento da existência do contrato de arrendamento em questão e, em consequência, ser o requerente reconhecido como tal, com todas as consequências daí derivadas.
Pede assim a que o requerimento não seja suscetível de produzir quaisquer efeitos.
. que seja reconhecida como arrendatária, com todas as consequências daí derivadas, designadamente ser-lhe reconhecido o direito de preferência na venda;
. em alternativa, requer que sejam reconhecidas as obras por si realizadas e ser ordenado o pagamento de quantia equivalente ao dispêndio feito com as benfeitorias.
. existem meios processuais próprios para reclamar créditos sobre a insolvência (artigos 128.º e 146.º, do C. I. R. E.);
. o requerimento em causa não é um dos meios adequados ao reconhecimento de créditos sobre a insolvência, pelo que improcede o requerido;
. face à posição expressa pelo administrador da insolvência (não aceita a existência do crédito sobre a massa insolvente), caso o requerente pretenda o reconhecimento desse crédito também sempre terá de lançar mão do meio processual próprio – a ação declarativa comum, nos termos do artigo 89.º, do C. I. R. E. -;
. o reconhecimento e exercício de um alegado direito de preferência decorrente de contrato de arrendamento, também tem de ser exercido através de ação própria;
. atenta a complexidade das questões suscitadas e a não aceitação das mesmas por parte do A. I. e credor, não podem ser decididas a título meramente incidental, devendo o sujeito interessado na sua apreciação lançar mão, querendo do meio processual próprio, para que possa sujeitar essa questão à apreciação do Tribunal, com observância das garantias formais e processuais exigíveis para cada caso.
Decide-se então, por não se tratar do meio processual próprio, indeferir a pretensão do requerente e, atenta a impossibilidade legal de tais questões serem decididas a título meramente incidental, remeter as partes para os meios processuais próprios, devendo o requerente lançar mão dos meios processuais próprios que considere adequados à sua pretensão.
. por escritura pública de compra e venda, datada de 18/07/2019, no cartório notarial a cargo da Notária J…, em Paredes, a massa insolvente da sociedade «K… …» vendeu à requerente os determinados imóveis incluindo a fração «G» do imóvel acima referido;
. a requerente foi informada pelo administrador de insolvência da ocupação da indicada fração «G», não especificando a que título, tendo sido apenas em 02/08/2019 (após a compra e venda), que o mesmo lhe deu conhecimento de um alegado contrato de arrendamento celebrado em 02/08/2004, entre insolvente e D…, S. A.;
. em data anterior à do alegado contrato de arrendamento foram constituídas hipotecas sobre a fração;
. de acordo com o artigo 824.º, n.º 2, do C. C., sendo tais hipotecas anteriores ao alegado contrato de arrendamento, a fração foi transmitida ao requerente livre dos direitos de garantia que o oneram, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia;
. até à presente data, o administrador de insolvência ainda não entregou a fração à requerente, devidamente devoluta de pessoas e bens, não podendo tomar posse pois continua ocupada.
. Pede que se notifique o administrador de insolvência para proceder à entrega do identificado bem à ora requerente, utilizando, se necessário, o recurso ao auxílio da força pública para efeitos de tomada de posse nos termos do artigo 150.º, n.º 4, c), do C. I. R. E..
. a fração foi vendida no estado e situação em que se encontravam o que foi expressamente...
*
1). Relatório.Por decisão de 21/07/2015, proferida no processo n.º 983/15.6T8AMT, a correr termos na comarca do Porto Este, Amarante, instância central, secção de comércio, juiz 3, foi declarada a insolvência de B…, Lda. com sede na Rua …, n.º …, …..‐…, ….
Em 09/09/2015 o administrador de insolvência procedeu à apreensão de bens da massa insolvente, consistindo em catorze verbas referentes a bens imóveis entre os quais consta a seguinte – verba n.º 6:
. fração designada pela letra «G», r/c e andar, Bloco B, o segundo da direita para a esquerda, destinado a habitação, com tipologia T3, com garagem e um arrumo na cave e um terraço no r/c, com área bruta privativa de 280,90 m2, do prédio urbano sito na Rua …, …, …, descrita na C. R. P. de Paredes sob o n.º 003/20010424-G, freguesia …, inscrita na matriz predial urbana da freguesia de Paredes sob o n.º 8500-G com o valor patrimonial atual de 240 777,58 EUR, determinado em 2013.
Mais se refere no auto que, sobre o imóvel, impendem os seguintes encargos - (hipotecas e penhoras) e um arrendamento -:
a). ap. 17 de 22/06/2001 - hipoteca voluntária até ao montante máximo assegurado de 1.81.801,03 EUR, a favor de C…, SA;
b). ap. 14 de 30/10/2002 - hipoteca voluntária até ao montante máximo assegurado de 1.005.000 EUR, a favor de C…, SA;
c). ap. 6 de 30/01/2004 - hipoteca voluntária até ao montante máximo assegurado de 454.930 EUR, a favor de C…, SA;
d). Contrato de arrendamento, de 02/08/2004, celebrado com D…, SA;
e). ap. 2 de 03/07/2007 - penhora pela quantia exequenda de 46.194,87 EUR, promovida por E…, SA;
f). ap. 21 de 08/09/2008 - penhora pela quantia exequenda de 5.844,85 EUR, promovida por F…, SA;
g). ap. 4169 de 21/12/2010 - penhora pela quantia exequenda de 1 800 376,98 EUR, promovida por Banco G…, SA;
h). ap. 3515 de 06/12/2013 - penhora pela quantia exequenda de 61.233,18 EUR, promovida por Fazenda Nacional.
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Em 05/12/2019, a indicada e alegada arrendatária D…, S. A., apresentou requerimento onde mencionou, resumidamente, o seguinte:. está assente que possui contrato de arrendamento válido e em vigor relativamente à verba 6;
. os inquilinos poderão exercer o seu direito de preferência desde que o contrato de arrendamento tenha sido celebrado há mais de dois anos o que sucede, ou seja, desde 02/08/2004;
. nada do que estipula a lei em relação ao exercício do direito de preferência foi cumprido aquando da venda da fração em causa, não lhe tendo sido permitido, enquanto arrendatário, exercer o seu direito de preferência;
. durante o decurso dos autos, sempre pagou a renda à massa insolvente, que a aceitou não a recusando, através de depósitos na conta daquela;
. a insolvente arrendou o imóvel, no estado de «tosco, sem qualquer acabamento interior, pelo que se encontra impossibilitada a sua normal utilização», tendo o arrendatário sido autorizado a proceder às obras necessárias e destinadas aos acabamentos da fração;
. tais obras, como comunicado aos autos, importaram na quantia de 270.550 EUR;
. nos termos do artigo 1074.º, n.º 5, do C. C., «salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé»;
. a insolvente autorizou a execução das obras;
. as obras em causa foram de melhoramento e acabamento da habitação, sendo assim benfeitorias necessárias, tendo direito a ser indemnizado.
Termina pedindo o reconhecimento da existência do contrato de arrendamento em questão e, em consequência, ser o requerente reconhecido como tal, com todas as consequências daí derivadas.
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Pronunciou-se o administrador de insolvência em 13/01/2020 no sentido de que não resulta demonstrado qualquer direito de crédito da requerente sobre a insolvente ou a massa insolvente, nunca o tendo reclamado, nem sendo as alegadas benfeitorias alheias à massa insolvente.Pede assim a que o requerimento não seja suscetível de produzir quaisquer efeitos.
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A credora H…, Sarl, também se pronunciou pelo não deferimento do pretendido por não ter reclamado em tempo o crédito que não consegue igualmente provar nesta sede.*
Em 27/02/2020, após notificação do tribunal para o efeito, a requerente/arrendatária pronunciou-se, mencionando que o contrato foi junto aos autos desde o início do pedido de insolvência da «B… …», nunca tendo sido questionado; termina pedindo:. que seja reconhecida como arrendatária, com todas as consequências daí derivadas, designadamente ser-lhe reconhecido o direito de preferência na venda;
. em alternativa, requer que sejam reconhecidas as obras por si realizadas e ser ordenado o pagamento de quantia equivalente ao dispêndio feito com as benfeitorias.
*
Por despacho de 03/03/2020, o tribunal menciona, em síntese, que:. existem meios processuais próprios para reclamar créditos sobre a insolvência (artigos 128.º e 146.º, do C. I. R. E.);
. o requerimento em causa não é um dos meios adequados ao reconhecimento de créditos sobre a insolvência, pelo que improcede o requerido;
. face à posição expressa pelo administrador da insolvência (não aceita a existência do crédito sobre a massa insolvente), caso o requerente pretenda o reconhecimento desse crédito também sempre terá de lançar mão do meio processual próprio – a ação declarativa comum, nos termos do artigo 89.º, do C. I. R. E. -;
. o reconhecimento e exercício de um alegado direito de preferência decorrente de contrato de arrendamento, também tem de ser exercido através de ação própria;
. atenta a complexidade das questões suscitadas e a não aceitação das mesmas por parte do A. I. e credor, não podem ser decididas a título meramente incidental, devendo o sujeito interessado na sua apreciação lançar mão, querendo do meio processual próprio, para que possa sujeitar essa questão à apreciação do Tribunal, com observância das garantias formais e processuais exigíveis para cada caso.
Decide-se então, por não se tratar do meio processual próprio, indeferir a pretensão do requerente e, atenta a impossibilidade legal de tais questões serem decididas a título meramente incidental, remeter as partes para os meios processuais próprios, devendo o requerente lançar mão dos meios processuais próprios que considere adequados à sua pretensão.
*
Em 04/09/2020, em requerimento cuja apreciação dá origem ao presente recurso, I…, LDA., com sede na …, n.º .., Paredes, alegou em resumo o seguinte, sustentando-se no disposto no n.º 2 do artigo 824.º, do C. C.:. por escritura pública de compra e venda, datada de 18/07/2019, no cartório notarial a cargo da Notária J…, em Paredes, a massa insolvente da sociedade «K… …» vendeu à requerente os determinados imóveis incluindo a fração «G» do imóvel acima referido;
. a requerente foi informada pelo administrador de insolvência da ocupação da indicada fração «G», não especificando a que título, tendo sido apenas em 02/08/2019 (após a compra e venda), que o mesmo lhe deu conhecimento de um alegado contrato de arrendamento celebrado em 02/08/2004, entre insolvente e D…, S. A.;
. em data anterior à do alegado contrato de arrendamento foram constituídas hipotecas sobre a fração;
. de acordo com o artigo 824.º, n.º 2, do C. C., sendo tais hipotecas anteriores ao alegado contrato de arrendamento, a fração foi transmitida ao requerente livre dos direitos de garantia que o oneram, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia;
. até à presente data, o administrador de insolvência ainda não entregou a fração à requerente, devidamente devoluta de pessoas e bens, não podendo tomar posse pois continua ocupada.
. Pede que se notifique o administrador de insolvência para proceder à entrega do identificado bem à ora requerente, utilizando, se necessário, o recurso ao auxílio da força pública para efeitos de tomada de posse nos termos do artigo 150.º, n.º 4, c), do C. I. R. E..
*
O administrador de insolvência pronunciou-se em 02/12/2020 mencionando, em síntese, que:. a fração foi vendida no estado e situação em que se encontravam o que foi expressamente...
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