Acórdão nº 246/20.5T8MTS-A.P1 de Tribunal da Relação do Porto, 24-09-2020
| Judgment Date | 24 September 2020 |
| Acordao Number | 246/20.5T8MTS-A.P1 |
| Year | 2020 |
| Court | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Proc. 246/20.5T8MTS-A.P1
Relator: Fernando Baptista
Adjuntos: Des. Amaral Ferreira
Des. Freitas Vieira
...........................................................
...........................................................
B…, S.A., pessoa coletiva com o NIPC ………, com sede na Rua…, …, …, ….-… Matosinhos, deduziu contra C…, Lda., pessoa coletiva com o NIPC ………, com sede na Rua…, …, …, ….-… …, procedimento cautelar de restituição provisória de posse, tendo sido decretara nos autos tal providência cautelar.
A Requerida C…, Lda, deduziu oposição àquele procedimento cautelar.
Foram inquiridas as testemunhas arroladas pela requerida.
A final foi proferida decisão a julgar improcedente a oposição à providência cautelar, “mantendo-se a decisão” que a decretou.
Inconformada com o assim decidido, veio a requerida C…, LDA., interpor recurso, apresentando alegações que remata com as seguintes
CONCLUSÕES
• O negócio de compra e venda de um hotel (e respetivo imóvel) pela B… à D…, pelo preço de 1.814.000 euros, sendo que não havia dúvidas quanto à localização e delimitação desse imóvel.
• A intenção da B… era e é a de continuar com a exploração dessa unidade hoteleira
• Na mesma data foi celebrado um contrato de trespasse.
• Nesse contrato, relativo à unidade hoteleira que funcionava naquele imóvel acima referido faz-se uma descrição exaustiva dos elementos que integravam o estabelecimento, desde os empregados, aos equipamentos, aos móveis, a uma simples bebida e nenhuma referência se faz, absolutamente nenhuma, a uma eventual parcela de terreno que servia de parque de estacionamento, sita do outro lado da rua e que todos os outorgantes sabiam, não integrava o imóvel vendido através da escritura pública.
• o parque de estacionamento (na tese da B…) era essencial para a atividade hoteleira que a B… ia prosseguir nesse imóvel
• nas negociações e na outorga dos contratos cada uma das partes ter estado representada por advogado; concretamente a B… esteve representada por uma das ilustres advogadas que a patrocinam nesta ação.
Ainda dentro da mesma argumentação se as partes entenderam não incluir qualquer referência a essa parcela porque esta integrava, fazia parte (e faz na realidade) de um outro imóvel pertença da F… S A e que a E… S A ou a D… se teriam obrigado a tratar da separação ou desanexação desse parque em relação ao “prédio-mãe”, numa tal hipótese em que os contratos, com as cláusulas que deles constam, envolvendo os valores neles mencionados, foram outorgados com a presença e intervenção de advogados, jamais as partes se limitariam (como afirma a requerente) a confiar, em tão relevante segmento do acordo, na palavra uma da outra.
7) Na mesma data em que foi celebrada a escritura pública mencionada em 3), a E… S A e a requerente celebraram acordo escrito, cujo teor que aqui se dá por reproduzido e consta do documento 5 junto com a petição inicial, nos termos do qual a E… declarou explorar em regime de concessão, o estabelecimento hoteleiro instalado no prédio urbano sito no lugar da … à E… composto de edifício de sub-cave, cave, rés-do-chão, 1º e 2 andares com 1.019 m2, dependências com 400 m2 e logradouro, freguesia de … concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o nº 659 e inscrito na matriz sob o artigo 2135, o qual se encontra registado no Turismo de Portugal sob o nº 343 e declarou aceitar a cessão da posição contratual da cedente no contrato de cessão de exploração e declarou trespassar o estabelecimento hoteleiro à requerente, trespasse este que declarou incidir e abranger a integralidade do estabelecimento dele objeto, com todos os seus pertences e elementos que o constituem, os quais se se encontram identificados no Anexo A adiante junto.
Ou
Repetindo-se nesse facto o exato teor do documento em causa
26) Após a construção da estalagem/hotel, por volta de 1974, o parque, apesar de continuar a ser utilizado pelos clientes do bar do posto de combustível passou a servir também os clientes do hotel.
Relator: Fernando Baptista
Adjuntos: Des. Amaral Ferreira
Des. Freitas Vieira
SUMÁRIO:
......................................................................................................................
...........................................................
I. RELATÓRIO
Acordam na Secção Cível do tribunal da Relação do Porto
Acordam na Secção Cível do tribunal da Relação do Porto
B…, S.A., pessoa coletiva com o NIPC ………, com sede na Rua…, …, …, ….-… Matosinhos, deduziu contra C…, Lda., pessoa coletiva com o NIPC ………, com sede na Rua…, …, …, ….-… …, procedimento cautelar de restituição provisória de posse, tendo sido decretara nos autos tal providência cautelar.
A Requerida C…, Lda, deduziu oposição àquele procedimento cautelar.
Foram inquiridas as testemunhas arroladas pela requerida.
A final foi proferida decisão a julgar improcedente a oposição à providência cautelar, “mantendo-se a decisão” que a decretou.
Inconformada com o assim decidido, veio a requerida C…, LDA., interpor recurso, apresentando alegações que remata com as seguintes
CONCLUSÕES
1)
O objecto do negócio titulado pelo documento 2 junto com a p i celebrado entre a D…, Lda e a requerente B… foi tão só a transferência da propriedade, da vendedora para a compradora, do prédio urbano composto de edifício de subcave, cave, rés-do-chão, 1º e 2º andares, dependências e logradouro, sito no Lugar …, à …, Estrada Nacional, nº .., nºs …. e …. e Rua…, nºs … e …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º 659 (Freguesia …) e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 6915º. (factos provados 3 e 4 ).2)
O terreno ou parcela de terreno objecto desta providência nada tem a ver com esse imóvel e nenhuma referência direta, indireta, expressa ou sequer tácita é feita ao mesmo, naquele contrato.3)
A interpretação desse contrato, no sentido de que a escritura pública em causa incluía também essa parcela de terreno, violaria o disposto nos nºs 1 e 2 do art 238 C Civil4)
Aliás, é a própria parte no contrato – a requerente – quem, no art 31 da pi da p i, reconhece que o a parcela de terreno em causa não foi incluída nessa escritura e que a D… terá assumido o compromisso, de mais tarde, transferir a propriedade da mesma para ela, requerente B….5)
Relativamente ao contrato denominado de trespasse (doc 5 junto com a p i ) em que intervêm apenas a E… S A e a requerente B…, do que dele consta o estabelecimento seria pertença da D… mas quem o “vendeu” ou seja quem o trespassou foi apenas a E… S A que o detinha “provisória e temporariamente” por um contrato de cessão de exploração,6)
À luz do mesmo contrato, as partes entendiam que por força do referido contrato de compra e venda do imóvel – que nada tem a ver com a parcela de terreno aqui em causa – outorgado entre a D… e a requerente B…, a D…, que era titular do estabelecimento instalado, nesse imóvel, ou seja instalado no edifício/hotel acabado de vender, transmitira-o à B… que passara a ser titular do estabelecimento assim se confundindo imóvel com estabelecimento onde este estava instalado.7)
Ou seja, de acordo com o mesmo contrato, o estabelecimento era pertença da D… mas quem o trespassou foi apenas a E… S A que o detinha “provisória e temporariamente” por um contrato de cessão de exploração8)
O estabelecimento trespassado era o que estava instalado no imóvel vendido pela D… – relembre-se que é indiscutível que o terreno aqui em causa integra outro prédio diferente – e foi trespassado com todos os seus pertences e elementos9)
As partes tiveram o cuidado de identificar todos e cada um dos elementos que compunham o estabelecimento comercial e que eram os que se encontravam exaustivamente identificados no Anexo A, ora junto sob o doc 1 e nenhuma referência, sequer implícita, se faz à parcela de terreno em causa.10)
Em face do teor de toda e cada uma das cláusulas contidas nesse contrato, conclui-se que as partes consideraram que, com a venda do imóvel pela D… à B…, o que restava (excluído pois o local da instalação) do estabelecimento – móveis, equipamentos, bebidas, pertenciam à E… S A a quem deveriam ser pagas pela B… pelo referido preço de 85 mil euros, pondo, a E… S A, termo ao contrato de cessão de exploração.11)
E assim se entende que a D... não tenha intervindo nesse contrato por considerar, tal qual a E…, que, alienado o imóvel e recebido o preço, esses demais bens móveis, perecíveis ou de curta durabilidade e a própria exploração que iria terminar pertenciam ou integravam o património E… e a ela deveriam ser pagos!12)
Desde modo e qualquer que seja a interpretação a dar a tal contrato de “trespasse”, à luz do disposto no citado art 238 C Civil nunca será aceitável a interpretação de que nele se incluiu o parque de estacionamento (isto para além da questão do vício inerente à falta de forma por estar em causa um imóvel)13)
A interpretação do negócio, plasmado nos dois contratos, à luz das regras comuns de experiência a que o juiz, para formar a sua livre convicção, deve recorrer (artº 607, nºs 4 e 5 C P Civil) será decisiva para a fixação da matéria de facto e ajuda a conferir credibilidade ao depoimento das testemunhas da requerida, ouvidas na oposição, em detrimento das testemunhas indicadas pela requerente.14)
Assim e uma vez que constituem dados adquiridos ou factos conhecidos:• O negócio de compra e venda de um hotel (e respetivo imóvel) pela B… à D…, pelo preço de 1.814.000 euros, sendo que não havia dúvidas quanto à localização e delimitação desse imóvel.
• A intenção da B… era e é a de continuar com a exploração dessa unidade hoteleira
• Na mesma data foi celebrado um contrato de trespasse.
• Nesse contrato, relativo à unidade hoteleira que funcionava naquele imóvel acima referido faz-se uma descrição exaustiva dos elementos que integravam o estabelecimento, desde os empregados, aos equipamentos, aos móveis, a uma simples bebida e nenhuma referência se faz, absolutamente nenhuma, a uma eventual parcela de terreno que servia de parque de estacionamento, sita do outro lado da rua e que todos os outorgantes sabiam, não integrava o imóvel vendido através da escritura pública.
• o parque de estacionamento (na tese da B…) era essencial para a atividade hoteleira que a B… ia prosseguir nesse imóvel
• nas negociações e na outorga dos contratos cada uma das partes ter estado representada por advogado; concretamente a B… esteve representada por uma das ilustres advogadas que a patrocinam nesta ação.
15)
À luz das omnipresentes regras comuns de experiência, aplicadas a este caso, a resposta para o facto desconhecido e que é o seguinte - a parcela de terreno aqui em causa que servia de estacionamento foi incluído pelas partes no negócio em causa? - só pode ser inequivocamente uma. Não foi ! Seguramente que não foi incluído!16)
Naquele circunstancialismo que envolveu o negócio, quem se lembrou de fazer constar nele uma simples garrafa de vinho ou de água no rol de elementos que compunham o estabelecimento nunca deixaria de fazer uma referência (por curta ou mínima que fosse) a um terreno com a área de 900 m217)
Era humana e racionalmente impossível que a B…, ciente de que a escritura de compra e venda do imóvel do hotel não incluía o terreno situado do outro lado e que nas cláusulas e anexos do “trespasse” não constava a referência ao parque, não exigisse que a referência à transferência da propriedade (ou da posse) da parcela ficasse a constar de um qualquer contrato, mais a mais e segundo ela estando já pago o preço relativo a essa parcela.18)
Mais:Ainda dentro da mesma argumentação se as partes entenderam não incluir qualquer referência a essa parcela porque esta integrava, fazia parte (e faz na realidade) de um outro imóvel pertença da F… S A e que a E… S A ou a D… se teriam obrigado a tratar da separação ou desanexação desse parque em relação ao “prédio-mãe”, numa tal hipótese em que os contratos, com as cláusulas que deles constam, envolvendo os valores neles mencionados, foram outorgados com a presença e intervenção de advogados, jamais as partes se limitariam (como afirma a requerente) a confiar, em tão relevante segmento do acordo, na palavra uma da outra.
19)
Pelas razões constantes das conclusões anteriores e dos demais fundamentos contidos no corpo das alegações e que aqui se dão por reproduzidos, designadamente os depoimentos lá identificados e com excertos transcritos devem ser alterados os seguintes factosa)
O facto provado 7 deve ser alterado para a seguinte redação:7) Na mesma data em que foi celebrada a escritura pública mencionada em 3), a E… S A e a requerente celebraram acordo escrito, cujo teor que aqui se dá por reproduzido e consta do documento 5 junto com a petição inicial, nos termos do qual a E… declarou explorar em regime de concessão, o estabelecimento hoteleiro instalado no prédio urbano sito no lugar da … à E… composto de edifício de sub-cave, cave, rés-do-chão, 1º e 2 andares com 1.019 m2, dependências com 400 m2 e logradouro, freguesia de … concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o nº 659 e inscrito na matriz sob o artigo 2135, o qual se encontra registado no Turismo de Portugal sob o nº 343 e declarou aceitar a cessão da posição contratual da cedente no contrato de cessão de exploração e declarou trespassar o estabelecimento hoteleiro à requerente, trespasse este que declarou incidir e abranger a integralidade do estabelecimento dele objeto, com todos os seus pertences e elementos que o constituem, os quais se se encontram identificados no Anexo A adiante junto.
Ou
Repetindo-se nesse facto o exato teor do documento em causa
b)
O facto provado 26 deve passar a ter a seguinte redação:26) Após a construção da estalagem/hotel, por volta de 1974, o parque, apesar de continuar a ser utilizado pelos clientes do bar do posto de combustível passou a servir também os clientes do hotel.
c)
O facto 27 deve passar a ter a seguinte...Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO