Acórdão nº 3546/22.6T8FAR.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 27-06-2024
| Data de Julgamento | 27 Junho 2024 |
| Número Acordão | 3546/22.6T8FAR.E1 |
| Ano | 2024 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Évora |
Processo n.º 3546/22.6T8FAR.E1 (Apelação)
Tribunal recorrido: TJ C..., ... – J...
Apelantes: AA e outros
Apeladas: Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do Sotavento Algarvio, CRL e S..., Ld.ª
Acordam na 1.ª Secção do Tribunal da Relação de Évora
I – RELATÓRIO
AA, BB e CC intentaram ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra CAIXA DE CRÉDITO AGRÍCOLA MÚTUO DO SOTAVENTO ALGARVIO, CRL, pedindo que a Ré seja condenada nos seguintes termos.
A) A título de redução do preço da venda, ocorrida no dia 26/12/2022, do prédio urbano, sito na Rua ..., inscrito na respetiva matriz sob o artigo ...33 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...12, reembolsar, na proporção das suas compras, os 1.º e 2.º Autores, no valor de 13.450,00€ e a 3.ª Autora, no valor de 36.550,00€, reduzindo, desta forma, os respetivos preços nesses montantes.
B)
b.1.) Subsidariamente em relação a a), a proceder à reconstituição natural, pela prática de todo os atos e respetivos pagamentos necessários, em colaboração com os Autores, com vista à emissão do licenciamento do prédio urbano por aquela vendido, identificado em a), incluindo pagando diretamente as despesas de outorga de escritura de constituição de servidão de vistas e ónus e respetivo registo, a que se refere a parte final do auto de vistoria, junto aqui como Doc. n° 9 e que se estimam nos artigos 20.° e 22.° supra da presente petição inicial.
b.2.) Subsidiariamente em relação a b.1), mas cumulativamente em relação a), a pagar aos Autores, no caso destes, na pendência dos presentes autos, venham a incorrer no pagamento de danos futuros previsíveis, emergentes ou lucros cessantes, na proporção do seu prejuízo efetivo que se venham a apurar e comprovar, nomeadamente os alegados nos artigos 20.° e 22.° da presente petição inicial, ao abrigo, entre outros, dos artigos 898.° e 899.° do Código Civil.
C) Subsidiariamente em relação a A) e B), caso não se entenda pela sua aplicação, a proceder, a título de enriquecimento sem causa, ao pagamento aos Autores, na proporção dos montantes que resultarem no seu empobrecimento efetivo e que posteriormente se venham a apurar e comprovar, nomeadamente os alegados nos artigos 20.° e 22.° da petição inicial.
Para fundamentarem a sua pretensão alegaram, em síntese, que adquiram, por escritura pública, um prédio destinado a habitação tal como constava da documentação apresentada pela mediadora imobiliária e vieram a constatar que o prédio tem construções ilegais, tendo adquirido o prédio em erro, tendo incorrido em despesas com a situação das obras ilegais com vista à sua sanação, não estando ainda todas contabilizadas.
A Ré CAIXA DE CRÉDITO AGRÍCOLA MÚTUO DO SOTAVENTO ALGARVIO, CRL contestou invocando, em suma, que não existe qualquer erro por parte dos Autores, os quais conheciam o prédio e as suas características, não tendo tido a Ré intervenção direta no negócio, pois toda a negociação foi feita pela mediadora imobiliária, impugnando, no demais, a generalidade dos factos alegados na petição inicial.
Requereu a intervenção principal provocada da mediadora imobiliária S..., LDA, que foi admitida como intervenção acessória provocada, com fundamento no seu em eventual direito de regresso.
S..., LDA deduziu contestação na qual invoca que os Autores tinham conhecimento das características do prédio, tendo fornecido toda a documentação existente sobre o mesmo.
Foi realizada audiência de discussão e julgamento e proferida sentença que julgou a ação totalmente improcedente e absolveu a Ré do pedido.
Inconformados, os Autores interpuseram recurso de apelação apresentando as seguintes CONCLUSÕES:
A) Em face da causa de pedir e do pedido formulado pelos aqui Apelantes resulta que os mesmos optaram, antes por peticionar à R à redução do preço na proporção das despesas que se apuraram como necessárias à legalização do imóvel, com o respetivo reembolso do valor dessas despesas (Cfr. Alínea A) do petitório final), por motivo de nulidade parcial do contrato promessa, ou subsidiariamente à condenação da R no pagamento direto das dessas mesmas despesas apuradas ou que se venham a apurar (Cfr. Alínea B.1) do petitório final) do petitório final), numa perspetiva de reintegração natural, no âmbito do instituto da responsabilidade civil contratual
B) Refira-se que, em geral, praticamente todos os factos relevantes que constavam da petição inicial foram considerados dados por provados, à exceção das despesas referidas nas alíneas “c) Processo de licenciamento de obras, no valor de 11.000,00€ e c) Taxas camarárias relativas ao licenciamento de obras, no valor de 8.000,00€”, do artigo 20º da petição inicial, tendo, porém sido consideradas como provadas as despesas (Cfr. Ponto 17 dos factos dados por provados- Páginas 7 e 8 da sentença recorrida e motivação da decisão quanto a esse mesmo ponto 17 dos factos dados por provados que consta da página 20 da sentença recorrida) pelo que o motivo pelo qual o tribunal “a quo” indeferiu totalmente o peticionado pelos aqui Apelantes diz, pois, respeito à aplicação, no seu entendimento, salvo o devido respeito, errada que foi feita dos factos dados por provados.
C) É entendimento dos Apelantes, nos termos conjugados do artigo 294º do Código Civil e do artigo 1º do D.L. 281/99 de 26 de Julho, que o negócio de compra e venda celebrado é parcialmente nulo, pelo menos, no que diz respeito às “construções que ocupam parcialmente o logradouro (2 arrumos no R/C e 2 arrumos no 1ºA)” (Cfr. Pág. 4 do relatório de avaliação de 12/12/2018, pág. 14 do anexo ao Doc. nº13 da PI e de fls. 50 a 54 dos autos de processo físico) pela construção “sem licença de um volume de 2 pisos a Sul, sem qualquer abertura de vão para o prédio vizinho” e também dado que “A Norte também foi construído um volume com dois pisos, tendo a parte da sua estrutura sido construída no logradouro do prédio vizinho” (Cfr. Página 2 do Doc. nº9 da P.I. de fls. 43 e 44 dos autos de processo físico ), tudo não licenciado.
D) Como fundamento para corroborar o entendimento dos apelantes vertido na conclusão C) está o entendimento do acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 12/04/2018, em que foi relator o Venerando Juiz Desembargador Mário Coelho, processo nº 7715/16.0T8STB.E1, in www.dgsi.pt no qual se refere que o artigo 1.º, nº1 e nº2 a contrario do DL 281/99 de 26/07, na sua redação atual, na venda de um prédio urbano “impõe, não apenas a prova da existência da autorização de utilização do prédio urbano, mas ainda que as alterações que o imóvel tenha sofrido estejam devidamente enquadradas na autorização de utilização. E nem poderia ser de outro modo, sob pena de se proceder à transmissão de prédios urbanos com autorizações de utilização não correspondentes ao efetivamente edificado no local”, invocando ainda o douto acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 12/04/2018, o disposto no artigo 28º do Código de Registo Predial; o art. 13.º, nº 1, al. d), do Código do Imposto Municipal Sobre os Imóveis (CIMI); o artigo 62º, nº2 ex vi artigo 2º, alínea d) do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), aprovado pelo DL 555/99, de 16 de Dezembro e ainda o teor dos artigos 879.º, al. b) e 882.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil.
E) Sucede que 1º parágrafo da sua página 24, a sentença recorrida não corrobora que o alvará de licença de utilização tem de conter imperativamente as alterações existentes no prédio físico, antes referindo que tendo sido exibido ao notário a “licença de utilização na situação dos autos, tal como consta expressamente da escritura (…) não se verifica qualquer nulidade do contrato de compra e venda”, entendimento este que violando o disposto nos artigos 1.º, nº1 e nº2 a contrario do DL 281/99 de 26/07; 28º do Código de Registo predial, o art. 13.º, nº 1, al. d), do Código do Imposto Municipal Sobre os Imóveis (CIMI); artigo 2º, alínea d) e 62º, nº2 Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), aprovado pelo DL 555/99, de 16 de Dezembro, artigos 879º, alínea b), 882º, nº1 e nº2, do Código Civil, que sendo normas de caráter imperativo, conduzem à nulidade parcial do contrato de compra e venda celebrado entre os aqui Apelantes e a R, nos termos do artigos 294º e 884º do Código Civil.
F) Por sua vez, tal nulidade tem natureza atípica, como tem entendido a jurisprudência, sendo também sanável, pela superveniente legalização da construção e é parcial pois, tal como, aliás, consta do próprio ofício da Câmara Municipal ..., apenas afeta certos espaços do imóvel, onde foram realizadas obras ilegais, e não a sua totalidade (Cfr Pontos 11 e 12 dos factos dados por provados- Pág. 6 e 7).
G) Com efeito, “A redução só não tem lugar quando se prove uma vontade hipotética ou conjuntural que a ela se oponha: na dúvida o negócio reduz-se” (Cfr. Luis A. Carvalho Fernandes. Teoria Geral do Direito. 1983. Vol II. Pág. 501), pelo que,
embora na escritura de compra e venda não se discriminem as partes não licenciadas, o ofício da Câmara Municipal ..., faz essa discriminação e o ponto 17 dos factos dados por provados da sentença (Cfr. Pág. 7 e 8) indica os valores que estão em causa com vista à referida legalização, isto é, 9.000€ pela pintura exterior do prédio confinante, 20.000,00€ de indemnização compensatória aos proprietários do 1º andar, mais afetados pela violação das distâncias legais, no valor de 20.000,00€ e despesas de notário e advogadas associadas de 2.000€, num total, pois de, pelo menos, 31.000,00€ (Cfr. artigos 294º e 884º do Código Civil).
H) Sendo que, para efeito da aplicação do artigo 884º do Código Civil, os valores considerados por provados no ponto 17 dos factos dados por provados da sentença - Págs. 7 e 8 da sentença recorrida constituem já, de per si, uma avaliação apurada por via extra-judicial e demonstrada, validada e dada por provada judicialmente, associada aos custos...
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