Acórdão nº 71848/18.7YPRT.L1-6 de Tribunal da Relação de Lisboa, 06-06-2019
| Data de Julgamento | 06 Junho 2019 |
| Número Acordão | 71848/18.7YPRT.L1-6 |
| Ano | 2019 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
Acordam na 6.ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I-RELATÓRIO
A [ …., Lda. ] , com sede na Rua Cidade de Bissau, n.º , em Lisboa, intentou injunção que, por força da oposição deduzida, passou a correr termos como acção de processo especial para cumprimento de obrigações pecuniárias, emergentes de contrato, contra:
- B,
- C, ambos melhor identificados nos autos.
Alega, em síntese, que celebrou contrato de mediação imobiliária com os Réus, mediante o qual, em regime de exclusividade, se comprometeu a vender um imóvel de propriedade daqueles, sendo-lhe devido o pagamento de comissão de 5% do valor total da venda. Os Requeridos alienaram o imóvel à sua revelia.
A Autora pede a condenação dos Réus no pagamento da quantia de 12.550€, sendo 12.300€ referente a capital e 148,61€ referente a juros de mora vencidos, acrescido de juros de mora vincendos até integral pagamento.
Citados, os RR contestaram, tendo alegado, em síntese, que o contrato dos autos foi por si denunciado em 06.02.2018, em momento anterior à obtenção de qualquer proposta, pelo que não é devido o pagamento de qualquer comissão.
Decorridos todos os trâmites legais, foi realizado o julgamento e proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e em consequência, condenou os RR a pagarem à Autora a quantia de 12.300€ (doze mil e trezentos euros), acrescida de juros de mora, à taxa comercial, desde a citação e até integral pagamento.
Inconformados com a tal decisão, os Réus interpuseram recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões:
O contrato de mediação imobiliária é um contrato formal, bilateral e oneroso, através do qual o mediador se obriga a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a efectiva realização do pretendido negócio e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado.
2. A obrigação principal do mediador é a de aproximar diferentes pessoas, através da sua intermediação, na busca comum e convergente para a celebração de um contrato entre ambas (obrigação de fazer), numa relação de causa efeito (obrigação de resultado).
3. A obrigação principal do comitente é a de remunerar os serviços prestados, através de uma comissão, sendo, por isso, um contrato oneroso, já que tanto o mediador (que é remunerado), como o comitente (que encontra no terceiro interessado aproximado pelo mediador a possibilidade concreta de realização do negócio visado), auferem vantagens ou benefícios patrimoniais.
4. O contrato de mediação imobiliária, ainda que autónomo, é acessório ou preparatório de um outro contrato, a ser concluído entre o comitente (que contratou previamente com o mediador) e terceiro interessado (identificado e aproximado pelo mediador ao comitente).
5. O n.º 1 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, estabelece que, no contrato de mediação imobiliária com a cláusula de exclusividade a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração ao mediador nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
6. A remuneração do mediador pela prática dos actos adequados a conseguir a concretização do negócio visado com a mediação só é devida caso seja possível estabelecer um nexo causal entre a actividade que foi desenvolvida e a concretização do negócio visado pela mediação.
7. A remuneração do mediador depende do resultado da sua actividade, o que implica, para que ela seja devida, a verificação cumulativa dos seguintes requisitos: a) Uma actividade material do mediador; b) A conclusão do contrato pretendido entre o comitente e um terceiro; e c) O nexo de causalidade entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio.
8. A remuneração também é devida, segundo dispõe o n.º 2 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, quando o negócio visado não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
9. Para que exista o direito à remuneração é exigível que o negócio esteja perspectivado e acertado, no sentido de se encontrar angariado um interessado efectivo para o mesmo, que aceite as condições do vendedor, e se fruste por recusa do comitente, ou seja, tem de se encontrar reunidas todas as condições para a celebração efectiva do negócio e que este não se venha a formalizar em virtude da recusa do comitente.
10. A remuneração é devida ainda que não se realize o negócio visado, quando, existindo uma cláusula de exclusividade, a não concretização do negócio for imputável ao cliente do mediador.
11. A simples circunstância do comitente alienar o imóvel objecto do contrato de mediação imobiliária durante a vigência do mesmo, não constitui por si fundamento da obrigação de remunerar.
12. Apenas a inviabilização do negócio perspectivado pelo mediador pode constituir fundamento da obrigação de remunerar.
13. A cláusula de exclusividade exclui necessariamente a intermediação no mesmo negócio de qualquer outro mediador e visa, antes de mais, proteger o interesse do mediador, em só ele diligenciar no sentido da realização do negócio intencionado, de modo a garantir a remuneração dos actos materiais que, para tanto, leve a cabo.
14.Estipulada a cláusula de exclusividade, o comitente não pode diligenciar no sentido de angariar, por si, interessados no negócio, mas não fica impedido de aceitar qualquer proposta de compra que lhe seja apresentada por algum que espontânea e directamente se lhe dirija.
15. Já a cláusula de irrevogabilidade obriga o comitente a aceitar o interessado que o mediador encontre.
16. Na situação dos autos, o contrato de mediação imobiliária foi estabelecido pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, em regime de exclusividade, convencionando-se que a remuneração seria devida no caso de concretização do negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária, aquando da celebração do contrato-promessa de compra e venda.
17. Por força do contrato de mediação imobiliária, a remuneração seria, também, devida no caso de violação da cláusula de exclusividade ou caso o negócio não se concretizasse por causa imputável ao cliente.
18. Qualquer das partes poderia denunciar o contrato através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 (dez) dias.
19. Não foi estipulada cláusula de irrevogabilidade.
20. Em 06/02/2018, os Apelantes desistiram de vender o imóvel e desvincularam- se unilateralmente do contrato de mediação imobiliária, pondo, assim, termo ao contrato de mediação imobiliária, com efeitos imediatos.
21. Em regra, o legislador não confere aos contraentes a possibilidade do rompimento do contrato por acto unilateral, a menos que haja acordo ou a lei autorize a desvinculação unilateral, sob diversas designações e fundamentos –resolução, denúncia, revogação, desistência, oposição à renovação, etc.
22. Não é assim no contrato de mediação imobiliária com exclusividade.
23. O comitente pode unilateralmente desvincular-se do contrato de mediação com cláusula de exclusividade, ainda que esta possibilidade não resulte directamente da lei ou não esteja prevista no contrato.
24. É esta a orientação doutrinária e jurisprudencial vigente.
25. É de admitir a revogação ou a denúncia antecipada do contrato de mediação imobiliária por acto unilateral, mesmo na vigência de uma cláusula de exclusividade, mas sem que seja estipulada a cláusula de irrevogabilidade, ainda que a mesma não resulte directamente da lei ou não esteja prevista no contrato, como consequência da natureza do próprio negócio, por ser de presumir que o cliente não quer privar-se, além do mais, do direito de desistir do propósito de concluir o negócio promovido.
26. Não tendo sido estipulada a cláusula de irrevogabilidade no contrato de mediação imobiliária sub judice, os Apelantes não estavam impedidos de desistir do negócio inicialmente desejado, em face do princípio da liberdade contratual.
27. A denúncia é uma declaração de vontade motivada por razões de oportunidade ou interesse do contraente e que não precisa de ser motivada.
28. O contrato de mediação imobiliária celebrado entre a Apelada e os Apelantes cessou, em 06/02/2018, por denúncia unilateral e antecipada dos Apelantes, sem respeito pelo aviso prévio contratualmente estabelecido.
29. Neste contexto, a Apelada poderia ter direito a eventual indemnização pelos danos efectivamente sofridos pela denúncia unilateral e antecipada do contrato de mediação imobiliária dos Apelantes, que não foram pedidos, mas nunca à remuneração pretendida.
30. O Tribunal a quo deveria ter decidido que, por força da denúncia validamente efectuada pelos Apelantes, em 06/02/2018, ocorreu a cessação unilateral e imediata do contrato de mediação imobiliária.
31. Ao decidir diversamente, o Tribunal a quo decidiu contra a orientação da doutrina e jurisprudência vigente e fez uma errada interpretação e aplicação do direito, designadamente do artigo 19.º, n.º 1 e n.º 2, da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, e das cláusulas 4.ª, n.º 1 e n.º 2, 5.ª, n.º 1, e 8.ª do contrato de mediação imobiliária.
32. A denúncia unilateral e antecipada do contrato de mediação pelos Apelantes é uma excepção peremptória que, servindo de causa impeditiva do direito invocado pela Apelada, determina a improcedência total do pedido e, consequentemente, a absolvição dos Apelantes do pedido.
33. O Tribunal recorrido deveria ter julgado a excepção de denúncia invocada pelos Apelantes na oposição procedente, por provada, e, consequentemente, ter absolvido os Apelantes do pedido.
34. Ao decidir diversamente, o Tribunal a quo violou o disposto nos artigos 571.º,n.º 2, e 576.º, n.º 3, do Código de Processo Civil.
35. Em 26/07/2017, a Apelada e os Apelantes celebraram o contrato de mediação imobiliária, em regime de...
I-RELATÓRIO
A [ …., Lda. ] , com sede na Rua Cidade de Bissau, n.º , em Lisboa, intentou injunção que, por força da oposição deduzida, passou a correr termos como acção de processo especial para cumprimento de obrigações pecuniárias, emergentes de contrato, contra:
- B,
- C, ambos melhor identificados nos autos.
Alega, em síntese, que celebrou contrato de mediação imobiliária com os Réus, mediante o qual, em regime de exclusividade, se comprometeu a vender um imóvel de propriedade daqueles, sendo-lhe devido o pagamento de comissão de 5% do valor total da venda. Os Requeridos alienaram o imóvel à sua revelia.
A Autora pede a condenação dos Réus no pagamento da quantia de 12.550€, sendo 12.300€ referente a capital e 148,61€ referente a juros de mora vencidos, acrescido de juros de mora vincendos até integral pagamento.
Citados, os RR contestaram, tendo alegado, em síntese, que o contrato dos autos foi por si denunciado em 06.02.2018, em momento anterior à obtenção de qualquer proposta, pelo que não é devido o pagamento de qualquer comissão.
Decorridos todos os trâmites legais, foi realizado o julgamento e proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e em consequência, condenou os RR a pagarem à Autora a quantia de 12.300€ (doze mil e trezentos euros), acrescida de juros de mora, à taxa comercial, desde a citação e até integral pagamento.
Inconformados com a tal decisão, os Réus interpuseram recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões:
O contrato de mediação imobiliária é um contrato formal, bilateral e oneroso, através do qual o mediador se obriga a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a efectiva realização do pretendido negócio e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado.
2. A obrigação principal do mediador é a de aproximar diferentes pessoas, através da sua intermediação, na busca comum e convergente para a celebração de um contrato entre ambas (obrigação de fazer), numa relação de causa efeito (obrigação de resultado).
3. A obrigação principal do comitente é a de remunerar os serviços prestados, através de uma comissão, sendo, por isso, um contrato oneroso, já que tanto o mediador (que é remunerado), como o comitente (que encontra no terceiro interessado aproximado pelo mediador a possibilidade concreta de realização do negócio visado), auferem vantagens ou benefícios patrimoniais.
4. O contrato de mediação imobiliária, ainda que autónomo, é acessório ou preparatório de um outro contrato, a ser concluído entre o comitente (que contratou previamente com o mediador) e terceiro interessado (identificado e aproximado pelo mediador ao comitente).
5. O n.º 1 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, estabelece que, no contrato de mediação imobiliária com a cláusula de exclusividade a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração ao mediador nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
6. A remuneração do mediador pela prática dos actos adequados a conseguir a concretização do negócio visado com a mediação só é devida caso seja possível estabelecer um nexo causal entre a actividade que foi desenvolvida e a concretização do negócio visado pela mediação.
7. A remuneração do mediador depende do resultado da sua actividade, o que implica, para que ela seja devida, a verificação cumulativa dos seguintes requisitos: a) Uma actividade material do mediador; b) A conclusão do contrato pretendido entre o comitente e um terceiro; e c) O nexo de causalidade entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio.
8. A remuneração também é devida, segundo dispõe o n.º 2 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, quando o negócio visado não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
9. Para que exista o direito à remuneração é exigível que o negócio esteja perspectivado e acertado, no sentido de se encontrar angariado um interessado efectivo para o mesmo, que aceite as condições do vendedor, e se fruste por recusa do comitente, ou seja, tem de se encontrar reunidas todas as condições para a celebração efectiva do negócio e que este não se venha a formalizar em virtude da recusa do comitente.
10. A remuneração é devida ainda que não se realize o negócio visado, quando, existindo uma cláusula de exclusividade, a não concretização do negócio for imputável ao cliente do mediador.
11. A simples circunstância do comitente alienar o imóvel objecto do contrato de mediação imobiliária durante a vigência do mesmo, não constitui por si fundamento da obrigação de remunerar.
12. Apenas a inviabilização do negócio perspectivado pelo mediador pode constituir fundamento da obrigação de remunerar.
13. A cláusula de exclusividade exclui necessariamente a intermediação no mesmo negócio de qualquer outro mediador e visa, antes de mais, proteger o interesse do mediador, em só ele diligenciar no sentido da realização do negócio intencionado, de modo a garantir a remuneração dos actos materiais que, para tanto, leve a cabo.
14.Estipulada a cláusula de exclusividade, o comitente não pode diligenciar no sentido de angariar, por si, interessados no negócio, mas não fica impedido de aceitar qualquer proposta de compra que lhe seja apresentada por algum que espontânea e directamente se lhe dirija.
15. Já a cláusula de irrevogabilidade obriga o comitente a aceitar o interessado que o mediador encontre.
16. Na situação dos autos, o contrato de mediação imobiliária foi estabelecido pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, em regime de exclusividade, convencionando-se que a remuneração seria devida no caso de concretização do negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária, aquando da celebração do contrato-promessa de compra e venda.
17. Por força do contrato de mediação imobiliária, a remuneração seria, também, devida no caso de violação da cláusula de exclusividade ou caso o negócio não se concretizasse por causa imputável ao cliente.
18. Qualquer das partes poderia denunciar o contrato através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 (dez) dias.
19. Não foi estipulada cláusula de irrevogabilidade.
20. Em 06/02/2018, os Apelantes desistiram de vender o imóvel e desvincularam- se unilateralmente do contrato de mediação imobiliária, pondo, assim, termo ao contrato de mediação imobiliária, com efeitos imediatos.
21. Em regra, o legislador não confere aos contraentes a possibilidade do rompimento do contrato por acto unilateral, a menos que haja acordo ou a lei autorize a desvinculação unilateral, sob diversas designações e fundamentos –resolução, denúncia, revogação, desistência, oposição à renovação, etc.
22. Não é assim no contrato de mediação imobiliária com exclusividade.
23. O comitente pode unilateralmente desvincular-se do contrato de mediação com cláusula de exclusividade, ainda que esta possibilidade não resulte directamente da lei ou não esteja prevista no contrato.
24. É esta a orientação doutrinária e jurisprudencial vigente.
25. É de admitir a revogação ou a denúncia antecipada do contrato de mediação imobiliária por acto unilateral, mesmo na vigência de uma cláusula de exclusividade, mas sem que seja estipulada a cláusula de irrevogabilidade, ainda que a mesma não resulte directamente da lei ou não esteja prevista no contrato, como consequência da natureza do próprio negócio, por ser de presumir que o cliente não quer privar-se, além do mais, do direito de desistir do propósito de concluir o negócio promovido.
26. Não tendo sido estipulada a cláusula de irrevogabilidade no contrato de mediação imobiliária sub judice, os Apelantes não estavam impedidos de desistir do negócio inicialmente desejado, em face do princípio da liberdade contratual.
27. A denúncia é uma declaração de vontade motivada por razões de oportunidade ou interesse do contraente e que não precisa de ser motivada.
28. O contrato de mediação imobiliária celebrado entre a Apelada e os Apelantes cessou, em 06/02/2018, por denúncia unilateral e antecipada dos Apelantes, sem respeito pelo aviso prévio contratualmente estabelecido.
29. Neste contexto, a Apelada poderia ter direito a eventual indemnização pelos danos efectivamente sofridos pela denúncia unilateral e antecipada do contrato de mediação imobiliária dos Apelantes, que não foram pedidos, mas nunca à remuneração pretendida.
30. O Tribunal a quo deveria ter decidido que, por força da denúncia validamente efectuada pelos Apelantes, em 06/02/2018, ocorreu a cessação unilateral e imediata do contrato de mediação imobiliária.
31. Ao decidir diversamente, o Tribunal a quo decidiu contra a orientação da doutrina e jurisprudência vigente e fez uma errada interpretação e aplicação do direito, designadamente do artigo 19.º, n.º 1 e n.º 2, da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, e das cláusulas 4.ª, n.º 1 e n.º 2, 5.ª, n.º 1, e 8.ª do contrato de mediação imobiliária.
32. A denúncia unilateral e antecipada do contrato de mediação pelos Apelantes é uma excepção peremptória que, servindo de causa impeditiva do direito invocado pela Apelada, determina a improcedência total do pedido e, consequentemente, a absolvição dos Apelantes do pedido.
33. O Tribunal recorrido deveria ter julgado a excepção de denúncia invocada pelos Apelantes na oposição procedente, por provada, e, consequentemente, ter absolvido os Apelantes do pedido.
34. Ao decidir diversamente, o Tribunal a quo violou o disposto nos artigos 571.º,n.º 2, e 576.º, n.º 3, do Código de Processo Civil.
35. Em 26/07/2017, a Apelada e os Apelantes celebraram o contrato de mediação imobiliária, em regime de...
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