Acórdão nº 4618/06.0YXLSB.L1-8 de Tribunal da Relação de Lisboa, 28-10-2010
| Data de Julgamento | 28 Outubro 2010 |
| Número Acordão | 4618/06.0YXLSB.L1-8 |
| Ano | 2010 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
Acordam na 8ª secção cível do Tribunal da Relação de Lisboa
S, S.A. demandou M e L pedindo a sua condenação na quantia de € 8.913,80 acrescido de juros vincendos desde a citação, à taxa supletiva legal, até integral pagamento.
Alegou em síntese que, no âmbito da sua actividade – sociedade comercial que se dedica à compra e venda, promoção, exploração de arrendamento e administração de imóveis, entre outras – vendeu, em 13/272003, ao réu o imóvel correspondente à fracção autónoma designada pela letra “BE”, a que corresponde o bloco C Nove, 1º andar dto., para habitação, do prédio urbano..
Como documento complementar à referida escritura o réu celebrou com a autora um contrato de prestação de serviços, nos termos do qual a autora se obriga a proceder à manutenção da vedação da referida propriedade, segurança activa, portaria e sistema de recolha de lixos domésticos nos mesmos moldes em que tinha vindo a efectuar.
Em contrapartida dos serviços prestados, o réu obrigou-se a pagar à autora uma prestação anual e antecipada, a qual, em 2003, se cifrava em € 445,69, incluindo IVA à taxa em vigor – cláusula 1ª do contrato.
Assim, na data da outorga da escritura o réu procedeu ao pagamento do valor correspondente ao ano de 2003.
Conforme cláusula 7ª do contrato, o réu, em caso de transmissão do referido imóvel, obrigou-se a incluir como condição escrita do respectivo contrato, a aceitação e cumprimento pelo terceiro adquirente das obrigações assumidas perante a autora.
A violação desta cláusula, de acordo com o estipulado na cláusula 6ª, o réu ficaria obrigado a proceder ao pagamento de uma indemnização correspondente a vinte vezes a prestação anula devida no ano em que tiver ocorrido a violação, a título de cláusula penal.
Em 26/11/2003, os réus procederam à transmissão do imóvel, não tendo incluído como condição escrita do respectivo contrato de compra e venda o estipulado na cláusula 7ª do contrato.
Assim, devem os réus à autora a quantia de € 8.913,80 (atento o valor da prestação anual de 2003).
A autora continua a prestar os serviços relativos ao imóvel transmitido e contratados com o réu – manutenção da vedação da propriedade, segurança activa e portaria – sem que se possa eximir do cumprimento dos mesmos, sendo que a actual proprietária usufrui de tais serviços sem que os respectivos valores lhe possam ser debitados por culpa exclusiva dos réus.
Na contestação os réus concluíram pela absolvição do pedido ou, caso assim se não entendesse que fosse determinada, pelo Tribunal, a redução da cláusula 6ª, segundo juízos de equidade e de justiça, em consonância com o princípio de boa-fé, ex vi art. 812 CC e, em caso de improcedência destes pedidos, a absolvição dos réus do pagamento da indemnização peticionada com base na prestação defeituosa dos serviços fundamento do pedido e da redução verificada no âmbito destes, em valor a definir pelo Tribunal, segundo juízos de equidade.
Excepcionaram a nulidade das cláusulas 7ª e 4ª do documento complementar/contrato de adesão ex vi dos arts. 18 j) e 22 c) e f) do DL 446/85 de 25/10;
Defenderam a redução da cláusula penal porquanto o seu teor - cláusula 6ª – era abusivo.
No demais, impugnaram o alegado pela autora.
A autora replicou, concluindo pela improcedência das excepções e pela procedência da acção.
Foi proferido despacho saneador, relegando-se para final o conhecimento das excepções invocadas, não tendo sido fixada a base instrutória, ex vi art. 787/2 CPC (manifesta simplicidade) – fls. 152/153.
Após julgamento foi prolatada sentença que julgou a acção improcedente e absolveu os réus do pedido.
Inconformada, a autora apelou formulando as seguintes conclusões:
1ª. A apelante recorreu à acção de cuja sentença ora se recorre para pedir a condenação dos apelados no pagamento da quantia de € 8.913,80, acrescida dos juros vincendos desde a citação até integral e efectivo pagamento, fundamentando o seu pedido na violação por parte dos apelados das obrigações por estes assumidas no contrato de prestação de serviços, em concreto, a de introduzir, em futuros contratos de alienação da sua propriedade na Herdade.. uma cláusula escrita subordinando a perfeição do contrato à condição de aceitação e cumprimento pelo terceiro adquirente das obrigações assumidas naquele contrato de prestação de serviços.
2ª. A apelante sempre cumpriu os serviços a que se propôs de início e que eram do conhecimento dos apelados, ou seja, a manutenção da vedação da propriedade, segurança activa, portaria e sistema de recolha de lixo doméstico.
3ª. Por não encontrarem sustentação na prova produzida em audiência de discussão e julgamento, não pode proceder a decisão recorrida quanto a dois factos: “A recolha de lixos domésticos é efectuada pelos serviços camarários”, “Ocorreram vários casos de furtos na Herdade …”.
4ª. A recolha dos lixos domésticos que se encontram fora dos moloques, designadamente na zona circundante do empreendimento, é, como sempre foi, exclusiva tarefa dos serviços da apelante. É, assim, imprecisa e, em parte, incorrecta a decisão no sentido de que é da Câmara Municipal a responsabilidade pelo serviço de recolha do lixo doméstico; ademais, foi a apelante quem adquiriu os moloques e tratou das suas condições de acessibilidade.
5ª. Por tal razão, deve ser retirada da matéria de facto provada que “A recolha de lixos domésticos é efectuada pelos serviços camarários”, devendo ser considerado provado que a apelante sempre cumpriu a obrigação de recolha dos lixos domésticos, nos moldes em que tinha vindo a efectuar, tal como acordado no contrato.
6ª. A ocorrência de furtos, desprovida de qualquer contextualização e suporte probatório, não pode ser aceite como devidamente demonstrada, muito menos para o efeito de se concluir pela imperfeição dos serviços que foram prestados pela apelante. Para mais, e se dúvidas houvesse, é a própria sentença que reconhece que a obrigação de segurança activa continua a ser cumprida pela apelante, evidência que é incongruente com aqueloutra.
7ª. Assim, deve considerar-se provado que a apelante sempre cumpriu a obrigação de segurança activa, nas condições acertadas contratualmente, e como não provado que “Ocorreram vários casos de furto na Herdade …”.
8ª. A obrigação de prestação de serviços pela apelante mediante retribuição dos apelados consubstancia uma obrigação “propter rem” ou com natureza real criada mediante acto...
S, S.A. demandou M e L pedindo a sua condenação na quantia de € 8.913,80 acrescido de juros vincendos desde a citação, à taxa supletiva legal, até integral pagamento.
Alegou em síntese que, no âmbito da sua actividade – sociedade comercial que se dedica à compra e venda, promoção, exploração de arrendamento e administração de imóveis, entre outras – vendeu, em 13/272003, ao réu o imóvel correspondente à fracção autónoma designada pela letra “BE”, a que corresponde o bloco C Nove, 1º andar dto., para habitação, do prédio urbano..
Como documento complementar à referida escritura o réu celebrou com a autora um contrato de prestação de serviços, nos termos do qual a autora se obriga a proceder à manutenção da vedação da referida propriedade, segurança activa, portaria e sistema de recolha de lixos domésticos nos mesmos moldes em que tinha vindo a efectuar.
Em contrapartida dos serviços prestados, o réu obrigou-se a pagar à autora uma prestação anual e antecipada, a qual, em 2003, se cifrava em € 445,69, incluindo IVA à taxa em vigor – cláusula 1ª do contrato.
Assim, na data da outorga da escritura o réu procedeu ao pagamento do valor correspondente ao ano de 2003.
Conforme cláusula 7ª do contrato, o réu, em caso de transmissão do referido imóvel, obrigou-se a incluir como condição escrita do respectivo contrato, a aceitação e cumprimento pelo terceiro adquirente das obrigações assumidas perante a autora.
A violação desta cláusula, de acordo com o estipulado na cláusula 6ª, o réu ficaria obrigado a proceder ao pagamento de uma indemnização correspondente a vinte vezes a prestação anula devida no ano em que tiver ocorrido a violação, a título de cláusula penal.
Em 26/11/2003, os réus procederam à transmissão do imóvel, não tendo incluído como condição escrita do respectivo contrato de compra e venda o estipulado na cláusula 7ª do contrato.
Assim, devem os réus à autora a quantia de € 8.913,80 (atento o valor da prestação anual de 2003).
A autora continua a prestar os serviços relativos ao imóvel transmitido e contratados com o réu – manutenção da vedação da propriedade, segurança activa e portaria – sem que se possa eximir do cumprimento dos mesmos, sendo que a actual proprietária usufrui de tais serviços sem que os respectivos valores lhe possam ser debitados por culpa exclusiva dos réus.
Na contestação os réus concluíram pela absolvição do pedido ou, caso assim se não entendesse que fosse determinada, pelo Tribunal, a redução da cláusula 6ª, segundo juízos de equidade e de justiça, em consonância com o princípio de boa-fé, ex vi art. 812 CC e, em caso de improcedência destes pedidos, a absolvição dos réus do pagamento da indemnização peticionada com base na prestação defeituosa dos serviços fundamento do pedido e da redução verificada no âmbito destes, em valor a definir pelo Tribunal, segundo juízos de equidade.
Excepcionaram a nulidade das cláusulas 7ª e 4ª do documento complementar/contrato de adesão ex vi dos arts. 18 j) e 22 c) e f) do DL 446/85 de 25/10;
Defenderam a redução da cláusula penal porquanto o seu teor - cláusula 6ª – era abusivo.
No demais, impugnaram o alegado pela autora.
A autora replicou, concluindo pela improcedência das excepções e pela procedência da acção.
Foi proferido despacho saneador, relegando-se para final o conhecimento das excepções invocadas, não tendo sido fixada a base instrutória, ex vi art. 787/2 CPC (manifesta simplicidade) – fls. 152/153.
Após julgamento foi prolatada sentença que julgou a acção improcedente e absolveu os réus do pedido.
Inconformada, a autora apelou formulando as seguintes conclusões:
1ª. A apelante recorreu à acção de cuja sentença ora se recorre para pedir a condenação dos apelados no pagamento da quantia de € 8.913,80, acrescida dos juros vincendos desde a citação até integral e efectivo pagamento, fundamentando o seu pedido na violação por parte dos apelados das obrigações por estes assumidas no contrato de prestação de serviços, em concreto, a de introduzir, em futuros contratos de alienação da sua propriedade na Herdade.. uma cláusula escrita subordinando a perfeição do contrato à condição de aceitação e cumprimento pelo terceiro adquirente das obrigações assumidas naquele contrato de prestação de serviços.
2ª. A apelante sempre cumpriu os serviços a que se propôs de início e que eram do conhecimento dos apelados, ou seja, a manutenção da vedação da propriedade, segurança activa, portaria e sistema de recolha de lixo doméstico.
3ª. Por não encontrarem sustentação na prova produzida em audiência de discussão e julgamento, não pode proceder a decisão recorrida quanto a dois factos: “A recolha de lixos domésticos é efectuada pelos serviços camarários”, “Ocorreram vários casos de furtos na Herdade …”.
4ª. A recolha dos lixos domésticos que se encontram fora dos moloques, designadamente na zona circundante do empreendimento, é, como sempre foi, exclusiva tarefa dos serviços da apelante. É, assim, imprecisa e, em parte, incorrecta a decisão no sentido de que é da Câmara Municipal a responsabilidade pelo serviço de recolha do lixo doméstico; ademais, foi a apelante quem adquiriu os moloques e tratou das suas condições de acessibilidade.
5ª. Por tal razão, deve ser retirada da matéria de facto provada que “A recolha de lixos domésticos é efectuada pelos serviços camarários”, devendo ser considerado provado que a apelante sempre cumpriu a obrigação de recolha dos lixos domésticos, nos moldes em que tinha vindo a efectuar, tal como acordado no contrato.
6ª. A ocorrência de furtos, desprovida de qualquer contextualização e suporte probatório, não pode ser aceite como devidamente demonstrada, muito menos para o efeito de se concluir pela imperfeição dos serviços que foram prestados pela apelante. Para mais, e se dúvidas houvesse, é a própria sentença que reconhece que a obrigação de segurança activa continua a ser cumprida pela apelante, evidência que é incongruente com aqueloutra.
7ª. Assim, deve considerar-se provado que a apelante sempre cumpriu a obrigação de segurança activa, nas condições acertadas contratualmente, e como não provado que “Ocorreram vários casos de furto na Herdade …”.
8ª. A obrigação de prestação de serviços pela apelante mediante retribuição dos apelados consubstancia uma obrigação “propter rem” ou com natureza real criada mediante acto...
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