Acórdão nº 1563/21.2YIPRT.L1-7 de Tribunal da Relação de Lisboa, 04-06-2024
| Data de Julgamento | 04 Junho 2024 |
| Número Acordão | 1563/21.2YIPRT.L1-7 |
| Ano | 2024 |
| Órgão | Tribunal da Relação de Lisboa |
Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
RELATÓRIO
AB Co Ltd intentou ação especial para cumprimento de obrigações pecuniárias contra CD, Lda., peticionando a condenação da ré no pagamento à autora da quantia de € 43.283,46, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos.
Alega que celebrou com a ré um contrato de cooperação, mediante o qual se obrigava a promover em vários mercados, designadamente o mercado da República Popular da China, os projetos imobiliários da autora. Se da promoção resultasse a concretização de um negócio, a autora teria direito a uma remuneração correspondente a 10% do valor do negócio.
No âmbito desse contrato, promoveu o projeto imobiliário da ré junto do cliente, que veio a adquirir a Fração C – correspondente ao 1º Direito do Prédio Urbano localizado em (...), Rua (...) n.º 53-53 D, Lisboa, pelo valor de € 367.000,00. O cliente celebrou ainda com a ré um contrato de empreitada para recuperação do imóvel no montante de €50.000,00. Em virtude da concretização deste negócio, a ré obrigou-se ao pagamento da referida comissão de 10%, porém, apesar de interpelada para o efeito, não procedeu ao pagamento.
A ré deduziu oposição, pugnando pela improcedência da ação. Invoca que o contrato foi celebrado em 15.03.2020 e as diligências de promoção que a autora invoca ter realizado são anteriores a essa data. Acrescenta que a autora se limitou a apresentar o cliente à ré, sendo que as demais diligências invocadas não se reportam à promoção dos imóveis da autora mas ao acompanhamento/consultoria prestada ao cliente e amigo da autora.
Após julgamento, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
«Em face do exposto, vistas as já indicadas normas jurídicas e os princípios expostos, o Tribunal julga a acção totalmente procedente, por provada, e em consequência, condena a ré CD, Lda. no pagamento à autora AB Co Ltd da quantia de €41.700,00 (quarenta e um mil e setecentos euros), acrescida de juros de mora vencidos e vincendos desde a data de vencimento da factura, 17.06.2020, até efetivo e integral pagamento.»
*
Não se conformando com a decisão, dela apelou a Ré, formulando, no final das suas alegações, as seguintes CONCLUSÕES:
1. Veio o Tribunal a quo proferir decisão no sentido de condenar a Ré, CD, Lda. no pagamento à Autora, AB Co Ltd., da quantia de € 41.700,00 (quarenta e um mil e setecentos euros), acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos desde a data de vencimento da fatura, 17.06.2020, até efetivo e integral pagamento.
2. Contudo, quer quanto aos factos julgados como provados, quer quanto aos factos julgados como não provados, merece crítica a douta decisão recorrida, na medida em que os depoimentos de parte da legal representante da Autora e do legal representante da Ré, foram unânimes ao declarar que não houve qualquer promoção pela Autora, do imóvel efetivamente comercializado com o cliente, da propriedade da Ré.
3. Carecem, por isso, de alteração os factos provados sob os números 5, 6, 8, 17 e os factos não provados sob os números 1 e 2.
4. Assim, quanto a esta matéria importa considerar que os depoimentos das testemunhas inquiridas em sede de julgamento apenas relataram o que lhes foi referido pela legal representante da Autora, sendo este o caso das testemunhas EF, GH e TS (SOCIEDADE), mandatada como advogada do Cliente KL, já após a escolha do imóvel, e que, portanto, não acompanhou os factos anteriores, nomeadamente em sede de promoção do mesmo junto do Cliente.
5. As declarações de parte da legal representante da Autora encontram-se gravadas conjuntamente com a gravação referente à testemunha MN, na sessão de julgamento de 28.06.2023, a partir de minutos 29.00 e até final da gravação, sendo que, com especial interesse para a boa decisão da causa, transcrevem-se os segmentos do depoimento em que a legal representante da Autora descreve as atividades da empresa que representa, AB Co Ltd, e em concreto as diligências por si executadas no que concerne ao negócio celebrado. (…)
6. Daqui resulta que a atividade da sociedade comercial Autora nos autos se dedica a prestar serviços relacionados com imigração, com diversos fundamentos, como estudo no estrangeiro, trabalho no estrangeiro, viagens culturais. A Autora não é uma sociedade de promoção e mediação imobiliária! O Cliente da Autora é o cliente que pretende obter um visto de residência num outro país, a quem é prestada assessoria nessa matéria, e que inclusivamente esta reconhece que era seu amigo.
7. De onde, tudo somado, temos um cliente chinês que pretende adquirir um imóvel em Portugal, que lhe daria direito a um visto gold para residir neste país, que era amigo (conforme confissão nesse sentido) da legal representante da Autora, e a quem a sociedade Autora prestou um serviço de aconselhamento em matéria de imigração (que é a sua atividade).
8. Mas mais, acrescenta a legal representante da Autora que o Cliente não era para ter investido na CD, mas antes noutra sociedade, proprietária de outro empreendimento, pelo que é impossível que a legal representante da Autora tivesse promovido o que quer que fosse, relativamente ao empreendimento da propriedade exclusiva da Ré. (…)
9. No essencial resultam destas declarações de parte três realidades que o Tribunal a quo não registou: a) que antes de o Sr. KL vir a Portugal não lhe foi apresentado qualquer imóvel da CD; b) e que a vinda do cliente a Portugal era para aquisição de um imóvel, propriedade de uma outra entidade, a TS (sociedade), mas que como o Cliente não gostou, a CD (e não a representante da Autora) apresentou-lhe outros, que ele gostou, e acabou por adquirir; c) que foi a própria CD que fez todo o trabalho de apresentação de portfólio, dos imóveis que tinha em carteira, na sequência da recusa do Cliente em comprar o imóvel da TS (sociedade).
10. Ficou assim, confessado, para todos os efeitos, que: a) A Autora não promoveu a venda de empreendimentos da Ré junto do cliente KL (ao invés do que se deu como provado no facto n.º 5 dos factos provados) b) Que a Autora não forneceu informações e documentos relativos aos imóveis de (...), propriedade da Ré (ao invés do que o Tribunal deu como provado no facto provado n.º 6) c) Que o cliente não veio a Portugal conhecer os imóveis comercializados pela Ré, mas sim o imóvel da TS (sociedade) (ao invés do que se deu como provado no facto provado n.º 8) d) Que o cliente apenas adquiriu o imóvel à Ré em virtude da promoção realizada por esta e não pela Autora, pois que esta não fez qualquer promoção do imóvel adquirido, mas de outro que o Cliente não gostou (ao invés do que foi dado como provado no facto n.º 17 dos factos provados).
11. Mas mais, resulta ainda demonstrado que deveriam ter sido dados como provados os dois factos que o Tribunal a quo julgou como não provados, sob os n.ºs 1 e 2 dos factos não provados. Na verdade, a Ré conseguiu demonstrar, pela confissão da Autora, que não foram prestados serviços nomeadamente através de material de promoção e marketing, pois é a Autora que refere que não deu quaisquer informações ao Cliente, e que o trouxe a Portugal para investimento noutra propriedade, de outra sociedade comercial, da qual era e é sócia (sendo atualmente sócia-gerente), denominada por TS (sociedade), sendo que a Ré demonstrou ainda que existia uma relação de amizade e prestação de serviços de imigração diretamente ao cliente, sendo que é a Autora que confessa que o cliente era seu amigo, e tinha participado em dois eventos de marketing para a imigração.
12. Portanto, daqui resulta, mais do que evidente, que deveria o Tribunal a quo ter dado resposta distinta da que efetivamente deu, quanto à prova produzida, sendo essencial que seja a mesma alterada, até porque esta prova, de onde resultou a confissão, foi também corroborada pelo legal representante da Ré. (…)
13. Ora, resultou daqui evidente que a promoção feita pela Autora não foi relativamente ao imóvel da propriedade da Ré, mas sim de um imóvel da propriedade da sociedade TS (sociedade), pelo que não houve a prestação de qualquer serviço de promoção e angariação do cliente, nos termos contratualizados e acordados (verbalmente numa primeira fase, e por escrito já posteriormente) relativamente ao imóvel que a Ré, por acaso, e porque diligenciou nesse sentido, acabou por conseguir vender, fruto do esforço do seu departamento de vendas, e não de qualquer promoção levada a cabo pela Autora. (…)
14. Sendo que a existência e os termos do acordo, junto aos autos, é pacifica entre as partes, sendo o mesmo reprodução do acordo verbal que existia, e que implicava a efetiva promoção de determinado imóvel na China, o que no caso não foi feito.
15. Na verdade, tal promoção – a executar nos termos do acordo a que as partes se obrigaram – tinha de ser ativa, direcionada para determinado imóvel, e resultar numa aquisição. Ora, no caso dos autos nenhuma promoção foi feita pela Autora, conforme esta confessou e o legal representante da Ré, confirmou. (…)
16. Mas mais, questionado o legal representante da Ré, o mesmo esclareceu os termos do que ficou acordado entre as partes quanto às “tarefas” inerentes à promoção do imóvel, por parte dos agentes que têm para o efeito, clarificando que é enviada toda a informação relativamente aos produtos disponíveis, com áreas, preços, materiais, envolvente, etc., e que depois o Cliente escolhe a unidade a adquirir com base nessa efetiva promoção, porque só neste caso é que considera que o agente efetivamente os representa e age em nome da CD, pois, na verdade, indicações de clientes há muitas, mas nem todas são prestação de serviços de angariação e promoção dos imóveis que possam resultar num trabalho efetivo, e por isso dar lugar ao pagamento de uma comissão. Para haver uma comissão, tem de haver uma prestação de serviços, e não uma mera “apresentação” de um potencial cliente, que foi o...
RELATÓRIO
AB Co Ltd intentou ação especial para cumprimento de obrigações pecuniárias contra CD, Lda., peticionando a condenação da ré no pagamento à autora da quantia de € 43.283,46, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos.
Alega que celebrou com a ré um contrato de cooperação, mediante o qual se obrigava a promover em vários mercados, designadamente o mercado da República Popular da China, os projetos imobiliários da autora. Se da promoção resultasse a concretização de um negócio, a autora teria direito a uma remuneração correspondente a 10% do valor do negócio.
No âmbito desse contrato, promoveu o projeto imobiliário da ré junto do cliente, que veio a adquirir a Fração C – correspondente ao 1º Direito do Prédio Urbano localizado em (...), Rua (...) n.º 53-53 D, Lisboa, pelo valor de € 367.000,00. O cliente celebrou ainda com a ré um contrato de empreitada para recuperação do imóvel no montante de €50.000,00. Em virtude da concretização deste negócio, a ré obrigou-se ao pagamento da referida comissão de 10%, porém, apesar de interpelada para o efeito, não procedeu ao pagamento.
A ré deduziu oposição, pugnando pela improcedência da ação. Invoca que o contrato foi celebrado em 15.03.2020 e as diligências de promoção que a autora invoca ter realizado são anteriores a essa data. Acrescenta que a autora se limitou a apresentar o cliente à ré, sendo que as demais diligências invocadas não se reportam à promoção dos imóveis da autora mas ao acompanhamento/consultoria prestada ao cliente e amigo da autora.
Após julgamento, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
«Em face do exposto, vistas as já indicadas normas jurídicas e os princípios expostos, o Tribunal julga a acção totalmente procedente, por provada, e em consequência, condena a ré CD, Lda. no pagamento à autora AB Co Ltd da quantia de €41.700,00 (quarenta e um mil e setecentos euros), acrescida de juros de mora vencidos e vincendos desde a data de vencimento da factura, 17.06.2020, até efetivo e integral pagamento.»
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Não se conformando com a decisão, dela apelou a Ré, formulando, no final das suas alegações, as seguintes CONCLUSÕES:
1. Veio o Tribunal a quo proferir decisão no sentido de condenar a Ré, CD, Lda. no pagamento à Autora, AB Co Ltd., da quantia de € 41.700,00 (quarenta e um mil e setecentos euros), acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos desde a data de vencimento da fatura, 17.06.2020, até efetivo e integral pagamento.
2. Contudo, quer quanto aos factos julgados como provados, quer quanto aos factos julgados como não provados, merece crítica a douta decisão recorrida, na medida em que os depoimentos de parte da legal representante da Autora e do legal representante da Ré, foram unânimes ao declarar que não houve qualquer promoção pela Autora, do imóvel efetivamente comercializado com o cliente, da propriedade da Ré.
3. Carecem, por isso, de alteração os factos provados sob os números 5, 6, 8, 17 e os factos não provados sob os números 1 e 2.
4. Assim, quanto a esta matéria importa considerar que os depoimentos das testemunhas inquiridas em sede de julgamento apenas relataram o que lhes foi referido pela legal representante da Autora, sendo este o caso das testemunhas EF, GH e TS (SOCIEDADE), mandatada como advogada do Cliente KL, já após a escolha do imóvel, e que, portanto, não acompanhou os factos anteriores, nomeadamente em sede de promoção do mesmo junto do Cliente.
5. As declarações de parte da legal representante da Autora encontram-se gravadas conjuntamente com a gravação referente à testemunha MN, na sessão de julgamento de 28.06.2023, a partir de minutos 29.00 e até final da gravação, sendo que, com especial interesse para a boa decisão da causa, transcrevem-se os segmentos do depoimento em que a legal representante da Autora descreve as atividades da empresa que representa, AB Co Ltd, e em concreto as diligências por si executadas no que concerne ao negócio celebrado. (…)
6. Daqui resulta que a atividade da sociedade comercial Autora nos autos se dedica a prestar serviços relacionados com imigração, com diversos fundamentos, como estudo no estrangeiro, trabalho no estrangeiro, viagens culturais. A Autora não é uma sociedade de promoção e mediação imobiliária! O Cliente da Autora é o cliente que pretende obter um visto de residência num outro país, a quem é prestada assessoria nessa matéria, e que inclusivamente esta reconhece que era seu amigo.
7. De onde, tudo somado, temos um cliente chinês que pretende adquirir um imóvel em Portugal, que lhe daria direito a um visto gold para residir neste país, que era amigo (conforme confissão nesse sentido) da legal representante da Autora, e a quem a sociedade Autora prestou um serviço de aconselhamento em matéria de imigração (que é a sua atividade).
8. Mas mais, acrescenta a legal representante da Autora que o Cliente não era para ter investido na CD, mas antes noutra sociedade, proprietária de outro empreendimento, pelo que é impossível que a legal representante da Autora tivesse promovido o que quer que fosse, relativamente ao empreendimento da propriedade exclusiva da Ré. (…)
9. No essencial resultam destas declarações de parte três realidades que o Tribunal a quo não registou: a) que antes de o Sr. KL vir a Portugal não lhe foi apresentado qualquer imóvel da CD; b) e que a vinda do cliente a Portugal era para aquisição de um imóvel, propriedade de uma outra entidade, a TS (sociedade), mas que como o Cliente não gostou, a CD (e não a representante da Autora) apresentou-lhe outros, que ele gostou, e acabou por adquirir; c) que foi a própria CD que fez todo o trabalho de apresentação de portfólio, dos imóveis que tinha em carteira, na sequência da recusa do Cliente em comprar o imóvel da TS (sociedade).
10. Ficou assim, confessado, para todos os efeitos, que: a) A Autora não promoveu a venda de empreendimentos da Ré junto do cliente KL (ao invés do que se deu como provado no facto n.º 5 dos factos provados) b) Que a Autora não forneceu informações e documentos relativos aos imóveis de (...), propriedade da Ré (ao invés do que o Tribunal deu como provado no facto provado n.º 6) c) Que o cliente não veio a Portugal conhecer os imóveis comercializados pela Ré, mas sim o imóvel da TS (sociedade) (ao invés do que se deu como provado no facto provado n.º 8) d) Que o cliente apenas adquiriu o imóvel à Ré em virtude da promoção realizada por esta e não pela Autora, pois que esta não fez qualquer promoção do imóvel adquirido, mas de outro que o Cliente não gostou (ao invés do que foi dado como provado no facto n.º 17 dos factos provados).
11. Mas mais, resulta ainda demonstrado que deveriam ter sido dados como provados os dois factos que o Tribunal a quo julgou como não provados, sob os n.ºs 1 e 2 dos factos não provados. Na verdade, a Ré conseguiu demonstrar, pela confissão da Autora, que não foram prestados serviços nomeadamente através de material de promoção e marketing, pois é a Autora que refere que não deu quaisquer informações ao Cliente, e que o trouxe a Portugal para investimento noutra propriedade, de outra sociedade comercial, da qual era e é sócia (sendo atualmente sócia-gerente), denominada por TS (sociedade), sendo que a Ré demonstrou ainda que existia uma relação de amizade e prestação de serviços de imigração diretamente ao cliente, sendo que é a Autora que confessa que o cliente era seu amigo, e tinha participado em dois eventos de marketing para a imigração.
12. Portanto, daqui resulta, mais do que evidente, que deveria o Tribunal a quo ter dado resposta distinta da que efetivamente deu, quanto à prova produzida, sendo essencial que seja a mesma alterada, até porque esta prova, de onde resultou a confissão, foi também corroborada pelo legal representante da Ré. (…)
13. Ora, resultou daqui evidente que a promoção feita pela Autora não foi relativamente ao imóvel da propriedade da Ré, mas sim de um imóvel da propriedade da sociedade TS (sociedade), pelo que não houve a prestação de qualquer serviço de promoção e angariação do cliente, nos termos contratualizados e acordados (verbalmente numa primeira fase, e por escrito já posteriormente) relativamente ao imóvel que a Ré, por acaso, e porque diligenciou nesse sentido, acabou por conseguir vender, fruto do esforço do seu departamento de vendas, e não de qualquer promoção levada a cabo pela Autora. (…)
14. Sendo que a existência e os termos do acordo, junto aos autos, é pacifica entre as partes, sendo o mesmo reprodução do acordo verbal que existia, e que implicava a efetiva promoção de determinado imóvel na China, o que no caso não foi feito.
15. Na verdade, tal promoção – a executar nos termos do acordo a que as partes se obrigaram – tinha de ser ativa, direcionada para determinado imóvel, e resultar numa aquisição. Ora, no caso dos autos nenhuma promoção foi feita pela Autora, conforme esta confessou e o legal representante da Ré, confirmou. (…)
16. Mas mais, questionado o legal representante da Ré, o mesmo esclareceu os termos do que ficou acordado entre as partes quanto às “tarefas” inerentes à promoção do imóvel, por parte dos agentes que têm para o efeito, clarificando que é enviada toda a informação relativamente aos produtos disponíveis, com áreas, preços, materiais, envolvente, etc., e que depois o Cliente escolhe a unidade a adquirir com base nessa efetiva promoção, porque só neste caso é que considera que o agente efetivamente os representa e age em nome da CD, pois, na verdade, indicações de clientes há muitas, mas nem todas são prestação de serviços de angariação e promoção dos imóveis que possam resultar num trabalho efetivo, e por isso dar lugar ao pagamento de uma comissão. Para haver uma comissão, tem de haver uma prestação de serviços, e não uma mera “apresentação” de um potencial cliente, que foi o...
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