Acórdão nº 8318/18.0T8ALM.L1-2 de Tribunal da Relação de Lisboa, 22-10-2020
| Data de Julgamento | 22 Outubro 2020 |
| Número Acordão | 8318/18.0T8ALM.L1-2 |
| Ano | 2020 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
Acordam os juízes da 2ª secção(cível) do Tribunal da Relação de Lisboa:
1. RELATÓRIO
PRESTÍGIO NO INTERIOR, SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA, intentou ação declarativa de condenação sob a forma sumária contra FA…, MR…, HA… e, MJ… pedindo a condenação destes a pagarem as quantias de € 4750,00 (valor da comissão em dívida), acrescido de € 1092,50 (IVA, a suportar pela Autora), no total de € 5842,50, acrescidos dos juros de mora comerciais que, às taxas máximas aplicáveis sobre ela se vencerem desde a citação até integral reembolso e sempre nas custas legais.
Foi proferida sentença que condenou os réus a pagarem à autora a quantia de € 5842,50(cinco mil oitocentos e quarenta e dois euros e cinquenta cêntimos), acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, à taxa de juro comercial sucessivamente em vigor, desde a data da citação até efetivo e integral pagamento.
Inconformados, vieram os réus apelar da sentença, tendo extraído das alegações[1],[2]que apresentaram as seguintes
CONCLUSÕES[3]:
1) Os Recorrentes não se podem conformar com a douta sentença, nem quanto aos seus fundamentos, nem quanto à análise da prova produzida em audiência de julgamento.
2) Na presente ação a Autora e Recorrida apresentou um pedido em que pretendia que os Recorrentes fossem condenados a pagar a quantia de € 4.750,00, a título de valor de comissão, acrescido de € 1092,50 correspondente ao respetivo IVA, acrescidos dos juros de mora comerciais às taxas máximas aplicáveis, desde a citação até integral pagamento.
3) O Tribunal a quo veio a condenar os Recorrentes no pedido, o que desde logo não se entende como possível, e muito menos fundamentado de acordo com a realidade factual.
4) Por douto Despacho Saneador foi conferido como objeto do litígio o eventual incumprimento do contrato de mediação imobiliária, sendo que é de afirmar-se desde já de que o Tribunal a quo, a final, apenas se pronuncia sobre o que entende ser o incumprimento por parte dos Recorrentes, nada dizendo sobre o conteúdo do contrato de mediação imobiliária, e também o respetivo cumprimento por parte da Recorrida.
5) O Tribunal a quo, no seu douto julgamento, concluiu por uma decisão que, ou é mera presunção, ou se afasta da realidade, nem mesmo respeitando a cronologia dos factos.
6) Foi celebrado um contrato de mediação imobiliária com a sociedade Gaia e Fino – Sociedade de Mediação Imobiliária Lda. que posteriormente deu lugar à Autora e Recorrida, mas não existe no autos qualquer prova de pertença a grupo Remax, quando afinal todos os contactos têm endereço Remax, e possível cartaz publicitário colocado no imóvel objeto do contrato é Remax e não da Autora e Recorrida, o que tem enorme significado face ao invocado, e defendido pelo Tribunal na sua douta sentença de que se recorre e não mera questão de somenos.
7) O valor contratualizado entre as partes no contrato de mediação imobiliária, na data de 22 de dezembro de 2014, para a venda do imóvel propriedade dos Recorrentes, foi de € 150 000,00.
8) Durante mais de dois anos e meio nada foi feito, não sendo feita prova do contrário, quer em termos de propaganda no site da Autora, ou colocação em loja, ou publicitado de outra forma (facto 23).
9) Foi a Remax, e não a Autora e Recorrente, que anunciou on-line o imóvel por € 124 000,00, sem que alguma coisa fosse alterada no contrato de mediação, ou até mesmo comunicado aos vendedores, aqui recorrentes.
10) Nada foi comunicado, e os Recorrentes contactaram então o novo colaborador da Recorrida (JB…) que pretendiam rescindir o contrato, o que teria lugar quando no seu prazo para o efeito, já que antes não foi manifestada qualquer abertura, e era um contrato de exclusividade.
11) Não se pode entender que o Tribunal a quo não tenha tomado a devida nota, e com as consequências daí derivadas, de que tudo aparece como Remax, quando a Remax não é parte nos autos, nem se faz prova da sua relação com a Autora e Recorrida.
12) O Tribunal a quo tenta fazer uma ligação entre a rescisão do contrato de mediação e a não aceitação de uma proposta apresentada à pressa em 26 de abril de 2017, por PV…, questionando mais do que uma vez se foi mera coincidência, e parecendo querer substituir-se à parte (Recorrida) que teria de provar a relação causal entre a sua atividade (comprovadamente nada durante dois anos e meio) e os negócios que se seguiram à rescisão do contrato de mediação imobiliária.
13) O Tribunal a quo quer, substituindo-se à parte, fazer prova de que PV… celebrou escritura de compra e venda, um ano depois, em Abril de 2018, devido à atividade de mediação da Recorrida, que afinal não provou existir, nem mesmo a de procurar potenciais clientes (facto 23), e mais esquece que pelo meio há um contrato promessa de compra e venda celebrado com terceiro (MS…) na data de 1 de Julho de 2017, e o arrendamento do local para as eleições autárquicas, conforme Declarações de Parte, e que o Tribunal a quo nem faz menção.
14) Havia que fazer uma prova para uma tese, ainda que substituindo-se à parte que tinha a obrigação de fazer essa devida prova, e por isso o contrato promessa de compra e venda com MS… iria ser difícil de explicar em sede de fundamentação para uma tese de eficácia pós-contratual das obrigações, algo que os depoimentos contrapõem, os factos dificilmente aceitam, e os Recorrentes não podem ter por admissível, tendo em conta o que aconteceu no caso concreto.
15) O Tribunal a quo não toma em devida nota, na sua douta fundamentação, e defesa da sua tese de eficácia pós-contratual, inaceitável no caso concreto, eventualmente porque afasta o contrato promessa de compra e venda entre os Recorrentes e MJo…, com data de 1 de julho de 2017, e se ocorre ter sido por conveniência, que nem em mera possibilidade, tanto mais que há um arrendamento interligado, foi recibo sinal, e nunca foi impugnado nem colocado em causa esse negócio.
16) Ainda assim o Tribunal a quo, para que vingue a sua tese de eficácia pós-contratual das obrigações (imaginativas no caso concreto, salvo o devido respeito), faz apelo, erradamente, a outros princípios como sejam os da boa fé e da lealdade negocial, que não se vislumbra como sejam aplicáveis aos Recorrentes no caso concreto, e de que a Autora e Recorrida não invocou, nem fez prova salvo o devido respeito.
17) Sendo a existência desse contrato promessa atestado pelo depoimento do próprio MJo…, que também comprova, ter pago o montante de € 8000,00 a título de sinal.
18) Não se pode aceitar a conclusão de alguma forma simplista, com todo o respeito, quando o Tribunal a quo conclui que «assim sendo, constata-se que, in casu, os Réus vieram a obter um inequívoco benefício da atividade da Autora, vendendo a casa à interessada que a Autora localizou na sequência das promoções por si desenvolvidas»
19) Ora nada mais contraditório, quando o Tribunal a quo considera não provado que a Autora e Recorrida tenha feito promoções ou qualquer outra publicidade (facto 23) e depois conclua da forma como faz, a saber que a interessada que encontrou JB… e lhe pediu para ver a casa por dentro em Abril de 2017, e não o contrário, como aqui também afirma o Tribunal a quo, pois nada fez a Autora e Recorrida para esta pessoa falar com o seu colaborador, a não ser o cartaz da Remax, não da Recorrida, que se encontrava no Imóvel e que, conforme a transcrição do depoimento de PV… viu e resolveu falar com o dito colaborador no café dos seus pais, não sendo comprovadamente localizada pela Recorrida, como quer fazer crer o Tribunal a quo na sua douta sentença, e afinal com a mencionada contradição do facto 23.
20) Enfim PV… é que procurou JB… e não o contrário, por qualquer atividade da Recorrida ou na sequência de promoções por ela desenvolvidas.
21) Sendo que a este propósito não demonstra o Tribunal a quo de que atividades se refere, e de que promoções tem presentes, ao afirmar o que afirma na douta sentença, e que tenham sido desenvolvidas pela Recorrida, pois não está conforme nem com os depoimentos, nem com a matéria factual dada como provada e não provada pelo Tribunal a quo.
22) O Tribunal a quo tinha obrigação de conhecer e ter presente os diferentes depoimentos, que considerou como sendo credíveis, para além da documentação que consta nos autos, e não simplesmente afastar o contrato promessa de compra e venda celebrado com MS…, em 1 de julho de 2017, após a rescisão do contrato de mediação imobiliária com a Recorrida.
23) Também o Tribunal a quo devia ter presente, face aos diferentes depoimentos que se confirmam, e aliás que se confirma em factos dados como provados, de que as tentativas de abordagem dos Recorrentes, e em especial FC…, por parte de PV…, revelaram-se então sem sucesso (facto 20).
24) Sendo que o Tribunal a quo, não se substituindo à parte aqui recorrida, e ao fazer tais afirmações, teria que ser especifico, explicando na sua douta fundamentação como os Recorrentes se beneficiaram, e como tiraram proveito ulterior da atividade desenvolvida pela Recorrida, e que atividade foi mesmo desenvolvida em cumprimento do contrato de mediação imobiliária.
25) Não é suficiente dizer algumas conclusões, que podem parecer evidentes, mas que depois, confrontadas com os diferentes depoimentos aqui transcritos nas presentes Alegações, ou mesmo na matéria dada como provada e não provada manifestam-se claramente em contradição.
26) Aliás, em novembro de 2017, os Recorrentes recusaram a abordagem direta com deslocação de Arronches a Almada da parte de PV…, mais de seis meses depois de recusar uma proposta, aliás proposta sem sentido na altura, tendo em conta o teor do contrato de mediação imobiliária então em vigor.
27) Tanto mais que nesse momento cronológico (novembro de 2017) existia um contrato promessa de compra e venda e um arrendamento para as eleições autárquicas, e se esse contacto de PV… resultasse da atividade da Autora e...
1. RELATÓRIO
PRESTÍGIO NO INTERIOR, SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA, intentou ação declarativa de condenação sob a forma sumária contra FA…, MR…, HA… e, MJ… pedindo a condenação destes a pagarem as quantias de € 4750,00 (valor da comissão em dívida), acrescido de € 1092,50 (IVA, a suportar pela Autora), no total de € 5842,50, acrescidos dos juros de mora comerciais que, às taxas máximas aplicáveis sobre ela se vencerem desde a citação até integral reembolso e sempre nas custas legais.
Foi proferida sentença que condenou os réus a pagarem à autora a quantia de € 5842,50(cinco mil oitocentos e quarenta e dois euros e cinquenta cêntimos), acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, à taxa de juro comercial sucessivamente em vigor, desde a data da citação até efetivo e integral pagamento.
Inconformados, vieram os réus apelar da sentença, tendo extraído das alegações[1],[2]que apresentaram as seguintes
CONCLUSÕES[3]:
1) Os Recorrentes não se podem conformar com a douta sentença, nem quanto aos seus fundamentos, nem quanto à análise da prova produzida em audiência de julgamento.
2) Na presente ação a Autora e Recorrida apresentou um pedido em que pretendia que os Recorrentes fossem condenados a pagar a quantia de € 4.750,00, a título de valor de comissão, acrescido de € 1092,50 correspondente ao respetivo IVA, acrescidos dos juros de mora comerciais às taxas máximas aplicáveis, desde a citação até integral pagamento.
3) O Tribunal a quo veio a condenar os Recorrentes no pedido, o que desde logo não se entende como possível, e muito menos fundamentado de acordo com a realidade factual.
4) Por douto Despacho Saneador foi conferido como objeto do litígio o eventual incumprimento do contrato de mediação imobiliária, sendo que é de afirmar-se desde já de que o Tribunal a quo, a final, apenas se pronuncia sobre o que entende ser o incumprimento por parte dos Recorrentes, nada dizendo sobre o conteúdo do contrato de mediação imobiliária, e também o respetivo cumprimento por parte da Recorrida.
5) O Tribunal a quo, no seu douto julgamento, concluiu por uma decisão que, ou é mera presunção, ou se afasta da realidade, nem mesmo respeitando a cronologia dos factos.
6) Foi celebrado um contrato de mediação imobiliária com a sociedade Gaia e Fino – Sociedade de Mediação Imobiliária Lda. que posteriormente deu lugar à Autora e Recorrida, mas não existe no autos qualquer prova de pertença a grupo Remax, quando afinal todos os contactos têm endereço Remax, e possível cartaz publicitário colocado no imóvel objeto do contrato é Remax e não da Autora e Recorrida, o que tem enorme significado face ao invocado, e defendido pelo Tribunal na sua douta sentença de que se recorre e não mera questão de somenos.
7) O valor contratualizado entre as partes no contrato de mediação imobiliária, na data de 22 de dezembro de 2014, para a venda do imóvel propriedade dos Recorrentes, foi de € 150 000,00.
8) Durante mais de dois anos e meio nada foi feito, não sendo feita prova do contrário, quer em termos de propaganda no site da Autora, ou colocação em loja, ou publicitado de outra forma (facto 23).
9) Foi a Remax, e não a Autora e Recorrente, que anunciou on-line o imóvel por € 124 000,00, sem que alguma coisa fosse alterada no contrato de mediação, ou até mesmo comunicado aos vendedores, aqui recorrentes.
10) Nada foi comunicado, e os Recorrentes contactaram então o novo colaborador da Recorrida (JB…) que pretendiam rescindir o contrato, o que teria lugar quando no seu prazo para o efeito, já que antes não foi manifestada qualquer abertura, e era um contrato de exclusividade.
11) Não se pode entender que o Tribunal a quo não tenha tomado a devida nota, e com as consequências daí derivadas, de que tudo aparece como Remax, quando a Remax não é parte nos autos, nem se faz prova da sua relação com a Autora e Recorrida.
12) O Tribunal a quo tenta fazer uma ligação entre a rescisão do contrato de mediação e a não aceitação de uma proposta apresentada à pressa em 26 de abril de 2017, por PV…, questionando mais do que uma vez se foi mera coincidência, e parecendo querer substituir-se à parte (Recorrida) que teria de provar a relação causal entre a sua atividade (comprovadamente nada durante dois anos e meio) e os negócios que se seguiram à rescisão do contrato de mediação imobiliária.
13) O Tribunal a quo quer, substituindo-se à parte, fazer prova de que PV… celebrou escritura de compra e venda, um ano depois, em Abril de 2018, devido à atividade de mediação da Recorrida, que afinal não provou existir, nem mesmo a de procurar potenciais clientes (facto 23), e mais esquece que pelo meio há um contrato promessa de compra e venda celebrado com terceiro (MS…) na data de 1 de Julho de 2017, e o arrendamento do local para as eleições autárquicas, conforme Declarações de Parte, e que o Tribunal a quo nem faz menção.
14) Havia que fazer uma prova para uma tese, ainda que substituindo-se à parte que tinha a obrigação de fazer essa devida prova, e por isso o contrato promessa de compra e venda com MS… iria ser difícil de explicar em sede de fundamentação para uma tese de eficácia pós-contratual das obrigações, algo que os depoimentos contrapõem, os factos dificilmente aceitam, e os Recorrentes não podem ter por admissível, tendo em conta o que aconteceu no caso concreto.
15) O Tribunal a quo não toma em devida nota, na sua douta fundamentação, e defesa da sua tese de eficácia pós-contratual, inaceitável no caso concreto, eventualmente porque afasta o contrato promessa de compra e venda entre os Recorrentes e MJo…, com data de 1 de julho de 2017, e se ocorre ter sido por conveniência, que nem em mera possibilidade, tanto mais que há um arrendamento interligado, foi recibo sinal, e nunca foi impugnado nem colocado em causa esse negócio.
16) Ainda assim o Tribunal a quo, para que vingue a sua tese de eficácia pós-contratual das obrigações (imaginativas no caso concreto, salvo o devido respeito), faz apelo, erradamente, a outros princípios como sejam os da boa fé e da lealdade negocial, que não se vislumbra como sejam aplicáveis aos Recorrentes no caso concreto, e de que a Autora e Recorrida não invocou, nem fez prova salvo o devido respeito.
17) Sendo a existência desse contrato promessa atestado pelo depoimento do próprio MJo…, que também comprova, ter pago o montante de € 8000,00 a título de sinal.
18) Não se pode aceitar a conclusão de alguma forma simplista, com todo o respeito, quando o Tribunal a quo conclui que «assim sendo, constata-se que, in casu, os Réus vieram a obter um inequívoco benefício da atividade da Autora, vendendo a casa à interessada que a Autora localizou na sequência das promoções por si desenvolvidas»
19) Ora nada mais contraditório, quando o Tribunal a quo considera não provado que a Autora e Recorrida tenha feito promoções ou qualquer outra publicidade (facto 23) e depois conclua da forma como faz, a saber que a interessada que encontrou JB… e lhe pediu para ver a casa por dentro em Abril de 2017, e não o contrário, como aqui também afirma o Tribunal a quo, pois nada fez a Autora e Recorrida para esta pessoa falar com o seu colaborador, a não ser o cartaz da Remax, não da Recorrida, que se encontrava no Imóvel e que, conforme a transcrição do depoimento de PV… viu e resolveu falar com o dito colaborador no café dos seus pais, não sendo comprovadamente localizada pela Recorrida, como quer fazer crer o Tribunal a quo na sua douta sentença, e afinal com a mencionada contradição do facto 23.
20) Enfim PV… é que procurou JB… e não o contrário, por qualquer atividade da Recorrida ou na sequência de promoções por ela desenvolvidas.
21) Sendo que a este propósito não demonstra o Tribunal a quo de que atividades se refere, e de que promoções tem presentes, ao afirmar o que afirma na douta sentença, e que tenham sido desenvolvidas pela Recorrida, pois não está conforme nem com os depoimentos, nem com a matéria factual dada como provada e não provada pelo Tribunal a quo.
22) O Tribunal a quo tinha obrigação de conhecer e ter presente os diferentes depoimentos, que considerou como sendo credíveis, para além da documentação que consta nos autos, e não simplesmente afastar o contrato promessa de compra e venda celebrado com MS…, em 1 de julho de 2017, após a rescisão do contrato de mediação imobiliária com a Recorrida.
23) Também o Tribunal a quo devia ter presente, face aos diferentes depoimentos que se confirmam, e aliás que se confirma em factos dados como provados, de que as tentativas de abordagem dos Recorrentes, e em especial FC…, por parte de PV…, revelaram-se então sem sucesso (facto 20).
24) Sendo que o Tribunal a quo, não se substituindo à parte aqui recorrida, e ao fazer tais afirmações, teria que ser especifico, explicando na sua douta fundamentação como os Recorrentes se beneficiaram, e como tiraram proveito ulterior da atividade desenvolvida pela Recorrida, e que atividade foi mesmo desenvolvida em cumprimento do contrato de mediação imobiliária.
25) Não é suficiente dizer algumas conclusões, que podem parecer evidentes, mas que depois, confrontadas com os diferentes depoimentos aqui transcritos nas presentes Alegações, ou mesmo na matéria dada como provada e não provada manifestam-se claramente em contradição.
26) Aliás, em novembro de 2017, os Recorrentes recusaram a abordagem direta com deslocação de Arronches a Almada da parte de PV…, mais de seis meses depois de recusar uma proposta, aliás proposta sem sentido na altura, tendo em conta o teor do contrato de mediação imobiliária então em vigor.
27) Tanto mais que nesse momento cronológico (novembro de 2017) existia um contrato promessa de compra e venda e um arrendamento para as eleições autárquicas, e se esse contacto de PV… resultasse da atividade da Autora e...
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