Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 2/2021

CourtSupremo Tribunal de Justiça
ELIhttps://data.dre.pt/eli/acstj/2/2021/08/05/p/dre
Published date05 Agosto 2021

Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 2/2021

Sumário: A venda, em sede de processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no artigo 109.º, n.º 3, do CIRE, conjugado com o artigo 1057,º do Código Civil, sendo inaplicável o disposto no n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil.

PROC 1268/16.6T8FAR.E1.S2-A

Acordam, em pleno das secções cíveis,

No Supremo Tribunal de Justiça

I - Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do Sotavento Algarvio, CRL, instaurou acção declarativa sob a forma de processo comum contra AA pedindo a declaração de que é dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra E, correspondente ao rés-do-chão, primeiro e segundo andares do prédio urbano com entrada pelo n.º 0 da Rua..., destinada a habitação, do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Avenida..., n.os 00, 00-X e 00-0 e Rua..., n.os 0 e 0, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 2398 da freguesia de..., concelho de... e a condenação do Réu a reconhecer tal direito, bem como a entregar-lhe a referida fracção livre de pessoas e bens e a pagar-lhe uma indemnização correspondente a (euro) 1.000,00 mensais, correspondente ao valor de uma renda mensal, desde a data da sua citação, até à efetiva entrega do imóvel.

Alegou para o efeito, e em síntese, ter adquirido a referida fracção no âmbito do processo de insolvência da anterior proprietária, BB, pelo preço de (euro) 340.000,00, montante correspondente à soma de dois mútuos garantidos por duas hipotecas sobre o imóvel, que sucessivamente celebrara com aquela: (euro) 280.000,00 para a aquisição à sociedade P..., Lda., de que a compradora era... e... e, em novo financiamento, (euro) 60.000,00; tais hipotecas encontram-se registadas (ap. 00 de 2008/03/05 e ap. 0000 de 2009/10/06, respectivamente), bem como a aquisição (ap. 0000 de 2015/06/24); a insolvência de BB foi declarada em 9 de Maio de 2014; e a ocupação do imóvel pelo Réu impede a Autora de lhe dar o destino para o qual o adquiriu, isto é, vendê-lo ou arrendá-lo.

O Réu contestou, invocando ser arrendatário da fracção, na qual reside, por contrato celebrado com BB em 1 de Outubro de 2011, pelo prazo de dez anos e pela renda mensal de (euro) 300,00, sendo que a Autora, a ter o direito que invoca, age abusivamente, uma vez que sempre teve conhecimento de que o Réu era o seu arrendatário tendo sempre aceitado os pagamentos das rendas que, a partir de Maio de 2015, passou a depositar à sua ordem.

Na audiência prévia, a Autora respondeu às excepções suscitadas na contestação e pediu a condenação do Réu como litigante de má fé.

Foi proferida sentença a julgar a acção parcialmente procedente, com o reconhecimento do direito de propriedade da Autora e a condenação do Réu a entregar-lhe de imediato a fracção, livre de pessoas e bens, bem como no pagamento da quantia de (euro) 9,956,21, relativa ao período de 17 de maio de 2016 a 17 de Abril de 2017, acrescida de (euro) 905,11, por cada mês que perdure a ocupação feita pelo Réu, contada desde 18 de Abril de 2017, até à data da efectiva entrega, tendo sido ainda o Réu condenado como litigante de má fé em multa no valor de 10 UC's e em indemnização a fixar, e absolvido do demais peticionado.

Inconformado, o Réu interpôs recurso de Apelação, recurso esse que veio a ser julgado improcedente, com a manutenção da sentença recorrida, embora tenha sido alterada a fundamentação de facto.

Irresignado, o Réu recorreu de Revista excepcional, a qual veio a ser admitida por Acórdão da Formação.

No Acórdão deste Supremo Tribunal, datado de 27 de Novembro de 2018, proferido a 27 de Novembro de 2018, foi produzida a seguinte decisão:

«[a)] Conceder provimento à revista, revogando-se o acórdão recorrido na parte em que condenou o Réu AA a entregar imediatamente à Autora a fracção autónoma acima indicada no ponto 1. dos factos provados, livre de pessoas e bens, e a pagar-lhe a indemnização pela ocupação dessa fracção, absolvendo-o desses pedidos.

b) Não conhecer do objecto da revista no tocante à condenação do Réu como litigante da má fé.»

Notificada de tal Aresto, veio a Autora interpor recurso para uniformização de jurisprudência, nos termos do disposto no artigo 688.º do CPCivil, invocando contradição com o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 9 de Julho de 2015, produzido no processo n.º 430/11.2TBEVR-Q.E1.S1, cuja cópia certificada fez juntar, quanto à questão de saber se com a venda judicial de um imóvel hipotecado que tenha sido dado de arrendamento a terceiro após o registo da referida hipoteca, caduca o direito do respectivo locatário, nos termos do n.º 2 do artigo 824.º do CC.

A Autora apresentou o seguinte acervo conclusivo:

A) Com o presente recurso, pretende a Recorrente ver suprimida a divergência jurisprudencial existente no Supremo Tribunal de Justiça, uma vez que existem decisões diametralmente opostas quanto ao thema decidendum;

B) Nesse sentido dispõe o n.º 1 do artigo 688.º do CPC, que as partes podem recorrer para o pleno das secções cíveis, quando o STJ proferir acórdão que esteja em contradição com outro anteriormente proferido, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito;

C) A divergência dos acórdãos sub judice versa sobre a interpretação do n.º 2 do artigo 824.º do CC, aplicável por analogia, no sentido de que o contrato de arrendamento caduca com a venda executiva, uma vez que este constituí uma forma de ónus sobre o imóvel, limitador do direito de propriedade, garantido através da hipoteca anteriormente constituída e registada, tornando-se inoponível ao adquirente;

D) Neste sentido o notável Acórdão Fundamento, que ora se junta para legitimar o presente recurso e que correu termos sob o processo 430/11.2TBEVR- Q.E1.S1, de 09/07/2015, da 6.ª Secção Cível do Supremo Tribunal de Justiça;

E) Ao invés, o douto Acórdão Recorrido que sustenta a tese obrigacionista da Doutrina, onde o direito do arrendatário, é um direito pessoal de gozo e, enveredando pela natureza meramente creditícia ou obrigacional do direito do arrendatário, concluem que não é de aplicar o n.º 2 do artigo 824.º do CC ao arrendamento;

F) Acrescentando que não poderá tal artigo ser aplicado analogicamente perfilhando a tese de Pinto Furtado, in Manual do Arrendamento Urbano, 2.ª edição, páginas 52 e ss;

G) A aclaração deste tema é manifestamente necessária para uma melhor aplicação do direito e certeza jurídica dos intervenientes entre estes dois institutos que são o arrendamento e a hipoteca;

H) A Recorrente perfilha a tese e entendimento do Recurso Fundamento, aliás da Doutrina e Jurisprudência maioritária, considerando a decisão do Recurso ora Recorrido violadora do direito da propriedade, considerando o arrendamento um verdadeiro ónus, uma vez que limita a disponibilidade do proprietário devido ao seu carácter vinculístico, impondo-se, portanto, a sua submissão ao regime do artigo 824.º n.º 2 do CC,

I) Ademais «A interpretação dada ao n.º 2 do art. 824.º do Código Civil no sentido de que o mesmo abrange também o contrato do arrendamento, é a que melhor responde às exigências de justiça e aos interesses teleológicos nele subjacentes, na medida em que assegura um equilíbrio adequado e proporcional entre os vários interesses em jogo: o interesse do proprietário do bem hipotecado, em celebrar o contrato de arrendamento; o interesse do arrendatário, que sabe ou pode saber pela publicidade registral que o bem objeto do arrendamento está sujeito à execução e o interesse do credor hipotecário, que não vê o bem hipotecado sofrer desvalorização em consequência do arrendamento», in www.dgsi.pt, processo 12/14.7TBEPS-A.G1.S2.

J) Posto isto, permitimo-nos concluir que o notável Acórdão Fundamento, faz uma correcta interpretação jurídica da aplicação do n.º 2 do artigo 824.º do CC aos contratos de arrendamento, orientação que, de há vários anos a esta parte, se vem sedimentando de forma praticamente unânime no sistema jurisprudencial português, e a qual perfilhamos.

K) Inequivocamente, deverá o Acórdão Fundamento, figurar como pedra basilar para uniformizar jurisprudência no sentido de que com a venda judicial de um imóvel hipotecado que tenha sido dado de arrendamento a terceiro após o registo da referida hipoteca, caduca o direito do respectivo locatário, nos termos do n.º 2 do art. 824.º do CC.

Foram apresentadas contra alegações pelo Réu, aqui Recorrido, onde se concluiu:

1) A interpretação dada à lei pela jurisprudência, pretendendo-se que seja homogénea e coerente, não pode deixar de acompanhar, não só a evolução legal dos institutos jurídicos que se interpretam, como o enquadramento jurídico-social a cada tempo, como, ainda, os interesses em jogo e de relevo.

2) O cuidado e tratamento que foi dado ao arrendamento andou no sentido de o fazer evoluir de um ónus sobre os imóveis para um instrumento de investimento e de melhoria no rendimento imobiliário.

3) De facto, é patente a evolução da lei do arrendamento que, - de novo com interesse para o presente caso - aliada à proliferação e actualização de diplomas legislativos específicos (tais como Novo Regime do Arrendamento Urbano e, mais recentemente, a Lei n.º 12/2019 e a Lei n.º 13/2019, ambas de 12 de fevereiro, afasta a necessidade de interpretação extensiva ou analógica do Código Civil, como muito clara e iluminadamente o Supremo Tribunal de Justiça manifestou no Acórdão ora recorrido.

4) É manifesto que numa perspectiva global mais capitalista do mundo e da sociedade, a interpretação jurisprudencial tenderá sempre para a protecção das fontes de capital como objecto de mais cuidada justiça e de alguma sobrepujança sobre o aspecto social global, entendendo-se que uma sociedade economicamente mais saudável cuidará melhor dos seus membros, cuidando-se mais, neste ambiente, do carácter económico das relações jurídicas do que do seu carácter social.

5) Por contraposição, na perspectiva global mais...

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