Acórdão nº 3188/12.4TBTVD-H.L1-2 de Tribunal da Relação de Lisboa, 19-12-2019
Data de Julgamento | 19 Dezembro 2019 |
Número Acordão | 3188/12.4TBTVD-H.L1-2 |
Ano | 2019 |
Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
ACORDAM os JUÍZES DESEMBARGADORES da 2ª SECÇÃO da RELAÇÃO de LISBOA o seguinte [1]:
I – RELATÓRIO
1 – ANTÓNIO MIRANDA JÚNIOR, CONSTRUÇÃO CIVIL, S.A., com sede na Rua Cândido dos Reis, nº. 12, Torres Vedras, intentou, acção declarativa, a tramitar sob a forma do então processo ordinário, contra:
Ø AC…, residente na Quinta …, Torres Vedras ;
Ø MT..., residente na Rua ..., nº. ..., ...º andar, Torres Vedras ;
Ø MTG…, residente na Rua …, nº. …, …º andar, Torres Vedras ;
Ø JA…, residente na Rua …, … C, … Direito, Paço de Arcos,
pugnando pela procedência da acção, deduzindo o seguinte petitório:
“a) – Deve por força do incumprimento contratual dos RR., decretar-se a execução específica do contrato-promessa de compra e venda sub judice, proferindo-se sentença que transmita para a sociedade Autora o direito de propriedade sobre o prédio urbano sito na Av. …, em Torres Vedras, freguesia de S. Pedro, inscrito na respectiva matriz sob o art. … e descrito na Conservatória do Registo Predial de Torres Vedras sob o nº …/S. Pedro, mediante o depósito do restante preço, no valor de € 150.000,00 (cento cinquenta mil euros) nos termos do nº 5 do art. 830º do C. Civil, requerendo-se que o prazo para esse depósito seja o da véspera da audiência de discussão e julgamento, mais se requerendo que esse depósito reverta, não a favor dos RR, mas da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Torres Vedras a fim de esta emitir declaração de cancelamento da hipoteca que impende sobre o prédio;
b) – Devem os RR. ser condenados a pagar à A. a quantia de € 2.515,15 (Dois mil e quinhentos e quinze euros e quinze cêntimos) por cada mês que passar a partir de Junho de 2009, inclusive, correspondente às rendas que estão a receber indevidamente dos inquilinos do prédio, até efectiva transmissão para a A. da posse sobre o mesmo prédio;
c) – Se assim se não entender, ou seja, se não for decretada a execução específica do contrato, deve subsidiariamente condenar-se os RR. por força do seu incumprimento contratual, a pagarem solidariamente à A. a quantia € 900.000,00 (Novecentos mil euros), correspondente ao dobro do sinal e reforços recebidos pelos mesmos RR. até ao presente;
d) - Nesta última hipótese, deverão igualmente os RR. ser condenados a pagar à A. a quantia de € 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil euros) correspondente ao valor das obras que esta incorporou de boa-fé no prédio, segundo o principio do não enriquecimento à custa alheia consagrado no art. 473º do C. Civil”.
Alegou, em súmula, o seguinte:
§ em 02/05/2008, celebrou com os Réus um acordo escrito, mediante o qual estes lhe prometeram vender e ela lhes prometeu comprar o prédio urbano, sito na Av. …, nº …, …A, …B, …C e …D, em Torres Vedras, freguesia de S. Pedro, inscrito na respectiva matriz sob o art. … e descrito na C.R.P. de Torres Vedras sob o nº …/S. Pedro ;
§ o preço acordado foi de € 600.000,00, a pagar € 150.000,00, como sinal e princípio de pagamento, na data da assinatura do contrato, € 150.000,00 até final de Setembro de 2008, € 150.000,00 até final de Janeiro de 2009, € 150.000,00 no acto da escritura, a realizar até final de Maio de 2009 ;
§ ficou igualmente prevista e autorizada a realização de obras de alterações do prédio por parte da sociedade Promitente-Compradora mediante a aprovação do competente projecto de alterações na Câmara Municipal de Torres Vedras, com todas as despesas desse projecto e das obras a cargo da mesma Promitente-Compradora ;
§ após a aprovação desse projecto, realizou obras no prédio que o alteraram, e que consistiram na construção de dois apartamentos no antigo sótão do prédio, com prévia elevação da estrutura do telhado, nos quais se fez casas-de-banho, cozinha, paredes divisórias, pavimentação, electrificação, canalizações de água e gás, portas, tectos falsos, acabamentos e pinturas;
§ procedeu-se, ainda, à colocação de um elevador no prédio e construção da respectiva caixa, o que obrigou a mudança total da coluna da electricidade do prédio, remodelação do apartamento do 3º andar esquerdo, com colocação de novos equipamentos de cozinha e de casa-de-banho, bem como pintura total do apartamento, reparação da coluna de água do prédio e transferência dos contadores para o exterior do prédio, junto à escada de serviço ;
§ realizou-se, igualmente, à pintura exterior do prédio na fachada posterior, obras estas que importaram, na sua totalidade, em € 125.000,00 ;
§ pagou aos Réus € 150.000,00 aquando da assinatura do contrato-promessa, € 150.000,00 em 25/08/2008, € 150.000,00 em 10/02/2009 ;
§ insistiu com os RR. para a marcação da escritura, e marcada esta, os três últimos RR não compareceram e recusaram a outorgar a mesma, declarando não terem recebido o valor que lhes corresponde, pelo que caíram em incumprimento contratual.
2 – Citados os Réus, vieram os demandados MTG…, MT… e JA…, apresentar contestação e reconvenção, na qual aduziram, em súmula, o seguinte:
Ø a Autora não pagou aos ora contestantes as quantias referidas nas cláusulas nº.s 3, 4.1 e 4.2 do contrato-promessa, no valor, cada uma delas, de 150.000,00 € ;
Ø alias, até ao presente a Autora nada pagou aos ora Réus contestantes ;
Ø motivo pelo qual não transmitem a propriedade prometida ;
Ø foram feitas pela Autora obras no prédio, mas sem prévia aprovação da Câmara Municipal de Torres Vedras, na qual não foi apresentado qualquer projecto de alterações ;
Ø inexistindo, ainda, qualquer autorização por parte dos ora Réus, contrariamente ao previsto na cláusula 8ª do contrato-promessa ;
Ø pelo que, por ilegais, devem tais obras ser demolidas ;
Ø desconhecem qual o montante em dívida à Caixa Agrícola, proveniente dum empréstimo concedido unicamente à Ré AC… e garantido por hipoteca do prédio ;
Ø sendo tal hipoteca ineficaz relativamente aos demais Réus, como foi dado conhecimento à Caixa de Crédito Agrícola de Torres Vedras ;
Ø pois foi exarada uma escritura de hipoteca genérica a favor daquela instituição, quando tal não podia ser feito, pois a procuração outorgada em 19/10/2007, pela Ré M… à sua irmã Ré AC…, apenas permitia hipotecar o prédio para garantia do empréstimo concedido a esta em data anterior a 19/10/2007 ;
Ø mantêm interesse na venda do prédio à Autora, pretendendo receber, cada um deles, a quantia de 150.000,00 € a que têm direito ;
Ø requerendo, reconvencionalmente, que seja decretada a execução específica do contrato-promessa.
Concluem, requerendo que o Tribunal se digne:
“1º Declarar ineficaz em relação à Ré M… e demais R.R., pelas razões expostas, a hipoteca, inscrita pela AP 28 de 2007 / 11 /13 sobre o prédio descrito na conservatória do registo predial de Torres Vedras sob o nº …, da freguesia de S. Pedro e Santiago do Concelho de Torres Vedras.
2º Julgar não provados e improcedentes todos os pedidos deduzidos pela A., absolvendo-se os R.R. dos mesmos.
3º Condenar a A. a demolir as obras que realizou no prédio, referidas no artº 19º e 23º, repondo o mesmo no estado em que estava anteriormente.
4º Decretar a execução específica do contrato-promessa de compra e venda, proferindo sentença que transmita para a A. o direito de propriedade sobre o prédio referido nesta acção e condenar a A. a pagar imediatamente a cada um dos ora R.R. reconvindes a quantia de 150.000,00 €, acrescida de juros desde a data em que se considere notificada esta reconvenção à A.
5º Deferir e ordenar o chamamento da Ré AC… para intervir como associada dos demais R.R. reconvindes, a fim de assegurar a legitimidade destes.
6ª Deferir e ordenar o requerido no artº 67 deste articulado, a fim de serem comprovadas as alegadas dividas à Caixa Agrícola e em que data foram os empréstimos concedidos.
7º Deferir e ordenar o requerido nos artºs 75 e 76 deste articulado, a fim de o Tribunal apreciar a situação económica da A.
8º Condenar a A. a reconhecer os R.R. donos e senhores do prédio referido nestes autos e absterem-se de praticar actos que ofendam os seus direitos de propriedade, enquanto os mesmos forem proprietários do prédio.
9º Condenar a A. em custas e tudo o mais que for de lei, em multa por litigar de má fé e ainda a pagar a cada um dos R.R. ora contestantes, uma indemnização não inferior a 5.000,00€, ou em outro valor que V.Exª vier a arbitrar”.
3 – Conforme fls. 179 a 188, veio a Autora apresentar réplica, alegando, em resumo, que:
o Nem a A. prometeu comprar a cada um dos Réus contestantes ¼ indiviso do prédio, nem eles prometeram vender àquela as suas quotas de compropriedade ;
o Pois todos os RR. prometeram vender à A. a totalidade do prédio pelo preço global de € 600.000,00 ;
o Não se obrigou, pois, a Autora, a pagar € 150.000,00 a cada um dos RR., mas sim € 600.000,00 a todos eles.
o A Primeira Ré, AC…, sempre se apresentou perante a A. como representante de todos os promitentes-vendedores, sendo os quatro RR. irmãos ;
o A 1ª Ré é a irmã mais velha, e dois dos outros RR. encontravam-se a residir fora de Torres Vedras, uma, a Segunda R., no Funchal e outro, o Quarto R., em Paço de Arcos ;
o Sendo a Ré AC… a administradora do prédio por acordo com seus irmãos e comportava-se publicamente como tal, recebendo as rendas e tratando de todos os assuntos a ele atinentes ;
o Tendo-lhe entregue os cheques correspondentes ao pagamento do sinal e de dois reforços deste ;
o Que foram pagos pelo Banco, tendo saído os respectivos montantes da conta bancária da Autora ;
o Tendo a Ré AC… destinado as três quantias recebidas para amortizar a dívida garantida pela hipoteca que impende sobre o prédio ;
o Tendo esta hipoteca sido constituída pelos 4 Réus proprietários do prédio ;
o Os RR. contestantes não ignoram o recebimento do sinal, visto que no próprio contrato-promessa está expresso que, nessa data, a A. entregou esse sinal, no valor de € 150.000,00 – confr. cláusula 5ª. –, assim improcedendo a excepção de não cumprimento por parte da A. ;
o Relativamente às obras realizadas,...
I – RELATÓRIO
1 – ANTÓNIO MIRANDA JÚNIOR, CONSTRUÇÃO CIVIL, S.A., com sede na Rua Cândido dos Reis, nº. 12, Torres Vedras, intentou, acção declarativa, a tramitar sob a forma do então processo ordinário, contra:
Ø AC…, residente na Quinta …, Torres Vedras ;
Ø MT..., residente na Rua ..., nº. ..., ...º andar, Torres Vedras ;
Ø MTG…, residente na Rua …, nº. …, …º andar, Torres Vedras ;
Ø JA…, residente na Rua …, … C, … Direito, Paço de Arcos,
pugnando pela procedência da acção, deduzindo o seguinte petitório:
“a) – Deve por força do incumprimento contratual dos RR., decretar-se a execução específica do contrato-promessa de compra e venda sub judice, proferindo-se sentença que transmita para a sociedade Autora o direito de propriedade sobre o prédio urbano sito na Av. …, em Torres Vedras, freguesia de S. Pedro, inscrito na respectiva matriz sob o art. … e descrito na Conservatória do Registo Predial de Torres Vedras sob o nº …/S. Pedro, mediante o depósito do restante preço, no valor de € 150.000,00 (cento cinquenta mil euros) nos termos do nº 5 do art. 830º do C. Civil, requerendo-se que o prazo para esse depósito seja o da véspera da audiência de discussão e julgamento, mais se requerendo que esse depósito reverta, não a favor dos RR, mas da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Torres Vedras a fim de esta emitir declaração de cancelamento da hipoteca que impende sobre o prédio;
b) – Devem os RR. ser condenados a pagar à A. a quantia de € 2.515,15 (Dois mil e quinhentos e quinze euros e quinze cêntimos) por cada mês que passar a partir de Junho de 2009, inclusive, correspondente às rendas que estão a receber indevidamente dos inquilinos do prédio, até efectiva transmissão para a A. da posse sobre o mesmo prédio;
c) – Se assim se não entender, ou seja, se não for decretada a execução específica do contrato, deve subsidiariamente condenar-se os RR. por força do seu incumprimento contratual, a pagarem solidariamente à A. a quantia € 900.000,00 (Novecentos mil euros), correspondente ao dobro do sinal e reforços recebidos pelos mesmos RR. até ao presente;
d) - Nesta última hipótese, deverão igualmente os RR. ser condenados a pagar à A. a quantia de € 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil euros) correspondente ao valor das obras que esta incorporou de boa-fé no prédio, segundo o principio do não enriquecimento à custa alheia consagrado no art. 473º do C. Civil”.
Alegou, em súmula, o seguinte:
§ em 02/05/2008, celebrou com os Réus um acordo escrito, mediante o qual estes lhe prometeram vender e ela lhes prometeu comprar o prédio urbano, sito na Av. …, nº …, …A, …B, …C e …D, em Torres Vedras, freguesia de S. Pedro, inscrito na respectiva matriz sob o art. … e descrito na C.R.P. de Torres Vedras sob o nº …/S. Pedro ;
§ o preço acordado foi de € 600.000,00, a pagar € 150.000,00, como sinal e princípio de pagamento, na data da assinatura do contrato, € 150.000,00 até final de Setembro de 2008, € 150.000,00 até final de Janeiro de 2009, € 150.000,00 no acto da escritura, a realizar até final de Maio de 2009 ;
§ ficou igualmente prevista e autorizada a realização de obras de alterações do prédio por parte da sociedade Promitente-Compradora mediante a aprovação do competente projecto de alterações na Câmara Municipal de Torres Vedras, com todas as despesas desse projecto e das obras a cargo da mesma Promitente-Compradora ;
§ após a aprovação desse projecto, realizou obras no prédio que o alteraram, e que consistiram na construção de dois apartamentos no antigo sótão do prédio, com prévia elevação da estrutura do telhado, nos quais se fez casas-de-banho, cozinha, paredes divisórias, pavimentação, electrificação, canalizações de água e gás, portas, tectos falsos, acabamentos e pinturas;
§ procedeu-se, ainda, à colocação de um elevador no prédio e construção da respectiva caixa, o que obrigou a mudança total da coluna da electricidade do prédio, remodelação do apartamento do 3º andar esquerdo, com colocação de novos equipamentos de cozinha e de casa-de-banho, bem como pintura total do apartamento, reparação da coluna de água do prédio e transferência dos contadores para o exterior do prédio, junto à escada de serviço ;
§ realizou-se, igualmente, à pintura exterior do prédio na fachada posterior, obras estas que importaram, na sua totalidade, em € 125.000,00 ;
§ pagou aos Réus € 150.000,00 aquando da assinatura do contrato-promessa, € 150.000,00 em 25/08/2008, € 150.000,00 em 10/02/2009 ;
§ insistiu com os RR. para a marcação da escritura, e marcada esta, os três últimos RR não compareceram e recusaram a outorgar a mesma, declarando não terem recebido o valor que lhes corresponde, pelo que caíram em incumprimento contratual.
2 – Citados os Réus, vieram os demandados MTG…, MT… e JA…, apresentar contestação e reconvenção, na qual aduziram, em súmula, o seguinte:
Ø a Autora não pagou aos ora contestantes as quantias referidas nas cláusulas nº.s 3, 4.1 e 4.2 do contrato-promessa, no valor, cada uma delas, de 150.000,00 € ;
Ø alias, até ao presente a Autora nada pagou aos ora Réus contestantes ;
Ø motivo pelo qual não transmitem a propriedade prometida ;
Ø foram feitas pela Autora obras no prédio, mas sem prévia aprovação da Câmara Municipal de Torres Vedras, na qual não foi apresentado qualquer projecto de alterações ;
Ø inexistindo, ainda, qualquer autorização por parte dos ora Réus, contrariamente ao previsto na cláusula 8ª do contrato-promessa ;
Ø pelo que, por ilegais, devem tais obras ser demolidas ;
Ø desconhecem qual o montante em dívida à Caixa Agrícola, proveniente dum empréstimo concedido unicamente à Ré AC… e garantido por hipoteca do prédio ;
Ø sendo tal hipoteca ineficaz relativamente aos demais Réus, como foi dado conhecimento à Caixa de Crédito Agrícola de Torres Vedras ;
Ø pois foi exarada uma escritura de hipoteca genérica a favor daquela instituição, quando tal não podia ser feito, pois a procuração outorgada em 19/10/2007, pela Ré M… à sua irmã Ré AC…, apenas permitia hipotecar o prédio para garantia do empréstimo concedido a esta em data anterior a 19/10/2007 ;
Ø mantêm interesse na venda do prédio à Autora, pretendendo receber, cada um deles, a quantia de 150.000,00 € a que têm direito ;
Ø requerendo, reconvencionalmente, que seja decretada a execução específica do contrato-promessa.
Concluem, requerendo que o Tribunal se digne:
“1º Declarar ineficaz em relação à Ré M… e demais R.R., pelas razões expostas, a hipoteca, inscrita pela AP 28 de 2007 / 11 /13 sobre o prédio descrito na conservatória do registo predial de Torres Vedras sob o nº …, da freguesia de S. Pedro e Santiago do Concelho de Torres Vedras.
2º Julgar não provados e improcedentes todos os pedidos deduzidos pela A., absolvendo-se os R.R. dos mesmos.
3º Condenar a A. a demolir as obras que realizou no prédio, referidas no artº 19º e 23º, repondo o mesmo no estado em que estava anteriormente.
4º Decretar a execução específica do contrato-promessa de compra e venda, proferindo sentença que transmita para a A. o direito de propriedade sobre o prédio referido nesta acção e condenar a A. a pagar imediatamente a cada um dos ora R.R. reconvindes a quantia de 150.000,00 €, acrescida de juros desde a data em que se considere notificada esta reconvenção à A.
5º Deferir e ordenar o chamamento da Ré AC… para intervir como associada dos demais R.R. reconvindes, a fim de assegurar a legitimidade destes.
6ª Deferir e ordenar o requerido no artº 67 deste articulado, a fim de serem comprovadas as alegadas dividas à Caixa Agrícola e em que data foram os empréstimos concedidos.
7º Deferir e ordenar o requerido nos artºs 75 e 76 deste articulado, a fim de o Tribunal apreciar a situação económica da A.
8º Condenar a A. a reconhecer os R.R. donos e senhores do prédio referido nestes autos e absterem-se de praticar actos que ofendam os seus direitos de propriedade, enquanto os mesmos forem proprietários do prédio.
9º Condenar a A. em custas e tudo o mais que for de lei, em multa por litigar de má fé e ainda a pagar a cada um dos R.R. ora contestantes, uma indemnização não inferior a 5.000,00€, ou em outro valor que V.Exª vier a arbitrar”.
3 – Conforme fls. 179 a 188, veio a Autora apresentar réplica, alegando, em resumo, que:
o Nem a A. prometeu comprar a cada um dos Réus contestantes ¼ indiviso do prédio, nem eles prometeram vender àquela as suas quotas de compropriedade ;
o Pois todos os RR. prometeram vender à A. a totalidade do prédio pelo preço global de € 600.000,00 ;
o Não se obrigou, pois, a Autora, a pagar € 150.000,00 a cada um dos RR., mas sim € 600.000,00 a todos eles.
o A Primeira Ré, AC…, sempre se apresentou perante a A. como representante de todos os promitentes-vendedores, sendo os quatro RR. irmãos ;
o A 1ª Ré é a irmã mais velha, e dois dos outros RR. encontravam-se a residir fora de Torres Vedras, uma, a Segunda R., no Funchal e outro, o Quarto R., em Paço de Arcos ;
o Sendo a Ré AC… a administradora do prédio por acordo com seus irmãos e comportava-se publicamente como tal, recebendo as rendas e tratando de todos os assuntos a ele atinentes ;
o Tendo-lhe entregue os cheques correspondentes ao pagamento do sinal e de dois reforços deste ;
o Que foram pagos pelo Banco, tendo saído os respectivos montantes da conta bancária da Autora ;
o Tendo a Ré AC… destinado as três quantias recebidas para amortizar a dívida garantida pela hipoteca que impende sobre o prédio ;
o Tendo esta hipoteca sido constituída pelos 4 Réus proprietários do prédio ;
o Os RR. contestantes não ignoram o recebimento do sinal, visto que no próprio contrato-promessa está expresso que, nessa data, a A. entregou esse sinal, no valor de € 150.000,00 – confr. cláusula 5ª. –, assim improcedendo a excepção de não cumprimento por parte da A. ;
o Relativamente às obras realizadas,...
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