Acórdão nº 21/23.5T8TCS.C1 de Tribunal da Relação de Coimbra, 16-09-2025

Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra,

1.º Juiz adjunto……… Fernando de Jesus Fonseca Monteiro

2.º Juiz adjunto………. Carlos António Paula Moreira

Recorridos…………………..BB e CC,

Todos melhor identificados nos autos.

a) O presente recurso vem interposto pelo réu AA e é dirigido à sentença que julgou a ação procedente, ação esta através da qual os Autores exercem um direito de preferência relativamente ao prédio identificado nos autos, comprado pelo réu ora recorrente, o qual se vê obrigado, pela sentença, a abrir mão dele a favor dos recorridos.

Nos autos debateram-se várias questões, entre elas saber da natureza rústica ou não rústica do prédio do artigo matricial ...24 pertencente ao recorrente, o qual sustenta que tem natureza rústica e que tal item inviabiliza o direito de preferência exercido pelos recorridos; outra questão respeita aos trabalhos que foram realizados no prédio do artigo ...25, por parte do recorrente, e respetivo valor para efeitos de indemnização por benfeitorias, questão relevante na hipótese do recorrente ser obrigado a abrir mão do prédio.

Realizou-se a audiência de julgamento e foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:

«Em face de todo o exposto, julga-se a ação procedente e, em consequência, decide-se:

a) Declarar que o preço acordado e pago pelo negócio de compra e venda mencionado no ponto 3. dos factos provados foi pelo valor de €10.000,00;

b) Declarar procedente a ação de preferência, ficando BB e DD investidos na posição de compradores na escritura de compra e venda mencionado no ponto 3. dos factos provados e, em consequência, de haver para si o prédio objeto da mesma, declarando-se estes como seus proprietários plenos;

c) Determinar a atualização da AP. ...39 com a substituição do Réu AA pelos Autores BB e DD;

d) Condicionar a eficácia das alíneas a) e b) deste dispositivo ao depósito por parte dos Autores, dentro de 10 dias após trânsito desta sentença, da quantia de €10.000,00 e da quantia correspondente aos custos acrescidos por força do decidido na alínea a) deste dispositivo;

e) Ordenar que, após 10 dias do cumprimento da alínea d) deste dispositivo, a quantia depositada nestes autos seja transferida para AA;

f) Absolver o Réu AA do pedido de condenação como litigante de má-fé;

g) Condenar os Réus em custas processuais.»

b) É desta decisão que vem interposto recurso por parte do réu AA, cujas conclusões são as seguintes:

« I Afigura-se ao Recorrente que o pressuposto fundamental para o exercício do direito de preferência atribuído pelo artigo 1380º do C.C. aos proprietários de terrenos confinantes é de estes sejam considerados terrenos aptos para cultura, não sendo necessário que eles sejam efectivamente agricultados.

II É sobre aqueles que se arrogam titulares do direito de preferência e que pretendem que lhes seja judicialmente reconhecido esse direito que recai o ónus de alegação e prova de todos estes requisitos, nos termos do disposto no artigo 342º, nº1 do Código Civil, impendendo sobre aqueles contra quem é invocado este direito, nos termos das disposições conjugadas do nº 2 do citado artigo 342º, e 1381º, alíneas a) e b), do mesmo código, o ónus de provar factos dos quais se possa concluir pela verificação de alguma das exceções contidas nestas duas alíneas”.

III No entanto, a discussão in casu centra-se, pois, na eventual existência de factos impeditivos, mais precisamente na possibilidade de o terreno do Réu, ora Recorrente se destinar a fim que não seja a cultura [cfr. artigo 1381.º, al. a), in fine].

IV O Recorrente adquiriu os prédios rústicos com os nºs matriciais ...23 e ...24 por escrituras lavradas no Cartório Notarial ..., ambas em 16/08/1984 (Cfr. Docs. de fls.. juntos aos autos, que na p.i., quer na contestação/Reconvenção e nºs. 3 e 7 dos factos provados).

V Ora tais prédios rústicos considerados terrenos aptos para cultura, mormente, terra de pinhal e pastagem e terra de cultura, pastagem e videiras Cfr. Docs. juntos à p.i. e factos provados nºs. 3 e 7).

VI Portanto, há mais de 20, 30, 40 anos, que os prédios identificados nos pontos 4., 7. e 11. são utilizados indistintamente, pelo menos desde 1984, pelo Réu AA e por CC, sem qualquer marco, sinal, delimitação física ou separação (Cfr. Nº 13 dos factos provados)

VII Sendo certo que os documentos juntos (caderneta predial, certidão permanente predial e escrituras não foram impugnadas pelos AA./Recorridos, nem a finalidade dos prédios ali identificados e ora em apreciação nos presentes autos (cfr. Factos provados nº. 13, 15, 17 e 18).

VIII Posição defendida já pelo douto acórdão do STJ, 06/07/2023, Procº 249/19.2T8TVR.E1.S1, e douto acórdão do TRE: “Para que o direito de preferência tenha êxito não se torna necessário que deparemos com um efetivo cultivo dos terrenos confinantes, bastando a mera aptidão para a cultura”- Ac. TRE Évora, 20-09-2007, P. 575/07-2, in www.dgsi.pt.

IX Por conseguinte, os prédios confinantes devem ser aptos para cultura, sem o que o direito de preferência não deverá ser reconhecido.

IX Ora, precisamente, o Recorrente demonstrou todos os pressupostos legais do direito de preferência, ou seja, que os seus prédios confinantes com o prédio preferente são aptos para cultura e sempre foram cultivados e lavrados (existe cultivo de couves e árvores de fruto), sendo certo que a isso não estava obrigado, até ao presente.

X Fazendo uma interpretação do artigo 1381.º do CC à luz da teleologia do instituto do direito de preferência (propiciar o emparcelamento de terrenos com área inferior à unidade de cultura, com vista a alcançar-se uma exploração agrícola tecnicamente rentável e evitar-se, assim, a proliferação do minifúndio, considerado incompatível com um aproveitamento fundiário eficiente) e na senda daquilo que vem sendo decidido neste Supremo Tribunal de Justiça, deve entender-se que basta a aptidão do terreno para cultura para não poder ser afastado o direito de preferência.

Veja-se, por exemplo, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 3.11.2011 (Proc. 7712/05.0TBBRG.G2.S1) “Pressuposto fundamental para o exercício do direito de preferência atribuído pelo art.1380º do Código Civil aos proprietários de terrenos confinantes, é de que estes sejam considerados terrenos aptos para cultura”.

XI Quer isto dizer que, na óptica do ora Recorrente, a existência ou não de efectiva exploração agrícola do terreno não é necessária para este efeito.

XII Por conseguinte, o Recorrente não só demonstrou à saciedade que os seus dois prédios são aptos para cultura, mas que efectivamente os mesmos se encontram lavrados e afectos à agricultura (existe cultivo de couves e árvores de fruto e no patamar inferior, existe um poço, uma zona com árvores de fruto e edificações), sendo certo que a isso não estava obrigado (Cfr. Factos provados nºs. 3, 4, 7, 13, 15, 17 e 18).

XIII Por aplicação conjugada dos artigos 1381.º e 342.º, n.º 2, do CC, o ónus da prova dos factos impeditivos do direito de preferência recai sobre aqueles contra quem o direito é invocado, ou seja, aqui os Recorridos.

XIV Ora, O Recorrente logrou demonstrar e provar factos de que nos seus prédios encontram-se cultivados e plantados e que existem ali construções, as quais não têm qualquer autonomia económica, nos termos e para os efeitos do disposto no artº 204º, nº 2 do Código Civil [cfr. factos provados 3, 4, 7, 13, 15, 17 e 18.

XV Não obstante ali existir um armazém que, aliás, serve para guardar instrumentos destinados à agricultura, uma piscina e uma casa de máquinas, tais factos não contrariam a aptidão do prédio para a cultura – e, como tal, os Recorridos não demonstraram que está precludida a possibilidade de, no futuro, vir a ser efectivamente desenvolvida a cultura em toda a sua plenitude.

XVI Não tendo os Autores/Recorridos logrado provar qualquer facto relevante neste plano, a questão da existência do direito de preferência deve ser decidida contra eles.

XVII O facto de, no terreno do Réu Recorrente ter sido edificado uma construção, piscina e casa de máquinas, não é, só por si, demonstrativo de que o Recorrente não possa conjugar essa infraestrutura com uma exploração de cultura se não mesmo de retirar aquela construção a todo o tempo».

XVIII Não é possível, em suma, ter certezas quanto ao destino que, no futuro, será dado ao prédio. O que é certo é que se propiciem as condições ideais para que no prédio passe a ser efectivamente desenvolvida cultura o que, aliás, o Recorrente faz, ou seja, desenvolve agricultura.

XIX Ante o exposto, não se encontra demonstrada qualquer causa impeditiva do direito de preferência do prédio ...24 em relação ao prédio ...25, nos termos do art. 1381.º, n.º 1, al. a), 1.ª parte do CC, uma vez que tem de se considerar que ambos os prédios são terrenos aptos para cultura e encontram-se efectivamente cultivados.

Sem prescindir,

XX A existir ou a prever-se uma alteração do fim a que se destinam os prédios, a nova finalidade invocada teria de ser juridicamente admissível à data da aquisição do prédio a preferir.

XXI Sendo que, sempre tal alteração teria de ser coadunável com o determinado pelo Plano Director Municipal (PDM) e resultante de licença da entidade administrativa loca (Câmara Municipal), o que não se verificava à data de aquisição e tampouco se verifica actualmente.

XXII Na esteira do Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, de 22.05.2013, Procº Nº 01146/12 «Um prédio rústico transforma-se em terreno urbano (apto a construção) apenas com o acto administrativo que concede a licença para lotear ou construir.

XXIII Por conseguinte, a construção existente nos prédios do Recorrente, para além de não terem autonomia económica, são ilegais, por não terem qualquer licença de construção, sendo, pois, absolutamente irrelevantes para os presentes autos.

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