Acórdão nº 5473/21.5T8STB.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 11-05-2023
| Judgment Date | 11 May 2023 |
| Year | 2023 |
| Acordao Number | 5473/21.5T8STB.E1 |
| Court | Court of Appeal of Évora (Portugal) |
1. RELATÓRIO
1. CORTICEIRA DO FIDALGO, LDA. intentou contra:
1º - Caixa de Crédito Agrícola Mútuo Costa Azul, CRL e
2º - Polivete, Assistência Veterinária, Lda. acção declarativa com processo comum, na qual peticionou:
1) Que seja judicialmente reconhecido que lhe assiste o direito de preferir na venda objeto da escritura de 19 de abril de 2021, relativamente ao prédio descrito na Conservatória dos Registos Civil, Predial, Comercial e Automóveis de Santiago do Cacém, Freguesia de Santiago do Cacém sob o nº 2004/19971119 e inscrito na matriz predial urbana de União de Freguesias de Santiago do Cacém, Santa Cruz e São Bartolomeu da Serra sob o artº 4254º; e
2) E que em consequência daquele reconhecimento, se considere a Autora substituída, com as legais consequências, na posição da adquirente, ora 2ª Ré, no que toca à AP. 2864 de 2021/04/20.
Em fundamento da sua pretensão alegou, em súmula, que por escritura de trespasse 3 de março de 1982, lavrada de fls. 87 a 89 do Livro B-189 do Cartório Notarial de Santiago do Cacém, a ora Autora tomou de trespasse a AA um estabelecimento de fábrica de preparação e transformação de cortiças, com caldeiras, instalada no Lugar de Cumeadas, Santiago do Cacém, nos prédios urbanos inscritos sob os artºs 564º, 2595º, 2596º, 1939º, 1564º, 1482º e artigo rústico 282º, Secção R, prédios de propriedade do trespassante à data da escritura.
Em acto lavrado no mesmo dia, e subsequente àquele, o referido AA, por escritura da mesma data, vendeu a BB, casado no regime da comunhão de adquiridos com CC e DD, então solteiro, maior, os prédios onde se encontrava instalada a dita fábrica de preparação e transformação de cortiças.
Os novos proprietários dos prédios autorizaram desde sempre que a Autora ali exercesse a atividade de preparação e transformação de cortiças, sendo que, por escritura de 26 de maio de 1982, lavrada a fls. 15 a 18 vº do Livro de Notas para Escrituras Diversas nº 181-B do Cartório Notarial de Santiago do Cacém, DD, BB e mulher CC, deram de arrendamento à ora Autora, os prédios urbanos situados no Lugar de Cumeadas, Santiago do Cacém, os prédios urbanos inscritos na matriz respetiva sob os artºs ...82..., ...64..., ...39..., ...95..., ...96... e ...64º, e ainda os pedaços de terreno destinados a logradouros dos mesmos prédios:
a) Pedaço de terreno com a área de dez mil duzentos e noventa e dois metros quadrados, omisso na matriz por fazer parte da zona de urbanização, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santiago do Cacém sob parte do número sete mil oitocentos e sessenta e um, do Livro B – vinte e quatro; e
b) Pedaço de terreno com a área de mil novecentos e dezanove virgula zero três metros quadrados, descrito na Conservatória do Registo Predial deste Concelho sob parte da descrição número seis mil seiscentos e cinquenta e um, do Livro B – vinte e dois.
Considerando que no local a Autora explorava a atividade de preparação e transformação de cortiças, ficou a constar do contrato de arrendamento que os locais arrendados se destinavam à preparação e transformação e cortiças, com caldeiras, e venda dos respetivos produtos acabados ou eventualmente da cortiça pertença da sociedade arrendatária.
O contrato teve início em 21 de maio de 1982, sendo feito pelo prazo de 6 meses, renovando-se por iguais períodos de tempo.
Mais foi estabelecido que a arrendatária, ora Autora poderia exercer em todos os locais arrendados toda e qualquer outra atividade a que atualmente se dedique ou que no futuro se venha a dedicar.
A arrendatária foi ainda autorizada a efetuar nos locais arrendados todas as obras ou benfeitorias que reputasse úteis ou necessárias à sua atividade ficando, todavia, as mesmas a fazer parte integrante dos imóveis locados, não podendo a arrendatária pedir pelas mesmas qualquer indemnização ou a alegar, por sua causa, direito de retenção.
Foi acordada a renda de vinte mil escudos a ser repartida pelos imóveis arrendados da seguinte forma: os prédios inscritos na matriz sob os artºs ...64..., ...82... e ...95º são arrendados cada um pela renda mensal de quinhentos escudos, num total de mil e quinhentos escudos; ao prédio inscrito na matriz sob o artº ...64º correspondeu a renda mensal de setecentos escudos; a cada um dos imóveis inscritos na matriz sob os artºs ...96... e ...39º corresponde a renda de cem escudos, num total de duzentos escudos; o terreno com a área de 10293 m2 fica arrendado por onze mil escudos mensais e ao restante terreno com a área de 1919,03 m2, corresponde a renda mensal de seis mil e quatrocentos escudos.
Os prédios objeto do arrendamento ali referido vieram a ser descritos através de uma única descrição na Conservatória dos Registos Civil, Predial, Comercial e Automóveis de Santiago do Cacém sob o nº ...61 em Livro (e sob o nº 2004/19971119 em Ficha), sendo nas Finanças objeto da matriz predial urbana ...54º da União das Freguesias de Santiago do Cacém, Santa Cruz e São Bartolomeu da Serra.
Na sequência do falecimento do co-senhorio DD, o outro co-senhorio BB, juntamente com os herdeiros do referido falecido deram o prédio em cumprimento do pagamento de diversas dívidas à ora 1ª Ré Caixa de Crédito Agrícola Mútuo da Costa Azul, CRL, por escritura de 7 de dezembro de 2011, lavrada de fls. 130 a 140 vº do Livro de Notas para Escrituras Diversas nº 14-A do Cartório Notarial de Sines.
A Autora não exerceu então o direito de preferência que lhe caberia na sequência do negócio identificado no artigo anterior, mantendo-se o arrendamento inteiramente vigente e o prédio a ser exclusivamente utilizado pela Autora para os fins para que fora dado de arrendamento.
Em 19 de abril de 2021, por escritura lavrada na Notária EE, em Santiago do Cacém, e constante do respetivo Livro de Notas para Escrituras Diversas nº 233, a 1ª Ré vendeu o prédio arrendado à ora 2ª Ré pelo preço de € 420.000,00.
Antes da compra e venda não foi enviada à Autora a comunicação prevista no artº 416º do CC; ainda assim, em face da sua posição de arrendatária, assiste-lhe o direito a preferir no aludido ato translativo, termos em que concluiu conforme acima ficou expresso.
Ambos os réus apresentaram contestação e excepcionaram a caducidade do direito de preferir, pelo não depósito da quantia respeitante a todas as despesas suportadas pelo adquirente.
Os dois excepcionaram ainda a inexistência do direito de arrendamento em que a A. fundamenta o direito de preferência, alegando, além do mais, que no dia 7/12/2011, a A., por intermédio do seu sócio gerente, apresentou declaração manuscrita na qual renunciou ao direito de arrendamento dos prédios em causa nestes autos, em face do que cessou o contrato de arrendamento invocado.
Ambos os réus invocaram, igualmente, a figura da litigância de má-fé da A., alegando a Caixa que a mesma omitiu factos e alegou outros cuja falta de fundamento não podia ignorar, com a finalidade de atrasar a entrega do imóvel.
A R. Polivete invocou ainda o abuso de direito pelo facto de a Autora estar a pretender a exercer um direito com base num arrendamento a que renunciou há anos. Mais deduziu pedido reconvencional para ser atendido em caso de procedência da acção, onde pede a condenação da A. pagar-lhe a quantia de €55.837,32, para além do preço que desembolsou: € 400.000,00, respeitante a impostos e outras despesas suportadas com a aquisição.
Em resposta a A. alegou que a escritura de dação não visou pagar qualquer dívida da A. para com a Caixa. Apenas no dia dessa escritura é que a Caixa exigiu que fosse lavrado o documento de renúncia ao arrendamento e que lhe foi dito que não se preocupasse com o que ficava a constar da escritura “que nenhum dos prédios se encontrava arrendado” porquanto o arrendamento, de facto, não ficaria “renunciado” e a A. poderia continuar a usar o prédio como até ali, com base no arrendamento vigente até então, ou noutros termos, a acordar. Mais lhe disseram para não se preocupar com o pagamento da renda.
Realizou-se a audiência prévia, onde se conheceu da excepção da caducidade do direito de preferir, pelo não depósito da quantia respeitante a todas as despesas suportadas pelo adquirente no sentido da sua improcedência.
Realizou-se audiência final e subsequentemente foi proferida sentença que julgou totalmente improcedente por não provada a acção e, por consequência, absolveu os réus do pedido formulado pela Autora.
Mais se decidiu condená-la em 2 UC’s de multa, por litigância de má-fé.
2. É desta sentença que a Autora recorre, formulando na sua apelação as seguintes conclusões:
a) Ao dar como assente o ponto 23 dos FP que citado para a ação 4492/19.6T8STB do Juízo Central Cível de Setúbal – J2, o ali réu (BB) apresentou contestação dizendo que se encontra a ocupar o prédio em nome da sociedade Corticeira do Fidalgo, Lda. ao abrigo de um contrato de arrendamento celebrado em 26/05/1982, não correspondendo tal facto à verdade e não o fundamentando de forma válida e eficaz, a sentença recorrida padece das nulidades previstas nas alíneas b) e c) do artº 615º nº 1 do CPC, que aqui se invocam como fundamento do presente recurso, e de modo a que se pura e simplesmente eliminado aquele ponto 23, - artº 615º nº 4 do CPC;
b) As declarações de parte do gerente da Autora, BB, produzidas na audiência de julgamento de 23-09-2022 gravadas no sistema digital H@bilus Media Studio desde o minuto 10:04:35 ao minuto 11:00:22, do depoimento da testemunha FF gravado no mesmo sistema do minuto 11:00:24 ao minuto 11:17:59, da testemunha GG, ali gravado do minuto 11:18:01 ao minuto 11:22:17, e da testemunha HH, no mesmo sistema gravadas do minuto 11:26:27 ao minuto 11:30:05, - e dos quais, de todo o modo, face ao dever de averiguação oficiosa no tribunal de recurso, se anexam cópia integrais como acima se assinalou, impunham que os factos dados como não provados nas alíneas L) e N) dos FNP o fossem dados como provados o...
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