Acórdão nº 767/19.2T8PVZ.S1 de Supremo Tribunal de Justiça, 08-10-2020

I – RELATÓRIO

Imerca – Imobiliária, Lda., instaurou, em 22 de abril de 2019, no Juízo …, Comarca …, contra AA e BB, ação declarativa, sob a forma de processo comum, pedindo que fosse reconhecido que o contrato-promessa de compra e venda de frações autónomas, celebrado entre os mesmos, em 29 de setembro de 2017, se mantinha em vigor, não assistindo aos Réus o direito à sua resolução, na decorrência do atraso da Autora no pagamento de cheque e do seu pedido de prorrogação de prazo e, subsidiariamente, que fosse reconhecido que a cláusula penal do contrato é excessiva e condenar ainda os Réus a devolverem-lhe a quantia de € 365 704,56, acrescida de juros, à taxa legal para os créditos de que são credores empresas comerciais, desde a citação até efetivo e integral pagamento.

Para tanto, alegou, em síntese, que o contrato-promessa de compra e venda, tendo por objeto cinco frações autónomas de prédio urbano sito na Rua … e Praça …, em …, pelo preço de € 900 000,000, previa que este fosse pago em quatro prestações; a A. pagou aos RR. a quantia de € 363 753,55 e, em 4 de março de 2019, solicitou ao R. a prorrogação de uma prestação (€ 250 000,00), que foi recusada, resolvendo ainda os RR. o contrato-promessa, por carta de 6 de março de 2019; os Réus, assim, agiram com abuso do direito.

Contestaram os Réus, por impugnação, invocando o direito à resolução do contrato-promessa, pelo o atraso no pagamento da 2.ª prestação, e concluindo pela absolvição do pedido.

Teve lugar a audiência prévia, durante a qual foi proferido o despacho saneador, identificado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova.

Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida, em 15 de janeiro de 2020, a sentença, que, julgando a ação improcedente, absolveu os Réus do pedido.

Inconformada com a sentença, a Autora interpôs recurso, per saltum, para o Supremo Tribunal de Justiça e, tendo alegado, formulou essencialmente as seguintes conclusões:

a) Os RR. renunciaram à condição resolutiva absoluta prevista na cláusula 7.ª do contrato-promessa quanto à prestação com vencimento em 31/12/2018.

b) A parte, ao resolver o contrato, tira um proveito excessivo de uma falha pontual da contraparte, sem consequências para o beneficiado ou, pelo menos, sem consequências, que justifiquem minimamente o montante do proveito.

c) O contrato-promessa dos autos constitui um exemplo paradigmático de um contrato leonino.

d) A associação, sem mais, do regime previsto no art. 442.º do Código Civil, com uma condição resolutiva expressa, traduz uma cláusula penal descaracterizadora do seu sentido.

e) A A. pretende cumprir o contrato, apenas falhou pontualmente no pagamento de uma prestação relativamente à qual nem sequer foi convencionado que o incumprimento na data prevista, constituiria incumprimento definitivo.

f) Os RR. mantêm o interesse em vender.

g) Justifica-se a aplicação do disposto no art. 812.º do Código Civil.

h) A resolução do contrato pelos RR. excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito, sendo ilícita.

i) A sentença recorrida, por erro de interpretação, desatenção e aplicação, violou o disposto nos artigos 237.º, 808.º, 812.º e 442.º do Código Civil.

Com o provimento do recurso, a Autora pretende a revogação da sentença recorrida e a sua substituição por decisão que declarare ilícita a resolução do contrato-promessa ou, então, a procedência do pedido subsidiário.

Os Réus não contra-alegaram.

A A. juntou um parecer jurídico.

Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

Neste recurso, discute-se essencialmente o incumprimento do contrato-promessa de compra e venda de imóvel imputável à promitente-compradora.

II – FUNDAMENTAÇÃO

2.1. Na sentença recorrida, foram dados como provados os seguintes factos:

1. A A. tem o capital social de 5 000,00 euros, distribuído em duas quotas, de 1 300,00 euros e 3 700,00 euros, cada uma, sendo ambas tituladas, desde novembro de 2016, por CC.

2. Estas quotas foram adquiridas por CC a DD, filho dos RR., que as havia adquirido em fevereiro de 2016.

3. A A. tinha como património 108 frações autónomos dos blocos 3 e 4 do prédio urbano conhecido como …, situado nas Ruas …., … e Praça …, em …, descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o n.º 840, em construção, ambos parados, praticamente no estado de esqueleto desde a década de 80 do século passado.

4. Os RR. são detentores das frações AL, AM, NA, FS e CS do mesmo prédio, as três primeiras no 3.º bloco e a quarta e quinta no bloco 4.º.

5. As frações da A. encontravam-se penhoradas à ordem de uma execução movida por EE, que correu termos pelo Tribunal Judicial da Comarca …, Juízo de Execução da …, n.º 1245/14.1…, sendo a quantia exequenda de 713 406,05 euros.

6. A aquisição das quotas da A., efetuada por DD e, posteriormente, por CC, visou a aquisição das referidas 108 fracções, tendo por objetivo a continuação da construção de todo o edifício.

7. A aquisição das quotas foi efetuada por 125 000,00 euros, quantia que foi entregue aos RR. e aos filhos.

8. A continuação desta construção exige que a fração FS seja transformada em lugares de garagem, sendo esta essencial para a viabilização da reconstrução dos dois blocos por acabar do referido imóvel.

9. Tendo em vista um negócio que envolvesse a totalidade das frações do imóvel, incluindo as que pertenciam aos RR., DD vendeu ao referido CC as suas quotas na Autora.

10. Levantada a penhora e reiniciada a construção do prédio, as partes iniciaram negociações, tendo chegado a admitir a celebração do um contrato de permuta de frações mas acabando por outorgar o acordo escrito que consta de fls. 16 e 17, datado de 29/09/2017, denominado “contrato-promessa de compra e venda”, no qual se fez constar que “aquando da cessão de quotas da sociedade comercial Imerca - Imobiliária Lda., ocorrida em 25/11/2016, e tendo em conta as negociações desencadeadas entre os outorgantes para concretização dessa cessão e para reconstrução e reabilitação do prédio urbano sito na Rua …, Rua … e Praça …, da cidade e concelho de …, conhecido como prédio …, a terceira outorgante (…) entregou aos primeiros e segundos outorgantes (R. e filhos que outorga, em representação da R. sua mãe) a quantia de 125 000,00 euros”.

11. Nos termos desse acordo, os RR. declararam ser donos das frações AL, AM, NA, FS e CS do referido imóvel, declarando a A. ser dona das demais 108 frações, pretendendo recuperá-lo e reabilitá-lo, tendo todo o interesse em adquirir as frações autónomas FS, AL, AM, NA e CS.

12. Mais declararam os RR. prometer vender à A., ou a quem esta viesse a indicar, as referidas frações pelo preço de 900 000,00 euros, a pagar da seguinte forma: 50 000,00 euros, em 30/10/2017; 350 000,00 euros, em 30/12/2018; 250 000,00 euros, em 30/12/2019, e 50 000,00 euros, no quinto dia útil seguinte à emissão de autorização para utilização do imóvel.

13. Mais declararam que, para pagamento das três primeiras quantias, a A. entregava aos RR. cheques do Millenium BCP, emitidos por Prediglobal - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda., válidos até 03/05/2018, com a identificação: ….., no valor de 250 000,00 euros, datado de 30/10/2017; 41…6, no valor de 350 000,00 euros, datado de 30/12/2018, 41…3, no valor de 250 000,00 euros, datado de 30/12/2019.

14. Ficou ainda acordado que a A. se comprometia a entregar, até 30/10/2017, novos cheques que substituíssem os dois últimos cheques, sem data de validade, sendo que, se se atingisse esse prazo sem que essa substituição fosse efetuada, os RR. perderiam o interesse no negócio, fazendo sua a quantia já recebida.

15. Ficou ainda acordado que a escritura pública seria outorgada, no prazo máximo de 60 dias após a emissão das autorizações de utilização, em dia, hora e local a indicar pela A., mediante carta registada com aviso de receção, remetida com a antecedência de 10 dias e desde que já se encontrasse pago o preço.

16. Mais se declarou no acordo, na cláusula 5.ª, que: “caso o atual projeto, o qual prevê a construção de 11 andares acima do solo, não seja aprovado pela Câmara Municipal de …, os primeiro e segundo outorgantes (os RR.) aceitam renegociar o preço global estipulado, no momento da escritura definitiva”; na segunda parte da cláusula 6.ª que: “caso seja necessário, por razões burocráticas inerentes à pretensão de se proceder à alteração do fim das frações em causa, realizar a escritura definitiva de compra e venda antes da emissão da autorização de utilização, os primeiro e segundo outorgantes não se opõem a isso, desde que seja constituída uma hipoteca voluntária a seu favor, para garantia do...