Acórdão nº 53549/18.8YIPRT.L1-2 de Tribunal da Relação de Lisboa, 05-12-2024
| Data de Julgamento | 05 Dezembro 2024 |
| Número Acordão | 53549/18.8YIPRT.L1-2 |
| Ano | 2024 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
ACORDAM os JUÍZES DESEMBARGADORES da 2ª SECÇÃO da RELAÇÃO de LISBOA o seguinte :
I – RELATÓRIO
1 – U..............., LDA., com sede na ……………….., em Leiria, intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, em que se transmutou a providência de injunção que requereu contra AA............................, residente na Rua …………………….., em Alenquer, na qual solicitou a condenação deste a pagar-lhe:
Ø a quantia de 15 498 € (quinze mil quatrocentos e noventa e oito euros), a título de remuneração pelos serviços de mediação imobiliária, acrescida de juros de mora, à taxa de 4%, vencidos, no montante de 1 244,94 € (mil duzentos e quarenta e quatro euros e noventa e quatro cêntimos), e vincendos, até efetivo e integral pagamento ;
Ø a quantia de 250 € (duzentos e cinquenta euros), a título de honorários ;
Ø o montante de 153 € (cento e cinquenta e três euros) de taxa de justiça paga.
Para tanto, alegou, em resumo, o seguinte:
- celebrou com o réu um acordo no âmbito do qual se obrigou a angariar um comprador interessado no imóvel de que aquele era proprietário, em regime de exclusividade ;
- recebendo, como contrapartida dos serviços prestados, a quantia correspondente a 6% calculada sobre o preço pelo qual o negócio seria concretizado, acrescida de IVA à taxa legal em vigor ;
- sucede que o réu procedeu à venda do imóvel diretamente a um interessado angariado pela autora ;
- apesar de instado a tanto, não procedeu à entrega à autora da contrapartida acordada, titulada pela fatura n.º 13/92, de 04/05/2018, no valor de 15 498€.
2 – Devidamente notificado/citado no âmbito do requerimento injuntivo, veio o Réu contestar, alegando, em súmula, que:
- o contrato foi denunciado por comunicação escrita dirigida à autora, em 26/04/2017, por se encontrar frustrado com a falta de resultados concretos, tendo recolhido a chave do imóvel em maio de 2017 ;
- posteriormente, foi contactado por duas pessoas que apenas conheceu nessa ocasião ;
- tendo-lhes mostrado o imóvel, acertaram os termos do negócio, tendo celebrado contrato-promessa de compra e venda, em que tais pessoas intervieram em representação de sociedade comercial ;
- após negociação com um credor hipotecário, com intervenção de advogados de ambas as partes, agendaram a escritura, que veio a concretizar-se, sem que ao longo das negociações tenha sido abordada a circunstância de a venda do imóvel ter estado em angariação na Remax ;
- desconhecia que entre os interessados no imóvel havia figurado uma dessas pessoas ;
- conclui, no sentido da autora actuar com manifesta má-fé, ao omitir que o contrato se encontrava resolvido ;
- devendo, como tal, ser condenada em multa e em indemnização a favor do réu ;
- impugna, ainda, a recepção da alegada factura.
Conclui, no sentido da improcedência da acção, com a sua consequente absolvição do pedido, bem como na condenação da Autora como litigante de má-fé, quer em multa quer em indemnização ressarcitória de todos os encargos suportados com o procedimento e acção que lhe seguirá.
3 – Foi designada data para a realização de tentativa de conciliação e audiência de prévia, que veio a realizar-se conforme acta de fls. 37 e 38, datada de 27/01/2020.
No seu âmbito fo(i)(ram):
- tentada a conciliação das partes ;
- fixado o valor da causa ;
- proferido saneador stricto sensu ;
- identificado o objecto do litígio - Direito da autora ao pagamento pelo réu da quantia peticionada a título de remuneração ou em alternativa a título de indemnização pelo incumprimento contratual ;
- identificados os temas da prova: - 1. Denúncia do acordo
2. Intervenção da autora na angariação do comprador ;
- apreciados os requerimentos probatórios ;
- designada data para a realização da audiência final ;
4 – Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento, conforme resulta das actas de 24/09/2020, 14/05/2021 e 07/06/2021, com observância do legal formalismo.
5 – Após, em 08/11/2023, foi proferida SENTENÇA, em cujo DISPOSITIVO consta o seguinte:
“III – Decisão
Pelo exposto e decidindo, julgo a ação improcedente e, em consequência, absolvo o réu, AA............................, do pedido formulado pela autora, U............................, Lda.
Custas pela autora.
Julgo improcedente o incidente de condenação como litigante de má fé deduzido pelo réu, e, em consequência, absolvo a autora do pedido, com custas a cargo do réu, fixando-se a taxa de justiça no mínimo legal.
Registe e notifique”.
6 – Inconformada com o decidido, a Autora interpôs recurso de apelação, em 05/01/2024, por referência à decisão prolatada.
Apresentou, em conformidade, a Recorrente as seguintes CONCLUSÕES (que ora se transcrevem integralmente, consignando-se inexistir conclusão 3:
” 1 - Não se conformando com a sentença proferida nos presentes autos pelo Tribunal a quo, vem a Recorrente da mesma interpor recurso, impugnando a matéria de facto dada como provada e como não provada;
2 - A recorrente entende constarem dos autos elementos probatórios suficientes e capazes de alterar a redacção dos factos dados como provados sob o nº 25, assim como devem ser dados como provados os factos declarados não provados sob as alíneas a) e b), sendo ainda acrescentada nova factualidade à base de factos dados como provados:
25- “A Autora teve intervenção na negociação e concretização do negócio referido em 23, tendo angariado o comprador constante na escritura de compra e venda outorgada em 14-08-2017.”
27 - A Autora comunicou ao Réu a existência do interessado mencionado em 8 e da proposta formulada.
28 - “A autora instou o Réu a entregar-lhe o valor a que se reporta a factura indicada em 26.”
29 - O contrato de mediação imobiliária encontrava-se em vigor em 14 de Agosto de 2017, uma vez que a carta de denúncia mencionada em 10 foi recepcionada pela Autora a 28-04-2017, e o contrato de mediação renovou-se a 6 de Maio de 2017, não tendo o Réu cumprido com o aviso prévio de 10 dias, nos termos da cláusula 8ª do CMI outorgado.
4 - A Recorrente indicou, no corpo das Alegações que antecedem e para as quais se remete, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, os concretos meios probatórios, constantes do processo e das gravações nele realizadas, que impunham decisão diversa assim como esclareceu que decisão entende dever ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, pelo que se impõe a sua alteração nos termos supra expostos;
5 - A sentença recorrida baseia-se apenas nas declarações de parte do Réu (que não constituem prova, cfr art. 466º CPC) para dar como provados o facto 25, que é determinante para a decisão proferida/a proferir;
6 - Não foi trazida ao processo qualquer prova testemunhal, ou outra, além dos interessados no negócio (Réu e comprador) que confirmasse a versão do Réu sobre o conhecimento por parte do comprador e do vendedor – quanto ao proponente angariado pela Autora, da venda do imóvel em questão;
7 - A Autora encetou diligências de promoção e publicidade do imóvel em questão e foi através das mesmas que o Sr. N............................ tomou conhecimento de que o imóvel do Réu estava para venda;
8 - O Sr. N............................ contactou o angariador J............................, que por sua vez contactou o angariador da Autora M............................, tendo efectuado uma proposta de compra pelo valor de 220.000,00€, em Março de 2017, na qualidade de interessado no imóvel, proposta que não foi aceite pelo vendedor, mas que lhe foi devidamente comunicada, bem como comunicado o nome do comprador/proponente;
9 – Em Agosto de 2017, alegadamente sem que estivesse em vigor o CMI outorgado, o proponente indicado consta como comprador do imóvel objecto de mediação, pelo valor de 210.000,00€;
10 – o proponente indicado esclareceu o Tribunal que teve conhecimento do imóvel através da Autora e que terá omitido do vendedor que já havia efectuado proposta de aquisição – com o manifesto intuito de não ser paga a comissão à Autora;
11 - A sentença recorrida apela a regras de experiência comum para determinar como improcedente a acção movida pela Autora mas ignora as mesmas quando invocadas por esta;
12 - A carta junta a fls… dos autos não cumpriu com o aviso prévio constante na cláusula 8ª do CMI, tendo sido recepcionada pela Autora a 28 de Abril de 2017, pelo que o CMI se renovou a 6 de Maio de 2017, pelo período de 6 meses;
13 - O Réu impediu a realização do negócio com o interessado angariado pela Autora, por causa que lhes é imputável;
14 - Tendo sido celebrado em regime de exclusividade, e verificando-se o alegado na conclusão anterior, a remuneração prevista no contrato de mediação imobiliária celebrado entre Autora e Réu é sempre devida, cfr. clª 5ª do mesmo e artigo 19º/2 da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro;
15 - O Réu foi interpelado para proceder ao pagamento da factura respeitante à remuneração devida à Autora, o que não fez;
16 - Sobre o nexo de causalidade e da sua necessidade, pronunciaram-se, designadamente, os seguintes acórdãos:
- Ac. do TRC de 09.02.2014, proc.1421/12.1TBNV.C1, onde se refere aos requisitos que devem revestir o nexo causal, devendo ser considerados os seguintes, de acordo com o entendimento e doutrina :
“a) a atividade do mediador deve fazer parte das causas próximas e imediatas da conclusão do negócio;
b) é preciso que a atividade do intermediário tenha carácter consciente e voluntário, seja prestada animus adimplendi contractus, por modo que o efeito causal não se produza só fortuitamente;
c) não é necessário que a atividade do mediador seja contínua e ininterrupta, que o mediador tenha participado em todas as tentativas e até à fase conclusiva do negócio: o efeito causal da obra do mediador pode, de facto subsistir sem aquela continuidade e sem esta participação.
Temos assim que: « que a causalidade …deve intercorrer entre a atividade...
I – RELATÓRIO
1 – U..............., LDA., com sede na ……………….., em Leiria, intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, em que se transmutou a providência de injunção que requereu contra AA............................, residente na Rua …………………….., em Alenquer, na qual solicitou a condenação deste a pagar-lhe:
Ø a quantia de 15 498 € (quinze mil quatrocentos e noventa e oito euros), a título de remuneração pelos serviços de mediação imobiliária, acrescida de juros de mora, à taxa de 4%, vencidos, no montante de 1 244,94 € (mil duzentos e quarenta e quatro euros e noventa e quatro cêntimos), e vincendos, até efetivo e integral pagamento ;
Ø a quantia de 250 € (duzentos e cinquenta euros), a título de honorários ;
Ø o montante de 153 € (cento e cinquenta e três euros) de taxa de justiça paga.
Para tanto, alegou, em resumo, o seguinte:
- celebrou com o réu um acordo no âmbito do qual se obrigou a angariar um comprador interessado no imóvel de que aquele era proprietário, em regime de exclusividade ;
- recebendo, como contrapartida dos serviços prestados, a quantia correspondente a 6% calculada sobre o preço pelo qual o negócio seria concretizado, acrescida de IVA à taxa legal em vigor ;
- sucede que o réu procedeu à venda do imóvel diretamente a um interessado angariado pela autora ;
- apesar de instado a tanto, não procedeu à entrega à autora da contrapartida acordada, titulada pela fatura n.º 13/92, de 04/05/2018, no valor de 15 498€.
2 – Devidamente notificado/citado no âmbito do requerimento injuntivo, veio o Réu contestar, alegando, em súmula, que:
- o contrato foi denunciado por comunicação escrita dirigida à autora, em 26/04/2017, por se encontrar frustrado com a falta de resultados concretos, tendo recolhido a chave do imóvel em maio de 2017 ;
- posteriormente, foi contactado por duas pessoas que apenas conheceu nessa ocasião ;
- tendo-lhes mostrado o imóvel, acertaram os termos do negócio, tendo celebrado contrato-promessa de compra e venda, em que tais pessoas intervieram em representação de sociedade comercial ;
- após negociação com um credor hipotecário, com intervenção de advogados de ambas as partes, agendaram a escritura, que veio a concretizar-se, sem que ao longo das negociações tenha sido abordada a circunstância de a venda do imóvel ter estado em angariação na Remax ;
- desconhecia que entre os interessados no imóvel havia figurado uma dessas pessoas ;
- conclui, no sentido da autora actuar com manifesta má-fé, ao omitir que o contrato se encontrava resolvido ;
- devendo, como tal, ser condenada em multa e em indemnização a favor do réu ;
- impugna, ainda, a recepção da alegada factura.
Conclui, no sentido da improcedência da acção, com a sua consequente absolvição do pedido, bem como na condenação da Autora como litigante de má-fé, quer em multa quer em indemnização ressarcitória de todos os encargos suportados com o procedimento e acção que lhe seguirá.
3 – Foi designada data para a realização de tentativa de conciliação e audiência de prévia, que veio a realizar-se conforme acta de fls. 37 e 38, datada de 27/01/2020.
No seu âmbito fo(i)(ram):
- tentada a conciliação das partes ;
- fixado o valor da causa ;
- proferido saneador stricto sensu ;
- identificado o objecto do litígio - Direito da autora ao pagamento pelo réu da quantia peticionada a título de remuneração ou em alternativa a título de indemnização pelo incumprimento contratual ;
- identificados os temas da prova: - 1. Denúncia do acordo
2. Intervenção da autora na angariação do comprador ;
- apreciados os requerimentos probatórios ;
- designada data para a realização da audiência final ;
4 – Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento, conforme resulta das actas de 24/09/2020, 14/05/2021 e 07/06/2021, com observância do legal formalismo.
5 – Após, em 08/11/2023, foi proferida SENTENÇA, em cujo DISPOSITIVO consta o seguinte:
“III – Decisão
Pelo exposto e decidindo, julgo a ação improcedente e, em consequência, absolvo o réu, AA............................, do pedido formulado pela autora, U............................, Lda.
Custas pela autora.
Julgo improcedente o incidente de condenação como litigante de má fé deduzido pelo réu, e, em consequência, absolvo a autora do pedido, com custas a cargo do réu, fixando-se a taxa de justiça no mínimo legal.
Registe e notifique”.
6 – Inconformada com o decidido, a Autora interpôs recurso de apelação, em 05/01/2024, por referência à decisão prolatada.
Apresentou, em conformidade, a Recorrente as seguintes CONCLUSÕES (que ora se transcrevem integralmente, consignando-se inexistir conclusão 3:
” 1 - Não se conformando com a sentença proferida nos presentes autos pelo Tribunal a quo, vem a Recorrente da mesma interpor recurso, impugnando a matéria de facto dada como provada e como não provada;
2 - A recorrente entende constarem dos autos elementos probatórios suficientes e capazes de alterar a redacção dos factos dados como provados sob o nº 25, assim como devem ser dados como provados os factos declarados não provados sob as alíneas a) e b), sendo ainda acrescentada nova factualidade à base de factos dados como provados:
25- “A Autora teve intervenção na negociação e concretização do negócio referido em 23, tendo angariado o comprador constante na escritura de compra e venda outorgada em 14-08-2017.”
27 - A Autora comunicou ao Réu a existência do interessado mencionado em 8 e da proposta formulada.
28 - “A autora instou o Réu a entregar-lhe o valor a que se reporta a factura indicada em 26.”
29 - O contrato de mediação imobiliária encontrava-se em vigor em 14 de Agosto de 2017, uma vez que a carta de denúncia mencionada em 10 foi recepcionada pela Autora a 28-04-2017, e o contrato de mediação renovou-se a 6 de Maio de 2017, não tendo o Réu cumprido com o aviso prévio de 10 dias, nos termos da cláusula 8ª do CMI outorgado.
4 - A Recorrente indicou, no corpo das Alegações que antecedem e para as quais se remete, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, os concretos meios probatórios, constantes do processo e das gravações nele realizadas, que impunham decisão diversa assim como esclareceu que decisão entende dever ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, pelo que se impõe a sua alteração nos termos supra expostos;
5 - A sentença recorrida baseia-se apenas nas declarações de parte do Réu (que não constituem prova, cfr art. 466º CPC) para dar como provados o facto 25, que é determinante para a decisão proferida/a proferir;
6 - Não foi trazida ao processo qualquer prova testemunhal, ou outra, além dos interessados no negócio (Réu e comprador) que confirmasse a versão do Réu sobre o conhecimento por parte do comprador e do vendedor – quanto ao proponente angariado pela Autora, da venda do imóvel em questão;
7 - A Autora encetou diligências de promoção e publicidade do imóvel em questão e foi através das mesmas que o Sr. N............................ tomou conhecimento de que o imóvel do Réu estava para venda;
8 - O Sr. N............................ contactou o angariador J............................, que por sua vez contactou o angariador da Autora M............................, tendo efectuado uma proposta de compra pelo valor de 220.000,00€, em Março de 2017, na qualidade de interessado no imóvel, proposta que não foi aceite pelo vendedor, mas que lhe foi devidamente comunicada, bem como comunicado o nome do comprador/proponente;
9 – Em Agosto de 2017, alegadamente sem que estivesse em vigor o CMI outorgado, o proponente indicado consta como comprador do imóvel objecto de mediação, pelo valor de 210.000,00€;
10 – o proponente indicado esclareceu o Tribunal que teve conhecimento do imóvel através da Autora e que terá omitido do vendedor que já havia efectuado proposta de aquisição – com o manifesto intuito de não ser paga a comissão à Autora;
11 - A sentença recorrida apela a regras de experiência comum para determinar como improcedente a acção movida pela Autora mas ignora as mesmas quando invocadas por esta;
12 - A carta junta a fls… dos autos não cumpriu com o aviso prévio constante na cláusula 8ª do CMI, tendo sido recepcionada pela Autora a 28 de Abril de 2017, pelo que o CMI se renovou a 6 de Maio de 2017, pelo período de 6 meses;
13 - O Réu impediu a realização do negócio com o interessado angariado pela Autora, por causa que lhes é imputável;
14 - Tendo sido celebrado em regime de exclusividade, e verificando-se o alegado na conclusão anterior, a remuneração prevista no contrato de mediação imobiliária celebrado entre Autora e Réu é sempre devida, cfr. clª 5ª do mesmo e artigo 19º/2 da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro;
15 - O Réu foi interpelado para proceder ao pagamento da factura respeitante à remuneração devida à Autora, o que não fez;
16 - Sobre o nexo de causalidade e da sua necessidade, pronunciaram-se, designadamente, os seguintes acórdãos:
- Ac. do TRC de 09.02.2014, proc.1421/12.1TBNV.C1, onde se refere aos requisitos que devem revestir o nexo causal, devendo ser considerados os seguintes, de acordo com o entendimento e doutrina :
“a) a atividade do mediador deve fazer parte das causas próximas e imediatas da conclusão do negócio;
b) é preciso que a atividade do intermediário tenha carácter consciente e voluntário, seja prestada animus adimplendi contractus, por modo que o efeito causal não se produza só fortuitamente;
c) não é necessário que a atividade do mediador seja contínua e ininterrupta, que o mediador tenha participado em todas as tentativas e até à fase conclusiva do negócio: o efeito causal da obra do mediador pode, de facto subsistir sem aquela continuidade e sem esta participação.
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