Acórdão nº 26410/21.1T8LSB.L1-8 de Tribunal da Relação de Lisboa, 07-11-2024
| Data de Julgamento | 07 Novembro 2024 |
| Número Acordão | 26410/21.1T8LSB.L1-8 |
| Ano | 2024 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I-Relatório
1- W… - Mediação Imobiliária Lda., intentou contra H… Unipessoal, Lda., ação declarativa de condenação pedindo a condenação da ré a pagar-lhe a quantia de 184.500,00€, acrescida de juros de mora vencidos no valor de 8.852,04€ e vincendos até integral e efetivo pagamento, alegando, em síntese, que no âmbito de contrato de mediação imobiliária entre ambas celebrado, envidou esforços e logrou obter uma proposta de compra da totalidade das frações autónomas da Ré pelo valor de 3.240.000,00€, proposta que a ré aceitou, tendo sido celebrado o contrato promessa de compra e venda do qual consta que houve prestação de serviços de mediação imobiliária pela A.; em 19/02/2021 a Ré enviou à A. missiva na qual refere que esta não efetuou os esforços necessários para promover a conclusão da venda do imóvel solicitando a devolução dos valores adiantados por conta do negócio que não ocorreu; realizaram-se em ../0../2021 as escrituras de compra e venda, constando de todas elas que houve intermediação imobiliária da A.; a Ré nada pagou e tem vindo a evitar o contacto e a A. teve que proceder ao pagamento do Iva correspondente ao montante faturado que não recebeu.
2- A ré contestou alegando que efetuou o pagamento da comissão acordada, não à A., mas a outra empresa do grupo, pela entrega de dois cheques, um de 50.000,00€ e outro de 59.800,00€ os quais foram descontados em ../05/2017 e ../06/2017, tendo sido emitidas as faturas correspondentes pela V…, Lda., fazendo referência a serviço de consultoria imobiliária. A partir do momento em que recebeu a segunda tranche a A. remeteu-se ao silêncio, não tendo contribuído de qualquer forma para a concretização das escrituras que apenas ocorreram 3 anos depois, pugnando pela improcedência da acção.
3- A A. respondeu à exceção de pagamento parcial referindo que os pagamentos efetuados à V…, Lda. não têm qualquer relação com o contrato de mediação imobiliária em causa nestes autos, e o valor não corresponde ao acordado pelas partes.
4- Realizou-se audiência prévia no âmbito da qual foi fixado como objeto do Litígio: “O direito da A. a receber da Ré as quantias peticionadas a título de comissão devida pela mediação imobiliária.”, e os seguintes temas de prova: “1º -Do pagamento da comissão devida pela assinatura do contrato promessa de compra e venda pela A. através dos cheques juntos aos autos como doc. 2 da contestação. 2ª Da falta de contribuição da A. para a concretização da venda.”
5 -Após julgamento foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
“IV. DECISÃO: Pelo exposto, decido julgar a presente totalmente procedente, por provada e, consequentemente condeno a Ré a pagar à A. a quantia de 150.000,00€ acrescida de Iva, num total de 184.500,00€, acrescido de juros à taxa legal desde 20.03.2021 até integral pagamento.
Custas pela R.”
*
6 -É desta sentença que vem interposto o presente recurso, pela ré, que termina com as seguintes conclusões (serão consideradas, naturalmente, as conclusões aperfeiçoadas na sequência do despacho proferido em 15.7.2024):
1) A sentença padece de nulidade, pois, durante a audiência prévia, o Tribunal a quo deu como assente, por acordo das partes, a validade da resolução do contrato de mediação imobiliária, na medida em que não foi posta em causa a resolução pela Autora (cfr. Gravação da audiência prévia – ficheiro ‘Diligencia_26410-21.1T8LSB_2023…_10-09-34’- a partir dos 00:50 segundos).
2) Por esse motivo, o Tribunal a quo não incluiu tal questão nos temas da prova da presente ação e tal questão não foi objeto de qualquer discussão.
3) No entanto e apesar disso, a final, a questão da validade da resolução foi tomada em consideração pelo Tribunal a quo na decisão ora recorrida tendo inclusivamente passado a ser a questão essencial para a tomada da decisão.
4) Assim, a decisão violou caso julgado e inquinou a decisão sobre todas as restantes questões, porquanto a decisão sobre estas resultou da decisão sobre a (in)validade da resolução do contrato de mediação imobiliária, além de que se baseou em matéria de facto verdadeiramente insuficiente para a sua decisão, atendendo a que a questão não foi objeto de qualquer discussão.
5) Assim, deve a sentença recorrida ser substituída por outra da qual seja omitida qualquer análise e decisão referente à legitimidade da resolução do CMI operada pela Ré.
6) Ademais e sem conceder, a sentença recorrida padece ainda de erro de julgamento relativamente à matéria de facto, por ter considerado provados os factos elencados sob os n.ºs 7 e 15 da matéria de facto provada, devendo o Tribunal ad quem corrigir a decisão sobre a matéria de facto em conformidade.
7) Em especial, o facto ínsito no n.º 7 da matéria de facto provada deve ser corrigido e/ou completado de modo a que passe a integrar a redação completa da cláusula 5ª do contrato de mediação imobiliária, devendo acrescentar-se o seu restante conteúdo, isto é: “nos termos e com as exceções previstas nos n.ºs 1 e 2 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro”,
8) pois tal conteúdo adicional implica que a Autora teria direito à remuneração, não apenas por encontrar um destinatário para o negócio (como se refere no facto provado n.º 7), mas também por praticar os atos necessários à promoção ativa da celebração efetiva do negócio pretendido pelas partes (ou seja, nos termos da lei, é necessária a “conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”) – cfr. Contrato de Mediação Imobiliária junto sob o Doc. n.º 5 da Petição Inicial.
9) Já o facto ínsito no n.º 15 da matéria de facto provada deve ser modificado (por o valor mencionado corresponder a matéria de facto que não ficou provada, além de o valor indicado não poder estar correto, atendendo à prova documental produzida), passando a prever apenas que: “A outorga das escrituras de compra e venda veio, assim, a ocorrer no dia .. de fevereiro de 2021, no Cartório Notarial do dr…., em C.., tendo a R. ali recebido o valor remanescente do preço.” – cfr. Contrato-promessa de compra e venda e Escrituras Públicas juntas à Petição Inicial sob os Docs. n.º 6, 7, 9, 10 e 11.
10) A sentença recorrida também padece de erro de julgamento sobre a matéria de facto, ao considerar não provados os factos elencados nas als. a), b), d) e e) da matéria de facto não provada, pelo que deverá o Tribunal ad quem corrigir a matéria de facto, considerando também estes factos como provados – cfr. Docs. n.º 1 a 4 da Contestação; e depoimento de parte do representante legal da Autora (ficheiro ‘Diligencia_26410-21.1T8LSB_2023…_10-10-05’ a partir do minuto 11:44) e depoimento das testemunhas LL … (ficheiro ‘Diligencia_26410-21.1T8LSB_2023-11-07_11-05-00’ – a partir do minuto 04:01) e P.C… (ficheiro ‘Diligencia_26410-21.1T8LSB_2023-11-07_11-49-51’ a partir do minuto 03:34)
11) Atendendo a que os factos supra referidos deveriam ter sido dados como provados, deve também o Tribunal ad quem declarar que a sentença recorrida deveria ter concluído que a atividade da Autora não contribuiu de forma alguma para a celebração do negócio definitivo, tendo havido uma quebra do nexo causal e decidir que não é devida qualquer remuneração à Autora, até porque o contrato de mediação imobiliária tinha sido resolvido.
12) Ainda nessa sequência lógica, deve ainda o Tribunal ad quem concluir que a decisão recorrida errou de Direito ao não ter em conta as consequências lógicas da anterior cessação do contrato de mediação imobiliária, mormente como impedimento à emissão de uma fatura relativa a um contrato já extinto, alterando a decisão do tribunal a quo em conformidade.
13) Em qualquer caso, erra ainda o Tribunal a quo ao ter considerado que a comissão de mediação imobiliária era devida apenas porque a Autora “encontrou” um comprador (o proprietário das 3 sociedades) para os prédios objeto da mediação, pois o contrato definitivo não foi celebrado na data acordada por as partes terem entrado em desacordo relativamente ao preço de venda e apenas foi celebrado muito mais tarde, por um preço diferente (sendo claro, portanto, que o acordo sobre o preço foi essencial para a celebração do negócio definitivo).
14) Ora, não tendo a Autora demonstrado ter desenvolvido as atividades concretas que realizou para que as partes tivessem chegado a acordo quanto ao preço pelo qual os imóveis acabaram por ser transacionados, a decisão do Tribunal a quo não podia ser outra senão a de que a Autora não cumpriu o ónus de alegar e provar o cumprimento das obrigações a seu cargo, não sendo aceitável que o Tribunal a quo se tenha bastado com uma mera dedução (i.e. se os prédios foram vendidos ao proprietário identificado pela A., celebração desse negócio teria necessariamente decorrido do esforço desta, independentemente da A. ter ou não mantido a sua atividade ao longo de todo o processo pré-contratual, ou de aquele corresponder ou não ao negócio que foi visado pelas partes – em especial ao que era pretendido a R., em beneficio de quem a atividade de mediação devia ter sido exercida) para fundar a sua decisão.
15) Em suma – e mesmo que a decisão sobre a matéria de facto não seja modificada – os factos dados por provados pelo Tribunal a quo mostram-se insuficientes para fundar a decisão tomada a respeito do direito aplicável ao caso sub judice, por faltarem aqueles que possibilitariam aferir da validade da resolução do contrato de mediação, comunicada pela R., bem como os que poderiam permitir aferir da extensão do contributo da A. para a concretização do negócio visado pela mediação.
16) A este propósito, deve pelo menos ordenar-se a reabertura da discussão sobre a matéria de facto, de forma poder carrear para os Autos os factos necessários à fundamentação das decisões de direito a tomar.
17) Caso assim não se entenda, o que não se aceita, mas por mero dever de patrocínio se...
I-Relatório
1- W… - Mediação Imobiliária Lda., intentou contra H… Unipessoal, Lda., ação declarativa de condenação pedindo a condenação da ré a pagar-lhe a quantia de 184.500,00€, acrescida de juros de mora vencidos no valor de 8.852,04€ e vincendos até integral e efetivo pagamento, alegando, em síntese, que no âmbito de contrato de mediação imobiliária entre ambas celebrado, envidou esforços e logrou obter uma proposta de compra da totalidade das frações autónomas da Ré pelo valor de 3.240.000,00€, proposta que a ré aceitou, tendo sido celebrado o contrato promessa de compra e venda do qual consta que houve prestação de serviços de mediação imobiliária pela A.; em 19/02/2021 a Ré enviou à A. missiva na qual refere que esta não efetuou os esforços necessários para promover a conclusão da venda do imóvel solicitando a devolução dos valores adiantados por conta do negócio que não ocorreu; realizaram-se em ../0../2021 as escrituras de compra e venda, constando de todas elas que houve intermediação imobiliária da A.; a Ré nada pagou e tem vindo a evitar o contacto e a A. teve que proceder ao pagamento do Iva correspondente ao montante faturado que não recebeu.
2- A ré contestou alegando que efetuou o pagamento da comissão acordada, não à A., mas a outra empresa do grupo, pela entrega de dois cheques, um de 50.000,00€ e outro de 59.800,00€ os quais foram descontados em ../05/2017 e ../06/2017, tendo sido emitidas as faturas correspondentes pela V…, Lda., fazendo referência a serviço de consultoria imobiliária. A partir do momento em que recebeu a segunda tranche a A. remeteu-se ao silêncio, não tendo contribuído de qualquer forma para a concretização das escrituras que apenas ocorreram 3 anos depois, pugnando pela improcedência da acção.
3- A A. respondeu à exceção de pagamento parcial referindo que os pagamentos efetuados à V…, Lda. não têm qualquer relação com o contrato de mediação imobiliária em causa nestes autos, e o valor não corresponde ao acordado pelas partes.
4- Realizou-se audiência prévia no âmbito da qual foi fixado como objeto do Litígio: “O direito da A. a receber da Ré as quantias peticionadas a título de comissão devida pela mediação imobiliária.”, e os seguintes temas de prova: “1º -Do pagamento da comissão devida pela assinatura do contrato promessa de compra e venda pela A. através dos cheques juntos aos autos como doc. 2 da contestação. 2ª Da falta de contribuição da A. para a concretização da venda.”
5 -Após julgamento foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
“IV. DECISÃO: Pelo exposto, decido julgar a presente totalmente procedente, por provada e, consequentemente condeno a Ré a pagar à A. a quantia de 150.000,00€ acrescida de Iva, num total de 184.500,00€, acrescido de juros à taxa legal desde 20.03.2021 até integral pagamento.
Custas pela R.”
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6 -É desta sentença que vem interposto o presente recurso, pela ré, que termina com as seguintes conclusões (serão consideradas, naturalmente, as conclusões aperfeiçoadas na sequência do despacho proferido em 15.7.2024):
1) A sentença padece de nulidade, pois, durante a audiência prévia, o Tribunal a quo deu como assente, por acordo das partes, a validade da resolução do contrato de mediação imobiliária, na medida em que não foi posta em causa a resolução pela Autora (cfr. Gravação da audiência prévia – ficheiro ‘Diligencia_26410-21.1T8LSB_2023…_10-09-34’- a partir dos 00:50 segundos).
2) Por esse motivo, o Tribunal a quo não incluiu tal questão nos temas da prova da presente ação e tal questão não foi objeto de qualquer discussão.
3) No entanto e apesar disso, a final, a questão da validade da resolução foi tomada em consideração pelo Tribunal a quo na decisão ora recorrida tendo inclusivamente passado a ser a questão essencial para a tomada da decisão.
4) Assim, a decisão violou caso julgado e inquinou a decisão sobre todas as restantes questões, porquanto a decisão sobre estas resultou da decisão sobre a (in)validade da resolução do contrato de mediação imobiliária, além de que se baseou em matéria de facto verdadeiramente insuficiente para a sua decisão, atendendo a que a questão não foi objeto de qualquer discussão.
5) Assim, deve a sentença recorrida ser substituída por outra da qual seja omitida qualquer análise e decisão referente à legitimidade da resolução do CMI operada pela Ré.
6) Ademais e sem conceder, a sentença recorrida padece ainda de erro de julgamento relativamente à matéria de facto, por ter considerado provados os factos elencados sob os n.ºs 7 e 15 da matéria de facto provada, devendo o Tribunal ad quem corrigir a decisão sobre a matéria de facto em conformidade.
7) Em especial, o facto ínsito no n.º 7 da matéria de facto provada deve ser corrigido e/ou completado de modo a que passe a integrar a redação completa da cláusula 5ª do contrato de mediação imobiliária, devendo acrescentar-se o seu restante conteúdo, isto é: “nos termos e com as exceções previstas nos n.ºs 1 e 2 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro”,
8) pois tal conteúdo adicional implica que a Autora teria direito à remuneração, não apenas por encontrar um destinatário para o negócio (como se refere no facto provado n.º 7), mas também por praticar os atos necessários à promoção ativa da celebração efetiva do negócio pretendido pelas partes (ou seja, nos termos da lei, é necessária a “conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”) – cfr. Contrato de Mediação Imobiliária junto sob o Doc. n.º 5 da Petição Inicial.
9) Já o facto ínsito no n.º 15 da matéria de facto provada deve ser modificado (por o valor mencionado corresponder a matéria de facto que não ficou provada, além de o valor indicado não poder estar correto, atendendo à prova documental produzida), passando a prever apenas que: “A outorga das escrituras de compra e venda veio, assim, a ocorrer no dia .. de fevereiro de 2021, no Cartório Notarial do dr…., em C.., tendo a R. ali recebido o valor remanescente do preço.” – cfr. Contrato-promessa de compra e venda e Escrituras Públicas juntas à Petição Inicial sob os Docs. n.º 6, 7, 9, 10 e 11.
10) A sentença recorrida também padece de erro de julgamento sobre a matéria de facto, ao considerar não provados os factos elencados nas als. a), b), d) e e) da matéria de facto não provada, pelo que deverá o Tribunal ad quem corrigir a matéria de facto, considerando também estes factos como provados – cfr. Docs. n.º 1 a 4 da Contestação; e depoimento de parte do representante legal da Autora (ficheiro ‘Diligencia_26410-21.1T8LSB_2023…_10-10-05’ a partir do minuto 11:44) e depoimento das testemunhas LL … (ficheiro ‘Diligencia_26410-21.1T8LSB_2023-11-07_11-05-00’ – a partir do minuto 04:01) e P.C… (ficheiro ‘Diligencia_26410-21.1T8LSB_2023-11-07_11-49-51’ a partir do minuto 03:34)
11) Atendendo a que os factos supra referidos deveriam ter sido dados como provados, deve também o Tribunal ad quem declarar que a sentença recorrida deveria ter concluído que a atividade da Autora não contribuiu de forma alguma para a celebração do negócio definitivo, tendo havido uma quebra do nexo causal e decidir que não é devida qualquer remuneração à Autora, até porque o contrato de mediação imobiliária tinha sido resolvido.
12) Ainda nessa sequência lógica, deve ainda o Tribunal ad quem concluir que a decisão recorrida errou de Direito ao não ter em conta as consequências lógicas da anterior cessação do contrato de mediação imobiliária, mormente como impedimento à emissão de uma fatura relativa a um contrato já extinto, alterando a decisão do tribunal a quo em conformidade.
13) Em qualquer caso, erra ainda o Tribunal a quo ao ter considerado que a comissão de mediação imobiliária era devida apenas porque a Autora “encontrou” um comprador (o proprietário das 3 sociedades) para os prédios objeto da mediação, pois o contrato definitivo não foi celebrado na data acordada por as partes terem entrado em desacordo relativamente ao preço de venda e apenas foi celebrado muito mais tarde, por um preço diferente (sendo claro, portanto, que o acordo sobre o preço foi essencial para a celebração do negócio definitivo).
14) Ora, não tendo a Autora demonstrado ter desenvolvido as atividades concretas que realizou para que as partes tivessem chegado a acordo quanto ao preço pelo qual os imóveis acabaram por ser transacionados, a decisão do Tribunal a quo não podia ser outra senão a de que a Autora não cumpriu o ónus de alegar e provar o cumprimento das obrigações a seu cargo, não sendo aceitável que o Tribunal a quo se tenha bastado com uma mera dedução (i.e. se os prédios foram vendidos ao proprietário identificado pela A., celebração desse negócio teria necessariamente decorrido do esforço desta, independentemente da A. ter ou não mantido a sua atividade ao longo de todo o processo pré-contratual, ou de aquele corresponder ou não ao negócio que foi visado pelas partes – em especial ao que era pretendido a R., em beneficio de quem a atividade de mediação devia ter sido exercida) para fundar a sua decisão.
15) Em suma – e mesmo que a decisão sobre a matéria de facto não seja modificada – os factos dados por provados pelo Tribunal a quo mostram-se insuficientes para fundar a decisão tomada a respeito do direito aplicável ao caso sub judice, por faltarem aqueles que possibilitariam aferir da validade da resolução do contrato de mediação, comunicada pela R., bem como os que poderiam permitir aferir da extensão do contributo da A. para a concretização do negócio visado pela mediação.
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