Acórdão nº 1906/18.6T 8VRL.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 05 de Dezembro de 2019
| Magistrado Responsável | CONCEIÇÃO BUCHO |
| Data da Resolução | 05 de Dezembro de 2019 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães.
I – (…) viúva, NIF (…) residente na Rua (…), Vila Real, interpôs a presente ação declarativa de simples apreciação, sob a forma de processo comum, contra (…), casado, NIF (…) a citar na Rua (…) Vila Real, pedindo para: a) Ser declarada como validamente efetuada a transição do contrato de arrendamento para o NRAU conforme cartas enviadas pela autora ao réu em 31/07/2013 e 07/08/2018; b) Ser declarada como validamente efetuada a oposição à renovação, por parte da senhoria, do contrato de arrendamento comercial melhor identificado na petição inicial, operada por carta enviada ao réu em 07/08/2018, sendo declarado cessado o contrato de arrendamento em 25 de agosto de 2020, com a cominação legal daí resultante.
Para o efeito, alegou ser dona do imóvel descrito no artigo 3º da petição inicial, o qual foi dado de arrendamento para fins comerciais, no ano de 1934, ao antecessor do réu, tendo-se-lhe transmitido este arrendamento.
Sucede que a autora promoveu a transição do contrato de arrendamento para NRAU, tendo ainda comunicado a oposição à renovação, conforme trocas de correspondências que junta aos autos, que, no seu entender produzirão efeitos a 25 de agosto de 2020, em conformidade com a Lei nº 31/2012, de 14/08, o que o réu não aceita, defendendo que os efeitos apenas se produzirão no dia 25 de agosto de 2023, em conformidade com a Lei nº 79/2014, de 19/12, pelo só a partir de tal data se iniciará um novo contrato, pugnando a autora pela aplicação da lei antiga, em vigor aquando da primeira comunicação.
*Citado o réu, veio aceitar as posições contratuais das partes, bem como as trocas de correspondência, mas invocar que, em face da entrada em vigor da Lei nº 79/2014, de 19/12, que consagrou um alargamento do prazo durante o qual o senhorio não pode transitar o contrato para NRAU, de 5 para 10 anos, bem como um alargamento do prazo do contrato celebrado com prazo certo, de 2 para 5 anos, a transição apenas pode operar em 2023, pelo que então se iniciará um contrato de 5 anos, pugnando, pois, pela aplicação da lei nova.
Os autos prosseguiram e foi proferida decisão ao abrigo do disposto no artigo 595º, n.º 1 do Código de Processo Civil, nos seguintes termos: Em face do exposto e atentas as considerações que antecedem, o Tribunal decide julgar a presente ação totalmente improcedente e, em consequência: a) Não declarar validamente efetuada a transição do contrato de arrendamento referido em 3 dos factos provados para o NRAU; b) Não declarar validamente efetuada a oposição à renovação, por parte da senhoria, do referido contrato; c) Absolver o réu de todos os pedidos formulados.
Inconformada a autora interpôs recurso, cujas alegações terminam com as seguintes conclusões: 1. A presente ação corresponde a uma ação declarativa de simples apreciação, sob a forma de processo comum, intentada pela Autora aqui Recorrente, na qualidade de Senhoria, contra Manuel, na qualidade de Arrendatário, peticionando a Autora para: a) Ser declarada como validamente efetuada a transição do contrato de arrendamento para o NRAU conforme cartas enviadas pela Autora ao Réu em 31.07.2013 e 07.08.2018; b) Ser declarada como validamente efetuada a oposição à renovação, por parte da senhoria, do contrato de arrendamento comercial melhor identificado na petição inicial, operada por carta enviada ao réu em 07.08.2018, sendo declarado cessado o contrato de arrendamento em 25 de Agosto de 2020, com a cominação legal daí resultante.
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Sendo que o Tribunal a quo fixou então as seguintes questões a decidir: 1. Transição do contrato de arrendamento para o NRAU; 2. Data da produção de efeitos da transição e duração do novo contrato.
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Tendo proferido a seguinte decisão: a) Não declarar validamente efetuada a transição do contrato de arrendamento referido em 3 dos factos provados para o NRAU; b) Não declarar validamente efetuada a oposição à renovação, por parte da senhoria, do referido contrato; c) Absolver o réu de todos os pedidos formulados 3. Ora, sucede que o contrato de arrendamento foi celebrado em 1934, portanto, em momento anterior à vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) e do Decreto-Lei nº 257/95, de 30 de setembro que reviu o regime do arrendamento urbano para o exercício de comércio, indústria profissões liberais e outros fins lícitos não habitacionais.
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Como tal, é aplicável ao contrato em apreço, o Capítulo II, Secção I e H do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27/02 e sucessivamente alterado, designadamente pela Lei nº 31/2012, de 14/08, Lei nº 79/2014, de 19/12 e Lei nº 42/2017, de 14/06.
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A transição para o NRAU e a atualização de rendas depende de iniciativa do senhorio, nos termos do artigo 50º do NRAU, iniciativa que a autora tomou no ano de 2013, sendo que, à data, a redação do NRAU vigente era a conferida pela Lei nº 31/2012, de 14/08, que previa: “A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando: a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana; c) Cópia da caderneta predial urbana. ” 6. Por sua vez, dispunha o artigo 51º do NRAU, à data, quanto à resposta do arrendatário: “1 - O prazo para a resposta do arrendatário é de 30 dias a contar da receção da comunicação prevista no artigo anterior. (...) 3- O arrendatário, na sua resposta, pode: a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio; b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 52.º; c) Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio; d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 53.º 4 - Se for caso disso, o arrendatário deve ainda, na sua resposta, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54.º, invocar uma das seguintes circunstâncias: a) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microentidade; (...) 6 - O arrendatário que invoque uma das circunstâncias previstas no n.º 4 faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo da mesma, sob pena de não poder prevalecer-se da referida circunstância (...)”.
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E o artigo 54º: “I- Caso o arrendatário invoque e comprove uma das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos do n.º 4 do artigo 51.º 2 - No período de cinco anos referido no número anterior, o valor atualizado da renda é determinado de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º (..) 6 - Findo o período de cinco anos referido no n.º 1, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 50.º e seguintes, com as seguintes especificidades: a) O arrendatário não pode invocar novamente qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º; b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos.” 8. Ora, neste caso, as partes não questionam que, na sequência da iniciativa da autora para a transição do contrato, por carta de 31 de julho de 2013, o réu invocou que existe no local um estabelecimento que é uma microentidade, por carta de 23 de agosto de 2013, o que a autora aceitou.
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Assim, quanto à renda houve acordo das partes na fixação do seu valor porquanto a Recorrente aceitou a contraproposta do Recorrido e as partes não questionam o valor da renda; quanto à transição o único acordo consistiu em remeterem para o regime subsidiário aplicável na falta de acordo.
Pelo que, 10. Efetivamente, a Lei nº 79/2014, de 19 de dezembro, veio alterar o nº 6 do artigo 54º, alargando o prazo supletivo do contrato para 3 anos.
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E a Lei nº 43/2017, de 14 de junho, veio alterar o nº 1 do mesmo preceito, alargando para 10 anos o período moratório para a transição e o prazo supletivo do contrato para 5 anos.
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O primeiro destes diplomas, nas disposições transitórias, estipula no artigo 6º, nº 1: “As alterações introduzidas à Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, pela presente lei aplicam-se aos procedimentos de transição para o NRAU, previstos nos artigos 30.º e seguintes e 50.º e seguintes, que se encontrem pendentes na data da sua entrada em vigor, sem prejuízo dos direitos e obrigações decorrentes dos atos já praticados nesses procedimentos e do disposto nos números seguintes.” 13. Pelo exposto, o Tribunal concluiu que o prazo supletivo do contrato, previsto, no artigo 54º, nº 6 al. b) do NRAU, é aplicável à situação em apreço.
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O Tribunal a quo entende que o direito de a Recorrente fazer transitar o contrato para o NRAU ainda não se tinha constituído à data da entrada em vigor da lei nova, porque esta entrou em vigor em 2017 e o seu direito apenas se constituiria com o término do prazo, em 2018.
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Assim, não havia ainda efeitos jurídicos produzidos, mas eventualmente uma expectativa.
16 . A Recorrente não pode concordar com o entendimento do Tribunal a quo, pois entende que a sentença consubstancia uma errada interpretação da lei e do direito, concretamente violadora do artigo 12.º do Código Civil e artigo 2.º da C.R.P, não devendo o Tribunal a quo aplicar, no caso em apreço, a Lei N.º 43/2017 de 14 de Junho, concretamente o seu artigo 51.º.
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Pois que, a Recorrente entende que as respostas firmadas na sentença da qual se recorre não são as corretas, mas antes pelo contrário, claramente violadoras do artigo 12.º do Código Civil e ainda de direitos liberdades e...
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