Acórdão nº 5391/09.5TVLSB.L1-6 de Tribunal da Relação de Lisboa, 03-03-2011
| Data de Julgamento | 03 Março 2011 |
| Número Acordão | 5391/09.5TVLSB.L1-6 |
| Ano | 2011 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
Acordam neste Tribunal da Relação de Lisboa:
I – RELATÓRIO
SARL B, sociedade comercial de direito francês, intentou, em 29/07/2009, a presente acção declarativa de condenação com processo ordinário contra HOTÉIS, SA., pedindo, em síntese, que a Ré seja condenada a pagar-lhe:
- € 280.080, 00, a título de cláusula penal, acrescidos de juros de mora às taxas legais para os juros comerciais desde a data da citação até pagamento e
- € 42.012, 00 correspondentes às contrapartidas inerentes à cessão de exploração, vencidas nos meses de Agosto a Outubro de 2008, acrescidas de juros vencidos de € 3 754, 73 e juros vencidos e vincendos às taxas legais para os juros comerciais desde 30-7-2009 até pagamento.
*
A Autora fundamenta o seu pedido no facto de ter cedido à Ré a exploração de fracção de que é proprietária para o desenvolvimento da actividade de arrendamento de apartamentos mobilados por curtos períodos e serviços complementares, tendo a Ré deixado caducar a garantia bancária que se havia obrigado a prestar, vindo ainda a omitir o pagamento das contrapartidas referentes aos meses de Agosto a Outubro de 2008.
A Ré procedeu à entrega da fracção, tendo acordado com a Autora, a título de cláusula penal, o pagamento da quantia equivalente a dois anos de cessão de exploração.
*
A Ré, citada através de carta registada com Aviso de Recepção (fls. 113 e 114), veio contestar, nos termos de fls. 116 e seguintes, alegando, em síntese, que não lhe foi cedido qualquer estabelecimento, pelo que o está em causa nos autos é um contrato de arrendamento, e que, podendo o arrendatário denunciar o contrato com quatro meses de antecedência, não o fazendo, não deverá ser condenado em mais do que a quantia equivalente a esses quatro meses.
Arguiu ainda que o contrato de cessão de estabelecimento sempre seria nulo por falta de objecto, dado ter tentado obter a legalização do local como estabelecimento hoteleiro, o que não logrou, por este não respeitar os requisitos legais.
Caso assim não se entender, sempre a cláusula penal, por excessiva, deverá ser reduzida.
(…)
Foi então proferida, a fls. 263 e seguintes e com data de 13/07/2010, sentença que, em síntese, decidiu o seguinte:
“Pelo exposto, decide-se julgar a acção totalmente procedente por totalmente provada, condenando-se a Ré a pagar à Autora:
- € 280 080, 00, a título de cláusula penal, acrescidos de juros de mora às taxas legais para os juros comerciais supra enunciados e a porventura outras que venham a vigorar desde a data da citação até pagamento e
- € 42 012, 00 correspondentes às contrapartidas devidas pela cessão de exploração, vencidas nos meses de Agosto a Outubro de 2008, acrescidas de juros vencidos e vincendos às taxas legais para os juros comerciais supra enunciados e a porventura outras que venham a vigorar desde as datas de vencimento até pagamento;
- Se condena a Ré enquanto litigante de má fé na multa equivalente a cinco U.C.
Custas pela Ré (art.º 446.º/1/2 do C.P.C.).
Registe e Notifique”.
*
A Ré, inconformada com tal sentença, veio, a fls. 294 e seguintes, interpor recurso de apelação da mesma, que foi admitido a fls. 341 dos autos, tendo-lhe sido determinada a sua subida imediata, nos próprios autos e lhe sido fixado o efeito meramente devolutivo (sem prejuízo do incidente de prestação de caução deduzido pela Apelada ao abrigo do disposto no artigo 693.º, número 2 do Código de Processo Civil, que, por translado, ficou a correr os seus termos no tribunal da 1.ª instância).
(…)
II – OS FACTOS
Da discussão da causa em sede de 1.ª instância resultaram provados os seguintes factos (os primeiros 57 pontos provêm da Matéria de Facto dada como Assente logo no Despacho Saneador, resultando os três últimos das respostas positivas dadas a três dos cinco artigos da Base Instrutória):
1 - A Autora dedica-se à aquisição, venda, permuta e gestão de imóveis e à administração e gestão de locais que apresentem interesse do ponto de vista cultural, humano ou artístico e à aquisição de bens destinados à exploração agrícola ou turística.
2 - A Autora é proprietária da fracção autónoma designada pela letra "D", composta por quatro pisos, designados por piso zero, piso um, piso dois e piso três, destinados a habitação, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito no Pátio … em Lisboa, freguesia de …, descrito na …Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º ... da mesma freguesia e omisso na matriz, encontrando-se a fracção registada a seu favor pela Ap.13 de 2/07/2003 (Doc. de fls. 20 a 24).
3 - Tendo-a adquirido por escritura de compra e venda a "P... S.A.".
4 - A Ré dedica-se à exploração de indústria e comércio hoteleiro, nomeadamente à exploração de residências, hotéis, empreendimentos turísticos, restaurantes e similares (Doc. de fls. 25 a 31).
5 - Em Julho de 2003, a Ré acordou com "P... S.A." a cessão de exploração do estabelecimento hoteleiro à mesma pertencente, instalado nas fracções autónomas designadas pelas letras "A", "C" e "E" daquele prédio urbano.
6 - Em 7 de Julho de 2003, Autora e Ré acordaram no que denominaram "Contrato de Cessão de Exploração" (Doc. de fls. 32 a 59).
7 - Nos termos desse acordo, a Autora cedeu à Ré, temporariamente, a exploração da fracção "D", de modo a que a Ré viesse a complementar a sua oferta de serviços.
8 - Da cláusula 2.ª/b do acordo consta: para que possa aí ser exercida a indústria hoteleira de forma integrada com as fracções "A'', "C" e "E" do mesmo prédio, como pretende a 2.ª outorgante (a Ré), será necessário requerer às instâncias competentes a alteração do destino da fracção e a obtenção das respectivas licenças.
9 - Na alínea c) da cláusula 2.ª, as partes acordaram que a Ré, coadjuvada pelos advogados da Autora, "Sociedade Civil de Advogados", com sede em Lisboa, iniciará no mais curto prazo e levará diligentemente até final, processo destinado não só a alterar o destino da fracção "D" acima identificada, de habitação para comercial, como a obter, em nome da 1.ª outorgante (a Autora), o licenciamento para a abertura e funcionamento nessa fracção de um estabelecimento hoteleiro".
10 - Na alínea d) da cláusula 2.ª, as partes acordaram que "todos os custos e encargos com os processos descritos na alínea anterior e, bem assim, todas as obras e aquisição de equipamentos necessários para a mudança de destino e licenciamento pretendidos correm por conta exclusiva da 2.ª outorgante”.
11 - Nos termos da alínea e) da cláusula 2.ª, Autora e Ré acordaram que todas as obras que a Ré efectuasse ficariam integradas e pertença do estabelecimento, não podendo por elas ser invocado direito de retenção ou exigida indemnização.
12 - Autora e Ré acordaram (cláusula 2.ª/f) que se, no prazo de dois anos após a data da assinatura, a Ré não tivesse logrado obter das entidades competentes a alteração do destino da fracção "D" e o licenciamento para o exercício da actividade hoteleira no local em nome da Autora, o acordo caducaria automaticamente.
13 - Caso em que nenhuma das partes poderia exigir da outra qualquer indemnização, fosse a que título fosse (alíneas f) e g) da cláusula 2.ª).
14 - Autora e Ré acordaram que durante o período inicial de dois anos a contrapartida anual da cessão de exploração seria reduzida de € 140.040,00 para € 40.080,00 por ano, sendo este valor pago em prestações mensais e iguais no montante de € 3.340,00 cada, com vencimento antecipado no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitassem (alíneas i) e j) da cláusula 2.ª e alínea b) da cláusula 4.ª).
15 - Durante o período inicial de dois anos, a garantia bancária a prestar pela Ré, no valor correspondente a dois anos de contrapartidas pela cessão de exploração, ou seja, € 280.080,00, seria substituída por uma garantia bancária de valor inferior – € 80.160,00 (alínea l) da cláusula 2.ª e alínea d) da cláusula 4.ª).
16 - Autora e Ré acordaram que a Ré poderia obstar à caducidade do contrato se, até trinta dias antes do termo do prazo de dois anos, declarasse à Autora a intenção de continuar explorando o estabelecimento, afectando-o à actividade comercial de arrendamento de apartamentos mobilados por curtos períodos (alínea n) da cláusula 2.ª e alínea b) da cláusula 1.ª).
17 - Autora e Ré acordaram que a cedência se iniciaria em 1/08/2003 (alínea a) da cláusula 3.ª).
18 - Autora e Ré acordaram que a vigência do acordo cessaria em 31/07/2011, podendo o acordo ser renovado por uma ou mais vez, por períodos de cinco anos (alínea a) da cláusula 3.ª).
19 - Autora e Ré acordaram que findo o período inicial de vigência do contrato a contrapartida anual da cessão de exploração se fixaria em € 140.040,00, pagos em prestações mensais iguais de € 11.670, 00, vencendo-se cada uma antecipadamente, no primeiro dia útil do mes anterior a que respeitasse (alíneas a) e b) da cláusula 4.ª).
20 - A Ré obrigou-se a entregar à Autora uma garantia bancária de montante global equivalente a dois anos de contrapartidas pela cessão de explorarão (€ 280.080,00), com o texto constante do Anexo I, destinada a caucionar as obrigações da Ré (alínea d) da cláusula 4.ª): “O presente título tem em vista garantir à dita S.A.R.L. B a indemnização devida pela referida Hotéis S.A. em caso de cessação do contrato de cessão de exploração entre ambas celebrado (...) antes do termo do seu prazo de vigência, ou seja, 30 de Junho de 2011, por causa imputável à dita Hotéis SA, e, ainda, em caso de falta de pagamento de renda e/ou recolocação dos locais no estado de conservação e de funcionamento existente à data de celebração do contrato de cessão de exploração e da falta de entrega no prazo convencionado das garantias de substituição com o montante actualizado" (fls. 60 e 61).
21 - Autora e Ré acordaram, nos termos da alínea e) da cláusula 3.ª, que, em caso de revogação unilateral pela Ré antes do termo do prazo inicial ou das suas renovações, a Ré ficaria obrigada a...
I – RELATÓRIO
SARL B, sociedade comercial de direito francês, intentou, em 29/07/2009, a presente acção declarativa de condenação com processo ordinário contra HOTÉIS, SA., pedindo, em síntese, que a Ré seja condenada a pagar-lhe:
- € 280.080, 00, a título de cláusula penal, acrescidos de juros de mora às taxas legais para os juros comerciais desde a data da citação até pagamento e
- € 42.012, 00 correspondentes às contrapartidas inerentes à cessão de exploração, vencidas nos meses de Agosto a Outubro de 2008, acrescidas de juros vencidos de € 3 754, 73 e juros vencidos e vincendos às taxas legais para os juros comerciais desde 30-7-2009 até pagamento.
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A Autora fundamenta o seu pedido no facto de ter cedido à Ré a exploração de fracção de que é proprietária para o desenvolvimento da actividade de arrendamento de apartamentos mobilados por curtos períodos e serviços complementares, tendo a Ré deixado caducar a garantia bancária que se havia obrigado a prestar, vindo ainda a omitir o pagamento das contrapartidas referentes aos meses de Agosto a Outubro de 2008.
A Ré procedeu à entrega da fracção, tendo acordado com a Autora, a título de cláusula penal, o pagamento da quantia equivalente a dois anos de cessão de exploração.
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A Ré, citada através de carta registada com Aviso de Recepção (fls. 113 e 114), veio contestar, nos termos de fls. 116 e seguintes, alegando, em síntese, que não lhe foi cedido qualquer estabelecimento, pelo que o está em causa nos autos é um contrato de arrendamento, e que, podendo o arrendatário denunciar o contrato com quatro meses de antecedência, não o fazendo, não deverá ser condenado em mais do que a quantia equivalente a esses quatro meses.
Arguiu ainda que o contrato de cessão de estabelecimento sempre seria nulo por falta de objecto, dado ter tentado obter a legalização do local como estabelecimento hoteleiro, o que não logrou, por este não respeitar os requisitos legais.
Caso assim não se entender, sempre a cláusula penal, por excessiva, deverá ser reduzida.
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Foi então proferida, a fls. 263 e seguintes e com data de 13/07/2010, sentença que, em síntese, decidiu o seguinte:
“Pelo exposto, decide-se julgar a acção totalmente procedente por totalmente provada, condenando-se a Ré a pagar à Autora:
- € 280 080, 00, a título de cláusula penal, acrescidos de juros de mora às taxas legais para os juros comerciais supra enunciados e a porventura outras que venham a vigorar desde a data da citação até pagamento e
- € 42 012, 00 correspondentes às contrapartidas devidas pela cessão de exploração, vencidas nos meses de Agosto a Outubro de 2008, acrescidas de juros vencidos e vincendos às taxas legais para os juros comerciais supra enunciados e a porventura outras que venham a vigorar desde as datas de vencimento até pagamento;
- Se condena a Ré enquanto litigante de má fé na multa equivalente a cinco U.C.
Custas pela Ré (art.º 446.º/1/2 do C.P.C.).
Registe e Notifique”.
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A Ré, inconformada com tal sentença, veio, a fls. 294 e seguintes, interpor recurso de apelação da mesma, que foi admitido a fls. 341 dos autos, tendo-lhe sido determinada a sua subida imediata, nos próprios autos e lhe sido fixado o efeito meramente devolutivo (sem prejuízo do incidente de prestação de caução deduzido pela Apelada ao abrigo do disposto no artigo 693.º, número 2 do Código de Processo Civil, que, por translado, ficou a correr os seus termos no tribunal da 1.ª instância).
(…)
II – OS FACTOS
Da discussão da causa em sede de 1.ª instância resultaram provados os seguintes factos (os primeiros 57 pontos provêm da Matéria de Facto dada como Assente logo no Despacho Saneador, resultando os três últimos das respostas positivas dadas a três dos cinco artigos da Base Instrutória):
1 - A Autora dedica-se à aquisição, venda, permuta e gestão de imóveis e à administração e gestão de locais que apresentem interesse do ponto de vista cultural, humano ou artístico e à aquisição de bens destinados à exploração agrícola ou turística.
2 - A Autora é proprietária da fracção autónoma designada pela letra "D", composta por quatro pisos, designados por piso zero, piso um, piso dois e piso três, destinados a habitação, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito no Pátio … em Lisboa, freguesia de …, descrito na …Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º ... da mesma freguesia e omisso na matriz, encontrando-se a fracção registada a seu favor pela Ap.13 de 2/07/2003 (Doc. de fls. 20 a 24).
3 - Tendo-a adquirido por escritura de compra e venda a "P... S.A.".
4 - A Ré dedica-se à exploração de indústria e comércio hoteleiro, nomeadamente à exploração de residências, hotéis, empreendimentos turísticos, restaurantes e similares (Doc. de fls. 25 a 31).
5 - Em Julho de 2003, a Ré acordou com "P... S.A." a cessão de exploração do estabelecimento hoteleiro à mesma pertencente, instalado nas fracções autónomas designadas pelas letras "A", "C" e "E" daquele prédio urbano.
6 - Em 7 de Julho de 2003, Autora e Ré acordaram no que denominaram "Contrato de Cessão de Exploração" (Doc. de fls. 32 a 59).
7 - Nos termos desse acordo, a Autora cedeu à Ré, temporariamente, a exploração da fracção "D", de modo a que a Ré viesse a complementar a sua oferta de serviços.
8 - Da cláusula 2.ª/b do acordo consta: para que possa aí ser exercida a indústria hoteleira de forma integrada com as fracções "A'', "C" e "E" do mesmo prédio, como pretende a 2.ª outorgante (a Ré), será necessário requerer às instâncias competentes a alteração do destino da fracção e a obtenção das respectivas licenças.
9 - Na alínea c) da cláusula 2.ª, as partes acordaram que a Ré, coadjuvada pelos advogados da Autora, "Sociedade Civil de Advogados", com sede em Lisboa, iniciará no mais curto prazo e levará diligentemente até final, processo destinado não só a alterar o destino da fracção "D" acima identificada, de habitação para comercial, como a obter, em nome da 1.ª outorgante (a Autora), o licenciamento para a abertura e funcionamento nessa fracção de um estabelecimento hoteleiro".
10 - Na alínea d) da cláusula 2.ª, as partes acordaram que "todos os custos e encargos com os processos descritos na alínea anterior e, bem assim, todas as obras e aquisição de equipamentos necessários para a mudança de destino e licenciamento pretendidos correm por conta exclusiva da 2.ª outorgante”.
11 - Nos termos da alínea e) da cláusula 2.ª, Autora e Ré acordaram que todas as obras que a Ré efectuasse ficariam integradas e pertença do estabelecimento, não podendo por elas ser invocado direito de retenção ou exigida indemnização.
12 - Autora e Ré acordaram (cláusula 2.ª/f) que se, no prazo de dois anos após a data da assinatura, a Ré não tivesse logrado obter das entidades competentes a alteração do destino da fracção "D" e o licenciamento para o exercício da actividade hoteleira no local em nome da Autora, o acordo caducaria automaticamente.
13 - Caso em que nenhuma das partes poderia exigir da outra qualquer indemnização, fosse a que título fosse (alíneas f) e g) da cláusula 2.ª).
14 - Autora e Ré acordaram que durante o período inicial de dois anos a contrapartida anual da cessão de exploração seria reduzida de € 140.040,00 para € 40.080,00 por ano, sendo este valor pago em prestações mensais e iguais no montante de € 3.340,00 cada, com vencimento antecipado no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitassem (alíneas i) e j) da cláusula 2.ª e alínea b) da cláusula 4.ª).
15 - Durante o período inicial de dois anos, a garantia bancária a prestar pela Ré, no valor correspondente a dois anos de contrapartidas pela cessão de exploração, ou seja, € 280.080,00, seria substituída por uma garantia bancária de valor inferior – € 80.160,00 (alínea l) da cláusula 2.ª e alínea d) da cláusula 4.ª).
16 - Autora e Ré acordaram que a Ré poderia obstar à caducidade do contrato se, até trinta dias antes do termo do prazo de dois anos, declarasse à Autora a intenção de continuar explorando o estabelecimento, afectando-o à actividade comercial de arrendamento de apartamentos mobilados por curtos períodos (alínea n) da cláusula 2.ª e alínea b) da cláusula 1.ª).
17 - Autora e Ré acordaram que a cedência se iniciaria em 1/08/2003 (alínea a) da cláusula 3.ª).
18 - Autora e Ré acordaram que a vigência do acordo cessaria em 31/07/2011, podendo o acordo ser renovado por uma ou mais vez, por períodos de cinco anos (alínea a) da cláusula 3.ª).
19 - Autora e Ré acordaram que findo o período inicial de vigência do contrato a contrapartida anual da cessão de exploração se fixaria em € 140.040,00, pagos em prestações mensais iguais de € 11.670, 00, vencendo-se cada uma antecipadamente, no primeiro dia útil do mes anterior a que respeitasse (alíneas a) e b) da cláusula 4.ª).
20 - A Ré obrigou-se a entregar à Autora uma garantia bancária de montante global equivalente a dois anos de contrapartidas pela cessão de explorarão (€ 280.080,00), com o texto constante do Anexo I, destinada a caucionar as obrigações da Ré (alínea d) da cláusula 4.ª): “O presente título tem em vista garantir à dita S.A.R.L. B a indemnização devida pela referida Hotéis S.A. em caso de cessação do contrato de cessão de exploração entre ambas celebrado (...) antes do termo do seu prazo de vigência, ou seja, 30 de Junho de 2011, por causa imputável à dita Hotéis SA, e, ainda, em caso de falta de pagamento de renda e/ou recolocação dos locais no estado de conservação e de funcionamento existente à data de celebração do contrato de cessão de exploração e da falta de entrega no prazo convencionado das garantias de substituição com o montante actualizado" (fls. 60 e 61).
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