Acórdão nº 1929/20.5T8VRL.G1.S2 de Supremo Tribunal de Justiça, 19-12-2023

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça (6ª Secção - Cível).

I - RELATÓRIO.

Instaurou AA, casado, residente na Rua ..., nº 5, Bairro ..., em ..., acção declarativa, com processo comum, contra BB e CC, casados, residentes na Rua ..., e DD e EE, casados, residentes na Quinta ....

Essencialmente alegou:

Teve conhecimento do negócio celebrado entre os réus, em 12 de Fevereiro de 2020.

É dono e legítimo proprietário do prédio rústico que identifica e com as características que refere, que adquiriu por compra há mais de vinte anos e que se mostra registado a seu favor;

Esse seu prédio confina a norte com o prédio objeto de escritura pública de compra e venda celebrada entre os réus;

O autor tinha já manifestado junto do primeiro réu, o seu interesse na aquisição de tal prédio, mas o réu sempre insistiu em pedir um preço que o autor não quis suportar.

Sem lhe ter sido dada a opção de exercer a preferência, veio a ter conhecimento da venda aos segundos réus, por preço inferior ao que lhe havia sido pedido, pelo que logo comunicou ao primeiro réu que pretendia exercer o direito de preferência.

Os réus adquirentes não eram, nem são, proprietários de qualquer outro prédio confinante com o que adquiriram.

Concluiu pedindo:

A) Que se reconheça ao autor o direito de preferência sobre o prédio rústico melhor identificado no artigo 17º da petição inicial, substituindo-se aos segundos réus na escritura de compra e venda realizada no dia 12 de Novembro de 2019 no Cartório Notarial do Dr. FF.

B) Que sejam os réus condenados a entregarem o referido prédio rústico ao autor, livre e desocupado de pessoas e bens.

C) Que seja ordenado o cancelamento de todos e quaisquer registos que os segundos réus, compradores, hajam feito a seu favor em consequência da compra do referido prédio, designadamente o constante da inscrição ...20 – apresentação 1283, de 2019/11/12 e outras que venham a fazer, sempre com todas as demais consequências que ao caso couberem.

D) Se condenem os réus no pagamento das custas processuais e demais despesas devidas.

Regularmente citados os réus apresentaram contestação, começando por arguir a exceção de caducidade da acção, alegando que o autor teve conhecimento dos elementos essenciais do negócio em maio de 2019, para além de que o réu adquirente começou a ocupar o prédio em 15 de Outubro de 2019.

No mais, impugnam a factualidade alegada pelo autor e referem que esta acção é uma represália da parte deste, que entende que o primeiro réu lhe deve determinada quantia, pelo aconselhamento que lhe deu quanto aos termos do contrato promessa com os segundos réus.

Por outro lado, o preço declarado na escritura não foi o preço efetivamente acordado e pago pela aquisição do prédio objeto da preferência, mas antes €125.000,00, pelo que caso se venha a decidir que o autor tem direito de preferência deve o mesmo ser exercido por esse preço, com pagamento dos custos suportados com o negócio; bem como que o negócio incluiu duas construções que identificam e nas quais os segundos réus realizaram os trabalhos que discriminam, e que valorizaram o imóvel com essas benfeitorias.

Deduziram reconvenção pedindo que:

- O autor seja condenado a exercer o direito de preferência pelo preço real de cento e vinte e cinco mil euros, o qual deverá ser depositado no prazo de 15 dias contados da data do trânsito em julgado da sentença, sob pena de caducar o direito de preferência;

- Mais deve o Autor ser condenado a pagar a quantia de 7.250,00€, a título de impostos pagos com a transmissão, bem como a quantia de 5.000,00€ pelas benfeitorias efetuadas no prédio, acrescidas dos juros que se vencerem desde a data da notificação da presente reconvenção até efetivo e integral pagamento.

Em qualquer um dos casos:

- Ser o Autor condenado como litigante de má fé, em multa nunca inferior a 10 UC’s e em indemnização a favor do Réu, de valor nunca inferior a 5.000€, bem como nos juros de mora desde a data da citação, custas e procuradoria.

Realizado julgamento, foi proferida sentença que julgou a presente acção procedente nos seguintes termos:

“1-Julgoapresenteacçãoprocedente,peloque:

a)Reconheçoaoautorodireitodepreferênciasobreoprédiorústicomelhoridentificadonoartigo17ºdapetiçãoinicial,substituindo-seaossegundosréusnaescrituradecompraevendarealizadanodia12denovembrode2019noCartórioNotarialdoDr.FF.

b)Condenoosréusaentregaremoreferidoprédiorústicoaoautor,livreedesocupadodepessoasebens.

c)Ordenoocancelamentodetodosequaisquerregistosqueossegundosréus,compradores,hajamfeitoaseufavoremconsequênciadacompradoreferidoprédio,designadamenteoconstantedainscrição...20–apresentação1283,de2019/11/12eoutrasquevenhamafazer.

2-Julgoareconvençãoapenasparcialmenteprocedente,peloque:

a)CondenooAutorapagaraossegundosréus,aquantiade7.250,00€(setemilduzentosecinquentaeuros),atítulodeimpostospagoscomatransmissão,bemcomoaquantiade5.000,00€(cincomileuros)pelasbenfeitoriasefetuadasnoprédio,acrescidasdosjurosquesevenceremdesdeadatadotrânsitodestadecisãoatéefetivoeintegralpagamento.

b)Absolvooautorreconvindododemaispeticionado.

3-Julgoimprocedentesospedidosdecondenaçãoporlitigânciademáfé.

4-Custasdaaçãoacargodosréusedareconvençãoacargodosréusedoautor,naproporçãododecaimento.”

Interposto recurso de apelação pelos RR, foi proferido o acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, datado de 19 de Janeiro de 2023, que a julgou improcedente, confirmando a decisão recorrida.

Vieram os RR. interpor recurso de revista, apresentando as seguintes conclusões:

1.º O presente recurso de revista excepcional, em tempo interposto, justifica-se uma vez que as questões colocadas reúnem os pressupostos previstos no art.º 672.º, n.º 1 e 2, al. a), b) e c) do CPC;

2.º Devendo ser proferido acórdão que, nos termos expostos, clarifique as questões jurídicas expostas em sede de alegações, e que, em jeito de resumo são:

a) Qual o valor probatório dos documentos, atento o disposto nos art.ºs 366.º, 370.º, 371.º, 373.º, 374.º, 376.º, 383.º e 387.º todos do Código Civil;

b) Aplicou o Tribunal da Relação correctamente estas normas no caso em apreço;

c) Constituiu violação do dever de fundamentação previsto no art.º 662.º do CPC o facto do Tribunal não fazer um juízo crítico de todos os elementos de prova enumerados nos termos do disposto no art.º 640.º do CPC pelos recorrentes.

3.º Pretendendo o A. provar que teve conhecimento dos elementos essenciais do negócio celebrado entre os Recorrentes no dia em que se desloca à Conservatória do Registo Predial e pede cópia da escritura, não se poderá considerar idóneo a fazer essa prova um documento do qual não consta a data em que o documento foi obtido, facto que obrigatoriamente aquele serviço fez constar.

4.º Junto pelo Autor uma carta que, pelo seu texto, demonstra que já tinha conhecimento dos elementos essenciais do negócio em data anterior à sua redacção e envio, faz aquele facto, porque contrário aos interesses do apresentante do documento, prova nos termos prescritos para a prova por confissão;

5.º Não é possível o mesmo facto ser considerado como provado e não provado;

6.º Atento o exposto e considerando o valor probatório daqueles documentos, não poderá dar-se como provado que o recorrido teve conhecimento dos factos essenciais do negócio apenas no dia 12 de Fevereiro de 2020;

7.º Ao não lograr provar em que data teve conhecimento dos factos essenciais e considerando que a escritura já tinha sido celebrada há mais de 11 meses contado da entrada da acção de preferência em juízo, terá a presente acção de ser julgada improcedente por não provado um requisito essencial à sua procedência;

8.º Constando da certidão de teor e matricial que um prédio tem 26.420 m2, não poderá dar-se como provado, sem que outra prova tenha sido produzida em contrário, que o prédio tem apenas 2.642 m2 - o que determina a alteração do facto provado sob o n.º 1;

9.º Em consequência disso e considerando, em primeiro lugar, que ambos os prédios se destinam à cultura da vinha e, em segundo lugar que a área mínima de cultura para vinha na região demarcada do ... é de 2,5 hectares, não se mostra preenchido outro requisito ao da procedência da acção de preferência - que o prédio tenha uma área inferior ao da área mínima de cultura;

10.º Não se pode dar como provado que uma carta junta aos autos tem um conteúdo distinto daquele que consta da mesma, facto que se apreende da sua simples leitura - o que determina a alteração dos factos provados sob os n.ºs 25 e 26;

11.º Resultando dos autos que:

a) Está provado que o recorrente vendedor pretendia vender o prédio pelo preço de 150.000€;

b) Está provado que o recorrido ofereceu 100.000€ e que o recorrente vendedor não aceitou aquele preço por o considerar insuficiente;

12.º Mostrando-se juntos aos autos os seguintes documentos:

c) 1 contrato promessa pelo qual é declarado um preço de venda de 125.000€;

d) Uma escritura pública pela qual é declarado um preço de venda de 60.000€;

e) Uma escritura de rectificação da escritura anterior na qual é declarado que a venda é pelos 125.000€ previstos no contrato promessa;

f) 6 cheques no valor total de 125.000€;

g) Comprovativos do saque dos cheques da conta do recorrente comprador;

h) Comprovativo do depósito desses cheques em conta titulada pelo recorrente vendedor;

13.º Não se tendo produzido qualquer tipo de prova da qual pudesse resultar que o preço contratado e pago não foram os declarados € 125.000, terá de dar-se como provado que esse foi o valor real do negócio;

14.º O dever de fundamentação previsto no art.º 662.º do CPC impõe ao Tribunal da Relação que explique o motivo pelo qual desconsiderou toda a prova indicada pelos recorrentes; O...