Acórdão nº 42/11-0TCFUN.L2.S1 de Supremo Tribunal de Justiça, 11-01-2024

I – RELATÓRIO

l. CONDOMÍNIO da QUINTA da FALÉSIA, representado pela sociedade administradora do condomínio M...& Associados, Lda., com sede na Rua dos ..., nº. 53, 3º H, no ..., intentou a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra PIORNAIS, INVESTIMENTOS TURÍSTICOS IMOBILIÁRIOS da MADEIRA, S.A., com sede na Rua ..., nº. 12 E, 6º andar, Sala Y-SE, ... e T..., S.A.., com sede no Edifício 2, ..., ..., ..., alegando resumidamente:

A presente acção tem por objecto a salvaguarda dos interesses patrimoniais referentes às partes comuns do Condomínio da Quinta da Falésia.

A Ré Piornais foi a sociedade promotora da construção do Edifício, onde se encontra situado o Condomínio da Quinta da Falésia enquanto a Ré T..., S.A. foi a empresa de construção civil que executou a empreitada de construção daquele edifício tendo, ainda, a Ré T..., S.A. acordado com a Ré Piornais um prazo de garantia especial de 10 anos para as impermeabilizações.

Pretendendo a Autora através da presente acção a reparação dos defeitos de construção e de todos os consequentes danos causados nas partes comuns do Edifício que foi construído, promovido e comercializado pelas Rés.

Muitos dos defeitos descritos resultaram da não aplicação dos materiais de construção civil mais apropriados para este tipo de construção e muitos são susceptíveis de colocarem em perigo a segurança dos condóminos e do próprio Condomínio da Quinta da Falésia.

A origem de tais defeitos deveu-se não só à má qualidade dos materiais utilizados, como também devido à fraca aptidão profissional dos diversos operários que ali trabalharam e, consequentemente, das más técnicas de construção e regras de arte aplicadas.

A Ré Piornais, tendo contactado e reunido, por diversas vezes, com a Administração do Condomínio, assumiu claramente a responsabilidade pela reparação dos defeitos denunciados e, apesar de uma tentativa de reparação/eliminação dos defeitos, que não foi concretizada com êxito, até à presente data os defeitos de construção continuam a não ser reparados.

Contactou e solicitou a várias empresas da região a elaboração de orçamentos prévios com vista à reparação dos defeitos, tendo-se as empresas contactadas recusado a apresentar orçamento prévio, atenta a gravidade dos defeitos construtivos encontrados, sendo que alguns deles só poderão ser conhecidos no decurso dos trabalhos de reparação, concluindo-se, pelos elementos entretanto obtidos, que presentemente a reparação dos defeitos de construção importe em valor superior a um milhão de euros.

Conclui pedindo a condenação solidária das Rés:

- na reparação e eliminação de todos os defeitos de construção existentes no Edifício do Condomínio da Quinta da Falésia, conforme identificados nos relatórios de vistoria, juntos como documentos nºs. 11, 12, 28 e 32, no prazo que o Tribunal venha a entender como razoável, segundo os melhores juízos de equidade;

- na reparação e eliminação de todos os danos resultantes desses defeitos de construção e da falta da sua reparação, na altura em que foram denunciados, igualmente no prazo que o Tribunal venha a entender como razoável, segundo os melhores juízos de equidade;

- no pagamento de uma indemnização no valor de € 42.000,00 referente às despesas por si suportadas com a elaboração de relatórios e dos valores que, entretanto, venha a despender por força da presente acção, relacionadas com a eventual reparação urgente de danos provocados pela existência dos referidos defeitos de construção, de montante por ora indeterminado, mas a relegar no que se venha a liquidar em sede de execução de sentença;

Em alternativa,

- a condenação das Rés no pagamento de uma indemnização para eliminação e reparação dos defeitos de construção e dos danos que os mesmos causaram ao edifício, no valor que vier a ser determinado em peritagem, que oportunamente se requererá.

2. Citada a Ré Piornais – Investimentos Turísticos e Imobiliários, Lda., veio contestar, impugnando e excepcionando a caducidade do direito, concluindo pela improcedência da acção. Alegou, em síntese:

É verdade que o prazo de garantia para as impermeabilizações foi acordado entre os Réus em 10 anos, e não apenas em 5 anos.

A escolha da T..., S.A. para executar a empreitada garantia à contestante uma qualidade de construção muito acima da média e com total segurança para o futuro e todas as reclamações sobre os defeitos ou vícios de construção, atempadamente denunciados à contestante, foram encaminhados para a T..., S.A..

A garantia que deu aos clientes foi a mesma que contratualizou com a T..., S.A. sendo que esta não assumiu quaisquer defeitos até à data.

Existiram alguns defeitos denunciados, mas as reparações foram efectuadas.

Em 30 de Março de 2007, uma vez que a T..., S.A. efectuara as reparações dos defeitos denunciados, foi assinado o auto de recepção definitiva, o que só aconteceu após a T..., S.A. ter concluído os diversos trabalhos de reparação que, à data, ou seja, em Março de 2007, se encontravam pendentes de execução.

O relatório de 2007 incide sobre defeitos dessas mesmas reparações que a T..., S.A. sempre se recusou a assumir por ser extemporâneo, dado que a recepção definitiva da obra já tinha sido efectuada.

A Ré Piornais nunca se comprometeu a reparar defeitos para além do período de garantia que lhe foi dado pela Ré T..., S.A., pois uma coisa é colaborar para resolver problemas e outra é assumir a responsabilidade da solução.

Os eventuais defeitos denunciados em 2010 foram-no fora do prazo legal, tendo caducado o direito à sua eliminação/reparação.

Caso se apure que as reparações realizadas pela T..., S.A. foram mal efectuadas, deve esta ser responsabilizada, caso não tenha ocorrido prescrição do prazo de denúncia ou caducidade do direito de propor a acção.

Existem trabalhos referenciados que se reportam a deteriorações que ocorreram em virtude da total ausência de manutenção, que é da competência e responsabilidade do Condomínio.

Todo o exterior do edifício foi intervencionado em 2005, com reparação geral dos rebocos e pinturas sob supervisão da CIN, que forneceu as tintas, a solução e regulou a qualidade dos suportes de humidade adequados, tudo de acordo com a Ré T..., S.A. e a Autora.

Por excepção invoca que é certo que até 2006 a Ré T..., S.A. procedeu à reparação dos defeitos denunciados pela Autora.

O prazo de garantia de 5 anos expirou em 17/08/2006, tendo o auto de recepção definitiva da obra sido assinado em 30/03/2007, ou seja, depois de ter decorrido o aludido prazo de 5 anos.

A Ré Piornais nunca assumiu qualquer responsabilidade pela reparação de defeitos ou anomalias de construção para além dos 5 anos a contar da entrega da obra nem reconheceu os defeitos decorrentes das reparações efectuadas pela Ré T..., S.A. entre 2005 e 2007 limitando-se a fazer a ponte entre esta e a Autora, de forma a resolver-se o problema sem que tal colaboração pudesse ser entendida como vinculando-a a responsabilidades decorrentes de tais reparações.

O direito da Autora em denunciar defeitos para além do prazo de 5 anos, que terminou em 17/08/2006, está prescrito ocorrendo também, e em consequência, a caducidade do direito de propor a presente acção.

3 – A Ré T..., S.A., veio igualmente apresentar contestação, por impugnação motivada e excepcionando a sua ilegitimidade, bem como a caducidade e prescrição do direito do Autor. Alegou resumidamente:

Entre si e o Autor não existiu, nem existe, qualquer relação jurídica ou outra, pelo que, como parte principal, é parte ilegítima, devendo ser absolvida da instância.

A presente acção deu entrada em juízo em 27/01/2011, muito para além do termo da garantia legal do imóvel pelo que eventuais direitos do Autor em matéria de garantia do imóvel há muito que se encontram prescritos, nos termos dos artigos 298º, nº. 1, 303º, 304º, nº. 1 e 306º, todos do Cód. Civil, determinando a absolvição das Rés do pedido.

O Autor estava obrigado a denunciar os defeitos à 1ª Ré até um ano depois do seu conhecimento constatando-se a caducidade do direito a participar os defeitos.

Acresce verificar-se ter sido a presente acção instaurada muito para além do termo do prazo de 1 ano para a propositura da acção, verificando-se, assim, a excepção de caducidade da acção, determinante da absolvição, pelo menos da ora Ré contestante, do pedido.

Após o auto de recepção provisória da obra, procedeu a todas as correcções solicitadas, cumprindo todas as suas obrigações nesta matéria, desde que decorrentes de factos da sua responsabilidade.

A 1ª Ré procedeu à recepção definitiva da empreitada em 30/03/2007, ou seja, mais de cinco anos após a recepção provisória, sendo o mesmo inequívoco ao referenciar ter sido a empreitada definitivamente recebida, sem qualquer ressalva.

Não tendo a 1ª Ré exercido quaisquer direitos que lhe pudessem assistir, nos dois anos subsequentes à entrega da obra (até 30/03/2009), tal determina a caducidade ou preclusão da garantia da obra.

Inexiste qualquer garantia de 10 anos prestada relativamente a impermeabilizações, sendo apenas de 5 anos o prazo de garantia da obra, beneficiando a Autora de uma garantia de venda e não de obra, já que o vendedor do imóvel (1ª Ré) o não construiu.

Todas as reclamações que, durante o período de garantia, foram participadas pela 1ª Ré à 2ª Ré obtiveram a devida análise técnica, tendo sido efectuadas todas as correcções que as partes consideraram devidas.

Sempre actuou de boa-fé, no cumprimento das melhores regras de arte, conforme é a sua prática comercial e sempre esteve disponível para analisar eventuais reclamações e intervir sempre que verificada a sua responsabilidade na reparação/correcção da anomalia sendo alheia a eventuais compromissos que tenham sido assumidos à sua revelia.

O que foi acordado entre as Rés é que determinadas patologias seriam totalmente reparadas, apenas, aquando da recepção definitiva do edifício, em especial as relativas à fachada do empreendimento, sendo que durante o período...