Acórdão nº 485/05.9TBTVR.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 10-03-2016
Data de Julgamento | 10 Março 2016 |
Número Acordão | 485/05.9TBTVR.E1 |
Ano | 2016 |
Órgão | Tribunal da Relação de Évora |
Acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:
Recorrentes:
AA
Recorrido:
CC, SA
Relatório[1]
Vem a presente acção intentada por AA contra BB Lda. e CC, SA, formulando os seguintes pedidos:
1. deve ser declarada inválida a resolução do contrato-promessa de compra e venda (…) comunicada ao A. pela R. BB a 17.12.2004, e consequentemente, declarado que o contrato-promessa em questão se mantém em vigor e que o A. tem direito à aquisição da fracção identificada na alínea d) dos considerandos do contrato, n.º1 da respectiva cláusula Segunda e na planta anexa ao mesmo (…) e aos lugares de estacionamento actualmente identificados por n.º 37/38, nos termos e pelo preço estipulados no contrato-promessa;
2. cumulativamente, deve ser reconhecido que a BB se encontra em mora, desde Julho de 2004, quanto às obrigações de conclusão dos trabalhos de construção e entrega da fracção ao A.; constituição da propriedade horizontal; obtenção de licença de utilização; e outorga da respectiva escritura pública de compra e venda, devendo, consequentemente, ser declarada a execução específica do contrato-promessa (…) (efectuada a prévia consignação em depósito, pelo A., do remanescente do preço de aquisição), com o consequente efeito translativo da propriedade sobre a fracção identificada em 1;
3. cumulativamente, deve a BB ser condenada a indemnizar o A. pelos danos resultantes da privação do gozo da fracção desde Março de 2004 até à efectiva entrega da fracção a transmitir, no valor de 43.695 euros, correspondente ao valor locativo do imóvel para o período que mediou entre a resolução do contrato-promessa, a 17.12.2004, e a data de propositura da presente acção, acrescido do valor correspondente às rendas que o A. se veja impedido de auferir até ao trânsito em julgado da decisão que vier a ser proferida, bem como dos juros vincendos sobre aquele valor entre a data de propositura da presente acção e o efectivo e integral pagamento.
4. Subsidiariamente, e caso não venha a ser julgado procedente o pedido em 2 supra (execução específica do contrato-promessa), deve a BB ser condenada, (…), na restituição ao A. do sinal em dobro, no valor de 205.754,16 euros, acrescido de juros vincendos, à taxa legal, desde a propositura da presente acção até ao efectivo e integral pagamento.
5. Subsidiariamente, e caso não venham a ser julgados procedentes os pedidos em 1 a 4 supra, deve o CC ser condenado no pagamento de uma indemnização ao A., por incumprimento do contrato tripartido e dos seus deveres legais), cujo valor corresponderá à totalidade dos prejuízos causados ao A., ou seja:
- o valor integral do sinal e reforços de sinal pagos à BB (e, nesse caso, retidos por ela), 102.877,08 euros - compensado em parte com o valor do capital mutuado de 74.819,69 euros que deixará de ser devido pelo A.
- todos os juros e encargos pagos pelo A. ao CC ao abrigo do referido empréstimo (actualmente mais de 3.000 euros);
- o valor correspondente à diferença entre o preço acordado no contrato-promessa para o apartamento, 187.049,02 euros e o valor real actual do mesmo bem (actualmente 320.000 euros);
- o valor da privação do gozo da fracção desde a data em que a escritura pública de compra e venda poderia ser celebrada (ou, seja, a data da escritura de constituição da propriedade horizontal) e a data do trânsito em julgado da sentença destes autos;
- juros de mora, sobre todas essas quantias, vencidos à taxa legal desde a citação até ao efectivo pagamento.
6. cumulativamente, com os pedidos referidos em 1. a 4. ou com o pedido referido em 5., deve o CC ser condenado no pagamento de uma indemnização ao A. por violação dos seus deveres legais e contratuais a que está vinculado enquanto instituição financeira para com o seu cliente, cujo valor - caso não seja possível apurar o valor exacto no decurso dos presentes autos (nos termos dos artigos 273º n.º2, 2ª parte, 471º n.º1 al. b) e n.º 2 do CPC e art. 569º do CC - deverá ser fixado equitativamente pelo Tribunal nos termos do art. 566º n.º 3 do CC.
Alegou para tanto, sinteticamente, que:
- o A. celebrou com a R. BB e a DD um contrato de reserva, com vista à futura aquisição de uma fracção autónoma, tendo efectuado um pagamento inicial;
- em Março de 2003 celebrou com a R. BB e a DD o contrato-promessa com vista à aquisição dessa fracção autónoma;
- entre Julho e Agosto de 2003 celebrou com o R CC um contrato, também subscrito pela R. BB, pelo qual obteve do CC um empréstimo no valor de 158.742 euros, para pagamento do remanescente do preço da fracção;
- no âmbito desse contrato, o CC pagou à BB a quantia correspondente ao valor a pagar na data do reconhecimento das assinaturas e aos 1º e 2º reforços de sinal;
- no âmbito deste contrato, o R. CC assumiu a obrigação de proceder ao pagamento dos reforços de sinal acordados no contrato-promessa directamente à R. BB;
- em Janeiro de 2004 a BB solicitou ao CC o pagamento do 3º reforço de sinal, ao que o CC respondeu que, face ao desenvolvimento da obra, só poderia libertar 5.800 euros;
- após vários contactos, em 02.09.2004 o CC informou a BB que disponibilizava o pagamento de 28.057,38 euros, tendo esta informado que iriam ser alterados os termos do contrato-promessa;
- o CC informou em 08.09.2004 que estavam disponíveis para pagamento duas tranches, ficando a aguardar a alteração ao contrato-promessa;
- o CC actuou sem alguma vez ter consultado o A.;
- a 14.09.2004 a BB enviou ao A. um exemplar da alteração ao contrato-promessa (aditamento), informando ainda o A. que tinha adquirido a participação da DD na promessa;
- a carta extraviou-se, sendo entregue apenas cerca de um mês e meio depois do seu envio;
- em 19.11.2004 a BB enviou nova carta a solicitar a assinatura e devolução do aditamento, instando-o a pagar os 3º e 4º reforços no prazo máximo de 10 dias ou a remeter o aditamento assinado, sob pena de considerar definitivamente incumprido o contrato-promessa, enviando cópia da carta ao CC;
- o CC não solicitou informações ao A.;
- em 23.11.2004 a BB enviou ao A. um exemplar do aditamento, reportando que o exemplar anterior ficou sem efeito dado o seu
extravio;
- em 06.12.2004, a BB enviou um fax ao A. a solicitar a devolução do aditamento assinado, em 2 dias, sob pena de considerar o contrato-promessa definitivamente incumprido;
- em 13.12.2004, a BB contactou o A., a quem disse que aguardava pelo envio do aditamento até ao fim da semana;
- o A. enviou o aditamento em 14.12.2004:
- em 17.12.2004, depois de já ter recebido o aditamento, a BB resolveu o contrato-promessa, em virtude de a mora se ter convertido em incumprimento definitivo;
- seguiram-se vários contactos entre as partes, sem resultados úteis;
- quanto às obras do empreendimento onde se inseria a fracção em causa, que deveriam terminar em Julho de 2004 segundo o contrato-promessa, apenas se concluíram os trabalhos de construção civil no Verão de 2005, faltando ainda a realização de ligações, prevendo-se a realização das vistorias em Setembro de 2005;
- o A. está privado do uso da fracção há 14 meses, considerando a data prevista para a escritura púbica (Julho de 2004), reclamando o pagamento das rendas que poderia obter com o arrendamento da fracção;
- o A. nunca esteve em mora, quer porque cabia ao CC efectuar o pagamento, no âmbito do contrato tripartido, quer porque a falta de pagamento resultou de iniciativa da BB, quando, disponibilizado esse pagamento, comunicou que se iria alterar o contrato-promessa, incorrendo em mora do credor;
- na data da resolução, a BB encontrava-se em mora quanto à obrigação de celebrar o contrato prometido;
- não tinha assim a BB direito a resolver o contrato-promessa, ou, a existir esse direito, o seu exercício seria abusivo (abuso de direito) considerando, para além da desnecessidade do aditamento para que o CC efectuasse o pagamento em causa, a circunstância, de um lado, de entre a data em que o A. recebeu o novo aditamento para assinar e a data em que ocorre a resolução decorreram apenas 21 dias, e, de outro lado, o facto de a BB resolver o contrato-promessa invocando a falta de assinatura do aditamento que efectivamente recebeu antes da resolução;
- reclama assim a execução específica do contrato-promessa, considerando a fracção em causa enquanto bem futuro, por faltar ainda a constituição da propriedade horizontal;
- o CC não cumpriu o contrato tripartido de forma diligente, ao considerar que estava autorizado a reter pagamentos em função do ritmo de evolução dos trabalhos de construção, ou ao gerir o seu risco próprio ao arrepio dos deveres contratuais;
- por assim ser, e caso seja reconhecida a resolução do contrato-promessa pela BB, deverá o CC suportar indemnização correspondente a todos os danos sofridos pelo A.;
- ainda que assim não seja, o A. já sofreu custos, associados aos incómodos que sofreu, aos custos que teve que suportar e que ainda vai suportar e ás horas de sono e tranquilidade que perdeu com receio de ficar sem a fracção e com uma dívida ao banco.
-O Banco CC contestou, suscitando a incompetência do Tribunal (por violação de compromisso arbitral). Impugnou depois a versão do A., alegando, em especial, que:
- a resolução do contrato-promessa pela R. BB não tinha fundamento legal, pelas razões sustentadas pelo A. e ainda porque, como é normal no contrato de financiamento em causa, o financiamento seria desbloqueado em função do andamento das obras, não tendo no caso tido as obras o andamento adequado aos pagamentos a realizar, pelo que a R. BB estaria em mora (mora do credor);
- não assume qualquer responsabilidade perante o A. pois este nunca deu instruções de pagamento ao Banco e tinha conhecimento do não pagamento e das suas razões.
A R. BB contestou, impugnando a versão do A.. Alegou, em especial, as circunstâncias demonstrativas do incumprimento pelo...
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