Acórdão nº 1854/17.7T8PVZ.P1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça, 21-06-2022

Relatório

Irmãos Borges – Imobiliária S.A., intentou ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra AA e BB pedindo a condenação destes:

a) No pagamento correspondente às rendas vencidas e vincendas, desde a entrega da fração, em dezembro de 2007, até à devolução da mesma pelos Réus, livre de pessoas e bens, à razão de 600€/mês cada renda;

b) A indemnizá-la pela mora na restituição do locado, desde maio de 2016 até à entrega efetiva da fração, no valor correspondente ao dobro da renda mensal (à razão de 600€/mês cada renda) nos termos do nº 2 do artigo 1045.º do Código Civil; e subsidiariamente,

c) No pagamento do valor correspondente entre a venda da fração no estado de nova e no estado de usada;

d) No pagamento de juros de mora vencidos e vincendos, contados à taxa legal desde a citação integral pagamento.

Alegam que venderam aos réus uma fração autónoma e por sentença o contrato de compra e venda foi anulado, tendo sido condenada a restituir o preço pago pelos aí Autores, aqui Réus, pela compra, bem como todas as despesas inerentes à transmissão, no valor global de 127.793,05€, acrescido de juros de mora à taxa legal a partir da citação, e ainda a pagar-lhes 7.500€ a título de danos não patrimoniais, mais tendo sido ordenado o cancelamento do registo de propriedade a favor dos então Autores e da hipoteca incidente sobre a fração. Em 10 de maio de 2016 enviou aos Réus carta registada com aviso de receção a solicitar uma vistoria ao imóvel para que fossem restituídas as chaves e entregue a fração, bem como para efetuar o pagamento da quantia que lhes fosse devida não tendo tido resposta.

Os Réus contestaram alegando que o imóvel não foi entregue, porque a Autora recusou o pagamento voluntário do valor em que foi condenada e a casa foi entregue em 27 de abril de 2018, apesar de a demandante não ter efetuado qualquer pagamento, forçando-os a instaurar execução. Os vícios que determinaram a anulação do contrato afetam a habitabilidade da fração não tendo esta valor de mercado. E em reconvenção pediram a condenação da Autora/Reconvinda no pagamento da quantia global de 43.555,45€, bem como as prestações vincendas de juros, seguros, condomínio e rendas até integral pagamento do preço do imóvel cujo contrato de compra e venda foi anulado porque a partir de julho de 2013 passaram a residir noutro local devido ao facto de o mesmo não reunir as condições necessárias. Nesse tempo suportaram as prestações do empréstimo bancário que pediram para a sua aquisição, os seguros associados ao mesmo e as prestações de condomínio.

A autora na réplica requereu a ampliação do pedido que foi indeferida

Foi proferido despacho saneador que se pronunciou pela validade e regularidade dos pressupostos processuais e, conhecendo parcialmente do mérito, absolveu os Réus do pedido de pagamento da quantia mensal de 600€ entre dezembro de 2007 e abril de 2016, bem como do pedido subsidiário deduzido pela Autora.

A ação prosseguiu para apuramento do valor locativo do imóvel no período compreendido entre 11 de maio de 2016 e 27 de abril de 2018, por referência ao estado em que se encontrava, tendo-se enunciando o respetivo tema da prova.

Instruídos os autos veio a ser proferida sentença que julgou a ação parcialmente procedente e condenou os réus AA e BB a pagar à Autora Irmãos Borges – Imobiliária, S.A. a quantia de € 6.695,84, acrescida de juros à taxa resultante da aplicação do artigo 2º nº 2 da Portaria nº 277/2013 de 26 de agosto e dos avisos publicados pela Direção Geral de Tesouro e Finanças, calculados desde 23 de abril de 2018 até integral e efetivo cumprimento;

- julgou a reconvenção parcialmente provada e procedente e provada, condenando a Reconvinda Irmãos Borges – Imobiliária, S.A. a pagar aos Reconvintes AA e BB:

a) a quantia de € 1.693,80 a título de despesas de condomínio da fração identificada em 2) A) da fundamentação de facto, acrescida de juros à taxa legal de 4% desde 23 de junho de 2018 até integral e efetivo cumprimento;

b) a quantia de € 780,80 a título de despesas com seguros identificados em 19) e 24) no período compreendido entre 1 de janeiro de 2014 a 31 de dezembro de 2015, acrescida de juros à taxa legal de 4% desde 23 de junho de 2018 até integral e efetivo cumprimento;

c) o que vier a ser liquidado relativamente a juros remuneratórios do financiamento, identificados em 19) e 23) da fundamentação de facto, nos períodos de 1 de agosto de 2013 a 13 de maio de 2016 e 27 de abril de 2019 a 14 de novembro de 2019;

d) o que vier a ser liquidado relativamente a seguros multi-risco e do ramo vida, identificados em 19) e 24) da fundamentação de facto, nos períodos de 1 de agosto a 31 de dezembro de 2013, 1 de janeiro a 13 de Maio de 2016 e 27 de Abril de 2019 a 14 de Novembro de 2019.

Custas da ação a cargo da Autora e dos Réus, na proporção de 56/100 e 44/100, respetivamente por referência ao valor de € 12.000 e custas da reconvenção a cargo dos Réus e da Autora, na proporção de 93/100 e 7/100, respetivamente, por referência ao valor de € 41.180 (correspondente à soma das quantias discriminadas nos artigos 53º a 55º e 57º da contestação, após retificação do montante alegado no artigo 55º em sede de audiência prévia)].

Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação e também os réus interpuseram recurso da sentença, tendo o Tribunal da Relação julgado parcialmente procedente a apelação da autora e a dos réus

- condenando os Réus a pagar à Autora a quantia de 10.400,05€ (dez mil e quatrocentos euros e cinco cêntimos), acrescida de juros de mora à taxa legal de juros civis, contados desde a citação até integral pagamento;

- absolvendo os Réus quanto ao mais peticionado pela Autora;

- condenando a Reconvinda/Autora a pagar aos Reconvintes/Réus a quantia de 451,68€ (quatrocentos e cinquenta e um euros e sessenta e oito cêntimos), a título de reembolso de despesas de condomínio, acrescida de juros de mora à taxa legal de juros civis, contados da data deste acórdão até integral pagamento;

- condenando a Reconvinda/Autora a pagar aos Reconvintes/Réus o que vier a ser liquidado relativamente a juros remuneratórios do financiamento, identificados em 19) e 23) da fundamentação de facto, reportados ao período de 27 de abril de 2018 a 14 de novembro de 2019;

- condenando a Reconvinda/Autora a pagar aos Reconvintes/Réus o que vier a ser liquidado relativamente a prémios de seguros dos ramos vida e multirriscos, identificados em 19) e 24) da fundamentação de facto, reportados ao período de 27 de abril de 2018 a 14 de novembro de 2019;

- absolvendo a Reconvinda quanto ao mais peticionado pelos Reconvintes;

- condenando os Réus no pagamento das custas do recurso por si interposto; e

- condenando Autora e Réus no pagamento das custas devidas pelo recurso interposto pela primeira, na proporção do respetivo decaimento.

Desta decisão interpuseram recurso os réus concluindo que:

“A) – A Autora formulou o seguinte pedido:

A) No pagamento correspondente às rendas vencidas e vincendas, desde a entrega da fracção, por si, em Dezembro de 2007 a até à devolução da mesma pelos Réus, livre de pessoas e bens, à razão de € 600/mês cada renda;

B) – À luz dos factos tidos como demonstrados, nunca este pedido poderia ter sido julgado parcialmente procedente como foi no acórdão recorrido, alterando a decisão de 1ª instância quanto aos factos provados e aos fundamentos de direito, pois está provado que o contrato de compra e venda foi anulado por sentença proferida em 15 de Julho de 2015, no Proc. n.º 6602/11.2TBMAI, com fundamento nos defeitos de que enfermava o imóvel que afetavam totalmente as suas condições de habitabilidade, não tendo o mesmo adequadas condições de habitabilidade, ou seja, e dito de outro modo, tal imóvel foi considerando inabitável.

C) – E esta inabitabilidade do imóvel terá de ser reportada ao mês de Abril de 2010 (facto 16º, ponto 2. da decisão de primeira instancia), altura em que foram efetuadas as últimas reparações, permanecendo a casa a partir dai sem quaisquer condições de habitabilidade até ao momento da entrega (27 de Abril de 2018), como decorre do auto de entrega no qual se refere que a habitação mantem todas as anomalias provadas no referido processo.

D) – Pelo que se terá de concluir que a habitação em causa em 10 de Maio de 2016 - data de interpelação para entrega e até 27 de Abril de 2018, data da entrega, não poderá ter qualquer valor locativo, porque se encontrava sem quaisquer condições de habitabilidade.

E) – Isso mesmo é referido pelo tribunal de 1ª instância por despacho proferido em 17/6/2020, quando expressamente refere que “… o estado do imóvel na data da entrega não permitia a celebração de contratos de cedência temporária sem previamente serem realizadas obras, cuja extensão se desconhece ….”

F) – Deverá assim a decisão recorrida ser revogada quanto a esta indemnização atribuída à Autora e julgada totalmente improcedente quanto a este valor indemnizatório.

G) – Discordam os Recorrentes igualmente da improcedência do pedido, declarada na decisão recorrida, referente à pretensão de recebimento de montante a título de rendas referentes ao período decorrente entre Agosto de 2013 e Novembro de 2019 (data da devolução do preço da fracção).

H) – Resulta provado que os RR emigraram para ..., onde passaram a residir em casa arrendada (facto provado 19º), é obvio que tiveram os prejuízos invocados, pois, foi em razão da falta de condições de habitabilidade do imóvel que os RR. se viram obrigados a emigrar para ..., já que com o investimento que fizeram no imóvel tinham esgotado a sua capacidade de financiamento, como decorre dos factos provados 18º, 20º e 22º da decisão recorrida, dos quais expressamente resulta que pelo motivo referido em 18º, se os RR. tivessem continuado em Portugal teriam de arrendar outra habitação, como fizeram em ..., ou contrair outro financiamento para aquisição de habitação própria.

I) –...