Acórdão nº 5357/06.7TBBRG.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 08 de Junho de 2010
| Magistrado Responsável | ISABEL FONSECA |
| Data da Resolução | 08 de Junho de 2010 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam os juízes da 2ª secção do Tribunal da Relação de Guimarães I. RELATÓRIO [A] e marido [B], residentes na Rua ..., Braga e [C] e mulher [D], residentes na Rua ..., em Braga, vieram intentar a presente acção de condenação que segue a forma de processo sumário contra [E] & Filhos LDA, com sede na Rua ..., em Braga, pedindo que: a) seja decretada a resolução dos contratos de arrendamento relativos ao rés do chão e 1º andar do prédio sito na Rua .... de polícia, freguesia de S.João do Souto, concelho de Braga e condenada a ré a entregar os arrendados livres de pessoas e bens; b) “no estado em que os recebeu, devendo, para tanto, efectuar obras de reposição da traça original existente à data da celebração dos referidos contratos de arrendamento, a suas expensas”, em prazo a fixar; c) a ré seja condenada no pagamento das rendas em mora, no montante de €1.271,84.
Para fundamentar a sua pretensão invoca, em síntese, que: Os autores são os actuais proprietários do prédio sito na Rua .... de polícia, freguesia de S. João do Souto, concelho de Braga, tendo o anterior proprietário dado de arrendamento o rés do chão e o 1º andar desse prédio, para comércio de ferragens e similares.
O arrendatário [F] trespassou à ré o estabelecimento comercial sito nesse rés do chão e 1º andar.
Pouco tempo antes do falecimento do anterior proprietário os autores tiveram conhecimento: . que a Ré não exerce a actividade de ferragens tendo instalado uma ervanária no rés-do-chão e destinado o primeiro andar a um consultório onde é atendido público diariamente a fim de lhe serem prestadas consultas de nutricionismo por especialistas da área; . que a ré cedeu o primeiro andar a terceiros sem autorização dos autores; . que a ré levou a cabo obras no rés-do-chão e primeiro andares que alteram a fisionomia interior e exterior do prédio e que não foram autorizadas.
A ré não se limitou a executar obras de remodelação das divisões interiores antes alterou essas divisões no seu número e distribuição.
As obras não foram objecto de licenciamento, sendo que também a ré não possui licença para instalação de uma ervanária.
A ré deixou de pagar a renda no tempo e lugar próprios, passando a depositar a renda na CGD e nos meses de Junho, Julho, Agosto, Setembro, Outubro e Dezembro de 2005 e Janeiro e Fevereiro de 2006 a ré liquidou em singelo a renda mensal em datas que ultrapassam o dia 9.
Concluem que a ré violou as obrigações a que estava adstrita enquanto locatária, concretamente as previstas no artigo 64º alíneas a), b), d) e f) do RAU.
A ré contestou, excepcionando a caducidade do direito de resolver o contrato por parte dos autores com base no “desvio ao fim contratual, cedência do primeiro andar a terceiros, realização de obras ilícitas não consentidas e violação de normas e regulamentos administrativos”. Aceita a verificação da mora relativamente às rendas que os autores referem no montante de €1.271,84, relativas aos meses de Junho a Outubro de 2005 e de Dezembro de 2005 a Fevereiro de 2006, mas já não nos meses de Novembro de 2005 e Março de 2006, pelo que procedeu ao depósito da indemnização legal, depósito esse que é condicional e feito à cautela relativamente às rendas alusivas aos meses de Novembro de 2005 e Março de 2006.
Impugna, ainda, os factos alegados pelos autores.
Foi proferido despacho saneador, relegando-se para final o conhecimento de todas as excepções invocadas.
Fixou-se a factualidade assente e elaborou-se a base instrutória.
A Ré veio reclamar da selecção da matéria de facto, reclamação que foi parcialmente deferida, interpor recurso, que foi admitido e posteriormente julgado deserto, por despacho proferido a fls. 355.
Procedeu-se a julgamento e respondeu-se aos quesitos, sem reclamações.
Proferiu-se sentença, que concluiu da seguinte forma: “Assim, e pelo exposto, julga-se improcedente a presente acção e consequentemente absolve-se a Ré do pedido formulado pelos Autores.
Custas pelos Autores.
Registe e notifique”.
Não se conformando, os autores recorreram formulando, em síntese, as seguintes conclusões [ [i] ]: “(…)X- A R./Recorrida alegou, em sede de contestação, a excepção da caducidade do direito de resolução, por banda dos AA.
XI – A caducidade em causa, não é de conhecimento oficioso e respeita a matéria da disponibilidade das partes.
XII – Não bastava à R./Recorrida a alegação da excepção, tê-lo-ia de a provar, atentas as regras da repartição do ónus probatório, o que não logrou.
XIII – A R./Recorrida, nem sequer alegou a oponibilidade, da eventual, caducidade resolutiva, dos falecidos senhorios, aos AA./Recorrentes; XIV- De resto, na fundamentação de facto da douta sentença recorrida, nada se fez assentar quanto ao conhecimento dos factos por parte dos AA/Recorrentes, mormente quanto à execução de obras pela R./Recorrida.
XV – sendo totalmente inexistente a fundamentação de facto quanto ao conhecimento do facto resolutivo – execução de obras sem autorização, por parte dos AA.
XVI – A M.ma Juíza a quo partiu de premissa lógica errada, na subsunção dos factos ao direito aplicável, ao confundir os senhorios com os AA./Recorrentes.
XVII – Pelo que, a alegada a excepção da caducidade invocada contra os AA./Recorrentes, por total falta de prova, não deveria ter sido julgada improcedente.
XVIII – Não o tendo logrado a R./Recorrida a prova da caducidade do direito dos AA./Recorrentes, estava vedado ao Tribunal a quo, julgar procedente a excepção da caducidade opondo-as aos AA./Recorrentes, como fez, violando o disposto no art.1085.º do C.Civil.
XIX – Os AA./Recorrentes não confessaram nem reconheceram ter tido conhecimento da data do início, nem do termo das obras executadas pela R./Recorrida sem autorização dos senhorios.
XX – A R./Recorrida desobedeceu ao embargo administrativo, continuando com as obras, persistindo na sua conduta violadora, reconhecendo-a, logo impedimento da caducidade.
XXI – As obras foram executadas pela R./Recorrida, sem prévio licenciamento camarário.
(…) XXV - A acção foi instaurada a 29 de Junho de 2006, portanto em data anterior às obras executadas pela R./Recorrida, por via da licença camarária, e à revelia dos AA., aqui Recorrentes.
XXVI - A R./Recorrida só obteve licença de utilização emitida pela a 4 de Janeiro de 2008 A acção foi instaurada a 29 de Junho de 2006, portanto em data anterior às obras executadas pela R./Recorrida, por via da licença camarária, e à revelia dos AA., aqui Recorrentes.
XXVII - Logo, as obras não terminaram em Maio de 2004, e de resto, o auto de embargo administrativo, lavrado em Abril de 2004, não as dá por concluídas.
XXVIII - A R./Recorrida procedeu à execução de obras que consistiram na alteração substancial externa e interna do prédio, sem autorização nem dos senhorios nem dos AA. (…) XXXII - A R./Recorrida violou o disposto no Art.1083.º do C.Civil XXXIII - A M.ma Juíza a quo, fez errada apreciação da prova testemunhal, pelo que, parte da matéria de facto deve ser reapreciada e consequentemente modificada.
XXXIV - Em obediência estrita ao disposto no Art. nas alíneas a) e b), do Art. 685.º-B, do C.P.Civil, vêm os AA./Recorrentes, por ser seu ónus, especificar os concretos pontos da matéria de facto que pretendem ver modificados, assim dever ser dado, à: Quesito 3.º - Provado (em vez de, não provado) Quesito 5.º da base instrutória – Provado (em vez de, não provado) Quesito 16.º da Base Instrutória – “As obras foram terminadas em Maio de 2004” – Não provado, (em vez de, provado).
Quesito 20.º da Base Instrutória – “ Os fornecedores dos produtos de ervanária disponibilizam apoio técnico à Ré, facultando-lhe a comparência de técnicos da especialidade com o objectivo de prestarem aconselhamento aos clientes da ervanária de forma gratuita para as clientes da Ré.
Não provado, (em vez de, provado), com a ressalva de “forma gratuita”, dado que na resposta à matéria de facto, tal forma gratuita, já havia sido dada como não provada.
Quesito 22.º da base instrutória – “Trata-se de uma actividade de aconselhamento associada à venda dos produtos naturais e dietéticos praticada pela Ré no interesse desta e por sua conta” – Não provado, (em vez de, provado).
Quesitos 34.º e 35.º, ambos não provados, em vez de provados como se fez assentar.
XXXV - Para a pretendida modificabilidade da matéria de facto (art.712.º do C.P.Civil), deve esse Tribunal superior atender, reapreciando, os concretos meios probatórios que impõem decisão em sentido diverso ao decidido na sentença recorrida, a saber: (…) XXXVI - Arguido-se aqui, a nulidade quanto ao registo da gravação imperceptível do A./Recorrente – [C], requerendo-se a repetição da ferida diligência, caso esse douto Tribunal, o entenda por útil, por influir no bom exame e decisão do presente recurso. (…) XLI - Todos os demais fundamentos resolutivos peticionados pelos AA./Recorrentes, atenta a ampla prova produzida pelos AA./Recorrentes, conjugada com os demais elementos probatórios carreados para os presentes autos, deviam ter conduzido a M.ma Juíza a quo, em decidir pela total procedência da acção, decretando o despejo, e demais peticionado – ou seja, a reposição dos arrendados no seu estado anterior XLII - Pois, não estavam reunidos pela R./Recorrida os pressupostos de que dependia a consignação de depósito liberatório das rendas, XLIII - As consultas diárias efectuadas no arrendado do 1.º andar, não estão de todo, acessoriamente ligadas à actividade principal, não se encontram ligadas por nenhuma relação de instrumentalidade XLIV - Constituindo antes, actividade, aparentemente, conexa com o comércio de produtos de ervanária, desenvolvida no arrendado do rés do chão XLV - A actividade de consultas é prestada por terceiros, nomeadamente especialistas da área de psicologia e nutricionismo, sem autorização dos AA/Recorrentes; XLVI - Representando antes, um maior desgaste do prédio do que o previsto com o uso que representa a realização do arrendamento, XLVII - Diminuindo a segurança do prédio e das suas estruturas...
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