Acórdão nº 5214/22.0T8MTS-B.P1 de Tribunal da Relação do Porto, 04-03-2024

Relatora: Des. Eugénia Cunha
1º Adjunto: Des. Fernanda Almeida
2º Adjunto: Des. Ana Paula Amorim

Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto

Sumário (cfr nº 7, do art.º 663º, do CPC):

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Recorrente: A..., LDA

Recorrida: AA

AA intentou procedimento cautelar comum contra A..., LDA, por apenso à ação que havia proposto contra esta, a atuar direito de preferência na aquisição de imóvel, solicitando se decrete a manutenção da posse e fruição do imóvel correspondente à fração “B” do prédio sito na Rua ..., na freguesia ..., concelho de Matosinhos e inscrito na matriz predial respetiva sob o artigo ..., nos termos previstos no contrato de arrendamento celebrado a 01 de junho de 2013, até à data em que venha a ser obtida uma decisão, com carácter definitivo, na ação principal.
Alegou, para tanto e em síntese, que, na pendência da ação de preferência, onde está a exercer o direito de preferir na compra daquele imóvel, que intentou contra a aqui requerida e a anterior proprietária do identificado bem, aquela lhe comunicou a sua oposição à renovação automática do contrato de arrendamento que as vincula, com efeitos a 31 de maio de 2023, que explora a referida fração no exercício da sua atividade profissional de contabilista, e que a transferência do estabelecimento para outro local importaria, para si, graves inconvenientes e avultados custos.
A requerida apresentou oposição, pugnando pelo não decretamento da providência requerida dada a falta de verificação dos requisitos legais. Alegou, em síntese, a caducidade do direito de ação de preferência e que o negócio em relação ao qual a requerente pretende exercer o invocado direito se tratou apenas da transferência do património pessoal de BB, sócia e gerente da requerida, para a esfera jurídica desta, alegando que a requerente tinha conhecimento de tal facto. Alegou, ainda, que a manutenção da posse e fruição do imóvel pela requerente lhe provoca prejuízos sérios dado ser desajustada a quantia paga pela requerida a título de renda.
Realizada a audiência final, com observância das formalidades legais, foi proferida sentença com a seguinte, e já com a retificação decretada introduzida no local próprio, parte dispositiva:

“… decide-se decretar a providência cautelar requerida, nos seguintes termos:

a) a partir do dia 1 de junho de 2023 e até transitar em julgado a decisão a proferir na ação principal, à requerente assistirá o direito de usar e fruir do imóvel correspondente à fração autónoma designada pela letra “B” do prédio sito na Rua ..., Matosinhos, com entrada pelo n.º ..., rés-do-chão, aí exercendo a sua profissão;

b) em contrapartida, a requerente pagará mensalmente à requerida a quantia de 212,00 € (duzentos e doze euros);

c) o pagamento das quantias referidas em b) será realizado no primeiro dia do mês a que respeitar, por transferência bancária realizada para o IBAN da requerida, que a requerente conhece.

Custas pela requerida”.

CONCLUSÕES:

“1) Andou mal o tribunal a quo com a prolação da sentença, notificada a 02/05/2023 (Refª Citius 447915539), pela qual foi decretada a providência cautelar requerida, tendo sido determinado que, a partir do dia 1 de junho de 2023 e até transitar em julgado a decisão a proferir na ação principal, à Requerente assistirá o direito de usar e fruir do imóvel correspondente à fração autónoma designada pela letra “B” do prédio sito na Rua ..., Matosinhos, com entrada pelo n.º ..., rés-do-chão, sendo que em contrapartida, a Requerente pagará mensalmente à Requerida a quantia de 212,00 € (duzentos e doze euros), no primeiro dia do mês a que respeitar, por transferência bancária realizada para o IBAN da requerida, que a requerente conhece;

2) Ao facto de que não logrou a Requerente demonstrar a necessidade de sair da área comercial num raio inferior a quinhentos metros da sua residência nem o transtorno alegado com o transporte de pastas de clientes e computador, acresce o facto de a mesma não ter diligenciado, a partir da receção da oposição à renovação, a 01/02/2023, no sentido de cumprir com o contrato e entregar o locado livre de pessoas e bens no prazo acordado;

3) Andou mal o tribunal a quo quando julgou indiciariamente provado o facto “9) Caso a requerente tenha que abandonar a referida fração, terá que transferir o seu negócio para outro local, procurando um outro espaço adequado para o efeito e para aí transportando todos os seus instrumentos de trabalho, nomeadamente equipamentos tecnológicos e arquivo documental”, impondo os seguintes meios de prova decisão distinta;

4) Os concretos meios de prova depoimento da Requerente (concretas passagens de minutos 2:15 a 2:34, 6:24 a 6:54, 9:08 a 9:09, 12:18 a 13:45 e 15:18 a 15:34), depoimento da testemunha CC (concretas passagens de minutos 2:46 a 3:24, 4:16 a 4:19, 4:26 a 4:35, 5:22 a 5:39, 5:47 a 6:30, 7:17 a 7:19 e 9:20 a 9:27) e depoimento da testemunha DD (concretas passagens de minutos 10:04 a 10:23 e 11:01 a 11:32) impõem que os concretos pontos de facto “terá que transferir o seu negócio para outro local, procurando um outro espaço adequado para o efeito e para aí” do facto indiciariamente provado “9)” sejam removidos daquele elenco, e substituídos pelo facto demonstrado “Caso a requerente tenha que abandonar a referida fração, terá que transportar todos os seus instrumentos de trabalho, nomeadamente equipamentos tecnológicos e arquivo documental”;

5) Da prova produzida resulta que a representante legal da Requerida (na altura, senhoria da Requerente) fez uma primeira comunicação, em março de 2023, da intenção da transmissão do antigo locado para o filho da mesma, sem que concretizasse os pormenores da referida transmissão, na sequência do falecimento da sua mãe;

6) Aquando da constituição da ora Requerida, foi feita nova comunicação, agora já com os trâmites procedimentais concretizados, os quais recusou a Requerida conhecer, tendo manifestado, desde logo, o seu desinteresse na aquisição do imóvel, por alegada falta de capital, a qual era manifesta, nos constantes atrasos de pagamento da renda;

7) Neste seguimento, andou mal o tribunal a quo quando julgou indiciariamente não provado o facto “a) A requerente sempre teve conhecimento da realização do negócio referido em 4) e das condições do mesmo, bem sabendo que se tratava da mera transferência do património pessoal de BB, sócia e gerente da sociedade requerida, para a esfera jurídica desta”, impondo os referidos meios de prova decisão distinta;

8) Os concretos meios de prova documento 2 junto com a PI nos autos principais (refª Citius 33691736), depoimento da Requerente (concretas passagens de minutos 17:11 a 19:43, 24:02 a 25:52, 26:50 a 27:20 e 27:24 a 28:22), declarações da representante legal BB da Requerida (concretas passagens de minutos 2:02 a 4:06, 5:11 a 6:08, 6:59 a 8:44, 9:07 a 10:39), declarações do representante legal EE da Requerida (concretas passagens de minutos 5:24 a 6:08, 6:30 a 7:12 e 33 7:24 a 8:05) e depoimento da testemunha FF (concretas passagens de minutos 5:38 a 6:05 e 6:56 a 8:19) impõem que o concreto ponto de facto “a” indiciariamente julgado não provado seja removidos daquele elenco;

9) Mais impõem, os referidos meios de prova que sejam julgados indiciariamente provados os factos “BB, sócia e gerente da sociedade requerida, comunicou à requerente, em março de dois mil e vinte, a intenção de negócio pelo qual operasse a transferência do património pessoal para a gerência do seu filho, sócio gerente da requerida” e “Aquando da constituição da Requerida, a representante BB, comunicou a intenção da realização do negócio pelo qual transmitiria património da própria para a sociedade, para que fosse gerido pelo filho, sócio gerente da Requerida, através do negócio referido em 4), tendo a Requerente recusado perentoriamente a eventual aquisição do locado”;

10) Deve o facto indiciariamente não provado “a) A requerente sempre teve conhecimento da realização do negócio referido em 4) e das condições do mesmo, bem sabendo que se tratava da mera transferência do património pessoal de BB, sócia e gerente da sociedade requerida, para a esfera jurídica desta” ser substituído pelos seguintes factos, a aditar ao elenco dos factos indiciariamente provados: “BB, sócia e gerente da sociedade requerida, comunicou à requerente, em março de dois mil e vinte, a intenção de negócio pelo qual operasse a transferência do património pessoal para a gerência do seu filho, sócio gerente da requerida”; e “Aquando da constituição da Requerida, a representante BB, comunicou a intenção da realização do negócio pelo qual transmitiria património da própria para a sociedade, para que fosse gerido pelo filho, sócio gerente da Requerida, através do negócio referido em 4), tendo a Requerente recusado perentoriamente a eventual aquisição do locado”;

11) Não foi valorada a demonstração dos constantes incumprimentos de pagamento da renda prévios ao presente litígio nem o facto de que ambos os representantes legais da Requerida terem interpelado a Requerente para o cumprimento pontual do contrato de arrendamento, com vista à manutenção da relação arrendatícia;

12) Os concretos meios de prova declarações da representante legal BB da Requerida 30 (concretas passagens de minutos 3:07 a 4:06, 5:11 a 6:08, 6:59 a 8:44 e 10:05 a 10:39), declarações do representante legal EE da Requerida 31 (concretas passagens de minutos 5:24 a 6:08, 6:30 a 7:12 e...