Acórdão nº 187/17.3T8PVZ.P1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça, 11-01-2024

l. AA e BB propuseram a presente acção comum contra CC e DD alegando em resumo que:

Os Autores, estando com dificuldades económicas, celebraram com uma empresa já extinta um empréstimo, mediante o qual a A. lhes vendeu um imóvel, pelo preço de 50.000,00 euros, tendo recebido a quantia de 33.000,00 euros, sendo a parte restante recebida pela própria empresa compradora a título de comissões e pagamento de rendas, pois que, com a venda realizada, foi celebrado um contrato de arrendamento por cinco anos, com início em 01/10/2010.

Em simultâneo, aquela sociedade compradora emitiu uma declaração unilateral para opção de compra do imóvel, conferindo à A. AA o direito de compra do mesmo imóvel, a efectivar-se no decurso do 13º mês de vigência do arrendamento, sob pena de caducidade.

Exerceu esse direito de compra indicando o 1º R. como comprador, tendo este adquirido o imóvel pelo preço de 65.000,00 euros, com recurso a financiamento bancário, tendo, segundo alega, a empresa vendedora recebido a quantia de 50.000,00 euros e o R. CC a restante.

A A. outorgou com o R. CC idêntico acordo de arrendamento e este emitiu idêntica declaração unilateral para opção de compra e venda do imóvel, agora a exercer até ao 120º mês de duração efectiva do contrato de arrendamento.

Referem que passaram a pagar ao R. CC a renda acordada.

Foram surpreendidos com a realização de uma notificação judicial avulsa reportada à venda do imóvel, e não foram contactados, como deveriam, para exercer o direito de preferência em relação à sua venda pelo preço de 75.000,00 euros.

A acção foi proposta em 06/02/2017 e o depósito do preço foi efectuado em 20/02/2017.

Concluem pedindo que seja reconhecida a qualidade de arrendatária de AA e, por vi disso, seja reconhecido aos As. o direito de preferência ou direito de opção na venda titulada pela escritura pública de 04/07/2016, realizado entre os Réus, reconhecendo-se que o R. não comunicou aos Autores qualquer intenção de venda e se ordene a substituição da compradora pelos Autores, sendo cancelado o registo de aquisição em seu benefício.

2. O 1º R. contestou negando ter assinado qualquer acordo de arrendamento com a A. ou a opção e venda, negando assim que os As. tenham qualquer direito de preferência na venda do imóvel.

Alega ainda as circunstâncias em que aceitou adquirir o imóvel em causa, estando a A. obrigada a pagar a prestação mensal relativa ao empréstimo contraído para a sua aquisição, e a, no prazo de dois anos, liquida-lo, sendo então o mesmo transferido para a A..

A A. apenas procedeu a esse pagamento durante algum tempo e que, por isso, não tendo condições de cumprir com o pagamento das prestações, tal como estava acordado, procedeu à venda do imóvel.

3.A 2ª R. contestou excepcionando a caducidade do direito de preferência alegada pelos As., considerando que tiveram conhecimento das condições da venda em 05/07/2016, negando a existência de qualquer fundamento para a existência daquele.

Mais alega que lhe deve ser arbitrada uma indemnização por lucros cessantes, privação de uso e danos não patrimoniais, exigindo, em caso de procedência da acção, que os As. sejam ainda condenados a ressarci-la pelas despesas suportadas com a realização da escritura pública e pelo valor do prémio do contrato de seguro celebrado.

4. Os As. responderam às contestações apresentadas.

5. Realizada a audiência prévia, foi admitido o pedido reconvencional e foi proferido despacho saneador, afirmando-se a regularidade da instância, tendo sido fixado o objecto do litígio e os temas de prova.

Foi realizada audiência de discussão e julgamento com observância das formalidades legais.

A final foi proferida decisão que julgou:

a) a acção totalmente improcedente, absolvendo os Rs. CC e DD do pedido que contra si foi formulado pelos As. AA e BB.

b) a reconvenção parcialmente procedente e, em consequência, condena os As. reconvindos AA e BB a pagar à R. DD a quantia mensal de 100,00 euros (cem euros) contabilizada desde Agosto de 2016 e até entrega efectiva do imóvel identificado nos autos, acrescida de juros de mora vencidos desde a data da notificação aos As. do pedido reconvencional, nos termos definidos nesta decisão, absolvendo os As. reconvindos quanto ao demais peticionado

6. Inconformados com o decidido, a Ré DD e os Autores AA marido BB interpuseram recurso de apelação, tendo o Tribunal da Relação do Porto, por Acórdão de 08 de Novembro de 2022 decidido:

«Julga-se totalmente procedente a ação e consequentemente declara-se que a qualidade de arrendatária de AA sendo reconhecido aos AA. o direito de preferência na venda titulada pela escritura pública de 04/07/2016, realizado entre os Réus, reconhecendo-se que o 1º R., CC, não comunicou aos AA. qualquer intenção de venda, e mais se ordena a substituição da compradora pelos AA.

Julga-se totalmente improcedente o pedido reconvencional».

7. Tendo sido suscitadas nulidades do Acórdão, em 12 de Julho de 2023 foi proferido novo Acórdão que se pronunciou sobre tais nulidades jugando-as improcedentes.

8. Em 10.10.2023 foi proferido novo Acórdão, do seguinte teor «AA e marido, apelantes vieram requerer a rectificação de erro material de acórdão de 12.07.2023, uma vez que do mesmo consta a apelante a suscitar nulidades quando na realidade foi a DD a suscitar a fazê-lo.

Decorre de todo o processado que os reclamantes têm razão. Existe um erro material passível de ser rectificado.

Procede, assim, a reclamação e consequentemente ao abrigo do disposto no614º ex vi 666º ordena-se se procede nos autos à rectificação do acórdão nos termos requeridos pelos reclamantes AA e marido».

9. Inconformada veio a Ré DDinterpor recurso de revista formulando as seguintes conclusões:

I - O presente recurso vem interposto do Acórdão do Tribunal da Relação do Porto (TRP) referente ao processo 187/17.3T8PVZ.P1, no âmbito da acção declarativa de condenação que correu termos no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Juízo Central Cível ... – Juiz ..., sob o número 187/17.3T8PVZ, opondo os Autores, AA e BB, aqui Recorridos, contra CC e DD, aqui Recorrente.

II - Em suma, os Autores, aqui Recorridos, peticionaram que fosse reconhecida a qualidade de arrendatária de AA e, “por via disso, seja reconhecido aos As. o direito de preferência ou direito de opção na venda titulada pela escritura pública de 04/07/2016, realizado entre os Rs., reconhecendo-se que o R. não comunicou aos As. qualquer intenção de venda e se ordene a substituição da compradora pelos As. sendo cancelado o registo de aquisição em seu benefício.

III - Não obstante, o Sr. CC veio desconstruir a teoria dos Recorridos e explicou, provando, que a verdadeira relação jurídica entre estes não se traduz nos documentos juntos aos autos – contrato de arrendamento e declaração unilateral de compra – cuja outorga nega veemente!

IV - Por sua vez, a Recorrente, como terceira de boa-fé face à relação jurídica existente entre Autores e o Réu CC, invocou, entre outras questões, a excepção da caducidade da presente acção de preferência, peticionando uma indemnização pelos danos patrimoniais e não patrimoniais.

V - Numa análise criteriosa da prova produzida – conjugando as provas documentais e periciais – cuja força probatória difere – devidamente complementadas com a prova testemunhal – o Tribunal de 1.ª Instância, decidiu julgar a presente acção nos seguintes termos, conforme transcrição que aqui se replica: ““a)-(..) acção totalmente improcedente, absolvendo os Rs. CC e DD do pedido que contra si foi formulado pelos As. AA e BB. b) a reconvenção parcialmente procedente e, em consequência, condena os As. reconvindos AA e BB a pagar à R. DD a quantia mensal de 100,00 euros (cem euros) contabilizada desde Agosto de 2016 e até entrega efectiva do imóvel identificado nos autos, acrescida de juros de mora vencidos desde a data da notificação aos As. do pedido reconvencional, nos termos definidos nesta decisão, absolvendo os As. reconvindos quanto ao demais peticionado.”

VI - Com o devido respeito, que é muito, ao contrário do Tribunal da Relação, a 1.ª Instância fez uma correta aplicação do direito à matéria de facto, baseando-se na prova produzida em sede de audiência de julgamento, demonstrativa das contradições, falsidades e completa dissociação da realidade dos factos que a tese da Recorrida assume.

VII - Não se conformando com citada decisão vieram os Autores interpor recurso impugnando a “decisão da matéria de facto dada como provada no ponto 32 e como não provada nas als. a), b), c), d), e e)”

VIII - Veio igualmente a aqui Recorrente interpor recurso de apelação por não se conformar com o valor indemnizatório.

IX - Veio o Tribunal da Relação do Porto dar ênfase a prova documental em detrimento de um documento autêntico revestido de fé pública não se pronunciando sobre aspectos essenciais, olvidando a posição de terceira de boa-fé que a Recorrente assume.

X - Julgando “totalmente procedente a acção e consequentemente declara-se que a qualidade de arrendatária de AA sendo reconhecido aos AA. o direito de preferência na venda titulada pela escritura pública de 04/07/2016, realizado entre os Réus, reconhecendo-se que o 1º R., CC, não comunicou aos AA. qualquer intenção de venda, e mais se ordena a substituição da compradora pelos AA. Julga-se totalmente improcedente o pedido reconvencional.”

XI - O presente recurso visa expor e conhecer a nulidade que este Acórdão padece e, em simultâneo, sindicar –dentro do legalmente admissível –a matéria de facto dada como provada e que na nossa humilde opinião não deveria ter sido, além de nos debruçarmos sobre o direito aplicado no caso em concreto.

XII - Cumpre assim começar a análise critica do douto Acórdão, salientando desde já que a Recorrente efetuou um pedido alternativo em caso de procedência da acção intentada pelos Recorrentes,...