Acórdão nº 21101/19.6T8PRT.P3 de Tribunal da Relação do Porto, 01-07-2021
| Data de Julgamento | 01 Julho 2021 |
| Número Acordão | 21101/19.6T8PRT.P3 |
| Ano | 2021 |
| Órgão | Tribunal da Relação do Porto |
Processo n.º 21.101/19.6T8PRT.P3.
seja ordenada a intimação da requerida para se abster de vender o prédio identificado no artigo 1.º do articulado a terceiros e se abstenha de celebrar contratos-promessa de compra e venda, com eficácia real ou meramente obrigacional, contratos de arrendamentos ou contratos de qualquer outra natureza que possam onerar/desvalorizar o bem em causa, devendo igualmente abster-se de constituir hipotecas, ou outras garantias, ou por qualquer forma dispor do referido prédio;
se fixe uma sanção pecuniária compulsória, em montante não inferior a 1.500.000 EUR na eventualidade do incumprimento da providência pela requerida.
Tal decisão foi revogada por Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 09/01/2020 que determinou o prosseguimento dos autos.
Tendo sido deferida a dispensa da audiência prévia da requerida, foi proferida em 08/06/2020 decisão a julgar totalmente improcedente a providência essencialmente pelo mesmo motivo acima referido.
Tal decisão foi revogada por Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 05/11/2020 onde se decidiu decretar a providência cautelar requerida e fixar uma sanção pecuniária compulsória no montante de 1.500.000 EUR na eventualidade do incumprimento da providência pela requerida.
. promoveu o registo em seu nome do prédio prometido vender porque o cheque entregue pela requerente a título de sinal não chegou a ser movimentado, tendo a requerente recusado a sua substituição ou pagamento;
. a emissão de tal cheque tinha como finalidade permitir o registo dos imóveis a favor da requerida na conservatória do registo predial;
. logo após a outorga do contrato promessa de compra e venda, a requerida subscreveu toda a documentação necessária à obtenção de pedido de informação prévia junto da Câmara Municipal do Porto relativo ao prédio objecto da promessa, nas condições que anteriormente já haviam sido objeto de aprovação;
. o referido procedimento administrativo não foi adequadamente promovido pela requerente, acabando por se extinguir;
. a aprovação de pedido de informação prévia pela Câmara Municipal do Porto foi pelas partes considerada condição essencial à validade e eficácia do contrato promessa, tendo a sua não aprovação como consequência apenas a devolução à requerente do referido cheque, sem quaisquer outras consequências;
. a partir de março/abril de 2019 a requerida passou a sentir dificuldades em contactar a requerente, embora reconheça que se tenham estabelecidas negociações e contactos entre as partes com vista ao cumprimento do negócio, acabando por ser redigido aditamento ao contrato promessa que não foi assinado pela requerente;
. não tendo sido possível o contacto com a requerente entre maio e outubro de 2019, a requerida comunicou à requerente a resolução do contrato promessa.
. reconhece ter recebido comunicação da requerente em outubro de 2019, pela qual aquela comunica pretender o cumprimento do contrato promessa;
. nega ter procurado a venda dos imóveis a terceiros.
. por carta de 04/12/2019 comunicou à requerente a manutenção da declaração de resolução, restituiu o cheque datado de 21/11/2018 / invocou a anulação do contrato promessa com base no disposto na cláusula 4ª.
. por carta de 13/12/2019 novamente declarou à requerente a resolução do contrato.
. em 11/05/2020 a Câmara Municipal do Porto emitiu parecer favorável a um novo pedido de informação prévia que a requerida entretanto havia submetido, com aumento da área de construção.
. em 17/07/2020 a requerida novamente notificou a requerente para a celebração da escritura de compra e venda a 27/07/2020 a que a requerente não compareceu.
. em 23/07/2020 obteve acordo escrito com um dos inquilinos dos imóveis, pelo qual renunciou ao direito de preferência da venda daqueles.
. não chegou ainda a entendimento com outro dos inquilinos.
. em agosto de 2020 alienou a terceiro os imóveis prometidos vender.
. a providência constitui restrição ilegítima ao direito de propriedade da requerida, não se verifica nenhum dos requisitos do decretamento da providência e esta deve ser declarada inútil por os imóveis objeto do contrato promessa terem já sido alienados a terceiro.
«1. O presente recurso é interposto da douta decisão que julgou totalmente improcedente a oposição deduzida;
2. Na douta decisão, o Tribunal a quo aditou na matéria que considerou demostrada, 16 novos factos, de entre os quais o ponto 11, “A Requerente sempre se recusou a trocar, ou a pagar, o cheque …”
3. Como ficou demonstrado, a Recorrida sempre se recusou a trocar ou pagar o cheque que tinha caráter de sinal e garantia, segundo a cláusula terceira alínea a) do Contrato-Promessa. Cheque, este, pré-datado para 21-11-2018, cuja validade era de 27-03-2019.
4. Sendo certo, porém, que este cheque apenas poderia ser apresentado a pagamento quando se verifiquem 3 condições previstas no contrato promessa: o registo do conjunto de imóveis em nome da Recorrente, os imóveis estarem livres e devolutos de pessoas e bens, e a aprovação do PIP referido no contrato.
5. Ainda que não se verifiquem as condições para apresentação do cheque a pagamento, é certo que, dada a finalidade atribuída a este, deve sempre existir a possibilidade de o apresentar, isto porque, sendo ele uma garantia do cumprimento da obrigação pelo promitente-comprador, a sua ausência resulta na dúvida do cumprimento.
6. No entanto, na data em que expirava a validade do cheque ainda não havia PIP aprovado.
7. Pelo que, para a boa manutenção da garantia de cumprimento do contrato-promessa, os ditames da boa-fé obrigavam a Recorrida a oferecer a substituição do cheque expirado, o que não aconteceu.
8. Assim sendo, neste momento, não existe nenhuma garantia prestada pela Recorrida.
9. Portanto, neste momento, a Recorrente tem de cumprir todas as obrigações decorrentes do contrato-promessa, e a Recorrida não presta nenhuma garantia na execução do contrato.
10. Assim, a decidir como decidiu, o Tribunal a quo não relevou a posição de desigualdade em que as partes do referido contrato promessa assumiram, isto porque, desde 27-03-2019 que a Recorrida não tem nenhum encargo ou ónus com o processo.
11. Não restando outra leitura à Recorrente senão acreditar que este contrato promessa, um negócio sinalagmático por natureza, só gera obrigação para a promitente-vendedora.
12. A Recorrente não aceita, nem pode aceitar, este entendimento do Tribunal a quo, por não ter relevado este facto, que se torna de capital importância no contrato sinalagmático, onde todas as partes devem estar de boa-fé e correlatividade de obrigações mútuas.
13. Esquece-se Tribunal a quo de responder à questão sobre a manutenção do sinal e a garantia do cumprimento por banda da Recorrida, provado que foi que esta sempre se recusou a trocar ou a pagar o cheque.
14. Isto significa que o Tribunal a quo não relevou sequer a obrigação da Recorrida prestar garantia ou sinal no contrato promessa, quando expressamente é declarado essa obrigação.
15. Não obstante a não verificação, à data, dos requisitos para o levantamento do cheque, é mais do que natural que o título não fosse pago, mas já não é natural que não fosse trocado, pois neste momento não existe uma única garantia do cumprimento do contrato por parte da Recorrida.
16. O que não deixa de ser surpreendente é a forma como o Tribunal a quo considerou perfeitamente normal que o cheque não fosse apresentado a pagamento, limitando-se a este facto, sem qualquer tipo de fundamentação quanto à recusa da Recorrida na troca do referido cheque.
17. Ficou provado que as partes reuniram por várias ocasiões devido às circunstâncias supervenientes que surgiram atendendo à aprovação do novo PDM da cidade do Porto, com o objetivo de redigir um novo contrato, tendo em conta as referidas circunstâncias supervenientes.
18. Condições que ficaram aceites por ambas as partem, com a previsão de alteração do preço e possibilidade de a Recorrida poder encontrar uma solução para os inquilinos, mediante contrapartidas.
19. Isto porque, as condições subjacentes ao contrato inicial alteraram-se drasticamente como foi também o caso do PIP acordado inicialmente por ter sofrido o revês do parecer desfavorável da entidade Infraestruturas de Portugal, S.A., (doc. 3 da Oposição, fls. 154 verso).
20. Deste modo previa-se que o PIP não seria aprovado, sendo então necessária a redação de um aditamento/um novo contrato-promessa.
21. Obviamente que não é surpreendente que tenha sido demonstrado que, não tendo sido subscrito pela Recorrida, este novo contrato não tem relevância jurídica.
22. Pelo que, ao contrário do que o Tribunal a quo pareceu querer demostrar, na missiva (datada de 04-12-2019), a Recorrente não veio apenas e só resolver o contrato, restituir o cheque e convocar para a escritura de compra e venda, em condições diversas do contrato promessa, sem mais.
23. A Recorrente veio pela referida missiva confirmar que o contrato promessa assinado a 24/09/2018 estava definitivamente resolvido e a convocar para a escritura do contrato cujo clausulado foi acordado verbalmente.
24....
*
1). Relatório.
B…, Unipessoal, Lda., com sede no Lugar …, …., Viana do Castelo, requereu Providência cautelar não especificada contra C…, Lda., com sede na Rua …, …, Valongo, pedindo que:1). Relatório.
seja ordenada a intimação da requerida para se abster de vender o prédio identificado no artigo 1.º do articulado a terceiros e se abstenha de celebrar contratos-promessa de compra e venda, com eficácia real ou meramente obrigacional, contratos de arrendamentos ou contratos de qualquer outra natureza que possam onerar/desvalorizar o bem em causa, devendo igualmente abster-se de constituir hipotecas, ou outras garantias, ou por qualquer forma dispor do referido prédio;
se fixe uma sanção pecuniária compulsória, em montante não inferior a 1.500.000 EUR na eventualidade do incumprimento da providência pela requerida.
*
A referida providência foi liminarmente indeferida por despacho de 24/10/2019, entendendo-se, em síntese, que era inútil dada a possibilidade de se instaurar ação de execução específica do contrato promessa e promover o registo da ação, garantindo assim a prevalência do seu direito à aquisição no confronto com direitos relativos ao mesmo imóvel registados posteriormente.Tal decisão foi revogada por Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 09/01/2020 que determinou o prosseguimento dos autos.
Tendo sido deferida a dispensa da audiência prévia da requerida, foi proferida em 08/06/2020 decisão a julgar totalmente improcedente a providência essencialmente pelo mesmo motivo acima referido.
Tal decisão foi revogada por Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 05/11/2020 onde se decidiu decretar a providência cautelar requerida e fixar uma sanção pecuniária compulsória no montante de 1.500.000 EUR na eventualidade do incumprimento da providência pela requerida.
*
Citada para os termos da providência, a requerida deduziu oposição alegando em síntese que:. promoveu o registo em seu nome do prédio prometido vender porque o cheque entregue pela requerente a título de sinal não chegou a ser movimentado, tendo a requerente recusado a sua substituição ou pagamento;
. a emissão de tal cheque tinha como finalidade permitir o registo dos imóveis a favor da requerida na conservatória do registo predial;
. logo após a outorga do contrato promessa de compra e venda, a requerida subscreveu toda a documentação necessária à obtenção de pedido de informação prévia junto da Câmara Municipal do Porto relativo ao prédio objecto da promessa, nas condições que anteriormente já haviam sido objeto de aprovação;
. o referido procedimento administrativo não foi adequadamente promovido pela requerente, acabando por se extinguir;
. a aprovação de pedido de informação prévia pela Câmara Municipal do Porto foi pelas partes considerada condição essencial à validade e eficácia do contrato promessa, tendo a sua não aprovação como consequência apenas a devolução à requerente do referido cheque, sem quaisquer outras consequências;
. a partir de março/abril de 2019 a requerida passou a sentir dificuldades em contactar a requerente, embora reconheça que se tenham estabelecidas negociações e contactos entre as partes com vista ao cumprimento do negócio, acabando por ser redigido aditamento ao contrato promessa que não foi assinado pela requerente;
. não tendo sido possível o contacto com a requerente entre maio e outubro de 2019, a requerida comunicou à requerente a resolução do contrato promessa.
. reconhece ter recebido comunicação da requerente em outubro de 2019, pela qual aquela comunica pretender o cumprimento do contrato promessa;
. nega ter procurado a venda dos imóveis a terceiros.
. por carta de 04/12/2019 comunicou à requerente a manutenção da declaração de resolução, restituiu o cheque datado de 21/11/2018 / invocou a anulação do contrato promessa com base no disposto na cláusula 4ª.
. por carta de 13/12/2019 novamente declarou à requerente a resolução do contrato.
. em 11/05/2020 a Câmara Municipal do Porto emitiu parecer favorável a um novo pedido de informação prévia que a requerida entretanto havia submetido, com aumento da área de construção.
. em 17/07/2020 a requerida novamente notificou a requerente para a celebração da escritura de compra e venda a 27/07/2020 a que a requerente não compareceu.
. em 23/07/2020 obteve acordo escrito com um dos inquilinos dos imóveis, pelo qual renunciou ao direito de preferência da venda daqueles.
. não chegou ainda a entendimento com outro dos inquilinos.
. em agosto de 2020 alienou a terceiro os imóveis prometidos vender.
. a providência constitui restrição ilegítima ao direito de propriedade da requerida, não se verifica nenhum dos requisitos do decretamento da providência e esta deve ser declarada inútil por os imóveis objeto do contrato promessa terem já sido alienados a terceiro.
*
Por decisão de 17/03/2021 foi julgada totalmente improcedente a oposição.*
Interpõe recurso a requerida deste despacho, formulando as seguintes conclusões:«1. O presente recurso é interposto da douta decisão que julgou totalmente improcedente a oposição deduzida;
2. Na douta decisão, o Tribunal a quo aditou na matéria que considerou demostrada, 16 novos factos, de entre os quais o ponto 11, “A Requerente sempre se recusou a trocar, ou a pagar, o cheque …”
3. Como ficou demonstrado, a Recorrida sempre se recusou a trocar ou pagar o cheque que tinha caráter de sinal e garantia, segundo a cláusula terceira alínea a) do Contrato-Promessa. Cheque, este, pré-datado para 21-11-2018, cuja validade era de 27-03-2019.
4. Sendo certo, porém, que este cheque apenas poderia ser apresentado a pagamento quando se verifiquem 3 condições previstas no contrato promessa: o registo do conjunto de imóveis em nome da Recorrente, os imóveis estarem livres e devolutos de pessoas e bens, e a aprovação do PIP referido no contrato.
5. Ainda que não se verifiquem as condições para apresentação do cheque a pagamento, é certo que, dada a finalidade atribuída a este, deve sempre existir a possibilidade de o apresentar, isto porque, sendo ele uma garantia do cumprimento da obrigação pelo promitente-comprador, a sua ausência resulta na dúvida do cumprimento.
6. No entanto, na data em que expirava a validade do cheque ainda não havia PIP aprovado.
7. Pelo que, para a boa manutenção da garantia de cumprimento do contrato-promessa, os ditames da boa-fé obrigavam a Recorrida a oferecer a substituição do cheque expirado, o que não aconteceu.
8. Assim sendo, neste momento, não existe nenhuma garantia prestada pela Recorrida.
9. Portanto, neste momento, a Recorrente tem de cumprir todas as obrigações decorrentes do contrato-promessa, e a Recorrida não presta nenhuma garantia na execução do contrato.
10. Assim, a decidir como decidiu, o Tribunal a quo não relevou a posição de desigualdade em que as partes do referido contrato promessa assumiram, isto porque, desde 27-03-2019 que a Recorrida não tem nenhum encargo ou ónus com o processo.
11. Não restando outra leitura à Recorrente senão acreditar que este contrato promessa, um negócio sinalagmático por natureza, só gera obrigação para a promitente-vendedora.
12. A Recorrente não aceita, nem pode aceitar, este entendimento do Tribunal a quo, por não ter relevado este facto, que se torna de capital importância no contrato sinalagmático, onde todas as partes devem estar de boa-fé e correlatividade de obrigações mútuas.
13. Esquece-se Tribunal a quo de responder à questão sobre a manutenção do sinal e a garantia do cumprimento por banda da Recorrida, provado que foi que esta sempre se recusou a trocar ou a pagar o cheque.
14. Isto significa que o Tribunal a quo não relevou sequer a obrigação da Recorrida prestar garantia ou sinal no contrato promessa, quando expressamente é declarado essa obrigação.
15. Não obstante a não verificação, à data, dos requisitos para o levantamento do cheque, é mais do que natural que o título não fosse pago, mas já não é natural que não fosse trocado, pois neste momento não existe uma única garantia do cumprimento do contrato por parte da Recorrida.
16. O que não deixa de ser surpreendente é a forma como o Tribunal a quo considerou perfeitamente normal que o cheque não fosse apresentado a pagamento, limitando-se a este facto, sem qualquer tipo de fundamentação quanto à recusa da Recorrida na troca do referido cheque.
17. Ficou provado que as partes reuniram por várias ocasiões devido às circunstâncias supervenientes que surgiram atendendo à aprovação do novo PDM da cidade do Porto, com o objetivo de redigir um novo contrato, tendo em conta as referidas circunstâncias supervenientes.
18. Condições que ficaram aceites por ambas as partem, com a previsão de alteração do preço e possibilidade de a Recorrida poder encontrar uma solução para os inquilinos, mediante contrapartidas.
19. Isto porque, as condições subjacentes ao contrato inicial alteraram-se drasticamente como foi também o caso do PIP acordado inicialmente por ter sofrido o revês do parecer desfavorável da entidade Infraestruturas de Portugal, S.A., (doc. 3 da Oposição, fls. 154 verso).
20. Deste modo previa-se que o PIP não seria aprovado, sendo então necessária a redação de um aditamento/um novo contrato-promessa.
21. Obviamente que não é surpreendente que tenha sido demonstrado que, não tendo sido subscrito pela Recorrida, este novo contrato não tem relevância jurídica.
22. Pelo que, ao contrário do que o Tribunal a quo pareceu querer demostrar, na missiva (datada de 04-12-2019), a Recorrente não veio apenas e só resolver o contrato, restituir o cheque e convocar para a escritura de compra e venda, em condições diversas do contrato promessa, sem mais.
23. A Recorrente veio pela referida missiva confirmar que o contrato promessa assinado a 24/09/2018 estava definitivamente resolvido e a convocar para a escritura do contrato cujo clausulado foi acordado verbalmente.
24....
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃODesbloqueie o acesso total com um teste gratuito de 7 dias
Transforme a sua pesquisa jurídica com a vLex
-
Acesso completo à maior coleção de jurisprudência de common law numa única plataforma
-
Gere resumos de casos com IA que destacam instantaneamente os principais pontos jurídicos
-
Funcionalidades de pesquisa avançada com opções precisas de filtragem e ordenação
-
Conteúdo jurídico abrangente com documentos de mais de 100 jurisdições
-
Confiado por 2 milhões de profissionais, incluindo os principais escritórios de advocacia do mundo
-
Aceda a pesquisas potenciadas por IA com o Vincent AI: consultas em linguagem natural com citações verificadas
Desbloqueie o acesso total com um teste gratuito de 7 dias
Transforme a sua pesquisa jurídica com a vLex
-
Acesso completo à maior coleção de jurisprudência de common law numa única plataforma
-
Gere resumos de casos com IA que destacam instantaneamente os principais pontos jurídicos
-
Funcionalidades de pesquisa avançada com opções precisas de filtragem e ordenação
-
Conteúdo jurídico abrangente com documentos de mais de 100 jurisdições
-
Confiado por 2 milhões de profissionais, incluindo os principais escritórios de advocacia do mundo
-
Aceda a pesquisas potenciadas por IA com o Vincent AI: consultas em linguagem natural com citações verificadas
Desbloqueie o acesso total com um teste gratuito de 7 dias
Transforme a sua pesquisa jurídica com a vLex
-
Acesso completo à maior coleção de jurisprudência de common law numa única plataforma
-
Gere resumos de casos com IA que destacam instantaneamente os principais pontos jurídicos
-
Funcionalidades de pesquisa avançada com opções precisas de filtragem e ordenação
-
Conteúdo jurídico abrangente com documentos de mais de 100 jurisdições
-
Confiado por 2 milhões de profissionais, incluindo os principais escritórios de advocacia do mundo
-
Aceda a pesquisas potenciadas por IA com o Vincent AI: consultas em linguagem natural com citações verificadas
Desbloqueie o acesso total com um teste gratuito de 7 dias
Transforme a sua pesquisa jurídica com a vLex
-
Acesso completo à maior coleção de jurisprudência de common law numa única plataforma
-
Gere resumos de casos com IA que destacam instantaneamente os principais pontos jurídicos
-
Funcionalidades de pesquisa avançada com opções precisas de filtragem e ordenação
-
Conteúdo jurídico abrangente com documentos de mais de 100 jurisdições
-
Confiado por 2 milhões de profissionais, incluindo os principais escritórios de advocacia do mundo
-
Aceda a pesquisas potenciadas por IA com o Vincent AI: consultas em linguagem natural com citações verificadas
Desbloqueie o acesso total com um teste gratuito de 7 dias
Transforme a sua pesquisa jurídica com a vLex
-
Acesso completo à maior coleção de jurisprudência de common law numa única plataforma
-
Gere resumos de casos com IA que destacam instantaneamente os principais pontos jurídicos
-
Funcionalidades de pesquisa avançada com opções precisas de filtragem e ordenação
-
Conteúdo jurídico abrangente com documentos de mais de 100 jurisdições
-
Confiado por 2 milhões de profissionais, incluindo os principais escritórios de advocacia do mundo
-
Aceda a pesquisas potenciadas por IA com o Vincent AI: consultas em linguagem natural com citações verificadas