Acórdão nº 1320/11.4TVLSB.L1-8 de Tribunal da Relação de Lisboa, 19-02-2015

M.S.A., com sede na Rua … Cascais, intentou a presente ação declarativa de condenação, contra L Fundo de Investimento Imobiliário, gerido e legalmente representado pela S. S.A., com sede em Lisboa (adiante referido como “1.º Réu”), e N – Fundo de Investimento Imobiliário, gerido e legalmente representado pela S. S.A., com sede em Lisboa (adiante referido como “2.º Réu”, ou, conjuntamente com o 1.º Réu, “Réus”), alegando, em síntese que:

- a A. adquiriu um terreno onde se propôs construir e promover um empreendimento imobiliário de luxo, composto por 36 lotes de terreno, subdivididos em 120 unidades de alojamento e 11 outras frações, umas de utilização comum, outras de exploração turística, que incluíam infraestruturas gerais, portaria e serviços, espaços verdes, receção e escritório, estacionamento, ténis, piscina, minimercado, restaurante, apoio desportivo;

- em 19/05/1999 foi celebrado com o então CPP um mútuo de 1.500.000.000$00 destinado ao financiamento das obras de infraestruturas, garantido por hipoteca sobre a quase totalidade das frações (entretanto constituídas, mas não construídas);

- o contrato foi celebrado no pressuposto de que o banco financiaria também as unidades de alojamento até que a A. pudesse dispor de proveitos próprios com a venda das mesmas, sabendo o banco que a A. não tinha meios para liquidar as responsabilidades decorrentes do contrato de empréstimo senão depois de construir e comercializar as unidades de alojamento;

- as infraestruturas ficaram concluídas em finais de 2001 e a A. começou a solicitar outros financiamentos cuja concessão o CPP foi protelando até que, em 2003, recusou, propondo como alternativa o financiamento através de fundos de investimento geridos pela sociedade gestora detida pelo banco;

- dada a natureza e regime legal dos fundos, a operação teria de passar pela aquisição dos lotes pelos fundos;

- o preço a pagar pelos fundos teria de ser utilizado, em primeiro lugar, para liquidar as responsabilidades decorrentes do empréstimo contraído junto do CPP e cancelamento da hipoteca, e, em segundo lugar, para financiar a construção das frações de utilização comum e de exploração turística;

- a A. ficaria com uma opção de recompra dos lotes vendidos, por cinco anos prorrogáveis;

- assim, entre novembro de 2003 e fevereiro de 2007, a A. vendeu aos RR. doze lotes de terreno, compreendendo um total de 88 frações pelo valor global de € 23.000.000,00;

- paralelamente, a Autora celebrou com os Réus Contratos de Reserva sobre as frações vendidas, adquirindo uma opção de compra sobre estas, pelo prazo de 5 anos (prorrogável), mediante o pagamento de determinadas remunerações financeiras, que, pagas até março de 2009, totalizaram € 4.586.614,75;

a Autora efectuou e custeou a construção, incluindo projetos e licenciamentos, das 8 frações imobiliárias de utilização comum (que incluem infraestruturas gerais, portaria e serviços, espaços verdes, receção e escritório, estacionamento, ténis e piscina) e das 3 frações imobiliárias de exploração turística; efetuou e custeou a construção, incluindo projetos e licenciamentos de construção e utilização de 27 moradias; assegurou os serviços de manutenção e conservação das propriedades cedidas aos Réus até á presente data, cujo custo não foi seguramente inferior a € 1.100.000; readquiriu 14 frações pelo valor total de € 6.790.381,09;

- com a contração económica que se instalou a partir de 2008, a A. não conseguiu readquirir as frações como esperava e iniciou negociações com os RR. no sentido de prorrogarem os prazos de reaquisição pela A.;

- desde março de 2009, os RR. não só não recusaram as negociações, como reconheceram por escrito que as circunstâncias económicas impunha a renegociação das condições contratuais;

- até que, por carta de 28/02/2011, os RR. negam-se a equacionar prorrogações de prazos e exigem o pagamento das remunerações financeiras vencidas e não pagas.

Termina pedindo que a acção seja julgada provada e procedente e, em consequência,

i) Seja declarada a nulidade dos contratos de compra e venda celebrados pela Autora e pelo 1.º Réu, relativos às frações designadas pelas letras AB-B, AB-C, AB-D, AB-E, AB-F, AB-G, AB-H, AB-I, AB-L, AB-M, AB-N e AB-O, que constituem o Lote 33, às frações designadas pelas letras AC-A, AC-B, AC-D, AC-E, AC-F, AC-G, AC-H, AC-I, AC-J, AC-L, AC-M, AC-N, AC-O e AC-P, que constituem o Lote 34, às frações designadas pelas letras “L” do lote 18, “N” do Lote 20, às frações designadas pelas letras “X-I”, “X-J”, “X-M” e “X-N”, todas integrantes do Lote 29, às frações designadas pelas letras AE-A, AE-B, AE-C, AE-D, AE-E, AE-F, AE-G, AE-H, AEI, AE-J e AE-L que constituem o Lote 36, e às frações designadas pelas letras AD-A, AD-B, AD-C, AD-E, AD-F, AD-G, AD-H, AD-I, AD-J, AD-L, AD-M e AD-N que constituem o Lote 35, todas estas descritas na Certidão de Registo Predial de Cascais, inscritas na Conservatória sob o n.º 02058/050588, Y, Alcabideche, bem como dos contratos de reserva celebrados sobre estas mesmas frações;

ii) Seja declarada a nulidade dos contratos de compra e venda celebrados pela Autora e pelo 2.º Réu, relativos às frações designadas pelas letras YA, YB, YC, YD, YE, YF, YG, YH e YI, que constituem o Lote 30, e às frações designadas pelas letras ZA, ZB, ZC, ZD, ZE, ZF, ZG e ZH, que constituem o Lote 31, todas estas descritas na Certidão de Registo Predial de Cascais, inscritas na Conservatória sob o n.º 02058/050588, Y, Alcabideche, bem como dos contratos de reserva celebrados sobre estas mesmas frações;

Subsidiariamente

iii) Caso se entenda que os negócios jurídicos celebrados pela Autora com os Réus não são nulos, seja reconhecida a alteração anormal das circunstâncias e em consequência declarada a resolução dos contratos celebrados entre Autora e Réus (compras e vendas e contratos de reserva) com as consequências legais nos termos do Artº 437º do Código Civil; ou

Subsidiariamente relativamente ao pedido anterior

iv) Se se entender que não se justifica a resolução dos contratos peticionada sejam os mesmos ser modificados de acordo com a equidade o que imporá, designadamente, a extensão dos prazos durante os quais a Autora pode readquirir os imóveis supra identificados e a redução das remunerações financeiras e demais encargos suportados pela Autora nos termos dos contratos de reserva.

Em sede de contestação, com reconvenção, os RR. alegam, resumidamente, que:

- inexistiram na celebração dos contratos entre as partes quaisquer intenções que não as que naturalmente correspondem às estipulações inseridas nos mesmos contratos;

- a A. não pagou aos RR., desde 2009 até se extinguirem por caducidade ou resolução, os contratos de reserva e os direitos de compra neles previstos;

- a A. embolsou a quantia de € 1.150.000,00, paga pelo 1.º R. com vista à construção de moradias no lote 34 e não as construiu;

- o contrato de reserva relativo ao lote 34 foi resolvido pelo 1.º R. com fundamento em incumprimento pela A., e a A. foi interpelada para restituir a quantia, sem que, até à data, o tenha feito;

- entre 31/12/2009 e 01/08/2011, os contratos de reserva findaram, uns por caducidade pelo decurso do tempo, e outros por resolução declarada pelos RR. com fundamento no incumprimento definitivo da A.;

- os RR. são donos das frações adquiridas à A. e esta tem recusado a entrega das mesmas, o que impede os primeiros de a venda ou o arrendamento das fracções em causa.

Termina pedindo que a acção seja julgada não provada e improcedente, com a sua consequente absolvição do pedido; e que a reconvenção seja julgada procedente, por provada, devendo, em consequência:

a) Condenar-se a A. a pagar ao Primeiro R. a quantia de € 2.510.649,90 (correspondente à soma das quantias acima especificadas relativas às prestações mensais devidas pela A. como contrapartida dos direitos de compra e não pagas e da quantia paga pelo Primeiro R. ao abrigo da adenda ao contrato de reserva relativo ao lote 34, que a A. não restituiu), acrescida de juros, à taxa legal, desde as datas do vencimento das obrigações, acima assinaladas, até integral embolso, que nesta data se liquidam em € 186.704,29;

b) Condenar-se a A. a pagar ao Segundo R. a quantia de € 221.313,25 (correspondente à soma das quantias acima especificadas relativas às prestações mensais devidas pela A. como contrapartida dos direitos de compra e não pagas), acrescida de juros, à taxa legal, desde as datas do vencimento das obrigações, acima assinaladas, até integral embolso, que nesta data se liquidam em € 26.332,98;

c) Declarar-se extintos por caducidade, conforme acima especificado, os contratos de reserva e os direitos de compra neles previstos relativos aos lotes 18 (fração autónoma L), 20 (fração autónoma N), 33 (frações autónomas ABB, AB-C, AB-D, AB-E, AB-F, AB-G, AB-H, AB-I, AB-L, AB-M, AB-N, ABO), 35 (frações autónomas AD-A, AD-B, AD-C, AD-D, AD-E, AD-F, ADG, AD-H, AD-I, AD-J, AD-L, AD-M, AD-N) e 36 (frações autónomas AEA, AE-B, AE-C, AE-D, AE-E, AE-F, AE-G, AE-H, AE-I, AE-J, AE-L), e por resolução os contratos de reserva e os direitos de compra neles previstos relativos aos lotes 30 (frações autónomas YA, YB, YC, YD, YE, YF, YG, YH, YI), 31 (frações autónomas ZA, ZB, ZC, ZD, ZE, ZF, ZG, ZH) e 34 (frações autónomas AC-A, AC-B, AC-C, AC-D, AC-E, AC-F, AC-G, AC-H, AC-I, AC-J, AC-L, AC-M, AC-N, AC-O, AC-P), condenando-se a A. a reconhecer a extinção desses contratos e a reconhecer os RR. como proprietários das frações autónomas relativas a esses lotes acima identificadas;

d) Declarar-se extinto por caducidade o direito de compra previsto na cláusula 10.ª, n.º 3, do documento complementar à escritura pública de compra e venda do lote 29 e a obrigação de não vender ou prometer vender prevista no n.º 4 dessa mesma cláusula, condenando-se a A. a reconhecer a extinção desses direito e obrigação e a...