Acórdão nº 232/21.8T8FAF.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 12 de Janeiro de 2023
| Magistrado Responsável | MARIA LUÍSA RAMOS |
| Data da Resolução | 12 de Janeiro de 2023 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães P... - IMOBILIÁRIO, intentou a presente acção declarativa de condenação contra AA, peticionando que:
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Seja a Ré condenada a pagar à A. a quantia de 31.893,60€, a título de rendas não pagas desde setembro de 2004 a março de 2021, acrescidas de 50% até fevereiro de 2019 e de 20%, a partir de março de 2019, inclusive, acrescida dos juros à taxa legal, contados desde a data da citação e até efetivo e integral pagamento; b) Seja a Ré condenada a proceder à entrega imediata dos locados, livres de pessoas e bens; c) Seja a Ré condenada nas custas e demais encargos legais.
Alega, para tanto, que é dona e legítima proprietária dos seguintes prédios: 1-Casa de ..., ... andar e logradouro, sito na rua ..., ..., freguesia e concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...91 e inscrito na matriz urbana sob o artigo ...75 e ...-Casa de ..., uma loja comercial com 35 m2 e duas com 20,80 m2 e 11,30 m2 e logradouro com um tanque e ... andar, sita na Rua ..., ..., freguesia e concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...92 e inscrita na matriz urbana sob o artigo ...76.
Os quais advieram à sua posse e propriedade por aquisição a BB, por escritura de compra e venda de 30/1/2020.
A onerar as lojas correspondentes aos nºs de polícia ...1 e ...9, existe celebrado um contrato de arrendamento comercial a favor da Ré, contrato de arrendamento esse que foi celebrado por forma verbal e pelos pais da dita BB, o que ocorreu há mais de 30 anos.
A Ré já não paga renda desde Agosto de 2004, devendo o montante de € 21.810,40, a que acresce penalização de 50% do valor da renda até Fevereiro de 2019 e de 20% sobre esse valor, desde Março de 2019.
A anterior proprietária transmitiu para a A. o direito ao recebimento de renda desde Setembro de 2004, bem como o direito a resolver o contrato com esse fundamento.
Tal documento – transmissão de direitos, foi notificado à Ré, através de notificação judicial avulsa, cumprida em 6/10/2020, na qual se deu igualmente conhecimento à Ré da resolução do contrato de arrendamento.
A Ré terá comunicado que, na sequência de recusa da anterior proprietária em receber a renda, tem procedido ao seu depósito, desde Fevereiro de 2020.
Alega que a R. muito bem sabia que A dita BB já não era proprietária e, como tal, não podia receber as rendas.
Regularmente citada para contestar, a R. veio fazê-lo, por excepção e impugnação.
Em sede de excepção, invoca a falta de interesse em agir, o erro na forma do processo, a falta de causa de pedir, a caducidade do direito da A. à resolução do contrato e a prescrição do seu direito a receber as rendas correspondentes a setembro de 2004 a março de 2016 (inclusive).
Em sede de impugnação, alega que a renda relativa ao locado era paga no primeiro dia útil do mês a que dizia respeito, no local arrendado, sempre tendo cumprido as suas obrigações.
No entanto, nunca lhe foi passado recibo da mesma, tendo a R. confiado que jamais lhe seria exigido aquilo que já pagou.
Mais refere que a renda, por vezes, era paga com a aquisição de artigos e produtos que a Ré vendia na loja, os quais a anterior proprietária adquiria e depois se faziam os acertos.
Sustenta ainda que em fevereiro de 2020, a anterior proprietária não se deslocou ao locado, como de costume, para receber a renda, o mesmo sucedendo nos primeiros dias do mês de Março seguinte.
Estranhando a sua ausência, a Ré deslocou-se à residência da mencionada BB a fim de lhe pagar a renda, o que não veio a suceder, uma vez que a mesma se recusou a recebê-la, sem lhe dar qualquer explicação.
A Ré estranhou a atitude da sua senhoria e, aconselhada por familiares, resolveu fazer um depósito bancário (consignação em depósito) por fundamento em recusa de recebimento de rendas por parte da senhoria.
Fez o depósito da renda de Fevereiro, acrescida de penalização de 20%, na Banco 1..., à ordem do Juízo Local Cível ..., por ser o da situação do local, o que vem fazendo desde então, todos os meses.
A Ré enviou uma comunicação escrita à sua senhoria, sob registo, datada de 06/03/2020, que aquela recebeu, onde lhe comunicava ter procedido ao depósito das rendas de fevereiro e março de 2020, e que continuaria a efetuar o depósito da renda na Banco 1... se nada lhe fosse dito em contrário.
Apesar de receber aquela missiva, a mencionada BB não contactou com a Ré, não lhe deu qualquer explicação nem respondeu à missiva.
Posteriormente, a Ré comunicou à A., por carta registada, datada de 12/10/2020, que a renda tem vindo a ser paga, desde março de 2020, por motivo de recusa da anterior senhoria, na Banco 1... e pede para ser informada, pela Autora, como pretende que o pagamento da renda relativa ao mês de novembro seja feito, concluindo que, na falta de resposta, será considerado que a Autora pretende a manutenção da situação tal como se encontra.
Refere ainda que a Autora não interpelou a Ré para proceder ao pagamento das rendas alegadamente em divida, sob a cominação de resolução do respetivo contrato de arrendamento por um dos meios referidos no artigo 9º, nº 7, da Lei nº 6/2006, de 27/02, com observância do disposto no artigo 1083º, nº 6, do Código Civil, na redação que lhe foi dada pela Lei nº 13/2019 de 7 de março, pelo que o contrato de arrendamento mantém plena validade e eficácia, tudo se passando como se a resolução não existisse.
Relativamente à indemnização (de 50% e 20% sobre o valor das rendas) peticionada, refere que a mesma é alternativa ao direito de resolução que a A. vem exercer.
Termina pedindo que a A. seja condenada como litigante de má fé, em multa e em indemnização a favor da R., em montante não inferior a €3.500.
A Autora ofereceu resposta à matéria de excepção e à peticionada condenação como litigante de má fé.
Foi dispensada a realização de audiência prévia e proferido despacho saneador, no qual foram julgadas improcedentes as excepções de falta de interesse em agir, erro na forma do processo e ineptidão da petição inicial, mas parcialmente procedente, por provada, a excepção peremptória de prescrição, tendo-se considerado prescrito o direito da A. às rendas relativas aos meses de Setembro de 2004 até Setembro de 2015, inclusive, absolvendo-se a R., neste parte, do pedido (artigo 310.º, al. b) do CC).
Relegou-se para final o conhecimento da excepção peremptória de caducidade. Foi fixado o objecto do litígio e os temas da prova.
Realizado o julgamento foi proferida decisão a julgar a acção parcialmente procedente e provada, nos seguintes termos: “Pelo exposto, julga-se a presente acção parcialmente procedente, por parcialmente provada e, em consequência: a. Julga-se procedente, por provada, a excepção peremptória de caducidade do direito da Autora a resolver o contrato com base na mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda (artigos 1083.º, n.º 3 e 1085.º, n.º 2, ambos do Cód. Civil), mantendo-se o contrato, consequentemente, em vigor; b. Condena-se a Ré AA a pagar à Autora P... - IMOBILIÁRIO, a quantia de € 5.699,2 (cinco mil, seiscentos e noventa e nove euros e vinte cêntimos), acrescida de juros, vencidos e vincendos, à taxa legal em vigor para as operações civis, desde a citação, até efectivo e integral pagamento; c. Absolve-se a Ré do demais peticionado pela A.
(...) “.
Inconformadas vieram a Autora e a Ré recorrer, interpondo recurso de apelação.
Os recursos foram recebidos como recursos de apelação, com subida nos autos e efeito meramente devolutivo.
Nas alegações de recurso que apresenta, as apelantes formulam as seguintes Conclusões:
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Recurso de Apelação interposto pela Autora P... - IMOBILIÁRIO 1-O contrato de locação tem como essencial obrigação do locador a entrega da coisa locada e, para o locatário, o pagamento da renda – arts. 1031º, a) e 1038º, a) do CC.
2- Não sendo paga a renda na data acordada durante 3 meses, forma-se na esfera jurídica do locador o direito de resolver o contrato – artigo 1083º, nº1 e 3 do CC – a resolução pode ser efetuada judicial ou extrajudicialmente – artigo 1047º do CC.
3- O direito de resolução pode ser feito caducar se o locatário, até ao termo do prazo da contestação (resolução judicial) ou no prazo de um mês (após comunicação extrajudicial) pagar todas as rendas em atraso e uma indemnização de 20% sobre o valor das rendas – artigos 1048º, nº1 e 1084º nº3 do CC.
4- Revertendo ao caso dos autos, resultou provado que, a Ré não procedeu ao pagamento das rendas em falta relativas aos meses de Outubro de 2015 a Janeiro de 2020, passando a partir de Fevereiro de 2020, a proceder o seu depósito à ordem do Tribunal na Banco 1....
5- Ora, a Autora é a atual proprietária do imóvel por força da transmissão da posição do locador, nos termos do art.º 1057.º do CC, pelo que, assume os direitos e obrigações que decorram dele a partir do momento da sucessão.
6- A Autora veio comunicar a resolução do contrato de arrendamento através de notificação judicial avulsa, invocando o fundamento do artigo 1083º, nº4 do CC.
7- O prazo de caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, a que se refere o art. 1085º, nº2, do CC, é de três meses a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, ou seja, a contar, não do conhecimento da falta de pagamento da renda, mas do conhecimento da existência demora de três meses no pagamento da renda(fundamento expresso no art. 1083º, nº3 do CC), pelo que o seu dies a quo nunca pode ser anterior ao decurso deste prazo de atraso no pagamento da renda.
8- Da compatibilização dos artigos 1041º, nº2 e 1083º, nº3, do CC, ressalta que só existe mora com consequências na relação contratual estabelecida com o senhorio, se o arrendatário não purgar a mora até ao termo dos 8 dias a contar do seu começo, sendo que somente a partir do 9º dia após a data do vencimento da renda sem que o arrendatário efetue o respetivo pagamento, é que se considera que entra em mora relevante.
9- Pelo que, no caso dos autos a...
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