Acórdão nº 261/06.1TBSSB.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 03-11-2016
| Data de Julgamento | 03 Novembro 2016 |
| Número Acordão | 261/06.1TBSSB.E1 |
| Ano | 2016 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Évora |
Acordam os Juízes da 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:
Na Secção de Competência Genérica de Sesimbra, o Digno Magistrado do Ministério Público, em representação da Câmara Municipal, intentou acção contra AA Imobiliários, S.A., e BB, pedindo se reconheça o direito do Município a preferir na compra de quatro lotes de terreno, identificados nos autos, com fundamento no art. 55.º n.ºs 1 e 2 do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis.
Contestaram os RR. e, após julgamento, por sentença de 15.07.2008 foi a acção julgada procedente.
Na sequência de recurso dos RR., por Acórdão de 28.04.2009 o Tribunal da Relação de Lisboa anulou o julgamento quanto ao item f) dos factos dados como provados e na parte em que deu como não provada a simulação de preço, ordenando a baixa dos autos para que se cumprissem as diligências de instrução úteis e necessárias aos indicados fins.
Regressaram os autos à primeira instância e, após diversas diligências de prova, foi de novo proferida sentença, em 14.12.2015, no mesmo sentido da primeira.
De novo inconformados, os RR. apresentam recurso com as seguintes conclusões:
1. «Reportam-se as presentes Alegações ao recurso de Apelação interposto da sentença proferida no Proc. 261/06.1TBSSB que ofereceu integral procedência à Acção proposta por MUNICÍPIO “… em virtude de indicação inexacta do preço constante da escritura de compra e venda dos quatro lotes em apreço, e nessa medida o exercício do direito de preferência pelo A., Câmara Municipal, mediante o depósito do preço declarado no prazo de 15 dias após o trânsito, prazo que se fixa para a entrega dos bens imóveis” (cfr. capítulo III. Decisão da Douta Sentença ora em crise).
2. A sentença recorrida perfilhou um entendimento extravagante sobre a disposição do art. 55.º do CIMT, sem base legal e em patente violação de preceitos constitucionais de primeira água e, com ela, os ora recorrentes não se podem conformar.
3. O aresto recorrido desconsiderou in limine a prova produzida, quer documental, quer pericial quer ainda testemunhal, no que toca à valorização dos imóveis que, no entendimento dos recorrente, determinaria resposta inversa àquela que veio a ser fixada nos Factos Provados f) fazendo ainda, sem prejuízo do supra, errada aplicação do direito aos factos.
4. Por tudo, serve o presente Recurso a revogação e rectificação dos Erros no Julgamento da Matéria de Facto e de Direito que, sempre e qualquer um de ambos, impõem a revogação do decidido em primeira instância e sua substituição por aresto deste Tribunal da Relação de Lisboa que ofereça, como se espera, a Acção proposta por Improcedente.
5. Para o efeito, importa, antes de mais, analisar o enquadramento dos presentes autos, concretamente no que respeita à “nova” audiência de discussão, no que concerne ao cumprimento de decisão proferida pelo Venerando Tribunal da Relação de Lisboa nos autos de Apelação que com o n.º 261/06.1TBSSB.L1 correram seus termos pela 7.ª secção e, nessa sequência, na prova que, no entendimento dos recorrentes, haverá que conjugar e apreciar com vista à prolação de decisão, a qual, no modesto entendimento, não foi – indevidamente – tida em consideração, dando-se, nesta sede, por integralmente reproduzido o vertido no capítulo II das Alegações sob a epígrafe “Breve Resenha”.
6. Salvo, reitera-se, o devido respeito pelo Mmo. Juiz do Tribunal “a quo”, a decisão recorrida não conforma a boa solução do caso sub iudice, porque, no entendimento dos Recorrentes e salvo melhor e Douta opinião, errou no Julgamento da Matéria de Facto, conquanto o Tribunal “a quo” se socorreu de somente 1 Relatório Pericial para dar como provado o facto (provado) f) sem conjugar o mesmo com a demais prova documental e testemunhal existente nos autos, ignorando, inclusive, relatórios periciais igualmente nele constantes bem como considerou como não provado o quesito 6 da BI do qual resultava “Há documentos atinentes à quitação dos pagamentos efectuados ou que os possam demonstrar?” e Errou no Julgamento da Matéria de Direito, independentemente da alteração (ou não) da resposta dada ao facto provado em f) como infra se demonstrará.
7. A questão a que importa dar resposta e que fundamenta o presente Recurso em matéria de facto, prende-se com o facto de saber se dos autos resulta demonstrado, face aos elementos disponíveis, que o valor de mercado de cada um dos imóveis é superior a € 25.000,00, quer no ano de 2003 quer em Setembro de 2005 bem como à consideração como não provado do quesito 6.º da PI ampliada.
8. O Tribunal deu por provado que “O valor de mercado de cada um dos imóveis referidos em i), ii), iii) e iv) de A) é superior a € 25.000,00, quer no ano de 2003, quer em Setembro de 2005” (cfr. Sentença recorrida, fls. 4). Refere-se o descrito item da Matéria Provada ao valor comercial dos imóveis transaccionados entre as RR objecto do alegado direito preferência de que o Município de Sesimbra se arroga nestes Autos.
9. Salvo melhor e Douta opinião, para efeitos da resposta dada como provada na al. f) dos factos provados, não foi feita qualquer conjugação da prova produzida em sede de audiência de julgamento com a demais prova já existente nos autos e devidamente pacificada.
10. Vejamos, então, se a prova produzida em Julgamento permite e sustenta a asserção – a efectivamente útil para os Autos – que os imóveis adquiridos pela 2.ª R. e vendidos pela 1.ª, ambas aqui recorrentes, possuíam, na altura dessa venda, o valor de, pelo menos, € 25.000,00 cada um, começando por analisar os vários relatórios periciais existentes nos autos, bem como a prova testemunhal produzida em sede de audiência e julgamento, no que concretamente respeita à classificação dos terrenos em sede de PDM.
11. A requerimento do A. e ora recorrido, o Tribunal ordenou a realização de Perícia cujo Relatório respectivo se encontra junto a fls. dos Autos, elaborado por Eng.º CC, tendo dado entrada no processo em 03.05.2008 e que teve por objecto, precisamente, a aferição do valor dos lotes de terreno descritos a Factos Provados a) e que foram transaccionados entre as RR. e recorrentes.
12. Atenta a natureza técnica de uma avaliação, pois que este específico meio probatório possuirá grande relevo no juízo a produzir sobre a avaliação dos prédios cuja preferência se pretende exercida na presente Acção, sendo de grande relevância proceder à sua análise e à extracção de conclusões do que do mesmo consta, para efeitos de conjugação com a demais prova pericial existente nos autos bem como a documental e testemunhal, atendendo a que, como já se referiu, este relatório em apreço avaliou os imóveis à data de 2008 e não de 2003 e 2005 como se pretende.
13. Contudo, apesar do momento da avaliação em causa não relevar para o que, nesta sede, se pretende alcançar, o enquadramento e considerações são, sobremaneira, relevantes para a “desconsideração” do único Relatório Pericial no qual o Douto Tribunal “a quo” se sustentou para a decisão que veio a proferir no que concretamente respeita ao facto provado f).
14. A págs. 10 do Relatório e respectivos ANEXOS I II e III, desde logo se aponta que os lotes de terreno em causa possuem escasso valor de mercado, por se integrarem “em zona classificada no PDM (Plano Director Municipal) como «Zonas Verdes» e, como tal, não têm de todo qualquer viabilidade de construção” e ainda se acrescenta que estava prevista, durante o ano de 2008 “a revisão do Plano Parcial de Urbanização da Quinta e que, em princípio, não iria haver alteração à finalidade dos imóveis em apreço”, dispondo, por fim, que “a referida revisão do Plano de Urbanização foi efectivamente publicada no dia 4 de Fevereiro [de 2008, ano do Relatório], em Diário da República, em nada alterando a classificação dos espaços objecto de avaliação como «Zonas Verdes»”. De referir que a classificação dos referidos lotes resulta de informação prestada pelos Serviços Camarários competentes da Câmara Municipal, concretamente pelo Sr. Arq.º DD.
15. Mais adiante, a págs. 15 do Relatório, reitera o Sr. Perito “Os lotes de terreno 2374, 2375, 2398 e 2399 por estarem classificados em «zona verde» não têm qualquer viabilidade construtiva e, portanto, por si só, não são apetecíveis e têm muito baixo valor” (cfr. Relatório Pericial, fls. 15).
16. Sublinha-se ainda no aludido relatório que os operadores imobiliários da região não possuem, em carteira, lotes em Zona Verde para comercialização, o que por si só denuncia cabalmente da falta de relevo de mercado de terrenos com a configuração dos que ficam tocados nestes autos. “constatou-se que os diversos agentes e mediadores imobiliários não dispõem de uma base de dados fidedigna e nem sequer têm lotes disponíveis em zona verde para comercialização no seu «portfolio». Tal não constitui de todo uma surpresa, em primeiro lugar, porque o crédito bancário não está normalmente associado a este tipo de investimentos e, mesmo em condições favoráveis, exige uma garantia de construção a edificar que este tipo de lotes em zona verde não pode[m] oferecer (porque efectivamente não existe viabilidade de construção, que é a parte tangível que interessa como garantia a uma entidade financeira)” (cfr. Relatório Pericial, fls. 4). Assim, temos que o próprio mercado imobiliário não reconhece relevância a esta tipologia de prédios, que não comercializa porque, está bom de ver, não lhe conhece qualquer aptidão para aportar mais-valias ao seu negócio.
17. Não é, por isso, de estranhar que o Relatório Pericial, logo na nota introdutória, cifre a avaliação “Inerente ao valor próprio e real do terreno”, somando todos os lotes, em € 6.600,00 (cfr. Relatório Pericial, fls. 6) o que, articulado com o que se diz nas conclusões finais a fls. 19, nos permite a conclusão que cada um dos lotes possui valia comercial intrínseca de € 1.647,00 (cfr. Relatório...
Na Secção de Competência Genérica de Sesimbra, o Digno Magistrado do Ministério Público, em representação da Câmara Municipal, intentou acção contra AA Imobiliários, S.A., e BB, pedindo se reconheça o direito do Município a preferir na compra de quatro lotes de terreno, identificados nos autos, com fundamento no art. 55.º n.ºs 1 e 2 do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis.
Contestaram os RR. e, após julgamento, por sentença de 15.07.2008 foi a acção julgada procedente.
Na sequência de recurso dos RR., por Acórdão de 28.04.2009 o Tribunal da Relação de Lisboa anulou o julgamento quanto ao item f) dos factos dados como provados e na parte em que deu como não provada a simulação de preço, ordenando a baixa dos autos para que se cumprissem as diligências de instrução úteis e necessárias aos indicados fins.
Regressaram os autos à primeira instância e, após diversas diligências de prova, foi de novo proferida sentença, em 14.12.2015, no mesmo sentido da primeira.
De novo inconformados, os RR. apresentam recurso com as seguintes conclusões:
1. «Reportam-se as presentes Alegações ao recurso de Apelação interposto da sentença proferida no Proc. 261/06.1TBSSB que ofereceu integral procedência à Acção proposta por MUNICÍPIO “… em virtude de indicação inexacta do preço constante da escritura de compra e venda dos quatro lotes em apreço, e nessa medida o exercício do direito de preferência pelo A., Câmara Municipal, mediante o depósito do preço declarado no prazo de 15 dias após o trânsito, prazo que se fixa para a entrega dos bens imóveis” (cfr. capítulo III. Decisão da Douta Sentença ora em crise).
2. A sentença recorrida perfilhou um entendimento extravagante sobre a disposição do art. 55.º do CIMT, sem base legal e em patente violação de preceitos constitucionais de primeira água e, com ela, os ora recorrentes não se podem conformar.
3. O aresto recorrido desconsiderou in limine a prova produzida, quer documental, quer pericial quer ainda testemunhal, no que toca à valorização dos imóveis que, no entendimento dos recorrente, determinaria resposta inversa àquela que veio a ser fixada nos Factos Provados f) fazendo ainda, sem prejuízo do supra, errada aplicação do direito aos factos.
4. Por tudo, serve o presente Recurso a revogação e rectificação dos Erros no Julgamento da Matéria de Facto e de Direito que, sempre e qualquer um de ambos, impõem a revogação do decidido em primeira instância e sua substituição por aresto deste Tribunal da Relação de Lisboa que ofereça, como se espera, a Acção proposta por Improcedente.
5. Para o efeito, importa, antes de mais, analisar o enquadramento dos presentes autos, concretamente no que respeita à “nova” audiência de discussão, no que concerne ao cumprimento de decisão proferida pelo Venerando Tribunal da Relação de Lisboa nos autos de Apelação que com o n.º 261/06.1TBSSB.L1 correram seus termos pela 7.ª secção e, nessa sequência, na prova que, no entendimento dos recorrentes, haverá que conjugar e apreciar com vista à prolação de decisão, a qual, no modesto entendimento, não foi – indevidamente – tida em consideração, dando-se, nesta sede, por integralmente reproduzido o vertido no capítulo II das Alegações sob a epígrafe “Breve Resenha”.
6. Salvo, reitera-se, o devido respeito pelo Mmo. Juiz do Tribunal “a quo”, a decisão recorrida não conforma a boa solução do caso sub iudice, porque, no entendimento dos Recorrentes e salvo melhor e Douta opinião, errou no Julgamento da Matéria de Facto, conquanto o Tribunal “a quo” se socorreu de somente 1 Relatório Pericial para dar como provado o facto (provado) f) sem conjugar o mesmo com a demais prova documental e testemunhal existente nos autos, ignorando, inclusive, relatórios periciais igualmente nele constantes bem como considerou como não provado o quesito 6 da BI do qual resultava “Há documentos atinentes à quitação dos pagamentos efectuados ou que os possam demonstrar?” e Errou no Julgamento da Matéria de Direito, independentemente da alteração (ou não) da resposta dada ao facto provado em f) como infra se demonstrará.
7. A questão a que importa dar resposta e que fundamenta o presente Recurso em matéria de facto, prende-se com o facto de saber se dos autos resulta demonstrado, face aos elementos disponíveis, que o valor de mercado de cada um dos imóveis é superior a € 25.000,00, quer no ano de 2003 quer em Setembro de 2005 bem como à consideração como não provado do quesito 6.º da PI ampliada.
8. O Tribunal deu por provado que “O valor de mercado de cada um dos imóveis referidos em i), ii), iii) e iv) de A) é superior a € 25.000,00, quer no ano de 2003, quer em Setembro de 2005” (cfr. Sentença recorrida, fls. 4). Refere-se o descrito item da Matéria Provada ao valor comercial dos imóveis transaccionados entre as RR objecto do alegado direito preferência de que o Município de Sesimbra se arroga nestes Autos.
9. Salvo melhor e Douta opinião, para efeitos da resposta dada como provada na al. f) dos factos provados, não foi feita qualquer conjugação da prova produzida em sede de audiência de julgamento com a demais prova já existente nos autos e devidamente pacificada.
10. Vejamos, então, se a prova produzida em Julgamento permite e sustenta a asserção – a efectivamente útil para os Autos – que os imóveis adquiridos pela 2.ª R. e vendidos pela 1.ª, ambas aqui recorrentes, possuíam, na altura dessa venda, o valor de, pelo menos, € 25.000,00 cada um, começando por analisar os vários relatórios periciais existentes nos autos, bem como a prova testemunhal produzida em sede de audiência e julgamento, no que concretamente respeita à classificação dos terrenos em sede de PDM.
11. A requerimento do A. e ora recorrido, o Tribunal ordenou a realização de Perícia cujo Relatório respectivo se encontra junto a fls. dos Autos, elaborado por Eng.º CC, tendo dado entrada no processo em 03.05.2008 e que teve por objecto, precisamente, a aferição do valor dos lotes de terreno descritos a Factos Provados a) e que foram transaccionados entre as RR. e recorrentes.
12. Atenta a natureza técnica de uma avaliação, pois que este específico meio probatório possuirá grande relevo no juízo a produzir sobre a avaliação dos prédios cuja preferência se pretende exercida na presente Acção, sendo de grande relevância proceder à sua análise e à extracção de conclusões do que do mesmo consta, para efeitos de conjugação com a demais prova pericial existente nos autos bem como a documental e testemunhal, atendendo a que, como já se referiu, este relatório em apreço avaliou os imóveis à data de 2008 e não de 2003 e 2005 como se pretende.
13. Contudo, apesar do momento da avaliação em causa não relevar para o que, nesta sede, se pretende alcançar, o enquadramento e considerações são, sobremaneira, relevantes para a “desconsideração” do único Relatório Pericial no qual o Douto Tribunal “a quo” se sustentou para a decisão que veio a proferir no que concretamente respeita ao facto provado f).
14. A págs. 10 do Relatório e respectivos ANEXOS I II e III, desde logo se aponta que os lotes de terreno em causa possuem escasso valor de mercado, por se integrarem “em zona classificada no PDM (Plano Director Municipal) como «Zonas Verdes» e, como tal, não têm de todo qualquer viabilidade de construção” e ainda se acrescenta que estava prevista, durante o ano de 2008 “a revisão do Plano Parcial de Urbanização da Quinta e que, em princípio, não iria haver alteração à finalidade dos imóveis em apreço”, dispondo, por fim, que “a referida revisão do Plano de Urbanização foi efectivamente publicada no dia 4 de Fevereiro [de 2008, ano do Relatório], em Diário da República, em nada alterando a classificação dos espaços objecto de avaliação como «Zonas Verdes»”. De referir que a classificação dos referidos lotes resulta de informação prestada pelos Serviços Camarários competentes da Câmara Municipal, concretamente pelo Sr. Arq.º DD.
15. Mais adiante, a págs. 15 do Relatório, reitera o Sr. Perito “Os lotes de terreno 2374, 2375, 2398 e 2399 por estarem classificados em «zona verde» não têm qualquer viabilidade construtiva e, portanto, por si só, não são apetecíveis e têm muito baixo valor” (cfr. Relatório Pericial, fls. 15).
16. Sublinha-se ainda no aludido relatório que os operadores imobiliários da região não possuem, em carteira, lotes em Zona Verde para comercialização, o que por si só denuncia cabalmente da falta de relevo de mercado de terrenos com a configuração dos que ficam tocados nestes autos. “constatou-se que os diversos agentes e mediadores imobiliários não dispõem de uma base de dados fidedigna e nem sequer têm lotes disponíveis em zona verde para comercialização no seu «portfolio». Tal não constitui de todo uma surpresa, em primeiro lugar, porque o crédito bancário não está normalmente associado a este tipo de investimentos e, mesmo em condições favoráveis, exige uma garantia de construção a edificar que este tipo de lotes em zona verde não pode[m] oferecer (porque efectivamente não existe viabilidade de construção, que é a parte tangível que interessa como garantia a uma entidade financeira)” (cfr. Relatório Pericial, fls. 4). Assim, temos que o próprio mercado imobiliário não reconhece relevância a esta tipologia de prédios, que não comercializa porque, está bom de ver, não lhe conhece qualquer aptidão para aportar mais-valias ao seu negócio.
17. Não é, por isso, de estranhar que o Relatório Pericial, logo na nota introdutória, cifre a avaliação “Inerente ao valor próprio e real do terreno”, somando todos os lotes, em € 6.600,00 (cfr. Relatório Pericial, fls. 6) o que, articulado com o que se diz nas conclusões finais a fls. 19, nos permite a conclusão que cada um dos lotes possui valia comercial intrínseca de € 1.647,00 (cfr. Relatório...
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