Acórdão nº 14772/23.0T8PRT.P1 de Tribunal da Relação do Porto, 17-06-2024
Judgment Date | 17 June 2024 |
Acordao Number | 14772/23.0T8PRT.P1 |
Year | 2024 |
Court | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Proc. 14772/23.0T8PRT.P1
Sumário
………………………………
………………………………
………………………………
Relatora: Teresa Fonseca
1.º adjunto: Carlos Gil
2.ª adjunta: Maria Fernanda Almeida
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I - Relatório
AA intentou a presente ação de processo comum contra “A...” e “B..., S.A.”.
Pede:
- que lhe seja reconhecido o direito de preferência na venda titulada pela escritura outorgada a 20-12-2022 e o direito a haver para si a fração autónoma designada pela letra “G” descrita na Conservatória dos Registos Civil, Predial, Comercial e Automóveis de Valongo sob o número ... da freguesia ...;
- que seja ordenada a substituição da 2.ª R. pelo A., quer face à escritura de compra e venda, quer quanto aos registos matriciais e prediais, mediante o pagamento do preço da alienação, e seja decretado o cancelamento da aquisição do imóvel pela 2.ª R. no registo predial e do averbamento do seu nome nas Finanças;
- que seja ordenado o cancelamento de quaisquer outras inscrições prediais averbadas ao mesmo prédio e relativas a qualquer transmissão ou oneração do direito de propriedade por parte da 2.ª R.
Alega:
- que lhe foi comunicado pela 1.ª R. que esta iria vender a fração à 2.ª R. e que poderia exercer o seu direito de preferência;
- que enviou carta à 1.ª R. dando-lhe conta de que pretendia exercer o direito;
- que a comunicação que subsequentemente lhe foi efetuada, com indicação da data da escritura, não concedeu tempo bastante para obter financiamento bancário;
- que pediu o adiamento da escritura sem que tal tivesse sido atendido e
- que o imóvel foi alienado à 2.ª R..
Citadas, as RR. contestaram, invocando, além do mais, a caducidade do direito ao exercício do direito de preferência relativamente à venda realizada em virtude de o A. não ter procedido ao depósito do preço nos 15 dias seguintes à propositura da ação.
Foi proferido despacho que ordenou a notificação do A. para se pronunciar sobre a matéria de exceção.
Em resposta, o A.:
- reconheceu a falta de depósito do preço de € 79 500, 00, invocando a dificuldade de recorrer a financiamento bancário no decurso de um processo judicial dada a inexistência de contrato-promessa de compra e venda;
- considerou que, tendo-se a 2.ª R. oposto à renovação do contrato de arrendamento e mantendo interesse em permanecer naquela que há mais de duas décadas é a sua casa de morada de família, lhe deve ser concedido prazo para proceder ao depósito do preço.
I) O presente recurso vem interposto da sentença proferida nos presentes autos a 29/01/2024, e notificada ao ora Recorrente em 31/01/2024, que veio julgar a ação improcedente por considerar a existência de uma exceção perentória e, assim, declarar extinto por caducidade o direito de preferência invocado pelo Autor.
II) Com a presente ação judicial, o aqui Recorrente pretendia exercer o seu direito de preferência sobre a fração identificada nos autos - fração autónoma designada pela letra G, inscrita na matriz predial urbana com o artigo ... e descrita na Conservatória dos Registos Civil, Predial, Comercial e Automóveis de Valongo, freguesia ..., sob o número ..., localizada na Av. ...., em ... - porquanto no negócio em que a 1.ª Ré vendeu este imóvel à 2.ª Ré, o exercício desse direito não foi garantido, tendo-o aquela impedido de adquirir o imóvel.
III) Assim, o Recorrente pretende que as Recorridas sejam condenadas nos seguintes termos: ser-lhe reconhecido o direito de preferência na venda titulada pela escritura outorgada a 20/12/2022 e o direito a haver para si o referido prédio; ser ordenada a substituição da 2.ª Recorrida pelo Recorrente, quer face à escritura de compra e venda, quer quanto aos registos matriciais e prediais, mediante o pagamento do preço da alienação, e seja decretado o cancelamento da aquisição do imóvel da 2.ª Recorrida no registo predial e do averbamento do seu nome nas Finanças; ser ordenado o cancelamento de quaisquer outras inscrições prediais averbadas ao mesmo prédio e relativas a qualquer transmissão ou oneração do direito de propriedade por parte da 2.ª Ré.
IV) O Recorrente não se conforma com a sentença recorrida, que, nos parágrafos 12, 13 e 14, veio decidir no sentido de que “o prazo de 15 dias previsto no art.º 1410.º, n.º 1, do CC é um prazo de natureza substantiva, preclusivo e improrrogável, cuja inobservância importa a caducidade do direito de preferência.”, concretizando que “estando invocado pelas RR. e reconhecido pelo A. que este não procedeu ao depósito do preço no prazo de 15 dias após a instauração da presente ação de preferência, e não sendo possível a prorrogação de tal prazo, o invocado direito de preferência tem que ser declarado extinto por caducidade”, concluindo pela improcedência da ação.
V) Com o presente recurso o Recorrente pretende que sejam reconhecidas as nulidades supra invocadas, pugnando pela revogação da presente decisão.
VI) Também pretende que V. Exas. declarem que inexiste qualquer exceção perentória de caducidade, devendo os presentes autos baixar ao Tribunal de 1.ª instância para a realização de demais elementos probatórios, para que o Recorrente efetive então o seu direito de preferência.
VII) Assim, o recurso visa debruçar-se sobre as nulidades de que a sentença padece, bem como sindicar direito - pois in casu não existe qualquer exceção perentória a considerar.
VIII) O art.º 607.º do CPC estipula que:
“2 - A sentença começa por identificar as partes e o objeto do litígio, enunciando, de seguida, as questões que ao tribunal cumpre solucionar.
3 - Seguem-se os fundamentos, devendo o juiz discriminar os factos que considera provados e indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes, concluindo pela decisão final.
4 - Na fundamentação da sentença, o juiz declara quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas dos factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção; o juiz toma ainda em consideração os factos que estão admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência.”
IX) A presente sentença não cumpre com os requisitos formais do citado artigo, pois não identifica os fundamentos, não discrimina quais os factos que considera provados e não provados, não refere quais os factos admitidos por acordo ou provados por documentos, não analisa as provas juntas pelo Recorrente, e não conclui, sequer, dizendo se a absolvição é relativamente ao pedido ou à instância, lesando os direitos de defesa e estando ferida de nulidade por violação dos artigos 607.º ex vi 195.º do CPC.
X) Por outro lado, o art.º 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC dispõe que “É nula a sentença quando: d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar (…)”.
XI) Como o douto Tribunal nada disse sobre várias questões suscitadas pelo Recorrente, e que a seguir se elencam, deverá a presente sentença ser declarada nula à luz da mencionada norma, o que desde já se requer.
XII) Nos presentes autos, o Recorrente instaurou então uma ação de preferência contra as Recorridas, uma vez que não foi garantido o exercício do seu direito de preferência, enquanto arrendatário da fração acima mencionada, quando a 1.ª Recorrida alienou esse imóvel à 2.ª Ré, em 20/12/2022.
XIII) Tendo as Recorridas invocado a caducidade do direito de preferência do Recorrente, uma vez que este não procedeu ao depósito do preço nos quinze dias seguintes à propositura da ação, o Tribunal veio simplesmente dizer que, tendo apurado que o preço não foi depositado, e que o prazo para o efeito é um prazo de caducidade de direito substantivo, preclusivo e improrrogável, o direito de preferência se considerava extinto por caducidade. Disse, simplesmente, que a ação era então improcedente - “o invocado direito de preferência tem de ser considerado extinto por caducidade”, conforme se pode ler na sentença.
XIV) Ao decidir como decidiu, o Tribunal fez tábua rasa dessa exceção, e não se pronunciou, em primeiro lugar, sobre o prazo manifestamente curto que mediou entre a carta enviada pela 1.ª Recorrida e recebida pelo Recorrente a 23/11/2022, que informava que a escritura seria realizada a 13/12/2022. Com essa carta, a 1.ª Recorrida deu ao Recorrente um prazo inferior a quinze dias úteis para dispor de todos os meios para poder adquirir o imóvel.
XV) Isto é, a 1.ª Recorrida tinha enviado, primeiramente, a 23/08/2022, uma carta ao Recorrente, dizendo que pretendia vender a fração, onde o Recorrente vivia e de que era inquilino, e que este podia, querendo, exercer o seu direito de preferência. O Autor respondeu dizendo que pretendia, efetivamente, exercer esse direito e comprar o imóvel.
XVI) A 1.ª Recorrida não informou, nessa primeira carta, a data da escritura, o que apenas veio a fazer naquela carta recebida pelo Recorrente a 23/11/2022. Fê-lo de forma apressada, comunicando que a escritura seria daí a menos de quinze dias, e não tendo concedido ao Recorrente um prazo razoável para que este reunisse as condições para realizar este negócio.
XVII) Conceder um prazo razoável é um pressuposto amplamente acolhido pelos tribunais, e sobre o qual o Tribunal a quo não se pronunciou.
XVIII) O Tribunal a quo também não se pronunciou sobre o facto de, na prática, o Recorrente se encontrar concretamente impedido de se deslocar a Lisboa onde ia ter lugar a escritura pública de compra e venda, já que a cidade se...
Sumário
………………………………
………………………………
………………………………
Relatora: Teresa Fonseca
1.º adjunto: Carlos Gil
2.ª adjunta: Maria Fernanda Almeida
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I - Relatório
AA intentou a presente ação de processo comum contra “A...” e “B..., S.A.”.
Pede:
- que lhe seja reconhecido o direito de preferência na venda titulada pela escritura outorgada a 20-12-2022 e o direito a haver para si a fração autónoma designada pela letra “G” descrita na Conservatória dos Registos Civil, Predial, Comercial e Automóveis de Valongo sob o número ... da freguesia ...;
- que seja ordenada a substituição da 2.ª R. pelo A., quer face à escritura de compra e venda, quer quanto aos registos matriciais e prediais, mediante o pagamento do preço da alienação, e seja decretado o cancelamento da aquisição do imóvel pela 2.ª R. no registo predial e do averbamento do seu nome nas Finanças;
- que seja ordenado o cancelamento de quaisquer outras inscrições prediais averbadas ao mesmo prédio e relativas a qualquer transmissão ou oneração do direito de propriedade por parte da 2.ª R.
Alega:
- que lhe foi comunicado pela 1.ª R. que esta iria vender a fração à 2.ª R. e que poderia exercer o seu direito de preferência;
- que enviou carta à 1.ª R. dando-lhe conta de que pretendia exercer o direito;
- que a comunicação que subsequentemente lhe foi efetuada, com indicação da data da escritura, não concedeu tempo bastante para obter financiamento bancário;
- que pediu o adiamento da escritura sem que tal tivesse sido atendido e
- que o imóvel foi alienado à 2.ª R..
Citadas, as RR. contestaram, invocando, além do mais, a caducidade do direito ao exercício do direito de preferência relativamente à venda realizada em virtude de o A. não ter procedido ao depósito do preço nos 15 dias seguintes à propositura da ação.
Foi proferido despacho que ordenou a notificação do A. para se pronunciar sobre a matéria de exceção.
Em resposta, o A.:
- reconheceu a falta de depósito do preço de € 79 500, 00, invocando a dificuldade de recorrer a financiamento bancário no decurso de um processo judicial dada a inexistência de contrato-promessa de compra e venda;
- considerou que, tendo-se a 2.ª R. oposto à renovação do contrato de arrendamento e mantendo interesse em permanecer naquela que há mais de duas décadas é a sua casa de morada de família, lhe deve ser concedido prazo para proceder ao depósito do preço.
*
O tribunal dispensou a realização de audiência prévia e proferiu sentença que julgou extinto o invocado direito de preferência do A. por caducidade e improcedente a ação.*
Inconformado, o A. interpôs o presente recurso, finalizando com as conclusões que em seguida se transcrevem.I) O presente recurso vem interposto da sentença proferida nos presentes autos a 29/01/2024, e notificada ao ora Recorrente em 31/01/2024, que veio julgar a ação improcedente por considerar a existência de uma exceção perentória e, assim, declarar extinto por caducidade o direito de preferência invocado pelo Autor.
II) Com a presente ação judicial, o aqui Recorrente pretendia exercer o seu direito de preferência sobre a fração identificada nos autos - fração autónoma designada pela letra G, inscrita na matriz predial urbana com o artigo ... e descrita na Conservatória dos Registos Civil, Predial, Comercial e Automóveis de Valongo, freguesia ..., sob o número ..., localizada na Av. ...., em ... - porquanto no negócio em que a 1.ª Ré vendeu este imóvel à 2.ª Ré, o exercício desse direito não foi garantido, tendo-o aquela impedido de adquirir o imóvel.
III) Assim, o Recorrente pretende que as Recorridas sejam condenadas nos seguintes termos: ser-lhe reconhecido o direito de preferência na venda titulada pela escritura outorgada a 20/12/2022 e o direito a haver para si o referido prédio; ser ordenada a substituição da 2.ª Recorrida pelo Recorrente, quer face à escritura de compra e venda, quer quanto aos registos matriciais e prediais, mediante o pagamento do preço da alienação, e seja decretado o cancelamento da aquisição do imóvel da 2.ª Recorrida no registo predial e do averbamento do seu nome nas Finanças; ser ordenado o cancelamento de quaisquer outras inscrições prediais averbadas ao mesmo prédio e relativas a qualquer transmissão ou oneração do direito de propriedade por parte da 2.ª Ré.
IV) O Recorrente não se conforma com a sentença recorrida, que, nos parágrafos 12, 13 e 14, veio decidir no sentido de que “o prazo de 15 dias previsto no art.º 1410.º, n.º 1, do CC é um prazo de natureza substantiva, preclusivo e improrrogável, cuja inobservância importa a caducidade do direito de preferência.”, concretizando que “estando invocado pelas RR. e reconhecido pelo A. que este não procedeu ao depósito do preço no prazo de 15 dias após a instauração da presente ação de preferência, e não sendo possível a prorrogação de tal prazo, o invocado direito de preferência tem que ser declarado extinto por caducidade”, concluindo pela improcedência da ação.
V) Com o presente recurso o Recorrente pretende que sejam reconhecidas as nulidades supra invocadas, pugnando pela revogação da presente decisão.
VI) Também pretende que V. Exas. declarem que inexiste qualquer exceção perentória de caducidade, devendo os presentes autos baixar ao Tribunal de 1.ª instância para a realização de demais elementos probatórios, para que o Recorrente efetive então o seu direito de preferência.
VII) Assim, o recurso visa debruçar-se sobre as nulidades de que a sentença padece, bem como sindicar direito - pois in casu não existe qualquer exceção perentória a considerar.
VIII) O art.º 607.º do CPC estipula que:
“2 - A sentença começa por identificar as partes e o objeto do litígio, enunciando, de seguida, as questões que ao tribunal cumpre solucionar.
3 - Seguem-se os fundamentos, devendo o juiz discriminar os factos que considera provados e indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes, concluindo pela decisão final.
4 - Na fundamentação da sentença, o juiz declara quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas dos factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção; o juiz toma ainda em consideração os factos que estão admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência.”
IX) A presente sentença não cumpre com os requisitos formais do citado artigo, pois não identifica os fundamentos, não discrimina quais os factos que considera provados e não provados, não refere quais os factos admitidos por acordo ou provados por documentos, não analisa as provas juntas pelo Recorrente, e não conclui, sequer, dizendo se a absolvição é relativamente ao pedido ou à instância, lesando os direitos de defesa e estando ferida de nulidade por violação dos artigos 607.º ex vi 195.º do CPC.
X) Por outro lado, o art.º 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC dispõe que “É nula a sentença quando: d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar (…)”.
XI) Como o douto Tribunal nada disse sobre várias questões suscitadas pelo Recorrente, e que a seguir se elencam, deverá a presente sentença ser declarada nula à luz da mencionada norma, o que desde já se requer.
XII) Nos presentes autos, o Recorrente instaurou então uma ação de preferência contra as Recorridas, uma vez que não foi garantido o exercício do seu direito de preferência, enquanto arrendatário da fração acima mencionada, quando a 1.ª Recorrida alienou esse imóvel à 2.ª Ré, em 20/12/2022.
XIII) Tendo as Recorridas invocado a caducidade do direito de preferência do Recorrente, uma vez que este não procedeu ao depósito do preço nos quinze dias seguintes à propositura da ação, o Tribunal veio simplesmente dizer que, tendo apurado que o preço não foi depositado, e que o prazo para o efeito é um prazo de caducidade de direito substantivo, preclusivo e improrrogável, o direito de preferência se considerava extinto por caducidade. Disse, simplesmente, que a ação era então improcedente - “o invocado direito de preferência tem de ser considerado extinto por caducidade”, conforme se pode ler na sentença.
XIV) Ao decidir como decidiu, o Tribunal fez tábua rasa dessa exceção, e não se pronunciou, em primeiro lugar, sobre o prazo manifestamente curto que mediou entre a carta enviada pela 1.ª Recorrida e recebida pelo Recorrente a 23/11/2022, que informava que a escritura seria realizada a 13/12/2022. Com essa carta, a 1.ª Recorrida deu ao Recorrente um prazo inferior a quinze dias úteis para dispor de todos os meios para poder adquirir o imóvel.
XV) Isto é, a 1.ª Recorrida tinha enviado, primeiramente, a 23/08/2022, uma carta ao Recorrente, dizendo que pretendia vender a fração, onde o Recorrente vivia e de que era inquilino, e que este podia, querendo, exercer o seu direito de preferência. O Autor respondeu dizendo que pretendia, efetivamente, exercer esse direito e comprar o imóvel.
XVI) A 1.ª Recorrida não informou, nessa primeira carta, a data da escritura, o que apenas veio a fazer naquela carta recebida pelo Recorrente a 23/11/2022. Fê-lo de forma apressada, comunicando que a escritura seria daí a menos de quinze dias, e não tendo concedido ao Recorrente um prazo razoável para que este reunisse as condições para realizar este negócio.
XVII) Conceder um prazo razoável é um pressuposto amplamente acolhido pelos tribunais, e sobre o qual o Tribunal a quo não se pronunciou.
XVIII) O Tribunal a quo também não se pronunciou sobre o facto de, na prática, o Recorrente se encontrar concretamente impedido de se deslocar a Lisboa onde ia ter lugar a escritura pública de compra e venda, já que a cidade se...
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO