Acórdão nº 13910/20.0T8SNT.L1-2 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 09 de Junho de 2022

Magistrado ResponsávelPEDRO MARTINS
Data da Resolução09 de Junho de 2022
EmissorCourt of Appeal of Lisbon (Portugal)

Decisão Texto Parcial:


Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo identificados: V-Mediação Imobiliária Lda., intentou uma acção contra S pedindo que o réu seja condenado a restituir à autora 14.145€, acrescida de juros legais vincendos desde a citação até ao integral e efectivo pagamento.

Para tanto, alegou, em síntese, que no exercício da sua actividade comercial celebrou com o réu um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade e que o réu, no decurso da vigência do contrato, vendeu o andar objecto do mesmo com recurso a imobiliária concorrente da autora.

O réu contestou, por si, isto é, sem advogado, pelo que a contestação foi mandada desentranhar e de seguida foram declarados confessados os factos alegados pela autora, nos termos do art. 567/1 do CPC.

Após foi proferido despacho saneador, julgando a acção improcedente por não provada, e em consequência absolvendo o réu do pedido.

A autora recorre deste saneador/sentença – para que seja revogado e substituído por outro que condene o réu nos termos pedidos – terminando as suas alegações com as seguintes conclusões, no essencial: A estipulação no contrato de mediação de uma cláusula de exclusividade, mediante a qual a mediadora tem o benefício de não concorrência, altera a configuração e o regime do contrato: o cliente, quando seja proprietário do imóvel, fica obrigado a remunerar a mediadora, independentemente da celebração do negócio visado. Pelo que havendo incumprimento da cláusula de exclusividade, pelo cliente, a mediadora tem direito à remuneração, com a celebração do contrato visado, com interessado que chegou ao cliente por intermédio de outra mediadora, mesmo que não haja nexo causal entre a actividade da mediador e aquela celebração. Com essa actuação o cliente torna impossível a verificação da condição de que depende a remuneração da mediadora, uma vez que ninguém se poderá interessar na compra de um imóvel que já não se encontra à venda. Neste sentido, veja-se, desde logo, o acórdão do STJ de 07/03/1967 e a anotação que Vaz Serra escreveu sobre o mesmo (ambos em RLJ 100, pp. 340-8).

Esta é também a solução que resulta da aplicação das regras gerais sobre incumprimento das obrigações: nos contratos bilaterais, se a prestação se torna impossível por causa imputável ao credor, não fica este desobrigado da contraprestação (cfr. artigo 795/2 do CC). É esta também a solução conferida para o caso análogo do contrato de agência exclusivo, tendo o agente direito à comissão por actos concluídos durante a vigência do contrato (mesmo que não os tenha promovido nem tenham sido celebrados por clientes por si angariados), se gozar de um direito de exclusividade para uma zona geográfica ou para um circulo de clientes, e se os mesmos actos tiverem sido concluídos com um cliente pertencente a essa zona ou circulo de clientes (vfr. artigo 16/2, conjugado com o nº. 1, do regime do contrato de agência – DL 178/86 de 03/07, alterado pelo DL 118/93 de 01/04). E também o acórdão TRL de 14/06/2012, proc. 4620/05.9YXLSB.L1-6: Se tiver sido acordada a mediação imobiliária para a concretização do negócio em regime de exclusividade entre o mediador e o proprietário do imóvel, o direito à remuneração do mediador que tiver sido acordada também existe, independentemente de tal concretização. Donde, mal andou o tribunal a quo ao decidir no sentido em que o fez, designadamente ao entender que não havia lugar a remuneração por não ter intervindo a autora no negócio efectivamente concretizado. O réu não contra-alegou.

* Questões que importa decidir: se a autora tem direito à remuneração contratada.

* Estão dados como provados os seguintes factos (o facto 8 foi alegado pela autora e está admitido por acordo por não ter sido impugnado; é acrescentado por este TRL ao abrigo dos arts. 663/2 e 607/4 do CPC): 1.–A autora é uma sociedade comercial que exerce a actividade de mediação imobiliária através de um conjunto de colaboradores e lojas espalhados por todo o território nacional.

  1. –No âmbito do exercício da sua actividade de mediação imobiliária, a autora celebrou, no dia 23/06/2018, um contrato de mediação imobiliária com o réu.

  2. –Nos termos do referido contrato: Cláusula 1.ª (identificação do imóvel) O 2.º contraente [réu] é o proprietário e legítimo possuidor da fracção autónoma […]. Cláusula 2.ª (identificação do negócio) 1-A mediadora [autora] obriga-se, em nome do 2.º contraente, a procurar destinatário para a realização de negócio jurídico de compra (…) pelo preço de 230.000€ desenvolvendo para o efeito acções de promoção, de divulgação e de publicitação do imóvel objecto do presente contrato. (…) Cláusula 4.ª (regime de contratação) 1.-O 2.º contratante contrata a mediadora em regime de exclusividade (…) 2.-Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade, só a mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto de contrato de mediação, durante o respectivo período de vigência. No que respeita ao pagamento da remuneração, caso o negócio visado tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou ao arrendatário trespassante do bem imóvel, é devida à empresa a remuneração acordada. Cláusula 5.ª (remuneração) 1-A remuneração é devida se a mediadora conseguir destinatário que celebra com o 2.º contraente o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no nºs l e 2 do artigo 19 da Lei 15/2013, de 08/02. 2- O segundo contratante obriga-se a pagar à mediadora a título de remuneração: a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, não sendo este inferior a 5000€ acrescida de IVA à taxa legal em vigor. (…) Cláusula 8.ª (prazo de duração do contrato) O presente contrato tem uma validade de 6 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo. Os contraentes podem impedir a renovação automática do presente contrato através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a...

Para continuar a ler

PEÇA SUA AVALIAÇÃO

VLEX uses login cookies to provide you with a better browsing experience. If you click on 'Accept' or continue browsing this site we consider that you accept our cookie policy. ACCEPT