Acórdão nº 3189/17.6T8CSC.L1-7 de Tribunal da Relação de Lisboa, 21-04-2020
| Data de Julgamento | 21 Abril 2020 |
| Número Acordão | 3189/17.6T8CSC.L1-7 |
| Ano | 2020 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
Acordam os juízes no Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO “AA”, autor nos autos à margem identificados em que é ré “BB”, S.A., notificado da sentença absolutória proferida no dia 24 de julho de 2019 e com ela não se conformando, interpôs o presente recurso.
O autor intentou a presente ação declarativa contra a ré, pedindo que:
a) Se declare a ilicitude da denúncia do contrato de arrendamento pela ré, para data anterior ao termo do seu prazo de vigência inicial, ou seja, 29.02.2016;
b) Se condene a ré a pagar ao autor a quantia global de € 1.475.812,06 (um milhão quatrocentos e setenta e cinco mil oitocentos e doze euros e seis cêntimos), correspondente ao valor das rendas referentes ao período de 1 de fevereiro de 2015 até 29 de fevereiro de 2016 – € 1.271.506,21 – e respetivos juros de mora vencidos até à data da propositura da ação (15.10.2015), no valor de € 204.305,85, a que acrescem os juros de mora vincendos desde 16.10.2017 até efetivo e integral pagamento;
Ou, caso assim não se entenda,
c) Se julgue ilegítimo o exercício do direito de denúncia do contrato de arrendamento pela ré para data prévia ao termo do seu prazo de vigência inicial (29.02.2016), por constituir abuso do direito, condenando-se a ré a pagar ao autor a quantia de capital de € 1.271.506,21 (um milhão duzentos e setenta e um mil quinhentos e seis euros e vinte e um cêntimos), acrescida de juros de mora vencidos desde a citação até efetivo e integral pagamento;
E, independentemente do decidido quanto aos pedidos a) a c),
d) Se condene a ré a pagar ao autor a quantia global de € 491,29 (quatrocentos e noventa e um euros e vinte e nove cêntimos), correspondente ao remanescente em dívida por referência a 50% das despesas referentes à eletricidade, água e vigilância do locado entre 01.02.2015 e 29.02.2016, devidas pela Ré – € 452,58 - e respetivos juros de mora vencidos até à presente data (15.10.2017), no valor de € 38,71, a que devem acrescer os juros de mora vincendos desde 16.10.2017 até efetivo e integral pagamento.
Alega, em suma, que, em face do que foi acordado entre as partes, quer inicialmente, quer no aditamento, a ré não podia ter procedido à denúncia do contrato para data anterior ao seu termo, estando vinculada ao cumprimento da obrigação de pagamento da renda e encargos com manutenção do locado até ao dia 29.02.2016, data do termo do prazo de vigência inicial do contrato; a comunicação de denúncia do contrato para data anterior à do seu termo constitui ato ilícito, gerador de incumprimento, tornando a ré responsável pelo prejuízo que causado ao autor, que corresponde ao valor das rendas que não foram auferidas e despesas com a manutenção do imóvel até 29.02.2016 que não foram suportadas pela ré.
Citada, a ré contestou, defendendo que a denúncia que efetuou é lícita por se enquadrar no regime legal e no que foi pelas partes foi acordado.
O processo seguiu os regulares termos e, após audiência de julgamento, foi proferida a sentença absolutória da qual o autor recorre.
O recorrente termina as suas alegações de recurso, concluindo:
«i) Introdução
A. Ao considerar que “(...) se o interesse da Autora em garantir o cumprimento do prazo pela ré fosse uma preocupação desta, decerto teria sido acautelado tanto no contrato inicial como no aditamento (...)”, o Tribunal a quo não fez correta interpretação das normas aplicáveis ao “Contrato de Arrendamento Comercial de Duração Ilimitada”, celebrado entre as partes em 01.10.2002, o que se acredita ter influenciado decisivamente a incorreta apreciação da prova, testemunhal e documental, produzida e junta aos autos.
B. Apesar de introduzidos pela Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro, o RAU, através do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, para os contratos de arrendamento para habitação e através do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, para os contratos de arrendamento de comércio ou indústria, veio consagrar os contratos de duração limitada como alternativa ao regime geral do vinculismo típico no arrendamento, ao estender ao senhorio o direito de impedir a prorrogação automática do contrato, até aí concedido em exclusivo ao arrendatário.
C. Em 01.10.2002, na data em que o contrato de arrendamento comercial foi celebrado, as partes podiam já optar pelo i) regime geral, também designado de vinculístico/duração ilimitada ou, em alternativa, ii) pelo regime especial previsto nos artigos 98.° a 101.° do RAU, também designado de duração limitada ou de duração efetiva.
D. Sem prejuízo de, para a aplicação do regime da duração limitada, o artigo 98.°, n.º 1 do RAU exigir expressa disposição contratual sobre a duração efetiva do contrato, as partes declararam celebrar contrato de arrendamento de “Duração Ilimitada”, prevendo na cláusula segunda, n.º 2 que o prazo inicial previsto no n.º 1 dessa cláusula “não pode nunca ser entendimento como a fixação de um prazo para duração efetiva do arrendamento nos termos e para os efeitos do artigo 117.º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU)”, reiterando o cariz vinculístico do contrato.
E. Nos contratos de duração limitada era facultado ao arrendatário, para além do direito de impedir a prorrogação automática do contrato, através da então designada denúncia, prevista no artigo 68.° do RAU, o direito de revogação a todo o tempo do contrato de arrendamento, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se pretendia que operassem os seus efeitos, nos termos do disposto no artigo 100.°, n.º 4 do RAU.
F. Aos contratos que seguiam o regime geral, como o arrendamento comercial celebrado entre as partes, o arrendatário só dispunha do direito de impedir a prorrogação automática do contrato, através da denúncia prevista no artigo 68.° do RAU, pelo que o cumprimento do prazo inicial do contrato, e das suas renovações em curso, era exigível a ambos os contraentes.
G. Neste aspeto, nas palavras do Prof. Manuel Januário Costa Gomes, “o regime dos contratos de duração limitada é mais favorável ao inquilino do que o dos arrendamentos comuns, nos quais é ineficaz a “revogação” unilateral [prevista no artigo 100.°, n.º 4 do RAU]”: por essa razão, não é verdade, como se lê na Sentença a quo, que “pretender vincular a arrendatária a um prazo de duração efetiva, condicionando a produção dos efeitos de denúncia ao termo do prazo inicial ou das suas prorrogações é uma contradição com o que as partes expressamente, e de forma livre, declararam no contrato”, já que essa “vinculação” ao cumprimento do prazo inicial tinha precisamente lugar nos contratos de duração ilimitada, como o do caso sub judice, e não nos contratos de duração efetiva (duração limitada).
H. A incorreta interpretação do regime jurídico aplicável ao contrato celebrado entre as partes, em 01.10.2002, foi decisiva na, consequentemente, errada decisão de absolver a Recorrida do pagamento do montante de capital peticionado pelo Recorrente, correspondente às rendas devidas entre o período de 01.02.2015 e 29.02.2016 e respetivos juros de mora.
ii) Da incorreta apreciação da matéria de facto quanto aos factos não provados i), ii), iii) e iv) da Sentença
I. Da prova produzida afigura-se cabalmente demonstrado que o valor da renda e a vinculação mútua dos contraentes ao cumprimento integral do prazo inicial do contrato de arrendamento foram determinantes na decisão do Recorrente em investir € 16.960.000,00 na aquisição de imóvel, no âmbito de operação de “sale e leaseback”.
J. Sem prejuízo do natural interesse de a vendedora (que passa a arrendatária) assegurar o direito de se manter no locado, ao Recorrente era determinante ter assegurada a estabilidade do contrato, através da necessidade de ambas as partes terem de cumprir, pelo menos, o prazo inicial estipulado no contrato.
K. Tal preocupação e interesse em assegurar o cumprimento do prazo inicial do contrato de arrendamento decorre, para além da prova testemunhal e documental, do regime então aplicável aos arrendamentos de duração ilimitada.
L. O Tribunal a quo fez incorreta apreciação da matéria de facto ao dar por não provados os factos constantes das alíneas i), ii), iii) e iv) da matéria de facto não provada, já que os deveria ter considerado provados.
M. Tendo em conta i) os depoimentos testemunhais de (…), com as transcrições constantes das alegações de recurso e ii) os contratos de compra e venda (Doc. n.º 1 da Petição Inicial) e de arrendamento (Doc. de fls. 131 e seguintes) celebrados entre as partes em 01.10.2002, tomando em consideração o regime jurídico aplicável ao contrato de arrendamento à data da sua celebração, requer-se que seja efetuada a alteração da matéria de facto da Sentença a quo, considerando-se provados os factos seguintes:
· O preço pago pela aquisição do prédio pelo Autor teve em conta que a Ré o tomaria de arrendamento nos termos constantes do contrato celebrado e que o mesmo permaneceria em vigor pelo prazo nele fixado, não o podendo fazer cessar antes de decorrido o prazo inicial previsto para a sua duração. (facto não provado i) da Sentença, correspondente ao artigo 20.° da Petição Inicial)
· A necessidade de o contrato ser cumprido até ao termo inicial ou eventuais renovações foi determinante na atuação das partes. (facto não provado ii) da Sentença, correspondente ao artigo 21.° da Petição Inicial)
· Tal qual sucedeu com a Ré, foi também vontade e do interesse do Autor que o contrato de arrendamento a celebrar com a Ré fosse sujeito ao regime de duração ilimitada, com características vinculísticas, uma vez que o grande valor por si investido na operação de “sale and leaseback” impunham que tivesse a garantia de estabilidade e manutenção dos ciclos mínimos de vigência do arrendamento. (facto não provado iii) da Sentença, correspondente ao artigo 28.° da Petição Inicial)
· As partes basearam a sua vontade negocial na necessidade de nenhuma delas...
I. Relatório
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO “AA”, autor nos autos à margem identificados em que é ré “BB”, S.A., notificado da sentença absolutória proferida no dia 24 de julho de 2019 e com ela não se conformando, interpôs o presente recurso.
O autor intentou a presente ação declarativa contra a ré, pedindo que:
a) Se declare a ilicitude da denúncia do contrato de arrendamento pela ré, para data anterior ao termo do seu prazo de vigência inicial, ou seja, 29.02.2016;
b) Se condene a ré a pagar ao autor a quantia global de € 1.475.812,06 (um milhão quatrocentos e setenta e cinco mil oitocentos e doze euros e seis cêntimos), correspondente ao valor das rendas referentes ao período de 1 de fevereiro de 2015 até 29 de fevereiro de 2016 – € 1.271.506,21 – e respetivos juros de mora vencidos até à data da propositura da ação (15.10.2015), no valor de € 204.305,85, a que acrescem os juros de mora vincendos desde 16.10.2017 até efetivo e integral pagamento;
Ou, caso assim não se entenda,
c) Se julgue ilegítimo o exercício do direito de denúncia do contrato de arrendamento pela ré para data prévia ao termo do seu prazo de vigência inicial (29.02.2016), por constituir abuso do direito, condenando-se a ré a pagar ao autor a quantia de capital de € 1.271.506,21 (um milhão duzentos e setenta e um mil quinhentos e seis euros e vinte e um cêntimos), acrescida de juros de mora vencidos desde a citação até efetivo e integral pagamento;
E, independentemente do decidido quanto aos pedidos a) a c),
d) Se condene a ré a pagar ao autor a quantia global de € 491,29 (quatrocentos e noventa e um euros e vinte e nove cêntimos), correspondente ao remanescente em dívida por referência a 50% das despesas referentes à eletricidade, água e vigilância do locado entre 01.02.2015 e 29.02.2016, devidas pela Ré – € 452,58 - e respetivos juros de mora vencidos até à presente data (15.10.2017), no valor de € 38,71, a que devem acrescer os juros de mora vincendos desde 16.10.2017 até efetivo e integral pagamento.
Alega, em suma, que, em face do que foi acordado entre as partes, quer inicialmente, quer no aditamento, a ré não podia ter procedido à denúncia do contrato para data anterior ao seu termo, estando vinculada ao cumprimento da obrigação de pagamento da renda e encargos com manutenção do locado até ao dia 29.02.2016, data do termo do prazo de vigência inicial do contrato; a comunicação de denúncia do contrato para data anterior à do seu termo constitui ato ilícito, gerador de incumprimento, tornando a ré responsável pelo prejuízo que causado ao autor, que corresponde ao valor das rendas que não foram auferidas e despesas com a manutenção do imóvel até 29.02.2016 que não foram suportadas pela ré.
Citada, a ré contestou, defendendo que a denúncia que efetuou é lícita por se enquadrar no regime legal e no que foi pelas partes foi acordado.
O processo seguiu os regulares termos e, após audiência de julgamento, foi proferida a sentença absolutória da qual o autor recorre.
O recorrente termina as suas alegações de recurso, concluindo:
«i) Introdução
A. Ao considerar que “(...) se o interesse da Autora em garantir o cumprimento do prazo pela ré fosse uma preocupação desta, decerto teria sido acautelado tanto no contrato inicial como no aditamento (...)”, o Tribunal a quo não fez correta interpretação das normas aplicáveis ao “Contrato de Arrendamento Comercial de Duração Ilimitada”, celebrado entre as partes em 01.10.2002, o que se acredita ter influenciado decisivamente a incorreta apreciação da prova, testemunhal e documental, produzida e junta aos autos.
B. Apesar de introduzidos pela Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro, o RAU, através do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, para os contratos de arrendamento para habitação e através do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, para os contratos de arrendamento de comércio ou indústria, veio consagrar os contratos de duração limitada como alternativa ao regime geral do vinculismo típico no arrendamento, ao estender ao senhorio o direito de impedir a prorrogação automática do contrato, até aí concedido em exclusivo ao arrendatário.
C. Em 01.10.2002, na data em que o contrato de arrendamento comercial foi celebrado, as partes podiam já optar pelo i) regime geral, também designado de vinculístico/duração ilimitada ou, em alternativa, ii) pelo regime especial previsto nos artigos 98.° a 101.° do RAU, também designado de duração limitada ou de duração efetiva.
D. Sem prejuízo de, para a aplicação do regime da duração limitada, o artigo 98.°, n.º 1 do RAU exigir expressa disposição contratual sobre a duração efetiva do contrato, as partes declararam celebrar contrato de arrendamento de “Duração Ilimitada”, prevendo na cláusula segunda, n.º 2 que o prazo inicial previsto no n.º 1 dessa cláusula “não pode nunca ser entendimento como a fixação de um prazo para duração efetiva do arrendamento nos termos e para os efeitos do artigo 117.º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU)”, reiterando o cariz vinculístico do contrato.
E. Nos contratos de duração limitada era facultado ao arrendatário, para além do direito de impedir a prorrogação automática do contrato, através da então designada denúncia, prevista no artigo 68.° do RAU, o direito de revogação a todo o tempo do contrato de arrendamento, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se pretendia que operassem os seus efeitos, nos termos do disposto no artigo 100.°, n.º 4 do RAU.
F. Aos contratos que seguiam o regime geral, como o arrendamento comercial celebrado entre as partes, o arrendatário só dispunha do direito de impedir a prorrogação automática do contrato, através da denúncia prevista no artigo 68.° do RAU, pelo que o cumprimento do prazo inicial do contrato, e das suas renovações em curso, era exigível a ambos os contraentes.
G. Neste aspeto, nas palavras do Prof. Manuel Januário Costa Gomes, “o regime dos contratos de duração limitada é mais favorável ao inquilino do que o dos arrendamentos comuns, nos quais é ineficaz a “revogação” unilateral [prevista no artigo 100.°, n.º 4 do RAU]”: por essa razão, não é verdade, como se lê na Sentença a quo, que “pretender vincular a arrendatária a um prazo de duração efetiva, condicionando a produção dos efeitos de denúncia ao termo do prazo inicial ou das suas prorrogações é uma contradição com o que as partes expressamente, e de forma livre, declararam no contrato”, já que essa “vinculação” ao cumprimento do prazo inicial tinha precisamente lugar nos contratos de duração ilimitada, como o do caso sub judice, e não nos contratos de duração efetiva (duração limitada).
H. A incorreta interpretação do regime jurídico aplicável ao contrato celebrado entre as partes, em 01.10.2002, foi decisiva na, consequentemente, errada decisão de absolver a Recorrida do pagamento do montante de capital peticionado pelo Recorrente, correspondente às rendas devidas entre o período de 01.02.2015 e 29.02.2016 e respetivos juros de mora.
ii) Da incorreta apreciação da matéria de facto quanto aos factos não provados i), ii), iii) e iv) da Sentença
I. Da prova produzida afigura-se cabalmente demonstrado que o valor da renda e a vinculação mútua dos contraentes ao cumprimento integral do prazo inicial do contrato de arrendamento foram determinantes na decisão do Recorrente em investir € 16.960.000,00 na aquisição de imóvel, no âmbito de operação de “sale e leaseback”.
J. Sem prejuízo do natural interesse de a vendedora (que passa a arrendatária) assegurar o direito de se manter no locado, ao Recorrente era determinante ter assegurada a estabilidade do contrato, através da necessidade de ambas as partes terem de cumprir, pelo menos, o prazo inicial estipulado no contrato.
K. Tal preocupação e interesse em assegurar o cumprimento do prazo inicial do contrato de arrendamento decorre, para além da prova testemunhal e documental, do regime então aplicável aos arrendamentos de duração ilimitada.
L. O Tribunal a quo fez incorreta apreciação da matéria de facto ao dar por não provados os factos constantes das alíneas i), ii), iii) e iv) da matéria de facto não provada, já que os deveria ter considerado provados.
M. Tendo em conta i) os depoimentos testemunhais de (…), com as transcrições constantes das alegações de recurso e ii) os contratos de compra e venda (Doc. n.º 1 da Petição Inicial) e de arrendamento (Doc. de fls. 131 e seguintes) celebrados entre as partes em 01.10.2002, tomando em consideração o regime jurídico aplicável ao contrato de arrendamento à data da sua celebração, requer-se que seja efetuada a alteração da matéria de facto da Sentença a quo, considerando-se provados os factos seguintes:
· O preço pago pela aquisição do prédio pelo Autor teve em conta que a Ré o tomaria de arrendamento nos termos constantes do contrato celebrado e que o mesmo permaneceria em vigor pelo prazo nele fixado, não o podendo fazer cessar antes de decorrido o prazo inicial previsto para a sua duração. (facto não provado i) da Sentença, correspondente ao artigo 20.° da Petição Inicial)
· A necessidade de o contrato ser cumprido até ao termo inicial ou eventuais renovações foi determinante na atuação das partes. (facto não provado ii) da Sentença, correspondente ao artigo 21.° da Petição Inicial)
· Tal qual sucedeu com a Ré, foi também vontade e do interesse do Autor que o contrato de arrendamento a celebrar com a Ré fosse sujeito ao regime de duração ilimitada, com características vinculísticas, uma vez que o grande valor por si investido na operação de “sale and leaseback” impunham que tivesse a garantia de estabilidade e manutenção dos ciclos mínimos de vigência do arrendamento. (facto não provado iii) da Sentença, correspondente ao artigo 28.° da Petição Inicial)
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