Acórdão nº 0830206 de Tribunal da Relação do Porto, 03-04-2008
| Data de Julgamento | 03 Abril 2008 |
| Número Acordão | 0830206 |
| Ano | 2008 |
| Órgão | Tribunal da Relação do Porto |
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I.
B………. e mulher C……….; D………. e mulher E………. intentaram a presente acção declarativa, com processo sumário, contra F………. e mulher G………. .
Pediram que seja decretada a resolução do contrato arrendamento identificado na petição e que os RR. sejam condenados a despejar, imediatamente, o supra identificado 1º andar, entregando-o aos autores devoluto.
Como fundamento, alegaram, em síntese, o seguinte:
Os AA. são donos e possuidores do prédio urbano que identificam, encontrando-se o primeiro andar deste imóvel arrendado ao réu marido.
Em 01 de Agosto de 2003, os RR. procederam ao subarrendamento total do locado a H………., qualificando o contrato como “contrato de exploração de estabelecimento”. Contudo, os RR. não transmitiram um estabelecimento mas limitaram-se a subarrendar o locado.
Os AA. nunca prestaram o seu consentimento à cessão objecto da presente acção, nem o R. marido efectuou qualquer comunicação aos AA., nomeadamente que havia outorgado o contrato exploração de estabelecimento.
Os RR. contestaram, alegando que, pelo referido contrato de cessão, transmitiram a exploração do estabelecimento, acompanhada da transferência em conjunto das instalações, utensílios e mercadorias e dos outros elementos que integravam o estabelecimento. Defendem que a autorização dos autores e a comunicação a estes não era necessária, mas diligenciaram no sentido de efectuarem a comunicação, que apenas não foi possível por razões imputáveis aos autores.
Percorrida a tramitação normal, foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente, tendo os réus sido absolvidos do pedido.
Discordando desta decisão, dela interpuseram recurso os autores, de apelação, tendo apresentado as seguintes
Conclusões:
1) A douta decisão recorrida não pode manter-se, porquanto, padece de erro de julgamento e procede à interpretação e à aplicação incorrectas das normas reguladoras do caso.
2) Há que delimitar os casos de efectiva negociação de estabelecimento daqueles em que o negócio concerne essencialmente ao gozo do prédio.
3) A negociação do estabelecimento pressupõe a transmissão dos seus elementos caracterizadores.
4) Do depoimento das testemunhas e dos documentos juntos aos autos resulta que só foi cedido o uso e fruição do imóvel.
5) Da discussão da matéria de facto não se pode concluir no sentido de existir um estabelecimento, ao contrário do que se conclui na douta sentença recorrida.
6) Assim sendo, devem ser alteradas as respostas dadas aos quesitos 1º e 2º da base instrutória para "Provados".
7) A sentença recorrida violou a norma jurídica constante artigo 653 do Código de Processo Civil.
8) Àquele que invocou um direito cabe a prova dos factos constitutivos dele, competindo a prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos àquele contra quem a invocação é feita.
9) Aos recorrentes cabia a prova da cedência de espaço ou subarrendamento, facto constitutivo do seu direito.
10) Aos recorridos competia provar que, juntamente com a cedência o prédio, havia um estabelecimento cuja exploração também foi transmitida, facto impeditivo.
11) Não tendo os recorridos provado que transmitiram um estabelecimento, este facto deve ser julgado contra eles.
12) A sentença recorrida infringiu o preceituado no artigo 342 do Código Civil.
13) No artigo 115º do RAU, com respeito ao trespasse, afirma-se que ele é feito "sem dependência de autorização do senhorio".
14) Tal excepção não consta do artigo 111º do RAU.
15) Pelo que, mantêm aplicação as regras gerais de locação, carecendo a cessão de exploração de estabelecimento de autorização e comunicação ao senhorio.
16) De acordo com o artigo 1038°, alíneas f) e g) do CC e do artigo 64° nº 1, alínea f) do RAU, o locatário tem a obrigação, e o senhorio o consequente direito, em não proporcionar o gozo da coisa locada, por um lado, e a comunicar ao locador, caso o ceda, essa cedência no prazo de 15 dias.
17) Não colhe o argumento de que na cessão de exploração de estabelecimento comercial não há cedência da posição jurídica do arrendatário, logo que não lhe é aplicável o disposto no art. 1038, al. g) do Código Civil.
18) A cessão de um estabelecimento instalado em prédio arrendado implica necessariamente a cedência a terceiro do gozo do prédio.
19) Após a cessão de exploração, quem tem o uso e fruição do prédio é o terceiro cessionário.
20) Ora, o senhorio tem interesse e direito de saber quem está por trás desse novo gozo.
21) Pelo que, ao não terem feito o pedido de autorização e posterior comunicação, no prazo legal, violaram os ora recorridos o disposto no artigo 1038°, alíneas f) e g) do CC. O que se requer seja declarado, com as legais consequências.
22) Assim, tal cedência, sem comunicação, nem autorização, constitui fundamento para a resolução do contrato de arrendamento. O que se requer seja decretado, com as legais consequências.
23) Como resulta da matéria de facto dada como assente, os ora recorridos cederam a exploração do seu estabelecimento comercial sem ter efectuado qualquer comunicação aos recorrentes, no prazo e condições previstas na alínea g) do artigo 1038° do Cód. Civil.
24) Nos termos do artigo 1038° do Código Civil, tal comunicação seria obrigatória no caso concreto.
25) Assim, ao não o comunicar, violaram os recorridos o disposto na alínea f) do artigo 64° do RAU. Pelo que, ao assim não o considerar, violou a douta sentença recorrida a lei, em especial o artigo 1038°, alínea g) do Código Civil e o artigo 64°, alínea f) do RAU. O que se requer seja declarado, com as legais consequências.
26) Ao ter decidido como decidiu, violou a decisão recorrida a lei e, em especial, o disposto no artigo 64°, nº 1, alínea f) do RAU e no artigo 1038°, alíneas f) e g) do Código Civil.
Termos em que deve dar-se provimento ao recurso, revogar-se a sentença recorrida e, em consequência, julgar-se a acção procedente, decretar-se a resolução do contrato de arrendamento objecto de discussão nos autos, condenando-se os recorridos a despejar de imediato o local arrendado e entregando-o aos recorrentes livre de pessoas e bens.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Após os vistos legais, cumpre decidir.
II.
Questões a resolver:
- Impugnação da decisão de facto;
- Qualificação do contrato celebrado pelos réus – subarrendamento ou cessão da exploração de estabelecimento comercial;
- De qualquer modo, a cessão carecia de autorização do senhorio e de ser comunicada a este.
III.
Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
a) Encontra-se registado a favor dos AA. o direito de propriedade relativo ao prédio urbano situado na Rua ………. nºs …/…, freguesia de ………., nesta cidade e comarca e descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 4600 e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 8813º,
b) Os anteriores proprietários deram de arrendamento a I………. o primeiro andar do imóvel supra identificado, mediante o pagamento de uma renda mensal, pelo período de...
I.
B………. e mulher C……….; D………. e mulher E………. intentaram a presente acção declarativa, com processo sumário, contra F………. e mulher G………. .
Pediram que seja decretada a resolução do contrato arrendamento identificado na petição e que os RR. sejam condenados a despejar, imediatamente, o supra identificado 1º andar, entregando-o aos autores devoluto.
Como fundamento, alegaram, em síntese, o seguinte:
Os AA. são donos e possuidores do prédio urbano que identificam, encontrando-se o primeiro andar deste imóvel arrendado ao réu marido.
Em 01 de Agosto de 2003, os RR. procederam ao subarrendamento total do locado a H………., qualificando o contrato como “contrato de exploração de estabelecimento”. Contudo, os RR. não transmitiram um estabelecimento mas limitaram-se a subarrendar o locado.
Os AA. nunca prestaram o seu consentimento à cessão objecto da presente acção, nem o R. marido efectuou qualquer comunicação aos AA., nomeadamente que havia outorgado o contrato exploração de estabelecimento.
Os RR. contestaram, alegando que, pelo referido contrato de cessão, transmitiram a exploração do estabelecimento, acompanhada da transferência em conjunto das instalações, utensílios e mercadorias e dos outros elementos que integravam o estabelecimento. Defendem que a autorização dos autores e a comunicação a estes não era necessária, mas diligenciaram no sentido de efectuarem a comunicação, que apenas não foi possível por razões imputáveis aos autores.
Percorrida a tramitação normal, foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente, tendo os réus sido absolvidos do pedido.
Discordando desta decisão, dela interpuseram recurso os autores, de apelação, tendo apresentado as seguintes
Conclusões:
1) A douta decisão recorrida não pode manter-se, porquanto, padece de erro de julgamento e procede à interpretação e à aplicação incorrectas das normas reguladoras do caso.
2) Há que delimitar os casos de efectiva negociação de estabelecimento daqueles em que o negócio concerne essencialmente ao gozo do prédio.
3) A negociação do estabelecimento pressupõe a transmissão dos seus elementos caracterizadores.
4) Do depoimento das testemunhas e dos documentos juntos aos autos resulta que só foi cedido o uso e fruição do imóvel.
5) Da discussão da matéria de facto não se pode concluir no sentido de existir um estabelecimento, ao contrário do que se conclui na douta sentença recorrida.
6) Assim sendo, devem ser alteradas as respostas dadas aos quesitos 1º e 2º da base instrutória para "Provados".
7) A sentença recorrida violou a norma jurídica constante artigo 653 do Código de Processo Civil.
8) Àquele que invocou um direito cabe a prova dos factos constitutivos dele, competindo a prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos àquele contra quem a invocação é feita.
9) Aos recorrentes cabia a prova da cedência de espaço ou subarrendamento, facto constitutivo do seu direito.
10) Aos recorridos competia provar que, juntamente com a cedência o prédio, havia um estabelecimento cuja exploração também foi transmitida, facto impeditivo.
11) Não tendo os recorridos provado que transmitiram um estabelecimento, este facto deve ser julgado contra eles.
12) A sentença recorrida infringiu o preceituado no artigo 342 do Código Civil.
13) No artigo 115º do RAU, com respeito ao trespasse, afirma-se que ele é feito "sem dependência de autorização do senhorio".
14) Tal excepção não consta do artigo 111º do RAU.
15) Pelo que, mantêm aplicação as regras gerais de locação, carecendo a cessão de exploração de estabelecimento de autorização e comunicação ao senhorio.
16) De acordo com o artigo 1038°, alíneas f) e g) do CC e do artigo 64° nº 1, alínea f) do RAU, o locatário tem a obrigação, e o senhorio o consequente direito, em não proporcionar o gozo da coisa locada, por um lado, e a comunicar ao locador, caso o ceda, essa cedência no prazo de 15 dias.
17) Não colhe o argumento de que na cessão de exploração de estabelecimento comercial não há cedência da posição jurídica do arrendatário, logo que não lhe é aplicável o disposto no art. 1038, al. g) do Código Civil.
18) A cessão de um estabelecimento instalado em prédio arrendado implica necessariamente a cedência a terceiro do gozo do prédio.
19) Após a cessão de exploração, quem tem o uso e fruição do prédio é o terceiro cessionário.
20) Ora, o senhorio tem interesse e direito de saber quem está por trás desse novo gozo.
21) Pelo que, ao não terem feito o pedido de autorização e posterior comunicação, no prazo legal, violaram os ora recorridos o disposto no artigo 1038°, alíneas f) e g) do CC. O que se requer seja declarado, com as legais consequências.
22) Assim, tal cedência, sem comunicação, nem autorização, constitui fundamento para a resolução do contrato de arrendamento. O que se requer seja decretado, com as legais consequências.
23) Como resulta da matéria de facto dada como assente, os ora recorridos cederam a exploração do seu estabelecimento comercial sem ter efectuado qualquer comunicação aos recorrentes, no prazo e condições previstas na alínea g) do artigo 1038° do Cód. Civil.
24) Nos termos do artigo 1038° do Código Civil, tal comunicação seria obrigatória no caso concreto.
25) Assim, ao não o comunicar, violaram os recorridos o disposto na alínea f) do artigo 64° do RAU. Pelo que, ao assim não o considerar, violou a douta sentença recorrida a lei, em especial o artigo 1038°, alínea g) do Código Civil e o artigo 64°, alínea f) do RAU. O que se requer seja declarado, com as legais consequências.
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