Acórdão nº 709/14.1T2AVR-F.P1 de Tribunal da Relação do Porto, 12-10-2020
| Data de Julgamento | 12 Outubro 2020 |
| Número Acordão | 709/14.1T2AVR-F.P1 |
| Ano | 2020 |
| Órgão | Tribunal da Relação do Porto |
APELAÇÃO Nº 709/14.1T2AVR-F.P1
Recorrido(a)(s): - C… e D…;
a) Que se declare que é a única e legítima proprietária do bem em causa;
b) Que se julgue lícita a resolução do contrato promessa celebrado entre os réus e a B…, Lda., devendo ser aqueles condenados a entregar a fracção autónoma dele objecto, livre de pessoas e bens.
Para o efeito, alegou, em suma, que é a dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra H, tipo T2, com a área de 97,60 m2 e arrumos na cave, com a área de 3,28 m2, correspondente ao primeiro andar frente, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, Bloco …, situado na Rua…, n.º …, em …, freguesia de …, concelho de Aveiro, inscrito na matriz respectiva sobre o art. …..º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro, sob o n.º ….-H; que tal fracção autónoma foi apreendida a favor da Massa Insolvente, através da Ap. … de 29.12.2014; que os réus obtiveram o uso e fruição da referida fracção autónoma através de contrato promessa de compra e venda, tendo o Administrador Judicial inicialmente nomeado optado pelo cumprimento de tal contrato ao abrigo do disposto no art. 102.º do CIRE.
Mais alegou que, a partir do mês de Outubro de 2015, ou seja a partir do momento em que o actual Administrador Judicial foi nomeado, este tentou tomar conhecimento junto dos réus, sem sucesso, dos exactos termos do mencionado contrato-promessa; que, face a tais infrutíferas tentativas, nada mais restou senão requerer ao Tribunal que os interpelasse para procederem à junção aos autos do contrato-promessa, o que vieram a fazer a 13.12.2017; que, nesse momento, tornou-se patente que os réus se encontravam a usufruir gratuitamente do locado em causa desde 29.06.2009.
Alegou, ainda, que, analisado o teor do contrato-promessa e considerando o lapso de tempo entretanto decorrido, entendeu que seria essencial reunir com o ilustre mandatário dos réus, a fim de discutir e negociar um acordo que satisfizesse as partes envolvidas; que tal reunião decorreu no dia 23.03.2018, na fracção apreendida, tendo-se então concluído que os promitentes-compradores têm usufruído da fracção, habitando-a desde a data da celebração do contrato promessa, reclamando que a mesma não se encontra terminada nos termos do contrato-promessa de compra e venda, referindo, a título de exemplo, que uma das instalações sanitárias não se encontra concluída, quer ao nível das louças sanitárias, quer ao nível da instalação de água, pelo que apresentariam uma proposta justa que tivesse em conta as deficiências relatadas, com base em relatório de perito; que aguardou que os réus transmitissem formalmente a sua posição para ulterior análise e avaliação, o que nunca sucedeu; que, apesar de lhes ter remetido uma comunicação a solicitar o relatório de perito, que identificasse as anomalias/deficiências apontadas, até 30.04.2018, a mesma veio devolvida com a menção «objecto não reclamado».
Por fim, alegou que, atenta a postura dos réus, procedeu à marcação para o dia 06.06.2018 da escritura pública de compra e venda junto do Cartório Notarial do Dr. F…, tendo notificado para o efeito os réus a 14.05.2018, os quais recepcionaram a carta registada que lhes foi remetida; que em tal missiva deixou consignado que a não comparência dos réus em tal acto notarial implicaria «o incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 808º do Código Civil», que os réus não compareceram no acto notarial, sendo que o Administrador Judicial, após abandonar o Cartório, tomou conhecimento de que o ilustre mandatário dos réus, pouco antes da hora aprazada para a escritura lhe havia enviado correio eletrónico, acusando a recepção da carta de 14.05.2018 e propondo um acordo para a sua celebração; que, apesar do contrato promessa se encontrar definitivamente incumprido, após 06.06.2018. predispôs-se a ouvir os réus, mas só encontrou silêncio; que não lhe pode ser exigido manter um contrato-promessa celebrado nove anos antes, com o pagamento simbólico por parte dos réus de €10.000,00, nada liquidando adicionalmente, no decurso de todos estes anos, apesar de usufruírem da fracção autónoma; que os réus, com uma postura de má-fé, ao tentarem, de forma manifesta, manter a presente situação ad eternum, com permanentes actos e/ou omissões de carácter dilatório; que, estando o contrato promessa definitivamente incumprido, tem o direito a haver como seu o sinal prestado pelos réus, ao abrigo do disposto no art. 442.º do Código Civil, os quais têm de proceder à entrega imediata da fracção autónoma, totalmente desembaraçada de pessoas e bens.
Defenderam, em síntese, que da fracção autónoma prometida faz parte também, um lugar de garagem, no piso -1, conforme se alcança da cláusula 1.ª do contrato-promessa [na descrição predial figura, relativamente à fracção H, «um lugar de estacionamento, na cave, com a área de 10,60 m2» – v. AP. … de 2010/10/06 16:05:50 UTC - Constituição da Propriedade Horizontal]; que o actual Administrador da Insolvência sucedeu na posição do anterior Administrador, sendo inimputável aos réus que não tenham sido, por qualquer razão, transmitidos ao primeiro os documentos pertinentes à referida fracção, nomeadamente o contrato-promessa de compra e venda celebrado; que ocupam a fracção autónoma prometida não desde a celebração do contrato-promessa, mas desde o final do ano de 2009, data contratualmente prevista para a celebração do contrato prometido [cfr. cláusula 6.ª do contrato-promessa]; que a entrega das chaves da fracção foi da iniciativa e livre vontade da gerência da sociedade insolvente, tendo sido efectuada para não os prejudicar pelo atraso e impossibilidade de celebração do contrato definitivo por razões imputáveis à promitente vendedora, facultando aos réus o uso e a disponibilidade da fracção prometida; que não ocupam a fracção gratuitamente, ocupam-na contra a entrega da importância referente ao sinal constituído em 29.06.2009 [€10.000,00]; que não foi estipulado, nem no momento da entrega da fracção autónoma prometida, nem posteriormente, a obrigação de pagar qualquer contraprestação pela utilização da fracção, nem tal lhes era exigível, sendo, antes, exigível à promitente vendedora que concluísse a construção do imóvel prometido e outorgasse o contrato definitivo, o que, até hoje, não sucedeu, quer por parte da promitente vendedora, quer por parte da autora, quer enquanto representada pelo anterior AI, quer pelo actual.
Mais, defenderam que na reunião de 23.03.2018, apresentaram ao actual AI uma proposta de justa de redução do preço prometido de aquisição, que reiteraram posteriormente, por email de 11.07.2018; que ficaram de remeter de novo, uma vez que o actual AI dizia dele não ter conhecimento, o relatório pericial discriminativo dos defeitos de construção da fracção prometida e respectivos anexos, o que fizeram por email de 06.06.2018; que não receberam a alegada comunicação da autora de 30.04.2018, nem nunca dela tiveram conhecimento, sendo que muito estranham que tal comunicação e bem assim a de 14.05.2018 não tenham sido efectuadas também ao respectivo mandatário, constituído no Apenso E deste Processo desde 13.12.2007, facto que era do conhecimento da autora e do actual AI; que a comunicação de 06.06.2018 foi remetida por email às 14.00 horas, para o endereço de correio eletrónico do AI, E1….admin@gmail.com, com conhecimento ao Notário Dr. F…, através do respectivo endereço de correio eletrónico, F1…@notarios.pt; que a aludida comunicação foi ainda remetida por fax, às 14.30 horas, para o n.º ………, do escritório do AI, e, por contacto telefónico do escritório do respectivo mandatário dos para o n.º ………, do escritório do AI e para o n.º ………, do Cartório Notarial, foi advertido o envio da comunicação e a razão da sua ausência; que o AI teve, por isso, conhecimento daquela comunicação antes da data/hora que unilateralmente estipulou para a celebração do contrato definitivo e, se não teve, tal facto não lhes é imputável, sendo que desde, pelo menos, 23.03.2018 o AI tem conhecimento de que alegam que a fracção prometida nunca foi concluída e que não celebrariam o contrato definitivo enquanto o não fosse – cfr. art. 9.º da p. i. e n.º 6 do requerimento apresentado pelo AI no Apenso E, em 09.07.2018.
Defenderam, ainda, que celebraram em 29.06.2009, com a sociedade insolvente, o contrato-promessa de compra e venda junto aos autos; que tal contrato-promessa, como reconhece a autora, foi ratificado pelo seu anterior AI, Dr. G…, que optou pelo seu cumprimento, conforme comunicação de 05.01.2015; que a opção pelo cumprimento que sempre foi reconhecida pelo actual AI – cfr. requerimentos apresentados no Apenso E, em 11.11.2016 e em 18.06.2018; que nunca se arrogaram proprietários da fracção prometida, mas são os seus legítimos detentores/ocupantes, com fundamento na válida tradição da coisa prometida, no âmbito do contrato-promessa celebrado; que a fracção autónoma em causa não chegou a ser concluída pela sociedade insolvente, seja porque alguns elementos de construção próprios ou integrantes de áreas comuns do prédio não foram sequer realizados, seja porque outros o foram de forma deficiente; que nas partes comuns do prédio, é possível constatar os seguintes defeitos de construção, imperfeições e falta de acabamentos:
- o lugar de garagem não cumpre as medidas mínimas regulamentares, de 2,50 mts de largura e 5,00 mts de comprimento - a respectiva largura à...
*
Comarca de Aveiro - Juízo de Comércio de Aveiro - Juiz 1*
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto.
I. RELATÓRIO.
Recorrente(s): - MASSA INSOLVENTE DA B…, LDA.;Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto.
I. RELATÓRIO.
Recorrido(a)(s): - C… e D…;
*
MASSA INSOLVENTE DA B…, LDA., representada pelo Administrador da Insolvência, Dr. E…, veio intentar a presente acção de processo comum contra C… e D…, pedindo:a) Que se declare que é a única e legítima proprietária do bem em causa;
b) Que se julgue lícita a resolução do contrato promessa celebrado entre os réus e a B…, Lda., devendo ser aqueles condenados a entregar a fracção autónoma dele objecto, livre de pessoas e bens.
Para o efeito, alegou, em suma, que é a dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra H, tipo T2, com a área de 97,60 m2 e arrumos na cave, com a área de 3,28 m2, correspondente ao primeiro andar frente, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, Bloco …, situado na Rua…, n.º …, em …, freguesia de …, concelho de Aveiro, inscrito na matriz respectiva sobre o art. …..º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro, sob o n.º ….-H; que tal fracção autónoma foi apreendida a favor da Massa Insolvente, através da Ap. … de 29.12.2014; que os réus obtiveram o uso e fruição da referida fracção autónoma através de contrato promessa de compra e venda, tendo o Administrador Judicial inicialmente nomeado optado pelo cumprimento de tal contrato ao abrigo do disposto no art. 102.º do CIRE.
Mais alegou que, a partir do mês de Outubro de 2015, ou seja a partir do momento em que o actual Administrador Judicial foi nomeado, este tentou tomar conhecimento junto dos réus, sem sucesso, dos exactos termos do mencionado contrato-promessa; que, face a tais infrutíferas tentativas, nada mais restou senão requerer ao Tribunal que os interpelasse para procederem à junção aos autos do contrato-promessa, o que vieram a fazer a 13.12.2017; que, nesse momento, tornou-se patente que os réus se encontravam a usufruir gratuitamente do locado em causa desde 29.06.2009.
Alegou, ainda, que, analisado o teor do contrato-promessa e considerando o lapso de tempo entretanto decorrido, entendeu que seria essencial reunir com o ilustre mandatário dos réus, a fim de discutir e negociar um acordo que satisfizesse as partes envolvidas; que tal reunião decorreu no dia 23.03.2018, na fracção apreendida, tendo-se então concluído que os promitentes-compradores têm usufruído da fracção, habitando-a desde a data da celebração do contrato promessa, reclamando que a mesma não se encontra terminada nos termos do contrato-promessa de compra e venda, referindo, a título de exemplo, que uma das instalações sanitárias não se encontra concluída, quer ao nível das louças sanitárias, quer ao nível da instalação de água, pelo que apresentariam uma proposta justa que tivesse em conta as deficiências relatadas, com base em relatório de perito; que aguardou que os réus transmitissem formalmente a sua posição para ulterior análise e avaliação, o que nunca sucedeu; que, apesar de lhes ter remetido uma comunicação a solicitar o relatório de perito, que identificasse as anomalias/deficiências apontadas, até 30.04.2018, a mesma veio devolvida com a menção «objecto não reclamado».
Por fim, alegou que, atenta a postura dos réus, procedeu à marcação para o dia 06.06.2018 da escritura pública de compra e venda junto do Cartório Notarial do Dr. F…, tendo notificado para o efeito os réus a 14.05.2018, os quais recepcionaram a carta registada que lhes foi remetida; que em tal missiva deixou consignado que a não comparência dos réus em tal acto notarial implicaria «o incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 808º do Código Civil», que os réus não compareceram no acto notarial, sendo que o Administrador Judicial, após abandonar o Cartório, tomou conhecimento de que o ilustre mandatário dos réus, pouco antes da hora aprazada para a escritura lhe havia enviado correio eletrónico, acusando a recepção da carta de 14.05.2018 e propondo um acordo para a sua celebração; que, apesar do contrato promessa se encontrar definitivamente incumprido, após 06.06.2018. predispôs-se a ouvir os réus, mas só encontrou silêncio; que não lhe pode ser exigido manter um contrato-promessa celebrado nove anos antes, com o pagamento simbólico por parte dos réus de €10.000,00, nada liquidando adicionalmente, no decurso de todos estes anos, apesar de usufruírem da fracção autónoma; que os réus, com uma postura de má-fé, ao tentarem, de forma manifesta, manter a presente situação ad eternum, com permanentes actos e/ou omissões de carácter dilatório; que, estando o contrato promessa definitivamente incumprido, tem o direito a haver como seu o sinal prestado pelos réus, ao abrigo do disposto no art. 442.º do Código Civil, os quais têm de proceder à entrega imediata da fracção autónoma, totalmente desembaraçada de pessoas e bens.
*
Regularmente citados, os réus C… e D… deduziram contestação.Defenderam, em síntese, que da fracção autónoma prometida faz parte também, um lugar de garagem, no piso -1, conforme se alcança da cláusula 1.ª do contrato-promessa [na descrição predial figura, relativamente à fracção H, «um lugar de estacionamento, na cave, com a área de 10,60 m2» – v. AP. … de 2010/10/06 16:05:50 UTC - Constituição da Propriedade Horizontal]; que o actual Administrador da Insolvência sucedeu na posição do anterior Administrador, sendo inimputável aos réus que não tenham sido, por qualquer razão, transmitidos ao primeiro os documentos pertinentes à referida fracção, nomeadamente o contrato-promessa de compra e venda celebrado; que ocupam a fracção autónoma prometida não desde a celebração do contrato-promessa, mas desde o final do ano de 2009, data contratualmente prevista para a celebração do contrato prometido [cfr. cláusula 6.ª do contrato-promessa]; que a entrega das chaves da fracção foi da iniciativa e livre vontade da gerência da sociedade insolvente, tendo sido efectuada para não os prejudicar pelo atraso e impossibilidade de celebração do contrato definitivo por razões imputáveis à promitente vendedora, facultando aos réus o uso e a disponibilidade da fracção prometida; que não ocupam a fracção gratuitamente, ocupam-na contra a entrega da importância referente ao sinal constituído em 29.06.2009 [€10.000,00]; que não foi estipulado, nem no momento da entrega da fracção autónoma prometida, nem posteriormente, a obrigação de pagar qualquer contraprestação pela utilização da fracção, nem tal lhes era exigível, sendo, antes, exigível à promitente vendedora que concluísse a construção do imóvel prometido e outorgasse o contrato definitivo, o que, até hoje, não sucedeu, quer por parte da promitente vendedora, quer por parte da autora, quer enquanto representada pelo anterior AI, quer pelo actual.
Mais, defenderam que na reunião de 23.03.2018, apresentaram ao actual AI uma proposta de justa de redução do preço prometido de aquisição, que reiteraram posteriormente, por email de 11.07.2018; que ficaram de remeter de novo, uma vez que o actual AI dizia dele não ter conhecimento, o relatório pericial discriminativo dos defeitos de construção da fracção prometida e respectivos anexos, o que fizeram por email de 06.06.2018; que não receberam a alegada comunicação da autora de 30.04.2018, nem nunca dela tiveram conhecimento, sendo que muito estranham que tal comunicação e bem assim a de 14.05.2018 não tenham sido efectuadas também ao respectivo mandatário, constituído no Apenso E deste Processo desde 13.12.2007, facto que era do conhecimento da autora e do actual AI; que a comunicação de 06.06.2018 foi remetida por email às 14.00 horas, para o endereço de correio eletrónico do AI, E1….admin@gmail.com, com conhecimento ao Notário Dr. F…, através do respectivo endereço de correio eletrónico, F1…@notarios.pt; que a aludida comunicação foi ainda remetida por fax, às 14.30 horas, para o n.º ………, do escritório do AI, e, por contacto telefónico do escritório do respectivo mandatário dos para o n.º ………, do escritório do AI e para o n.º ………, do Cartório Notarial, foi advertido o envio da comunicação e a razão da sua ausência; que o AI teve, por isso, conhecimento daquela comunicação antes da data/hora que unilateralmente estipulou para a celebração do contrato definitivo e, se não teve, tal facto não lhes é imputável, sendo que desde, pelo menos, 23.03.2018 o AI tem conhecimento de que alegam que a fracção prometida nunca foi concluída e que não celebrariam o contrato definitivo enquanto o não fosse – cfr. art. 9.º da p. i. e n.º 6 do requerimento apresentado pelo AI no Apenso E, em 09.07.2018.
Defenderam, ainda, que celebraram em 29.06.2009, com a sociedade insolvente, o contrato-promessa de compra e venda junto aos autos; que tal contrato-promessa, como reconhece a autora, foi ratificado pelo seu anterior AI, Dr. G…, que optou pelo seu cumprimento, conforme comunicação de 05.01.2015; que a opção pelo cumprimento que sempre foi reconhecida pelo actual AI – cfr. requerimentos apresentados no Apenso E, em 11.11.2016 e em 18.06.2018; que nunca se arrogaram proprietários da fracção prometida, mas são os seus legítimos detentores/ocupantes, com fundamento na válida tradição da coisa prometida, no âmbito do contrato-promessa celebrado; que a fracção autónoma em causa não chegou a ser concluída pela sociedade insolvente, seja porque alguns elementos de construção próprios ou integrantes de áreas comuns do prédio não foram sequer realizados, seja porque outros o foram de forma deficiente; que nas partes comuns do prédio, é possível constatar os seguintes defeitos de construção, imperfeições e falta de acabamentos:
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