Acórdão nº 19813/16.5T8LSB.L1-7 de Tribunal da Relação de Lisboa, 26-03-2019
| Data de Julgamento | 26 Março 2019 |
| Número Acordão | 19813/16.5T8LSB.L1-7 |
| Ano | 2019 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
Acordam as Juízas na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
EZ… – SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA. intentou contra ML… a presente acção declarativa de condenação, com processo comum pedindo a condenação desta no pagamento da quantia de € 34 521,89 (trinta e quatro mil quinhentos e vinte e um euros e oitenta e nove cêntimos), correspondente ao capital e juros vencidos e ainda no pagamento dos juros vincendos, à taxa legal, até integral pagamento da dívida.
Alega para tanto, muito em síntese, o seguinte:
² A autora, no exercício da sua actividade, celebrou com a ré um contrato de mediação imobiliária, em 27 de Outubro de 2014, obrigando-se a conseguir interessado para a compra do imóvel de que esta é proprietária (fracção autónoma designada pelas letras “AP”, …º andar esquerdo, do imóvel sito à Av. …, n.ºs … a …-G, Praça …, n.ºs … a …-D, Rua …, n.ºs … a …-G e Rua …, n.ºs … a …-E, Lisboa, freguesia de Belém, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número … e inscrito na matriz sob o artigo …), pelo preço de € 550 000,00, ficando a ré obrigada a pagar, a título de remuneração, a quantia correspondente a 5% sobre o valor da venda, acrescida de IVA, ou seja, € 33 825,00;
² Na sequência das diligências da autora, em 6 de Abril de 2016, HC… e RC… apresentaram proposta de aquisição pelo preço de € 520 000,00, após o que o pai da ré comunicou que esta apenas celebraria o contrato por € 700 000,00;
- Os interessados na compra manifestaram interesse em adquirir o imóvel pelo preço de € 550 000,00, que a ré não aceitou;
- A recusa da ré colocou em causa a dignidade profissional e negocial da autora junto daqueles interessados na compra, que não se realizou apenas por culpa da ré;
- A ré incumpriu a sua obrigação e não procedeu ao pagamento da remuneração devida, nos termos da alínea b) do n.º 1, da cláusula 3ª do contrato.
A ré contestou suscitando a nulidade do contrato de mediação imobiliária e impugnando parcialmente o alegado na petição inicial referindo que foi transmitido à autora que aquela já não estava interessada em vender a fracção mas sim em arrendá-la, tanto que o senhor AG…, em 28 de Março de 2016, remeteu correspondência relativa ao processo de arrendamento, estando assim convencida que a alteração ao contrato tinha sido aceite.
Pugnou pela improcedência da acção e pela sua absolvição do pedido.
A autora pronunciou-se quanto ao teor da contestação em articulado autónomo (cf. fls. 43 a 45 dos autos).
Foi suscitada e apreciada a incompetência territorial do Juízo Local Cível de Lisboa, sendo os autos remetidos à Instância Local Cível de Cascais (cf. fls. 58).
Dispensada a audiência prévia, foi fixado o objecto do litígio e enunciados os temas de prova.
Realizada a audiência final, foi a autora convidada a concretizar os valores de despesas tidas com as acções de promoção e publicidade, convite a que acedeu, sobre o que incidiu resposta por parte da ré.
Encerrada a audiência, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu a ré do pedido.
É desta sentença que a autora/apelante interpõe o presente recurso concluindo as suas alegações do seguinte modo:
A. Em face do circunstancialismo comprovado nos autos, mostra-se evidente que entre Autora e Ré foi celebrado um contrato de mediação imobiliária para venda de determinado imóvel pelo preço de € 550.000 (por meio do contrato de mediação imobiliária para que se remete no ponto 3. dos factos provados) e que a A. angariou um casal de interessados que se propuseram adquirir o imóvel pelo referido preço (pontos 5. a 8. dos factos provados), ao que a Ré não acedeu, sem que alguma vez tenha também comunicado qualquer alteração de preço à A. (pontos 9 e 10);
B. Como tal, a Autora/Recorrente tem, pois, o direito de receber uma indemnização pelo incumprimento contratual ou pela revogação unilateral tácita do contrato em que se consubstanciou a atuação da Ré, bem patente na matéria de facto dada como provada, nomeadamente nos pontos 7 a 12 dos factos provados);
C. A decisão unilateral da Ré/Recorrida de não vender o imóvel, mesmo depois de a Autora/Recorrente ter angariado interessados dispostos a pagar o preço assumido no contrato de mediação imobiliária, importou para a A. a perda do direito a uma comissão de 5% sobre o valor do preço oferecido pelos interessados, ou seja, o montante de € 33.825,00, acrescido de juros vencidos, como reclamado na petição inicial;
D. Ou seja, contrariamente ao que decidiu a sentença sob recurso, é efetivamente este montante o lucro cessante da Autora e o seu correspondente prejuízo, aferindo-se a indemnização pelo interesse contratual positivo;
E. O incumprimento ou a revogação unilateral, mais precisamente, a denúncia do contrato, que foi o que tacitamente aqui ocorreu da parte da Ré/Recorrida, ao recusar a proposta de compra pelo preço dado em mediação, porque procedeu da parte mandante e se trata de um contrato oneroso, implica para esta o dever de indemnizar o prestador de serviços pelos prejuízos que o mesmo sofreu, sempre que o contrato tenha sido conferido, como aqui sucede, para a realização de uma determinada finalidade, em conformidade com o disposto pelo artigo 1172º c), do CC.
F. Verifica-se, portanto, uma responsabilidade contratual, devendo a Ré pagar à Autora uma indemnização, que se entende conexionada com o interesse positivo, ou seja a Autora pode não ter direito a esta quantia a título de comissão contratual propriamente dita, dado que o negócio não se concluiu e a mediação foi contratada sem exclusividade, mas é justo e legal que seja condenada a pagar o referido valor a título de indemnização pelo interesse contratual positivo, pois houve quebra injustificada do contrato de mediação imobiliária por parte da Ré.
G. Mesmo que assim não fosse – e sem conceder – sempre haveria a pretensão indemnizatória proceder a título de interesse contratual negativo.
H. Pois, como bem discorre a sentença sob recurso a este propósito “Contudo, no caso vertente, o que sucedeu foi que o preço de venda fixado foi de € 550.000,00 euros e a Ré cliente, por intermédio da pessoa do seu pai, declarou não pretender vender por menos de € 750.000,00 euros, apesar de haver um interessado que declarou pretender adquiri-lo pelo preço inicial. O negócio final não foi assim concluído por causa imputável à Ré, que com a alteração de preço frustrou a actividade desenvolvida pela Autora, de aproximação de interessados pelo preço inicialmente proposto (art. 799º do Cod. Civil).Com efeito, no cumprimento da obrigação devem as partes proceder de boa fé, sendo que apenas a realização integral da prestação satisfaz o direito do credor (art.º 762º, nº 2 e art.º 763º do Cod. Civil). Logo só a estabilidade do preço de venda inicial permitiria à Autora continuar a promover o imóvel e a angariar interessados, sob pena de se frustrar a sua prestação contratual e incumprir os deveres de informação e exactidão que sobre ela impendem, e que a obrigam, nomeadamente, a dar toda a informação disponível sobre o imóvel aos interessados”.
I. Ou seja, depois de convite do tribunal nesse sentido e reclamação de prejuízos por parte da Recorrente em requerimento adicional, nomeadamente com despesas havidas e direito à sua imagem e bom nome, a sentença começa por discorrer sobre este enquadramento mas logo retrocede paralisando no suposto facto de que tais despesas e danos ocorreram sobre a pessoa do auxiliar da Recorrente e não desta.
J. Sem razão, porém, também neste ponto.
K. Desde logo porque se verifica aqui uma enorme contradição entre a matéria de facto dada como provada e a dada como não provada, bem como entre os fundamentos e as conclusões a que chega a sentença sob recurso.
L. Pois se ficou provado que (ponto 12):
· A Autora suportou o tempo despendido pelo seu comercial na promoção do imóvel;
· A Autora suportou o investimento em publicidade;
· A Autora ficou com a sua dignidade profissional prejudicada perante os interessados;
M. Como concluir depois que a Autora não teve despesas na promoção do imóvel?? (ponto 17- Factos não provados) ou que “qualquer dano de imagem ocorrido, a ter ocorrido, não radicou na esfera jurídica da Autora, mas sim na esfera jurídica do seu comercial independente “??
N. Aliás, na explanação sobre a prova a sentença é clara ao afirmar que “Os factos 11) e 12) foram dados como provados em face do depoimento de AG…, mediador imobiliário, o qual deu conta que o imóvel acabou por não ser vendido (o que foi também confirmado no depoimento de MA…), o que deixou os interessados aborrecidos pelo tempo perdido e a Autora com as perdas derivadas do tempo perdido pelo seu comercial em visitas longas e investimento de publicidade, sem qualquer retorno, para além da sua dignidade profissional ou imagem comercial afectada perante os interessados”.
O. Pelo que estamos perante uma manifesta contradição entre a matéria de facto dada como provada nos pontos 12. e 17., bem como manifesta contradição em relação às conclusões a que a sentença chega perante a factualidade referida, o que expressamente se invoca. Ademais, resulta do ponto 4 dos factos provados que “No seguimento do negócio celebrado entre as partes a Autora entregou a promoção do imóvel a AG…, que:
· publicitou o imóvel nas páginas de internet da EZ… e BPIexpresso imobiliário;
· expediu cerca de 50 mensagens de correio electrónico;
· tendo atendido mais de 100 telefonemas;
· e realizado 10 visitas ao imóvel, com duração média de meia hora, salvo as últimas que demoraram cerca de três horas”.
P. Neste ponto, mais ficou provado que foi o referido comercial que assumiu as despesas, nomeadamente de publicidade, sendo que existe prova documental nos autos de que o valor daquelas despesas ascendeu a € 1.906,50, conforme facturas a que também alude a sentença sob recurso.
Q. Enfim, o certo é que o comercial actuou por...
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I – RELATÓRIOEZ… – SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA. intentou contra ML… a presente acção declarativa de condenação, com processo comum pedindo a condenação desta no pagamento da quantia de € 34 521,89 (trinta e quatro mil quinhentos e vinte e um euros e oitenta e nove cêntimos), correspondente ao capital e juros vencidos e ainda no pagamento dos juros vincendos, à taxa legal, até integral pagamento da dívida.
Alega para tanto, muito em síntese, o seguinte:
² A autora, no exercício da sua actividade, celebrou com a ré um contrato de mediação imobiliária, em 27 de Outubro de 2014, obrigando-se a conseguir interessado para a compra do imóvel de que esta é proprietária (fracção autónoma designada pelas letras “AP”, …º andar esquerdo, do imóvel sito à Av. …, n.ºs … a …-G, Praça …, n.ºs … a …-D, Rua …, n.ºs … a …-G e Rua …, n.ºs … a …-E, Lisboa, freguesia de Belém, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número … e inscrito na matriz sob o artigo …), pelo preço de € 550 000,00, ficando a ré obrigada a pagar, a título de remuneração, a quantia correspondente a 5% sobre o valor da venda, acrescida de IVA, ou seja, € 33 825,00;
² Na sequência das diligências da autora, em 6 de Abril de 2016, HC… e RC… apresentaram proposta de aquisição pelo preço de € 520 000,00, após o que o pai da ré comunicou que esta apenas celebraria o contrato por € 700 000,00;
- Os interessados na compra manifestaram interesse em adquirir o imóvel pelo preço de € 550 000,00, que a ré não aceitou;
- A recusa da ré colocou em causa a dignidade profissional e negocial da autora junto daqueles interessados na compra, que não se realizou apenas por culpa da ré;
- A ré incumpriu a sua obrigação e não procedeu ao pagamento da remuneração devida, nos termos da alínea b) do n.º 1, da cláusula 3ª do contrato.
A ré contestou suscitando a nulidade do contrato de mediação imobiliária e impugnando parcialmente o alegado na petição inicial referindo que foi transmitido à autora que aquela já não estava interessada em vender a fracção mas sim em arrendá-la, tanto que o senhor AG…, em 28 de Março de 2016, remeteu correspondência relativa ao processo de arrendamento, estando assim convencida que a alteração ao contrato tinha sido aceite.
Pugnou pela improcedência da acção e pela sua absolvição do pedido.
A autora pronunciou-se quanto ao teor da contestação em articulado autónomo (cf. fls. 43 a 45 dos autos).
Foi suscitada e apreciada a incompetência territorial do Juízo Local Cível de Lisboa, sendo os autos remetidos à Instância Local Cível de Cascais (cf. fls. 58).
Dispensada a audiência prévia, foi fixado o objecto do litígio e enunciados os temas de prova.
Realizada a audiência final, foi a autora convidada a concretizar os valores de despesas tidas com as acções de promoção e publicidade, convite a que acedeu, sobre o que incidiu resposta por parte da ré.
Encerrada a audiência, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu a ré do pedido.
É desta sentença que a autora/apelante interpõe o presente recurso concluindo as suas alegações do seguinte modo:
A. Em face do circunstancialismo comprovado nos autos, mostra-se evidente que entre Autora e Ré foi celebrado um contrato de mediação imobiliária para venda de determinado imóvel pelo preço de € 550.000 (por meio do contrato de mediação imobiliária para que se remete no ponto 3. dos factos provados) e que a A. angariou um casal de interessados que se propuseram adquirir o imóvel pelo referido preço (pontos 5. a 8. dos factos provados), ao que a Ré não acedeu, sem que alguma vez tenha também comunicado qualquer alteração de preço à A. (pontos 9 e 10);
B. Como tal, a Autora/Recorrente tem, pois, o direito de receber uma indemnização pelo incumprimento contratual ou pela revogação unilateral tácita do contrato em que se consubstanciou a atuação da Ré, bem patente na matéria de facto dada como provada, nomeadamente nos pontos 7 a 12 dos factos provados);
C. A decisão unilateral da Ré/Recorrida de não vender o imóvel, mesmo depois de a Autora/Recorrente ter angariado interessados dispostos a pagar o preço assumido no contrato de mediação imobiliária, importou para a A. a perda do direito a uma comissão de 5% sobre o valor do preço oferecido pelos interessados, ou seja, o montante de € 33.825,00, acrescido de juros vencidos, como reclamado na petição inicial;
D. Ou seja, contrariamente ao que decidiu a sentença sob recurso, é efetivamente este montante o lucro cessante da Autora e o seu correspondente prejuízo, aferindo-se a indemnização pelo interesse contratual positivo;
E. O incumprimento ou a revogação unilateral, mais precisamente, a denúncia do contrato, que foi o que tacitamente aqui ocorreu da parte da Ré/Recorrida, ao recusar a proposta de compra pelo preço dado em mediação, porque procedeu da parte mandante e se trata de um contrato oneroso, implica para esta o dever de indemnizar o prestador de serviços pelos prejuízos que o mesmo sofreu, sempre que o contrato tenha sido conferido, como aqui sucede, para a realização de uma determinada finalidade, em conformidade com o disposto pelo artigo 1172º c), do CC.
F. Verifica-se, portanto, uma responsabilidade contratual, devendo a Ré pagar à Autora uma indemnização, que se entende conexionada com o interesse positivo, ou seja a Autora pode não ter direito a esta quantia a título de comissão contratual propriamente dita, dado que o negócio não se concluiu e a mediação foi contratada sem exclusividade, mas é justo e legal que seja condenada a pagar o referido valor a título de indemnização pelo interesse contratual positivo, pois houve quebra injustificada do contrato de mediação imobiliária por parte da Ré.
G. Mesmo que assim não fosse – e sem conceder – sempre haveria a pretensão indemnizatória proceder a título de interesse contratual negativo.
H. Pois, como bem discorre a sentença sob recurso a este propósito “Contudo, no caso vertente, o que sucedeu foi que o preço de venda fixado foi de € 550.000,00 euros e a Ré cliente, por intermédio da pessoa do seu pai, declarou não pretender vender por menos de € 750.000,00 euros, apesar de haver um interessado que declarou pretender adquiri-lo pelo preço inicial. O negócio final não foi assim concluído por causa imputável à Ré, que com a alteração de preço frustrou a actividade desenvolvida pela Autora, de aproximação de interessados pelo preço inicialmente proposto (art. 799º do Cod. Civil).Com efeito, no cumprimento da obrigação devem as partes proceder de boa fé, sendo que apenas a realização integral da prestação satisfaz o direito do credor (art.º 762º, nº 2 e art.º 763º do Cod. Civil). Logo só a estabilidade do preço de venda inicial permitiria à Autora continuar a promover o imóvel e a angariar interessados, sob pena de se frustrar a sua prestação contratual e incumprir os deveres de informação e exactidão que sobre ela impendem, e que a obrigam, nomeadamente, a dar toda a informação disponível sobre o imóvel aos interessados”.
I. Ou seja, depois de convite do tribunal nesse sentido e reclamação de prejuízos por parte da Recorrente em requerimento adicional, nomeadamente com despesas havidas e direito à sua imagem e bom nome, a sentença começa por discorrer sobre este enquadramento mas logo retrocede paralisando no suposto facto de que tais despesas e danos ocorreram sobre a pessoa do auxiliar da Recorrente e não desta.
J. Sem razão, porém, também neste ponto.
K. Desde logo porque se verifica aqui uma enorme contradição entre a matéria de facto dada como provada e a dada como não provada, bem como entre os fundamentos e as conclusões a que chega a sentença sob recurso.
L. Pois se ficou provado que (ponto 12):
· A Autora suportou o tempo despendido pelo seu comercial na promoção do imóvel;
· A Autora suportou o investimento em publicidade;
· A Autora ficou com a sua dignidade profissional prejudicada perante os interessados;
M. Como concluir depois que a Autora não teve despesas na promoção do imóvel?? (ponto 17- Factos não provados) ou que “qualquer dano de imagem ocorrido, a ter ocorrido, não radicou na esfera jurídica da Autora, mas sim na esfera jurídica do seu comercial independente “??
N. Aliás, na explanação sobre a prova a sentença é clara ao afirmar que “Os factos 11) e 12) foram dados como provados em face do depoimento de AG…, mediador imobiliário, o qual deu conta que o imóvel acabou por não ser vendido (o que foi também confirmado no depoimento de MA…), o que deixou os interessados aborrecidos pelo tempo perdido e a Autora com as perdas derivadas do tempo perdido pelo seu comercial em visitas longas e investimento de publicidade, sem qualquer retorno, para além da sua dignidade profissional ou imagem comercial afectada perante os interessados”.
O. Pelo que estamos perante uma manifesta contradição entre a matéria de facto dada como provada nos pontos 12. e 17., bem como manifesta contradição em relação às conclusões a que a sentença chega perante a factualidade referida, o que expressamente se invoca. Ademais, resulta do ponto 4 dos factos provados que “No seguimento do negócio celebrado entre as partes a Autora entregou a promoção do imóvel a AG…, que:
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Q. Enfim, o certo é que o comercial actuou por...
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