Acórdão nº 12/14.7TBEPS-A.G1.S2 de Supremo Tribunal de Justiça, 18-10-2018

I – Relatório

1. Por apenso à execução que o Banco AA, S.A.. instaurou contra os executados BB e CC, veio DD deduzir embargos de terceiro.

Alega, para tanto e em síntese, que no ano de 2015 celebrou com os senhorios da fração “B” , correspondente ao 1º andar do prédio urbano, sito na Rua de …, nº…, freguesia de … e inscrito na matriz sob o artigo 2494, ora adquirida pelo exequente, contrato de arrendamento, com início em 1 de dezembro de 2015, por via do qual e mediante o pagamento da renda mensal de € 150,00, passou a habitar neste prédio com o seu agregado familiar, obstando a sua posse à entrega do imóvel.

Mais alega que, já antes deste contrato e desde janeiro de 2013, residia com a sua família neste locado, mediante o pagamento de renda.

E alega ainda que, a partir de novembro de 2016 passou a pagar a renda à Srª Agente de Execução, que a recebeu, pelo que o exequente/embargado, ao pretender obter a entrega da fração em causa, incorre em abuso de direito.

2. Pelo Tribunal de 1ª Instância, foi proferido despacho que, nos termos do preceituado no artº 345º do C.P.C., indeferiu liminarmente os embargos de terceiro, com o fundamento de que, tendo os mesmos sido instaurados em 26 de janeiro de 2017 e, portanto, posteriormente à venda judicial da referida fração autónoma, que ocorreu em 21 de Novembro de 2016, não é permitida a sua dedução conforme o disposto no nº 2 do artº 344º do C.P.C.

3. Inconformado com este despacho de indeferimento, dele apelou o embargante para o Tribunal da Relação de …, que, por acórdão proferido em 2017.12.18, sem voto de vencido e sem fundamentação essencialmente diferente, julgou improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida.

4. De novo, inconformado com este acórdão, o embargante deduziu recurso de revista, por via excecional, para o Supremo Tribunal de Justiça, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões, que se transcrevem:

«I. Mostram-se verificados os pressupostos para a admissão da revista excepcional, pelo que a presente revista deve ser admitida

II. Encontrando-se junto aos autos documentos que provam que o locado em causa nos presentes autos está na posse do aqui recorrente, desde o início do ano 2013, no uso dos poderes de cognição do tribunal, teria o M.m° Juiz do tribunal "a quo" deles ter tomado conhecimento.

III. Ao não faze-lo, violou o artigo 5^o, n° 2 al. c) do C.P.C.

IV. Fez ainda errada aplicação do artigo 824°, n° 2 do Código Civil.

V. Ante de tudo o exposto, o direito do aqui recorrente subsiste com a venda executiva, de harmonia com o disposto no artigo 1057° e artigo 9^o, n° I^o e 3^o do Código Civil.

VI. Tal direito pessoal de gozo não caduca com a venda executiva.

Termos em que deverá ser revogada a sentença:

a) Quando ao indeferimento dos embargos.

b) Quanto à natureza do direito do arrendatário.

c) Quanto à caducidade do arrendamento».

Termos em que requer seja dado provimento ao recurso, revogando-se o acórdão recorrido.

5. O embargado respondeu, terminando as suas contra alegações com as seguintes conclusões, que se transcrevem:

«a) Não se verificam os pressupostos para a admissão do Recurso de Revista Excecional, desde logo por não estarem em causa interesses de particular relevância social, nem o Recorrente alegar a contradição entre acórdãos;

b) Caso assim não se entenda, e por mera cautela, prevendo a lei nos termos do n.º 2 do art.° 344° do CPC_F que os embargos de terceiro nunca podem ser deduzidos depois de os respetivos bens terem sido judicialmente vendidos ou adjudicados, esteve bem o Tribunal de … ao indeferir liminarmente os mesmos e o Tribunal da Relação de … ao confirmar essa decisão, sendo certo e estando provado nos autos que o recorrente sempre acompanhou e teve conhecimento de todo o processo executivo;

c) Não é admissível o alargamento do âmbito do recurso de revista ao conhecimento de questões que não constam da matéria delimitada pelas conclusões do recurso de apelação. No entanto, por mera cautela e para o caso de assim não se entender, é claro e unânime na doutrina e jurisprudência atuais que os arrendamentos constituídos após o registo da hipoteca são inoponíveis ao adquirente do imóvel em sede de venda judicial, porquanto após essa venda caducam automaticamente nos termos do art 824° do CC».

Termos em que pugna pela improcedência do recurso.

6. O Coletivo da formação a que alude o nº3 do art. 672º do CPC admitiu o recurso interposto por verificação do pressuposto a que alude a al. c) do nº1 do mesmo artigo.

7. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

II. Delimitação do objecto do recurso

Como é sabido, o objeto do recurso determina-se pelas conclusões da alegação do recorrente, nos termos dos artigos 635.º, n.º 3 a 5, 639.º, n.º 1, do C. P. Civil, só se devendo tomar conhecimento das questões que tenham sido suscitadas nas alegações e levadas às conclusões, a não ser que ocorra questão de apreciação oficiosa[1].

Assim, a esta luz, a única questão a decidir consiste em saber se o contrato de arrendamento celebrado após o registo da hipoteca é inoponível ao comprador do imóvel em sede de venda judicial, por caducar com esta.

III. Fundamentação

3.1. Fundamentação de facto

O Tribunal da Relação deu como provados os seguintes factos:

1 - É o seguinte o teor da decisão proferida pelo Tribunal de 1ª Instância:

Conforme decorre do preceituado no nº 2 do artº 344º do C.P.C., os embargos de terceiro não podem ser deduzidos depois de os respectivos bens terem sido judicialmente vendidos ou adjudicados.

Pois bem...

Os presentes embargos de terceiro reportam-se à fracção autónoma melhor identificada sob o artº 3º da petição inicial, e foram instaurados no dia 26 de Janeiro de 2017.

Conforme se alcança do teor do auto de abertura de propostas junto ao processo principal, a fls.141/142, a referida fracção autónoma foi judicialmente vendida em 21 de Novembro de 2016. Ou seja, os embargos foram deduzidos em data significativamente posterior àquela em que o bem em causa foi judicialmente vendido, o que, como vimos, não é consentido pelo referido nº2 do artº344º do C.P.C..

Urge, pois, nos termos do preceituado no artº345º do C.P.C., indeferir liminarmente os presentes embargos de terceiro.

Pelo exposto, decide-se indeferir liminarmente os presentes embargos de terceiro.

Custas pelo embargante, sem prejuízo do eventual apoio judiciário.

Registe e notifique.

2 - Para fundamentar os embargos, o embargante alega a celebração, em 01.12.2015, de um contrato de arrendamento relativo à aludida fração e, antes disso, a posse da mesma desde 2013.

3 - A hipoteca sobre a dita fração encontra-se registada a favor do Banco AA, S.A.. desde 20.02.2008 (cfr. certidão permanente junta com o requerimento executivo no processo principal).

3.2. Fundamentação de direito

Conforme já se deixou dito o objeto do presente recurso prende-se com a questão de saber se a venda judicial, em processo de execução, de fração hipotecada faz caducar seu arrendamento quando posteriormente celebrado à constituição e registo da hipoteca.

Sobre esta matéria, dispõe o art. 824º, n.º 1, do Código Civil, que a «A venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida.», estabelecendo o seu n.º 2 que «Os bens são transmitidos livres de direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com exceção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo».

Por sua vez, estipula o art. 1051 do C. Civil, que «O contrato de locação caduca:

a) Findo o prazo estipulado ou estabelecido por lei;

b) Verificando-se a condição a que as partes o subordinaram, ou tornando-se certo que não pode verificar-se, conforme a condição resolutiva ou suspensiva;

c) Quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado;

d) Por morte do locatário ou, tratando-se de pessoa coletiva, pela extinção desta, salvo convenção escrita em contrário;

e) Pela perda da coisa locada;

f) Pela expropriação por utilidade pública, salvo quando a expropriação se compadeça com a subsistência do contrato;

g) Pela cessação dos serviços que determinaram a entrega da coisa locada».

Assim, não fazendo a norma do nº 2 do citado art. 824º qualquer alusão ao “contrato de locação”, na medida em que contempla apenas os “direitos reais”, nem prevendo o citado art. 1051º a caducidade do contrato de locação nos termos do art. 824º, nº 2, torna-se evidente a relevância que assume a questão de saber se vendido, em sede executiva, o prédio hipotecado, o contrato de arrendamento celebrado depois da constituição de hipoteca e penhora caduca, ou não, automaticamente.

Trata-se de problemática que ainda não ganhou unanimidade ao nível da doutrina e da jurisprudência, tendo-se formado, entre nós, duas linhas essenciais de orientação.

De um lado, a corrente que defende que o citado art. 824º, nº 2 não pode aplicar-se ao arrendamento por este não ser um direito real, tendo, antes, natureza obrigacional, e atento o carácter taxativo da enumeração dos casos de caducidade do contrato de locação feita no art. 1051º do C. Civil.

Considera, em síntese, que o art. 824º, nº 2 do C. Civil, não previu a caducidade do arrendamento porque o art. 1057º do mesmo Código estabeleceu a regra da sua transmissão, inexistindo, por isso, lacuna legal que permita, de harmonia com o disposto no art. 10º, nºs 1 e 2 do C. Civil, a aplicação analógica do citado art.824º, nº 2 ao arrendamento, sendo que a hipoteca, nos termos do art. 695º do C. Civil, não gera, para o respetivo dono, qualquer indisponibilidade para onerar ou dar de arrendamento os bens...