Acórdão nº 17085/15.8T8 LSB.L1.S2 de Supremo Tribunal de Justiça, 12-11-2019

Acordam, em conferência, neste Supremo Tribunal de Justiça:

1. AA, UNIPESSOAL, L.DA intentou acção comum contra MASSA INSOLVENTE DA BB, CC, L.DA, DD, L.DA, EE, L.DA, peticionando que:

a) Se declare a nulidade do contrato de compra e venda celebrado, entre a 1.ª e a 3.ª Rés, em 23.10.2014;

b) Em consequência, se declare a nulidade do contrato de compra e venda celebrado, entre a 3.ª e 4.ª Rés, em 06.11.2014;

c) Seja ordenado o consequente cancelamento dos registos de aquisição sobre o IMÓVEL respeitantes aos contratos mencionados nas alíneas antecedentes;

d) Se declare que a autora – após pagamento do preço de € 521.000,00 em prazo a fixar pelo Tribunal – é a proprietária do IMÓVEL na sequência da adjudicação realizada em 18.09.2014;

e) A 4.ª RÉ seja condenada a entregar o IMÓVEL à Autora, livre de quaisquer ónus, encargos, pessoas ou bens;

f) Serem as Rés solidariamente condenadas no pagamento à Autora do montante de € 4.024,09 (quatro mil e vinte e quatro euros e nove cêntimos), acrescida de juros de mora à taxa legal sucessivamente em vigor desde a citação até integral e efectivo pagamento;

g) Serem as Rés condenadas no pagamento à Autora do valor dos encargos por esta suportados com os honorários dos seus Mandatários, em montante a liquidar no decurso da presente acção;

h) Em qualquer caso, serem as Rés condenadas no pagamento de custas processuais e o mais que for de lei.

Para tanto alegou, em síntese, que é uma sociedade comercial que se dedica à compra e venda de imóveis ou terrenos para revenda, entre outras actividades. Por morte de BB, foi aberta a respectiva Herança, com o NIF ..., lendo a mesma sido declarada insolvente por Sentença proferida em 24.04.2014 pelo 6.º Juízo Cível de Lisboa, no âmbito do Processo n.º 24/10.0YXLSB, o qual corre agora termos na Secção Cível (J16) da Instância Local deste Tribunal de Comarca.

A Massa Insolvente da BB, ora 1.ª Ré, é administrada e representada pelo Administrador de Insolvência nomeado pela Sentença que declarou a insolvência, Dr. FF.

O falecido BB era proprietário, entre outros imóveis, do prédio urbano composto por R./C, 1.º e 2.º andares e águas furtadas, sito na Rua do ..., ..., Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, com o n.º …, freguesia de ..., inscrito na matriz predial urbana respectiva, com o artigo ..., da freguesia de .... Razão pela qual este imóvel integrava o acervo patrimonial da BB, tendo sido objecto de apreensão pelo Administrador de Insolvência à ordem do referido processo.

A 2.ª Ré é uma sociedade comercial que se dedica a leilões, avaliações gerais e actividades imobiliárias, entre outras actividades, tendo coadjuvado o referido Administrador de Insolvência da 1.ª Ré na promoção e venda dos imóveis desta que foram apreendidos no âmbito do processo dc insolvência.

A 3.ª Ré era arrendatária do imóvel, de acordo com a informação que foi veiculada à Autora pelo Administrador de Insolvência da 1.ª Ré e pela 2.ª Ré.

A 4.ª Ré, por sua vez, é uma sociedade comercial que se dedica à compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim.

O "direito de preferência" supostamente exercido pela 3.ª Ré na compra do imóvel acima referido, previamente licitado e adjudicado à Autora pelo Administrador de insolvência da 1.ª Ré no âmbito do processo de insolvência, não visou de forma alguma, a efectiva compra do imóvel pela e para a 3.ª Ré. Pelo contrário, são já várias as evidências de que a 3.ª Ré jamais pretendeu exercer, para si, o direito de preferência atinente à qualidade de arrendatária da imóvel e apenas "exerceu" tal suposto direito, num momento em que, aliás, o mesmo já havia caducado, para garantir que o imóvel da 1.ª Ré fosse vendido à 4.ª Ré e já não, consequentemente, à Autora.

Desde logo, resulta evidente dos mais elementos disponíveis nos autos que a 3.ª Ré não teria, à partida, qualquer interesse em adquirir para si o imóvel ou sequer capacidade financeira para a fazer. Aliás, tal falta de interesse foi manifestada desde o início do processo, momento em que a 3.ª Ré não só nada disse quanto á notificação que lhe foi remetida pela 2.ª Ré, em 10.09.2014, como também não compareceu na diligência designada para o dia 18.09.2014. Na verdade, a Exma. Senhora Dra. GG, Comercial da HH, ..., Lda., que actua com a designação de II, frequentava com assiduidade o estabelecimento comercial explorado pela 3,ª Ré no R/C da imóvel, tendo já manifestado ao sócio-gerente da mesma o seu interesse no imóvel, por considerar que poderia encontrar clientes para o mesmo. Aliás, tanto assim é que tal Comercial da II tinha já contactado o Sr. Administrador de Insolvência da 1.ª Ré, no sentido de angariar a venda da IMÓVEL, tendo sido informada que tal tarefa estava já a cargo da ora 2.ª Ré. Num dos dias em que se deslocou ao estabelecimento comercial explorado pela 3.ª Ré, foi a Ex.ma Senhora Dra. GG informada pelo sócio-‑gerente daquela que havia recepcionado uma notificação dirigida pela 2.ª Ré, que o imóvel iria ser vendido e que a 3.ª Ré, por não ter condições de concorrer à venda do mesmo, teria que abandonar o local. Assim, o sócio-‑gerente da 3.ª Ré interpelou a Exma. Senhora Dra. GG no sentido de saber se havia alguma coisa que pudesse ser feita com vista a que a 3. ª Ré não tivesse que abandonar o locado de "mãos a abanar", ou seja, sairia por nela não ter forma de exercer o seu direito de preferência mas, idealmente, receberia uma contrapartida pecuniária para o efeito. A Exma. Senhora Dra. GG, Comercial da II e licenciada em …, vislumbrou, desde logo, uma oportunidade de negócio e transmitiu ao sócio-gerente da 3.ª Ré que tudo tentaria para concretizar a pretensão daquela, isto é, sair do IMÓVEL contra o pagamento de uma compensação. Em primeiro lugar, a Exma. Senhora Dra. GG solicitou ao sócio-gerente da 3.ª Ré que lhe mostrasse a notificação que havia recebido da 2.ª Ré, tendo transmitido àquele que tentaria colocar em causa a forma como a mesma havia sido realizada, já que este deveria estar presente na diligência convocada para 18.09.2014 mas, não tendo condições para exercer o seu direito de preferência, não poderia fazê-lo. Em segundo lugar, a Exma. Senhora Dra. GG contactou de imediato um seu Colega, o Exmo. Senhor JJ, perguntando-lhe se teria conhecimento de qualquer potencial interessado na aquisição do imóvel, no pagamento da inerente compensação à 3.ª Ré e da comissão da II. Ao que este respondeu afirmativamente, indicando uma sua cliente habitual, a 4ª Ré. Nesta sequência, foi celebrado entre a HH, ..., Lda., a 3.ª e 4° Rés um "Contrato de Mediação Imobiliária", mediante o qual a 4.ª Ré "prometeu comprar um prédio, sito na Rua do ... em Lisboa, freguesia do ... (…) à sociedade DD, Lda., (…), angariado à firma vendedora em 09.10.2014 (…)".

De acordo com o mencionado convénio, "O valor do contrato em causa é de € 556.000,00 (quinhentos e cinquenta e seis mil euros)."E, já sem surpresa, declararam as Partes contraentes que "A Terceira Outorgante substitui-se à Segunda Outorgante no pagamento da remuneração à Mediadora, HH". A par dos acordos que iam sendo concretizados entre a II, a 3.ª e a 4.ª Rés, afigurava-se necessário protelar o processo de venda do imóvel no âmbito do processo de insolvência, o que foi concretizado mediante a vasta troca de correspondência acorrida entre a 2.ª e 3.ª Rés, os sucessivos pedidos de novas (e infundadas) notificações e o efectivo envio destas últimas. Para além de ser já evidente que a 3.ª Ré se encontrava destituída de qualquer capacidade e interesse para proceder ao pagamento do preço da imóvel: reitere-se que esta pagava de renda a singela quantia de € 150,00 mensais. Mais, como também se adiantou supra, colaboradores da 2.ª Ré e, bem assim, o próprio Administrador de Insolvência da 1.ª Ré, Dr. FF, informaram a Autora que a 3.ª Ré não iria preferir, por não ter sequer capacidade financeira para tal. Ademais, resulta das contas da 3.ª Ré, referentes ao exercício de 2013 que esta teve um resultado líquido de – € 8.856,38, apresentando vendas brutas na ordem dos € 42.684,29. Saldos de caixa e depósitos bancários de € 127,62. Um activo total de 7.204,68, no qual se inclui ainda um crédito de € 5.000,00 sobre o Estado, inventários de € 1.135,00 e activos fixos tangíveis de € 942,06. De onde se conclui inequivocamente que a 3.ª Ré não teria em caixa ou no Banco saldos que lhe permitissem proceder ao pagamento do preço pelo qual declarou comprar o IMÓVEL, nem bens para dar em garantia a qualquer eventual Instituição Bancária que financiasse a operação, ou, enfim, capacidade de contrair um empréstimo bancário de mais de meio milhão de euros, como, de resto, se veio a confirmar.

Aliás, prova do que antecede é a facto de ter sido a 4.ª Ré a proceder ao pagamento da comissão da II no montante de € 20.516,40 e, bem assim, ao pagamento dos seguintes valores:

(i) O valor que a 3.ª Ré declarou ter pago à 1.ª Ré na escritura pública de compra e venda do imóvel junta como Documento n.º 24 – € 521.000,00;

(ii) O valor de IMT relativo a essa escritura pública, cujo pagamento a 3.ª Ré comprovou no acto da aludida escritura pública junta como Documento nº 24 – € 30.644,75;

(iii) O valor de Imposto de Selo relativo a essa escritura pública, cujo pagamento a 3.ª Ré comprovou no acto da aludida escritura pública;

(iv) O valor de 5% sobre o preço de compra do IMÓVEL pela 3.ª à 1.ª Ré, correspondente à Comissão da 2.ª Ré, ascendente a € 26.050,00;

(v) O IVA incidente sobre esse valor – € 5.991,50.

Tudo num total de € 587.854,25.

A tais valores acresceu, ainda, e conforme havia sido entre as partes combinado, o pagamento, pela 4.ª à 3.ª Ré, de uma "compensação" pelo exercício do direito de preferência por conta da 4.ª RÉ.

Ora, o que se acaba de expor, evidencia a intenção constante das Rés, de garantirem a venda do IMÓVEL...