Acórdão nº 135/11.4TVPRT.G1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça, 12-12-2013

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

1.

AA L.^da instaurou, na comarca do Porto^[1], a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra BB S.A., pedindo que esta seja condenada a pagar-lhe:

a) - A quantia de € 118.080,00, acrescida de juros vencidos desde as datas referidas no artigo 101º da petição inicial e vincendos desde a data da assinatura do contrato, à taxa legal para os juros comerciais;

b) – Ou subsidiariamente a quantia que resultar da aplicação das percentagens indicadas em 90º e 91º da petição inicial sobre o valor que vier a ser apurado e constante do contrato entre a ré e a sociedade CC L.^da, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos à taxa legal para os juros comerciais e desde as datas referidas em 101º da petição inicial até efectivo e integral pagamento;

c) - Ou ainda subsidiariamente a quantia que se vier a apurar, a liquidar em execução de sentença referente às remunerações vencidas e não pagas e devidas em consequência do contrato outorgado entre a Ré e a sociedade CC L.^da, dado esta não ter remetido à autora cópia do referido contrato, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, a incidir sobre o valor da remuneração apurada e contabilizados à taxa legal para os juros comerciais e desde as datas referidas em 101º da petição inicial até efectivo e integral pagamento.

Fundamentando a sua pretensão, alegou, em síntese, que se dedica à actividade de mediação imobiliária e que a ré exerce a actividade de compra e venda de imóveis e promoção imobiliária.

A 2/03/2009 celebrou com a ré um contrato denominado de Contrato de Mediação Imobiliária pelo qual se obrigava a prestar-lhe serviços de comercialização dos espaços destinados a comércio / serviços, no prédio urbano desta, constituído por duas caves, r/c e um piso com a área bruta total acima do solo de 10.280 m², sito na Rua ..., n.º …, freguesia de ..., concelho de Braga.

Entre Março e Novembro de 2009, desenvolveu a sua actividade e, em Outubro desse ano, a ré informou-a de que se encontrava em negociações com um interessado (O CC … L.^da) para arrendar a totalidade da área comercial, solicitando-lhe que comparecesse a uma reunião para discutirem em conjunto os termos a estabelecer no contrato de arrendamento a outorgar.

Esse encontro deu-se a 4 de Novembro de 2009, prolongando-se pelos dias seguintes, tendo, a partir daí, estado presente em todas as reuniões subsequentes realizadas para definir os termos do negócio.

Posteriormente, a ré veio a celebrar com o dito “CC” um contrato de arrendamento desse prédio e, a 19/11/2010, o espaço comercial abriu ao público, não tendo a ré pago as remunerações devidas à autora.

A ré contestou^[2] dizendo, em suma, que o contrato está assinado por quem não tinha, por si só, poderes para a representar e que o prédio objecto da mediação imobiliária não era seu e que não celebrou contrato algum de arrendamento com o CC.

Referiu ainda que entregou à autora a quantia de 6.000 euros, a título de adiantamento, e que esta só deu algumas ideias e não apresentou qualquer cliente.

A autora replicou mantendo, no essencial, as posições assumidas inicialmente.

Foi proferido despacho saneador. Procedeu-se a julgamento e foi proferida sentença, tendo-se decidido, na parcial procedência da acção, condenar a Réa pagar à Autora a quantia de € 72.000 (setenta e dois mil euros) acrescida de juros de mora à taxa legal prevista para os juros comerciais, a contar da citação e até integral pagamento.

Inconformada com esta decisão, a ré recorreu para o Tribunal da Relação de Guimarães que, por acórdão de 23/04/2013, na procedência da apelação, revogou a decisão recorrida, absolvendo a ré dos pedidos.

Desta decisão recorre agora de revista para o Supremo Tribunal de Justiça a Autora, finalizando a alegação com as seguintes conclusões:

1ª - O Acórdão recorrido limitou-se a fazer uma apreciação meramente sumária e silogística da factualidade vertida nos autos e, bem assim, do direito aplicável.

2ª - Por outro lado, ignorou a matéria factual provada e princípios de justiça material ao considerar, erradamente, que o pedido da Autora "teve sempre como pressuposto o contrato outorgado entre a Ré e a sociedade CC".

Da causa de pedir:

3ª – A autora invocou como causa de pedir, justificadora do pedido formulado, o facto de ter celebrado um contrato de mediação imobiliária com a ré.

4ª - Nesse contexto, expôs os factos e as razões de direito que servem de fundamento à acção, artigo 467º, n.º 1 do CPC;

Mormente,

5ª - Que o referido contrato foi celebrado em regime de exclusividade, mediante o pagamento pela ré de uma remuneração e que, em decorrência desse contrato, desenvolveu os serviços contratados durante o período de Março a Novembro de 2009 e que, em Outubro de 2009, a ré informou a autora que se encontrava em negociações com um interessado para arrendar a totalidade da área comercial, solicitando-lhe, em consequência, que comparecesse em reunião a agendar para discutirem em conjunto os termos e pressupostos a estabelecer no contrato de arrendamento a outorgar.

6ª - Esta foi a pretensão deduzida pela Autora e que constituiu a causa de pedir da acção.

7ª - Inquestionavelmente, o pedido e a causa de pedir estabilizam-se no contrato de mediação imobiliária e seus efeitos, submetidos à disciplina do DL. 211/2004, de 20 de Agosto.

8ª - Sem conceder, na base instrutória, não se encontra nenhum quesito que faça depender do contrato de arrendamento a procedência ou improcedência da acção.

9ª - Tendo por base, apenas, a matéria de facto provada e os fundamentos de direito constantes da sentença, a autora tem direito a receber a remuneração fixada na douta decisão da 1ª instância.

Se assim não se entender,

DL 211/2004, de 20/8:

10ª - O contrato dos autos está submetido ao regime jurídico da mediação imobiliária (DL 211/2004, de 20/8), ou seja, é um contrato de mediação imobiliária.

11ª - Nos termos do contrato, a autora desenvolveu toda uma série de acções elencadas no n.º 2 do artigo 18º do Diploma, cumprindo assim, e de forma integral, o contrato (vide matéria provada).

12ª - Ainda nos termos do artigo 18º, a remuneração é devida com a conclusão e a perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (Cfr. entre outros os Acórdãos do STJ de 27/05/2010, 11/02/2010 e 15/11/2007, da Relação do Porto de 15/02/2012 e da Relação de Lisboa de 12/07/2012, 14/06/2012 e 14/04/2011).

Como refere PINTO MONTEIRO, a obrigação fundamental do mediador é conseguir interessado para certo negócio que, raramente, conclui ele próprio. Limita-se a aproximar duas pessoas e a facilitar a celebração do contrato, podendo a sua remuneração caber a ambos os contraentes ou apenas àquele que recorreu aos seus serviços. A remuneração do mediador (...) é independente do cumprimento do contrato (diversamente do que sucede com a retribuição do agente (...) podendo exigi-la logo que o mesmo seja celebrado" [Contrato de Agência (Anteprojecto), BMJ n.º 360, 85]”.

13ª – No caso sub judice foi efectivamente cumprido o contrato de mediação e celebrado contrato promessa relativo ao negócio visado pelo mesmo contrato.

14ª - Note-se que os contratos promessa têm enquadramento na alínea b) do n.º 2, do artigo 18º do DL 211/2004.

15ª - Infere-se, do que precede, a existência de dois contratos, o primeiro de mediação imobiliária e o segundo de promessa de arrendamento, este procedendo daquele, mas ambos com o mesmo enquadramento legal.

16ª - Perante os normativos legais e a posição sufragada pela nossa melhor doutrina e jurisprudência é, desde logo, devida à autora a remuneração peticionada.

17ª - Entende, porém, o Acórdão recorrido que a autora não fez prova de uma parte (essencial) da causa de pedir - não provou o contrato outorgado entre a ré e a sociedade CC.

A Recorrente não se pode conformar com tal entendimento,

18ª - Salvo o devido respeito, o contrato outorgado entre a ré e CC não é, nem poderia ser, essencial (mesmo em parte) à causa de pedir;

Com efeito,

19ª - Resulta dos factos provados (14, 15, 45, 46, 47, 48 e 49) que a ré tudo promoveu para persuadir a autora a confiar que, de facto, entre aquela sociedade e a CC teria sido outorgado um contrato de arrendamento.

20ª - A ré, a partir de Dezembro 2009, assumiu uma postura omissiva (51, 52, 53, 54, 55, 56 e 57), mantendo a autora em absoluta ignorância quanto ao teor do contrato, mormente, sua qualificação jurídica e partes intervenientes.

21ª - Não obstante a atitude da Ré, o espaço comercial em causa abriu ao público, a 19 de Novembro de 2010.

22ª - Neste contexto, a ré, desde Outubro de 2009 até que à data em que, na pendência dos autos, juntou o contrato, manteve a autora em erro quanto à formalização contratual com a sociedade CC, bem sabendo que aquele tinha sido outorgado a 15 de Abril de 2010 (ponto 25º - factos provados.

23ª - Não era, por isso, exigível à autora fazer depender o seu direito de um contrato que, à data da apresentação do articulado inicial, desconhecia sem qualquer responsabilidade.

24ª - Apreciando o que antecede pela diligência de um «bonus pater - familias» em face das circunstâncias do caso, revela-se incontornável que a Autora não fez depender a acção de qualquer contrato outorgado com terceiros, mas sim do contrato celebrado com a ré em prossecução dos serviços que lhe prestou.

25ª – Afastando, por isso, in limine,a alegação de que o contrato se assumia como parte essencial da causa de pedir.

Sem prescindir,

26ª - A referência ao contrato na petição inicial e à matéria provada respeitante às diligências promovidas pela autora, tendo em vista a obtenção de uma cópia do contrato, resulta de um facto meramente instrumental, com a exclusiva finalidade de proceder ao cálculo das remunerações devidas pela ré.

27ª - Como se vê da matéria provada (16, 53, 54, 56), a questão do contrato foi inserida no âmbito das diligências com vista à...