Acórdão nº 581/19.5T8FAR.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 28 de Janeiro de 2021
| Magistrado Responsável | MATA RIBEIRO |
| Data da Resolução | 28 de Janeiro de 2021 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Évora |
ACORDAM OS JUÍZES DA 1ª SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA J… e M…, casados entre si, instauraram ação declarativa de simples apreciação e de condenação, de processo comum contra V…, Sociedade Unipessoal, Lda.
, a qual corre termos no Tribunal Judicial da Comarca de Faro (Juízo Local Cível de Faro - Juiz 1) peticionando que seja declarada nula a segunda parte da cláusula 3.ª do Contrato de Arrendamento Comercial (que inviabiliza os autores de o poderem denunciar ou opor-se à sua renovação) e condenada a ré a substituir a segunda parte da referida cláusula por uma que acautele o direito dos autores de pôr termo ao contrato de arrendamento nos termos da lei, seja pela via da oposição à renovação seja pela via da denúncia do contrato.
Como sustentação do peticionado alegaram em síntese: - Por escritura de 24.07.2015, os autores adquiriram o prédio urbano sito em Rua Francisco Barreto, … Faro, Concelho de Faro, União das Freguesias de Faro (Sé e São Pedro), descrito sob o número … da Conservatória do Registo Predial de Faro e com a inscrição matricial n.º …, e têm atualmente a loja localizada no rés do chão direito deste imóvel arrendada à Ré, sendo que o contrato de arrendamento foi celebrado no dia 1 Outubro de 2006, nele constando como primeiro contratante o anterior proprietário do imóvel e como segundo contratante os anteriores arrendatários; - Em 26 de Novembro de 2014 foi celebrado um contrato de trespasse do estabelecimento localizado no arrendado entre o então senhorio (representado pela Autora, M…, sua procuradora) na qualidade de senhorio, os antigos arrendatários na qualidade de trespassantes e a ré atual arrendatária na qualidade de trespassária; - Na altura em que adquiriam o prédio urbano ao anterior proprietário e mesmo aquando da celebração do contrato de trespasse, os autores não tiveram conhecimento do teor do contrato de arrendamento e só em meados de setembro de 2018 é que obtiveram uma cópia deste contrato, momento em que tomam conhecimento de que o mesmo não lhes conferia a possibilidade de o denunciarem ou de se oporem à sua renovação; - A cláusula 3.ª do contrato de arrendamento refere “O presente contrato é feito pelo prazo de 6 meses, prorrogável por iguais e sucessivos períodos de tempo, a começar no dia 1 de outubro de 2006, aceitando expressamente ambas as partes, que só os segundos contraentes podem denunciar ou deduzir oposição à renovação do presente contrato.” - Em meados de dezembro de 2018 contactou-se a ré por telefone a qual se recusou a pôr cobro à segunda parte da aludida cláusula do contrato de arrendamento comercial; - A cláusula 3.ª do contrato constitui abuso de direito porquanto consagra regime inaceitavelmente desfavorável aos Autores assente num vínculo contratual perpétuo; A liberdade contratual tem limites, limites esses que estão espelhados no artigo 280.º do Código Civil, norma legal que no n.º 2 dispõe que é nulo o negócio contrário à ordem pública, ou ofensivo dos bons costumes, sendo a referida cláusula nula por contrária à ordem pública.
Citada a ré veio contestar, impugnando expressamente o desconhecimento por parte dos autores do contrato de arrendamento no qual se insere a cláusula em causa invocando, em síntese: - Apesar de terem escriturado a compra e venda do imóvel em 24 de Julho de 2015, há muito que os Autores se comportavam como proprietários do prédio; - Mediante a utilização de uma procuração dando-lhes plenos poderes para o efeito; - Em 26 de Novembro de 2014, no ato da celebração do contrato de trespasse, os Autores estiveram presentes, tendo recebido da ré e da anterior arrendatária, C…, a quantia de € 10.000,00, para que o contrato de arrendamento não sofresse qualquer alteração; - Nessa data, eram já os autores quem recebia as rendas do estabelecimento e das frações existentes no prédio, o que sucedia desde novembro de 2013.
Realizadas, audiência prévia e audiência final veio a ser proferida sentença que julgou improcedente a ação e absolveu a ré do pedido. * Irresignados, vieram os autores interpor recurso e apresentar as respetivas alegações, formulando as seguintes conclusões que se transcrevem: “Intróito O arrendamento em causa para fins não habitacionais, regulado pela previsão do artº1025 do CC, tal como o do atual artº1095, regula o denominado «contrato com prazo certo» refere-se ao prazo por que o contrato de arrendamento é celebrado e não da sua duração, sequência das sucessivas renovações.
Só os contratos de arrendamento não habitacionais celebrados antes do DL 257/95, continuam a estar, desde a redação originária da lei 6/2006, sujeitos ao regime de duração indeterminada - o regime comum – vinculístico - com a relevante especificidade de, em princípio, não se lhes aplicar a al. c) do artº1101 do CC, por força das normas transitórias previstas nessa lei, particularmente a contida na al. c) do seu artº 26 nº 4 (e após a alteração da lei operada pela lei 31/2012) no seu artº 28 nº 2.
A segunda parte in fine do artº 3 do contrato de arrendamento deve considerar-se como não escrita por ilegal e violar normas imperativas da lei.
Questão prévia I - Foram violados o nº 4 do artº 607 do CPC e o nº1 do artº 205 da CRP em virtude da Senhora juiz a quo ter postergado a normal fundamentação a que está obrigada por lei, invertendo as posições a que está obrigada pela lei adjetiva. Esta violação configura uma nulidade ex vi do artº 615 do CPC.
O instrumento de procuração (para além do mais), a referência, pelos advogados que reconhecem as assinaturas em instrumentos particulares de procuração devem sindicar como foi verificada a identidade dos outorgantes ex vi do CN.
Invoca-se a nulidade do instrumento particular de procuração exibido aquando da outorga do trespasse e junto aos autos pelo autor Joaquim Garcia, porque carece do formal conteúdo legalmente exigível em conformidade com a conjugada estatuição normativa dos artº(s) 220, 294 e 295 todos do CC.
II - Em setembro o arrendamento de 2006, dado como provado no nº 2 dos factos provados, tinha caducado em setembro de 2013, razão pelo que se invoca a caducidade deste arrendamento, com todos os legais efeitos, não se dando como provado o nº 2 dos factos dados como provados em virtude da arrendatária ser uma sociedade comercial (Cfr. Docs.1 e 2).
III - Ao não ter em conta o preceituado os artº(s) 411 e 414 do CPC, A Senhora juiz quo violou o artº 4 do CPC conjugado com o artº 13 da CRP, que se invoca para todos os legais efeitos.
IV - Por força dos documentos carreado agora para os autos e transcrito depoimento da testemunha C…, os factos dados como provados nos factos provados 2, 3, 4, 5 e 9 devem-se dar como não provados em virtude do falso testemunho da testemunha arrolada pela ré e por força das declarações de parte do Autor J…, a ação tem de proceder in totum.
Deve, pois, a decisão ser substituída por outra que, considere a ação totalmente procedente por provada, assim se fazendo a costumada justiça.
” Foram apresentadas contra alegações por parte da ré, nelas se defendendo a confirmação do julgado.
Apreciando e decidindo O objeto do recurso encontra-se delimitado pelas conclusões das respetivas alegações, sem prejuízo das questões cujo conhecimento é oficioso (artºs. 635º n.º 4, 639º n.º 1 e 608º n.º 2 ex vi do art.º 663º n.º 2 todos do CPC). Assim, tendo em atenção as conclusões apresentadas pelos apelantes, as questões essenciais que importa apreciar, são as seguintes.
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- Das nulidades; 2ª - Do erro de julgamento da matéria de facto; 3ª - Da (in)adequada subsunção do direito aos factos provados.
* Na sentença recorrida foi considerado como provado o seguinte quadro factual: 1. Por escritura pública realizada no dia 24 de julho de 2015, os Autores adquiriram a J… o prédio urbano composto por edifício do rés-do-chão, para estabelecimentos comerciais e três andares para habitação, sito na Rua Francisco Barreto, … Faro, inscrito na respetiva matriz sob o artigo …, da referida união de freguesias, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro sob o número …, da freguesia de Faro (São Pedro), concelho de Faro.
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Por escrito denominado “Contrato de...
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