Acórdão nº 1565/22.1T8CHV.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 29-05-2024
| Data de Julgamento | 29 Maio 2024 |
| Número Acordão | 1565/22.1T8CHV.G1 |
| Ano | 2024 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam na 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães:
I. Relatório:
EMP01..., Mediação Imobiliária, Lda. instaurou ação de processo comum, contra AA e mulher BB, pedindo a condenação dos mesmos a pagar-lhe a quantia de € 9.500,00, acrescida de IVA à taxa legal de 23%, que se cifra no valor de € 2.185,00, a título de remuneração pelos serviços de mediação imobiliária contratados e prestados, acrescida dos respetivos juros de mora, contados desde a data de celebração do contrato de compra venda ocorrido a 11 de março de 2022, até efetivo e integral pagamento.
Alegou para o efeito e em resumo que tendo por objeto a mediação imobiliária, opera, no âmbito de contrato de franchising sob a marca e rede de imobiliárias denominada de EMP02...; no âmbito dessa atividade celebrou com os réus um contrato de mediação imobiliária para venda do prédio urbano, destinado à habitação, inscrito na matriz predial sob o artigo ...23 e descrito na Conservatória do Registo Predial ..., Freguesia ..., sob o numero ...57 e que de acordo com este contrato se comprometeu a promover e a procurar, em nome do réus, um comprador para o referido prédio, tendo ajustado que a comissão a ser paga por parte dos réus seria de 5 % sob o preço do negócio que viesse a ser concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, não podendo ser inferior a € 5.000,00, acrescido de IVA.
Alegou que, o contrato foi celebrado em regime de exclusividade pelo prazo de 12 meses, com inicio a 30 de novembro de 2019, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente; que diligenciou no sentido de promover a venda do aludido prédio urbano, introduziu-o no seu sítio de Internet, onde obteve projeção mundial, apresentando-o e publicitando-o através de fotografias que tirou do mesmo; que estabeleceu contactos com clientes em carteira e com os que surgiram, compatíveis e com o perfil para o negócio pretendido; que fez visitas ao prédio; que apresentou este imóvel a CC e DD, por intermédio dos consultores EE e FF, informando-os acerca do preço, da localização e características do prédio (tendo visitado o imóvel a 17 de novembro de 2021 e 12 de dezembro de 2022) sendo que, os ditos CC e DD eram também seus clientes e tinham-lhe entregue um apartamento cuja transação estava a ser intermediada pelos consultores EE e FF e que veio a ser transacionado.
No seguimento das negociações e das visitas ao imóvel, no dia 12 de janeiro de 2022 foi efetuada proposta para aquisição do imóvel por parte de DD e CC, pelo valor de € 215.000,00, a qual foi recebida pela autora e transmitida pessoalmente aos réus, sendo que o réu marido contrapôs o valor de € 218.000,00, o qual transmitido pessoalmente ao adquirente CC, veio a ser aceite, culminando na minuta por parte dos serviços da autora do respetivo contrato promessa de compra e venda, datado de 14 de janeiro de 2022, o qual acabou por não ser assinado, porquanto os réus não compareceram nessa data, telefonando a questionar qual o valor da comissão a ser cobrada, sendo que, após resposta de que era de 5% mas IVA, manifestou o réu marido que não aceitava celebrar o contrato promessa e pagar a comissão, pois assim, o valor da venda seria insuficiente.
Alegou também a autora que, a 28 de outubro de 2021 de forma inopinada e imotivada, os réus comunicaram que não pretendiam renovar o contrato de mediação imobiliária celebrado a ../../2019, tendo-lhe sido dito que continuariam a desenvolver diligência de venda até ao final do contrato, em 30 novembro de 2021, e que se aparecesse alguém a oferecer o preço pretendido seria contactado, o que veio a acontecer, no sentido de beneficiar os réus e de levar o “negócio” até ao seu final e já para além do fim do contrato, bem sabendo que, se vendessem aos indicados DD e CC, teriam de lhe pagar a comissão acordada, porquanto promoveu a realização do negócio.
Finalmente, alegou a autora que, tomou conhecimento que a 11 de março de 2022, os réus, venderam o referido prédio a CC e DD, pelo preço de € 190.000,00, tendo referido na escritura que haviam já recebido a quantia referente ao sinal a 23 de janeiro de 2022, furtando-se assim ao pagamento da comissão; que o negócio só foi concretizado porque ela lhes angariou os interessados; lhes deu a conhecer o mesmo, os levou lá, recebeu a proposta e indicou os valores que os réus lhe transmitiram; que os réus declararam na escritura que houve intervenção imobiliária de EMP03..., Unipessoal, Lda,, mas que não foi por ação desta que se realizou este negócio.
Regularmente citados os réus, vieram apresentar contestação, alegando, em síntese que, a autora pouco ou nada fez para promover a venda do imóvel objeto do dito contrato de mediação, razão pela qual, decidiram resolver o contrato, sendo que tinham tentado resolvê-lo no ano anterior, mas que não foi aceite, por não terem respeitado o aviso prévio; que na vigência do contrato apenas foi encontrado um casal interessado na compra do imóvel, confirmando que esse casal é o CC e a DD que visitaram o imóvel a 17 de novembro de 2021 na companhia dos consultores da autora; que após 30 de novembro de 2021 não ocorreram mais visitas ao imóvel promovida pela autora, nomeadamente a 12 de dezembro de 2022; que a proposta apresentada a 12 de janeiro de 2022 pelo CC não teve qualquer seguimento, que nem dela tiveram conhecimento; que celebraram um novo contrato de mediação imobiliária com a referida EMP03... em regime de exclusividade, no dia 22 de dezembro de 2021; que informou a autora, pois, esta tentou dar continuidade para além do dia 30 de novembro de 2021; que tiveram conhecimento da visita ocorrida no dia 17 de novembro de 2021, mas que desta não resultou qualquer proposta; que o referido casal só com a nova imobiliária é que acabou por negociar este imóvel, apresentando uma proposta no valor de € 190.000,00, sem recheio, a qual lhes foi apresentada a 17 de janeiro de 2022, e que aceitaram.
Alegaram ainda que, em janeiro de 2022 foram contatados pela autora, que alegava terem um potencial interessado na compra do imóvel, mas que a informaram que já haviam celebrado um contrato de mediação imobiliária com uma outra empresa, também em regime de exclusividade, tendo passado a ser desta a competência para a realização da venda do imóvel, e que, algumas semanas depois foram contactados por esta última imobiliária com uma proposta de compra, tendo-se seguido a celebração do contrato promessa de compra e venda e posteriormente o respetivo contrato de compra e venda; que a proposta que a imobiliária “EMP03...” lhes apresentou resultou de negociação entre esta imobiliária e o casal interessado sendo que, o trabalho desenvolvido pela autora, tanto durante a vigência do contrato de mediação, como posteriormente, não teve qualquer relevância no desfecho do negócio que se concretizou, sendo que neste último, o objeto do contrato era distinto, uma vez que a venda não abrangia o recheio do imóvel, ao contrário do que acontecia com o contrato com a autora.
Alegaram ainda ter pago a comissão a quem deviam pagar, a saber, à “EMP03...”.
Realizou-se a audiência prévia, na qual se proferiu despacho saneador, tendo-se fixado o objeto do litigio e enunciado os temos da prova.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento e foi proferida sentença que julgou a ação totalmente procedente e em consequência, condenou os réus AA e mulher BB, a pagar à autora EMP01..., Mediação Imobiliária, Lda. o valor de € 9.500,00 (nove mil e quinhentos euros), acrescido dos juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal em vigor, desde a citação, até efetivo e integral pagamento, bem como, acrescido do valor devido a título de IVA, à taxa de 23%, no valor de 2.185,00 € (dois mil cento e oitenta e cinco euros).
Inconformados com a sentença vieram da mesma recorrer os réus formulando as seguintes conclusões:
I – A douta decisão, ora recorrida, viola, interpreta incorrectamente ou aplica deficientemente, o estabelecido, entre outros, no artigo 278º do CPC e artigos 406º e segs. do Código Civil.
II – Entendem os Réus, ora recorrentes, que existem nos autos elementos suficientes para suportar a decisão da causa que consideram correcta e justa, ou seja, a improcedência da acção.
III - O tribunal deveria abster-se de conhecer do fundo ou mérito da causa, ficando o processo sem efeito, tal como o determina o artigo 278º do CPC, por manifesta falta de condições da acção e, sobretudo, falta de pressupostos processuais.
IV - Não existe qualquer coincidência entre a situação de facto deduzida em juízo (espécie ou factualidade real) com a hipótese de uma norma desse direito (espécie legal).
V - Sendo certo que esta (norma de direito) nem sequer foi invocada em sede de P.I. ou noutra fase processual.
VI - Não se verificam igualmente os pressupostos processuais, ou seja, os requisitos de que depende dever o juiz proferir decisão sobre o mérito causa, concedendo ou denegando a providência judiciária requerida pela demandante.
VII - Não se verifica, desde logo, o interesse processual, ou seja, o direito da demandante estar carecido de tutela judicial, uma vez que não ocorreu, tal como resulta da P.I., a violação de qualquer direito da A., nem a consequente necessidade da sua reintegração.
VIII - Também não se verifica o pressuposto da legitimidade das partes, ou seja, a verificação de tal pressuposto implica que o demandante (legitimidade activa) seja o titular do direito e o demandado (legitimidade passiva) o sujeito da...
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