Acórdão nº 2357/07.3TVLSB.L1-1 de Tribunal da Relação de Lisboa, 24-04-2012
| Data de Julgamento | 24 Abril 2012 |
| Número Acordão | 2357/07.3TVLSB.L1-1 |
| Ano | 2012 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
Acordam na Secção Cível da Relação de Lisboa:
A , residente em ….., Corroios, intentou, nas Varas Cíveis de Lisboa, acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum ordinário, contra B ( …..IMOBILIÁRIA E TURISMO, S.A.) , com sede em Lisboa, pedindo: a) que se reconheça o incumprimento doloso da Ré e, deste modo, que se considere resolvido o contrato celebrado entre as partes, por parte do Autor, com todas as consequências daí resultantes, v.g. a inexigibilidade definitiva de todas as obrigações contratuais; b) que a Ré seja condenada a entregar ao A. todas as quantias que recebeu por conta do direito de ingresso e das obrigações contratuais pecuniárias; c) que a Ré seja condenada a pagar ao Autor a quantia de 112.500,00€, acrescida de juros moratórios, à taxa legal, até pleno cumprimento.
Para tanto, alegou, em síntese, que:
- celebrou com a Ré um contrato que as partes designaram de contrato de utilização de loja em centro comercial, nos termos do qual a Ré conferia ao A., por um período de cinco anos, o direito à utilização da loja designada pelo n.º 1.13 do centro comercial C ( Galerias ………….);
- em contrapartida, o A. obrigava-se a pagar mensalmente determinada quantia (1.245,65 €, acrescida de IVA à taxa legal em vigor), a título de renda, bem como a comparticipar nas despesas e encargos com o funcionamento e utilização do Centro Comercial e com a promoção deste;
- aquando da contratação do espaço, foi dito pelos responsáveis da Ré que o centro comercial integraria um health center de grande dimensão e um restaurante de referência;
- na fase pré-contratual, a Ré referiu ainda ao A. que pretendia com a definição do lay-out contribuir para um número elevado de fluxo e circulação de pessoas, em benefício dos utilizadores de todas as lojas;
- na fase pré-contratual, a Ré referiu ainda ao A. que a comercialização dos espaços obedecesse a um “tenant-mix” constituído por um elenco de comércios e serviços, com força angariadora e capaz de evitar uma utilização anárquica, em prol de uma oferta global eficaz;
- nessa fase pré-contratual, a Ré prometeu ao Autor que a rede de lojas estaria utilizada quase a 100% e garantiu-lhe que o Centro seria alvo de um plano de publicidade ambicioso, tendo em vista a sua permanente divulgação;
- todavia, nenhuma das promessas então efectuadas pela Ré - as quais foram essenciais para o A. se decidir a contratar com a Ré - se concretizou, desde a abertura do Centro Comercial até à actualidade;
- até à presente data o Centro Comercial em causa mantém ausente do mesmo as referidas lojas “âncora” – o helth center e cadeia de restaurantes;
- o “lay-out” do centro permitia existirem zonas onde além dos lojistas e empregados, poucas pessoas circulavam e a zona de restauração por ter um dos acessos directos para o exterior, não obrigava necessariamente as pessoas a circular no centro;
- o “Tenant mix” não era diversificado, coabitando em maior número lojas com actividades idênticas;
- aquando da abertura do centro comercial, estavam fechadas cerca de 20% das lojas do mesmo;
- actualmente, encontram-se fechadas cerca de 75% do total das lojas existentes no Centro comercial;
- a publicidade do Centro levada a cabo pela Ré não causou impacto quanto ao fluxo de clientes no centro e nas lojas do mesmo;
- em face do descrito incumprimento contratual por parte da Ré, é lícito ao A. não realizar as suas contraprestações, nos termos do art.º 428º, n.º 1, do Código Civil;
- tendo o A. suspendido o pagamento das mesmas, a ré considerou-as pagas com a garantia bancária prestada pelo Autor e que a Ré accionou;
- não obstante, o A. acabou por proceder ao pagamento de todos os valores em divida;
- porém, existindo motivos para a resolução do contrato, o A. optou por esta, a qual foi comunicada à Ré por carta datada de 10/02/2007, com efeitos no mês seguinte;
- o A. sofreu prejuízos decorrentes da falta de cumprimento das promessas da Ré, que se consubstanciaram na falta de clientela no centro e, logo, na loja do A., pois, além do pagamento do direito do ingresso e de todas as obrigações pecuniárias que foram pagas, teve custos com as obras, os custos dos sucessivos adiamentos e ainda o prejuízo decorrente da diferença entre a facturação que teria conseguido obter, caso a loja funcionasse nos termos prometidos, e aquilo que efectivamente obteve;
- em termos de valores, o Autor gastou em obras o valor de 21.720,96€, despendeu a título de ingresso o valor de 4.446,97€ e suportou obrigações pecuniárias no valor de 60.000€; quanto à diferença de facturação, o valor, considerando os cinco anos de vigência do contrato, seria de 112.500€, considerando o valor ano de 22.500€.
A Ré contestou, impugnando, em suma, a matéria alegada na PI quanto às invocadas promessas ou garantias feitas aquando da contratação, e alegando ter-se mantido uma localização e espaço privilegiado, tendo a Ré facultado ao A. todas as informações sobre o mesmo (o qual já se encontrava construído na integra na data da contratação) e assegurado sempre a administração do centro, situando-se a loja do A. num local de acesso a todo o público.
Ademais, alegou que fez a divulgação e promoção do centro em causa e, contrariamente ao referido na PI, o A. não fez o pagamento atempado das prestações devidas, sendo as mesmas pagas com atraso, a isto acrescendo que, desde Dezembro de 2006 a Fevereiro de 2007, o A. continuou a utilizar a loja em causa, não efectuando qualquer pagamento relativamente a esses meses, sendo que foi precisamente o comportamento dos lojistas, ao não efectuarem o pagamento das contrapartidas contratualmente estabelecidas, que contribuiu para a falta de funcionamento devido do centro. Quanto aos descontos feitos pela Ré, apenas foram concedidos aos lojistas que efectuassem o pagamento atempado, o que não era o caso do A.; mas, apesar disso, a Ré manteve os mesmos descontos em relação ao A., razão pela qual o A. não pode vir arguir qualquer excepção do não cumprimento.
A Ré impugnou ainda a matéria dos alegados prejuízos invocados pelo Autor.
Em reconvenção, a ré pediu a condenação do A. e da mulher deste (cuja intervenção principal, ao lado do Autor, foi efectivamente admitida, visto também ser parte no contrato invocado na PI), no pagamento das facturas correspondentes ao período de ocupação da loja e não pagas, devidas desde Novembro de 2006 a Fevereiro de 2007, no valor total de 6.286,98€, bem como dos juros de mora devidos desde a data de vencimento de cada factura.
E, não tendo a Ré aceite a resolução operada pelo A., por falta de fundamento, pediu ainda a condenação do mesmo e da respectiva mulher no pagamento duma indemnização correspondente a cinco vezes o valor da contrapartida devida pela utilização da loja, prevista na cláusula 15ª nº 4 do contrato, sendo esta indemnização no valor de 41.518,47€, pois a Ré considera resolvido o contrato desde o seu encerramento, ocorrido em Fevereiro de 2007, peticionando a Ré apenas o valor devido até ao final fixado no contrato – Maio de 2009.
Pediu ainda a Ré a condenação do A. como litigante de má fé, no pagamento de uma multa e indemnização não inferior a 2.500€.
Concluiu, assim, pela improcedência da acção e pela condenação do A. e da interveniente principal no pagamento da quantia de 6.286,98€, a título de contrapartidas, acrescido de juros de mora devidos desde a data de vencimento de cada factura, e ainda do valor de 41.518,47€, a título de penalidade contratual, devendo declarar-se resolvido o contrato.
Houve réplica, na qual o Autor manteve tudo o anteriormente alegado na PI, e pediu ainda que se declarasse nula a cláusula do artº 15ª do contrato, por violação da LCCG (Lei das Cláusulas Contratuais Gerais).
Admitida que foi a intervenção principal da mulher do A., a mesma fez seus os articulados apresentados pelo Autor.
Findos os articulados, o processo foi saneado, organizou-se a base instrutória (contra a qual a Ré reclamou, sem êxito) e teve lugar a audiência de discussão e julgamento, finda a qual foi proferida sentença (datada de 17/5/2011) com o seguinte teor decisório:
«Pelo exposto, decido julgar a presente acção parcialmente procedente e, em consequência:
a) Condeno a R. a pagar à A. e interveniente a quantia de €21.720,96 (vinte e um mil setecentos e vinte euros e noventa e seis cêntimos ), acrescida e juros de mora vencidos desde a citação e até integral pagamento, calculados à taxa legal;
b) Absolver a ré do demais peticionado;
c) Julgo o pedido reconvencional improcedente e, consequentemente, absolvo o A. e interveniente dos pedidos formulados.
Custas pela Autora e réus, na acção na proporção do decaimento e na reconvenção pela ré.
Notifique e registe».
Inconformada com o assim decidido, a Ré apelou da referida sentença, tendo rematado as concernentes alegações com as seguintes conclusões:
“1. O Despacho de fls. que recaiu sobre o requerimento da Recorrente de fls., por meio da qual a mesma reclamou contra a selecção da matéria de facto realizada no despacho saneador, com fundamento em insuficiência, procedeu a uma errada aplicação do direito, pois impediu que a Recorrente produzisse prova sobre factualidade alegada na contestação que se mostra essencial à boa decisão da causa, tendo em conta as várias soluções possíveis de direito e, em especial, as que vieram a ser adoptadas na Sentença recorrida, devendo ser revogado e substituído por outro que, admitindo a reclamação apresentada, determine o aditamento à base instrutória da matéria de facto constante dos artigos 7º, 8º, 9º, 10º, 11º, 12º, 13º, 14º, 15º, 30º, 34º, 36º, 37º, 38º, 39º, 43º, 44º, 48º, 49º, 50º, 51º, 52º, 53º, 54º, 96º, 97º, 98º, 99º, 100º, 117º, 118º, 131º e 143º da contestação, seguindo-se os ulteriores termos processuais;
2. Sem prejuízo das consequências processuais decorrentes da revogação do despacho de fls., o Tribunal “a quo” procedeu a uma...
A , residente em ….., Corroios, intentou, nas Varas Cíveis de Lisboa, acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum ordinário, contra B ( …..IMOBILIÁRIA E TURISMO, S.A.) , com sede em Lisboa, pedindo: a) que se reconheça o incumprimento doloso da Ré e, deste modo, que se considere resolvido o contrato celebrado entre as partes, por parte do Autor, com todas as consequências daí resultantes, v.g. a inexigibilidade definitiva de todas as obrigações contratuais; b) que a Ré seja condenada a entregar ao A. todas as quantias que recebeu por conta do direito de ingresso e das obrigações contratuais pecuniárias; c) que a Ré seja condenada a pagar ao Autor a quantia de 112.500,00€, acrescida de juros moratórios, à taxa legal, até pleno cumprimento.
Para tanto, alegou, em síntese, que:
- celebrou com a Ré um contrato que as partes designaram de contrato de utilização de loja em centro comercial, nos termos do qual a Ré conferia ao A., por um período de cinco anos, o direito à utilização da loja designada pelo n.º 1.13 do centro comercial C ( Galerias ………….);
- em contrapartida, o A. obrigava-se a pagar mensalmente determinada quantia (1.245,65 €, acrescida de IVA à taxa legal em vigor), a título de renda, bem como a comparticipar nas despesas e encargos com o funcionamento e utilização do Centro Comercial e com a promoção deste;
- aquando da contratação do espaço, foi dito pelos responsáveis da Ré que o centro comercial integraria um health center de grande dimensão e um restaurante de referência;
- na fase pré-contratual, a Ré referiu ainda ao A. que pretendia com a definição do lay-out contribuir para um número elevado de fluxo e circulação de pessoas, em benefício dos utilizadores de todas as lojas;
- na fase pré-contratual, a Ré referiu ainda ao A. que a comercialização dos espaços obedecesse a um “tenant-mix” constituído por um elenco de comércios e serviços, com força angariadora e capaz de evitar uma utilização anárquica, em prol de uma oferta global eficaz;
- nessa fase pré-contratual, a Ré prometeu ao Autor que a rede de lojas estaria utilizada quase a 100% e garantiu-lhe que o Centro seria alvo de um plano de publicidade ambicioso, tendo em vista a sua permanente divulgação;
- todavia, nenhuma das promessas então efectuadas pela Ré - as quais foram essenciais para o A. se decidir a contratar com a Ré - se concretizou, desde a abertura do Centro Comercial até à actualidade;
- até à presente data o Centro Comercial em causa mantém ausente do mesmo as referidas lojas “âncora” – o helth center e cadeia de restaurantes;
- o “lay-out” do centro permitia existirem zonas onde além dos lojistas e empregados, poucas pessoas circulavam e a zona de restauração por ter um dos acessos directos para o exterior, não obrigava necessariamente as pessoas a circular no centro;
- o “Tenant mix” não era diversificado, coabitando em maior número lojas com actividades idênticas;
- aquando da abertura do centro comercial, estavam fechadas cerca de 20% das lojas do mesmo;
- actualmente, encontram-se fechadas cerca de 75% do total das lojas existentes no Centro comercial;
- a publicidade do Centro levada a cabo pela Ré não causou impacto quanto ao fluxo de clientes no centro e nas lojas do mesmo;
- em face do descrito incumprimento contratual por parte da Ré, é lícito ao A. não realizar as suas contraprestações, nos termos do art.º 428º, n.º 1, do Código Civil;
- tendo o A. suspendido o pagamento das mesmas, a ré considerou-as pagas com a garantia bancária prestada pelo Autor e que a Ré accionou;
- não obstante, o A. acabou por proceder ao pagamento de todos os valores em divida;
- porém, existindo motivos para a resolução do contrato, o A. optou por esta, a qual foi comunicada à Ré por carta datada de 10/02/2007, com efeitos no mês seguinte;
- o A. sofreu prejuízos decorrentes da falta de cumprimento das promessas da Ré, que se consubstanciaram na falta de clientela no centro e, logo, na loja do A., pois, além do pagamento do direito do ingresso e de todas as obrigações pecuniárias que foram pagas, teve custos com as obras, os custos dos sucessivos adiamentos e ainda o prejuízo decorrente da diferença entre a facturação que teria conseguido obter, caso a loja funcionasse nos termos prometidos, e aquilo que efectivamente obteve;
- em termos de valores, o Autor gastou em obras o valor de 21.720,96€, despendeu a título de ingresso o valor de 4.446,97€ e suportou obrigações pecuniárias no valor de 60.000€; quanto à diferença de facturação, o valor, considerando os cinco anos de vigência do contrato, seria de 112.500€, considerando o valor ano de 22.500€.
A Ré contestou, impugnando, em suma, a matéria alegada na PI quanto às invocadas promessas ou garantias feitas aquando da contratação, e alegando ter-se mantido uma localização e espaço privilegiado, tendo a Ré facultado ao A. todas as informações sobre o mesmo (o qual já se encontrava construído na integra na data da contratação) e assegurado sempre a administração do centro, situando-se a loja do A. num local de acesso a todo o público.
Ademais, alegou que fez a divulgação e promoção do centro em causa e, contrariamente ao referido na PI, o A. não fez o pagamento atempado das prestações devidas, sendo as mesmas pagas com atraso, a isto acrescendo que, desde Dezembro de 2006 a Fevereiro de 2007, o A. continuou a utilizar a loja em causa, não efectuando qualquer pagamento relativamente a esses meses, sendo que foi precisamente o comportamento dos lojistas, ao não efectuarem o pagamento das contrapartidas contratualmente estabelecidas, que contribuiu para a falta de funcionamento devido do centro. Quanto aos descontos feitos pela Ré, apenas foram concedidos aos lojistas que efectuassem o pagamento atempado, o que não era o caso do A.; mas, apesar disso, a Ré manteve os mesmos descontos em relação ao A., razão pela qual o A. não pode vir arguir qualquer excepção do não cumprimento.
A Ré impugnou ainda a matéria dos alegados prejuízos invocados pelo Autor.
Em reconvenção, a ré pediu a condenação do A. e da mulher deste (cuja intervenção principal, ao lado do Autor, foi efectivamente admitida, visto também ser parte no contrato invocado na PI), no pagamento das facturas correspondentes ao período de ocupação da loja e não pagas, devidas desde Novembro de 2006 a Fevereiro de 2007, no valor total de 6.286,98€, bem como dos juros de mora devidos desde a data de vencimento de cada factura.
E, não tendo a Ré aceite a resolução operada pelo A., por falta de fundamento, pediu ainda a condenação do mesmo e da respectiva mulher no pagamento duma indemnização correspondente a cinco vezes o valor da contrapartida devida pela utilização da loja, prevista na cláusula 15ª nº 4 do contrato, sendo esta indemnização no valor de 41.518,47€, pois a Ré considera resolvido o contrato desde o seu encerramento, ocorrido em Fevereiro de 2007, peticionando a Ré apenas o valor devido até ao final fixado no contrato – Maio de 2009.
Pediu ainda a Ré a condenação do A. como litigante de má fé, no pagamento de uma multa e indemnização não inferior a 2.500€.
Concluiu, assim, pela improcedência da acção e pela condenação do A. e da interveniente principal no pagamento da quantia de 6.286,98€, a título de contrapartidas, acrescido de juros de mora devidos desde a data de vencimento de cada factura, e ainda do valor de 41.518,47€, a título de penalidade contratual, devendo declarar-se resolvido o contrato.
Houve réplica, na qual o Autor manteve tudo o anteriormente alegado na PI, e pediu ainda que se declarasse nula a cláusula do artº 15ª do contrato, por violação da LCCG (Lei das Cláusulas Contratuais Gerais).
Admitida que foi a intervenção principal da mulher do A., a mesma fez seus os articulados apresentados pelo Autor.
Findos os articulados, o processo foi saneado, organizou-se a base instrutória (contra a qual a Ré reclamou, sem êxito) e teve lugar a audiência de discussão e julgamento, finda a qual foi proferida sentença (datada de 17/5/2011) com o seguinte teor decisório:
«Pelo exposto, decido julgar a presente acção parcialmente procedente e, em consequência:
a) Condeno a R. a pagar à A. e interveniente a quantia de €21.720,96 (vinte e um mil setecentos e vinte euros e noventa e seis cêntimos ), acrescida e juros de mora vencidos desde a citação e até integral pagamento, calculados à taxa legal;
b) Absolver a ré do demais peticionado;
c) Julgo o pedido reconvencional improcedente e, consequentemente, absolvo o A. e interveniente dos pedidos formulados.
Custas pela Autora e réus, na acção na proporção do decaimento e na reconvenção pela ré.
Notifique e registe».
Inconformada com o assim decidido, a Ré apelou da referida sentença, tendo rematado as concernentes alegações com as seguintes conclusões:
“1. O Despacho de fls. que recaiu sobre o requerimento da Recorrente de fls., por meio da qual a mesma reclamou contra a selecção da matéria de facto realizada no despacho saneador, com fundamento em insuficiência, procedeu a uma errada aplicação do direito, pois impediu que a Recorrente produzisse prova sobre factualidade alegada na contestação que se mostra essencial à boa decisão da causa, tendo em conta as várias soluções possíveis de direito e, em especial, as que vieram a ser adoptadas na Sentença recorrida, devendo ser revogado e substituído por outro que, admitindo a reclamação apresentada, determine o aditamento à base instrutória da matéria de facto constante dos artigos 7º, 8º, 9º, 10º, 11º, 12º, 13º, 14º, 15º, 30º, 34º, 36º, 37º, 38º, 39º, 43º, 44º, 48º, 49º, 50º, 51º, 52º, 53º, 54º, 96º, 97º, 98º, 99º, 100º, 117º, 118º, 131º e 143º da contestação, seguindo-se os ulteriores termos processuais;
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