Acórdão nº 78/24.1T8LAG.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 16-01-2025

Autora/recorrida: (…) Portfolio, (…), S.A..

Ré/recorrente: (…).

Pedido:

Restituição da fracção autónoma designada pela letra (…) do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na União das Freguesias de Lagos (São Sebastião e Santa Maria), concelho de Lagos (correspondente à segunda cave A, Banda A, Bloco 3, com entrada pelo Lote … da Estrada …, Quinta da …, em Lagos), descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagos sob o n.º (…) e inscrito na respectiva matriz sob o artigo (…), na sequência da cessação do contrato de arrendamento por oposição à renovação por parte da autora.

Sentença recorrida:

Julgou a acção procedente, declarando a extinção do contrato de arrendamento, com efeitos a 30.06.2024, e condenando a ré a entregar o locado, à autora, no prazo de 30 dias, livre de pessoas e bens e no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.

Conclusões do recurso:

A. O presente recurso tem como objecto a sentença proferida pelo tribunal recorrido que declarou a caducidade, com efeitos a 30.06.2024, do contrato de arrendamento para habitação celebrado em 01.07.2015 com a recorrente, pelo prazo de 5 anos, renovável, dessa forma condenando a recorrente a proceder à entrega do locado no prazo de 30 dias.

B. Entende a recorrente que o tribunal recorrido não fez uma correcta subsunção da matéria de facto ao direito aplicável, tendo incorrido em erro de interpretação e aplicação da norma substantiva aplicável ao caso em apreço gerador de violação da lei substantiva, bem como em erro de interpretação e aplicação da lei de processo gerador de violação da lei processual civil.

C. A recorrida socorreu-se do prazo de renovação de 1 ano previsto no contrato de arrendamento para se opor à renovação do mesmo com efeitos a 30.06.2023 e intentar o presente procedimento especial de despejo.

D. Todavia, considera a recorrente que, contrariamente ao entendimento defendido pela recorrida e adotado na sentença recorrida, o contrato em apreço não é renovável por apenas 1 ano, mas sim por 5 anos.

E. Isto porque, a 01.07.2020, data da primeira renovação do contrato, encontrava-se já em vigor a Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, a qual veio estabelecer «medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade» (cfr. artigo 1º) e dar uma nova redacção ao artigo 1096.º do Código Civil, que passou a estabelecer, para os contratos de habitação renováveis com duração inicial superior a 3 anos, um prazo de renovação igual ao da sua duração inicial.

F. À semelhança da jurisprudência e doutrina aludidas no corpo das alegações, entende a recorrente que foi intenção do legislador, em 2019, estabelecer um prazo mínimo de renovação igual ao da duração inicial do contrato de arrendamento, nos casos em que a duração inicial é superior a 3 anos e as partes não tenham convencionado a exclusão da renovação, como sucede in casu, desse modo garantindo a maior estabilidade possível dos arrendamentos habitacionais e dos agregados familiares.

G. A recorrente entende assim que, no seu termo, os contratos de arrendamento para habitação renováveis se renovam automaticamente, por períodos sucessivos de igual duração (ou seja, in casu, 5 anos) e, apenas se a duração inicial for inferior a três anos, por períodos três anos, em conformidade com o estipulado no n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil.

H. O que significa que, uma vez que o contrato foi celebrado por um período inicial de 5 anos, e não foi excluída pelas partes a sua renovação, o contrato em apreço se renovou automaticamente em 01.07.2020 por um período de 5 anos, ou seja, até ao dia 30.06.2025, e não por períodos sucessivos de 1 ano, conforme entendem a recorrida e o tribunal recorrido.

I. Sendo assim, a comunicação efectuada pela recorrida à recorrente, de que não pretendia a renovação do contrato de arrendamento e este cessaria a 30.06.2023, por não respeitar aquele prazo de renovação de 5 anos, não pode produzir quaisquer efeitos contra a recorrente.

J. Pelo que andou mal o tribunal recorrido ao não declarar que o contrato se renovou em 01.07.2020 até 30.06.2025 e ao declarar a caducidade do contrato com efeitos a 30.06.2024.

K. Sem prejuízo do acima exposto, ainda que por mera hipótese académica se considerasse que o contrato de arrendamento em apreço é renovável por períodos de 1 ano ou até de 3 anos, sempre se dirá:

L. O tribunal recorrido concluiu e bem que a comunicação de oposição à renovação não foi remetida à recorrente com a antecedência mínima prevista na lei, ou seja, 120 dias, pelo que não é apta a fazer cessar o contrato com efeitos a 30.06.2023, como pretendido pela recorrida.

M. Contudo, pese embora tenha reconhecido a ineficácia da comunicação de oposição à renovação com efeitos a 30.06.2023, por extemporânea, o tribunal recorrido, recorrendo aos artigos 610.º, n.º 1 e 611.º do CPC, entendeu, ainda assim, que aquela comunicação é apta a obstar à renovação seguinte, que – no entendimento do tribunal recorrido, por entender que o contrato é renovável por 1 ano – ocorreria a 30.06.2024.

N. Nessa conformidade, o tribunal recorrido declarou a caducidade do contrato de arrendamento com...